Зекендорф. Автобиография человека, который сыграл в реальную игру "Монополия" и выиграл крупнейшую в истории империю недвижимости [William Zeckendorf] (fb2) читать онлайн

Моя первая встреча с Марион могла бы сойти за начальную сцену романтического фильма о Большом городе. Однажды весенним вечером я шел по Верхнему Ист-Сайду и уже остановился на светофоре, когда услышал позади себя шум. Обернувшись, я увидел симпатичную женщину с пуделем на поводке. Ее собаку терзал очень злой бульдог, который не был на поводке. Я схватил бульдога и отбросил его в сторону, в этот момент подбежала хозяйка и забрала животное на буксир. Такое нападение было необычным, поскольку пудель был самкой, а бульдог - самцом, поэтому я записал номерной знак бульдога и номера бешенства. У пуделя было рассечено левое ухо, и мы отвели его в ближайшую аптеку, чтобы нанести меркурохром и наклеить пластырь. Во время всего этого я заметил, что хозяйка пуделя была очень привлекательной и, хотя явно расстроенной, очень любезной. Пока она благодарила меня во второй или третий раз, я представился и предположил, что нам самим не помешала бы первая помощь. Не хочет ли она выпить со мной коктейль?

Как позже сказала Марион: "После всего, что он сделал, казалось немного глупым говорить: "Как ты смеешь!". "

Она показалась мне очень умной и совершенно очаровательной. Более авантюрная, чем ее сестры и друзья из Уэйкросса, штат Джорджия, она приехала в Нью-Йорк несколько лет назад. К моменту нашего знакомства она была преданной жительницей Нью-Йорка. Мы поженились в Палм-Бич, штат Флорида, в декабре 1940 года. После медового месяца мы поехали в Джорджию, чтобы навестить семью Марион, а затем отправились домой. На обратном пути, проезжая ночью по Пенсильвании по адресу , мы попали в скоростную ловушку в маленьком городке. Местный мировой судья с радостью забрал последние двадцать пять долларов, которые были у меня в карманах, и через несколько часов, когда бензоколонка была почти пуста, мы подъехали к мосту Джорджа Вашингтона. Плата за проезд съела последнее серебро, и мы въехали в город на мели, очень счастливые, и нам некуда было идти, кроме как вверх.

Позже в том же году Фрэнк Рассел из Brown, Wheelock, Harris, Stevens, Inc., старых и авторитетных нью-йоркских брокеров по недвижимости, пришел ко мне в офис, чтобы узнать, не заинтересованы ли Webb & Knapp в покупке фешенебельного здания на Восточной Шестьдесят второй улице, 1.

Я сказал ему, что мы в основном брокеры и управляющие недвижимостью, а не дилеры, и что у нас нет достаточного капитала для такого рода сделок.

Но, видимо, до нас дошли слухи, что у нас есть небольшой венчурный капитал, потому что Рассел продолжал поставлять новую информацию. "Старина Джордж Блюменталь, инвестиционный банкир, женившийся на вдове Генри Клеуса, перевез ее из особняка Клеуса в свой дом на углу Семидесятой улицы и Парк-авеню. На самом деле это скорее слияние, чем брак, ведь у них обоих так много денег. . . .

"Как бы то ни было, - продолжил он, - старый дом Клеусов был переоборудован под многоквартирный дом архитектором, который купил его у них, но вы знаете, каковы архитекторы; он превысил расходы на строительство и оказался в минусе. Блюменталь обратил взыскание на закладную на сумму 148 000 долларов. Эти 148 000 долларов намного меньше, чем стоимость перепланировки, но это все, что хочет Блюменталь. Билл, это хорошая сделка".

Я ответил, что мы можем заплатить 148 000 долларов, если Блюменталь возьмет небольшую сумму наличными, например пять или десять тысяч долларов, и выдаст нам ипотечный кредит на оставшуюся сумму. Такие деньги мы могли бы собрать. Через день или два, в пятницу, позвонил Рассел. Он сказал: "Мистер Блюменталь хочет встретиться с вами. Будьте у нас в офисе в три часа".

Я явился, как и просили. Поболтав немного, Блюменталь сказал: "Что ж, молодой человек, как я понимаю, вы хотите купить это здание за 148 000 долларов по ипотеке. . . . Но мы в инвестиционном бизнесе не привыкли покупать и продавать таким образом; мы работаем с наличными".

Инвестиционному банкиру казалось нелепым уклоняться от простой ипотеки. Я сказал: "Мы, брокеры, бедные, а вы, банкиры, должны быть богатыми. Почему бы вам не одолжить нам денег? Мы все сделаем за вас". Однако он не поддавался, мы поговорили и в конце концов снизили продажную цену до 125 000 долларов плюс еще 5000 долларов наличными от нас, но он все равно был недоволен. Наконец он сказал: "Предложите мне наличные".

"Хорошо, сэр, я предлагаю вам 72 000 долларов - все наличными".

"Это просто смешно".

"Ну, вы же хотели получить предложение наличными. Вот оно. Почему бы вам не взять выходные, чтобы подумать над ним?"

В понедельник утром позвонил Фрэнк Рассел. "Билл, теперь у тебя есть щенки". Блюменталь принял наше денежное предложение.

Потянув время, я сказал, что нам нужно будет поискать название.

Рассел дал нам тридцать дней, что означало, что у нас было тридцать дней, чтобы собрать 72 тысячи долларов. Я глубоко вздохнул, подписал контракт, вложил пять тысяч наших собственных наличных и начал поиски. Я слышал, что сберегательный банк Трои занимался ипотекой в Нью-Йорке. Когда я показал им заверенный балансовый отчет компании, владевшей зданием, на 148 тысяч долларов, сотрудники банка сказали, что им очень жаль, но самое большее, что они могут дать в долг, - это 105 тысяч долларов под четыре процента. Даже простая арифметика подсказала мне, что кредит в 105 000 долларов - это на 33 000 долларов больше, чем мне нужно, поэтому я согласился на это предложение. Однако банк Трои выдал бы нам ипотечный кредит только после того, как мы приобрели бы недвижимость. Мне все еще нужны были деньги, чтобы расплатиться с Блюменталем. Поэтому я отправился в Нью-Йоркскую трастовую компанию к своему другу Чарли Стюарту, впоследствии президенту, а тогда вице-президенту, отвечавшему за отделение на углу Сороковой улицы и Мэдисон. Он одолжил нам 105 000 долларов, чтобы мы могли отдать мистеру Блюменталю 72 000 долларов наличными. Стюарт был в полной безопасности, потому что у него было обязательство получить свои деньги обратно в виде закладной на 105 000 долларов от Сберегательного банка Трои.

Это дало нам право собственности и небольшую прибыль в 33 000 долларов, но потом я просмотрел списки арендной платы и обнаружил, что двухуровневую квартиру в пентхаусе занимает миссис Вивиан Клевс Спенсер, племянница покойного мистера Генри Клевса. Я позвонил миссис Спенсер и предложил ей купить дом.

"Миссис Спенсер, ваша арендная плата составляет пятьсот долларов в месяц. Даже при максимальной процентной ставке в четыре процента, шесть тысяч в год арендной платы представляют собой эквивалент 150 000 долларов капитала, связанного только для того, чтобы платить эту арендную плату. Но, мадам, если вы купите это здание, вы получите достаточный доход от сдачи в аренду других квартир, чтобы содержать здание, а ваша собственная аренда будет бесплатной! Это освободит 150 000 долларов вашего собственного капитала, а это все равно что найти деньги на улице". Она была заинтригована. После дальнейших переговоров с ее адвокатом мы заключили сделку при одном условии: она хотела продать два своих дома, один в Такседо-Парк, а другой в Саутгемптоне, по пятнадцать тысяч долларов за каждый. Мы согласились на этот вариант со вторым домом. Она передала нам 20 000 долларов наличными плюс два дома и взяла на себя ипотеку Тройского сберегательного банка на 105 000 долларов. Это дало нам еще 20 000 долларов наличными, итого 53 000 долларов. В итоге мы продали два ее дома по цене почти 15 000 долларов каждый и получили прибыль в 83 000 долларов (при вложении 5 000 долларов).

На одной этой операции, на организацию которой ушло чуть больше месяца, мы получили в двадцать раз больше прибыли, чем получили бы, будучи простыми агентами. Но сделка Блюменталь-Клюз не только продемонстрировала преимущества единоличного руководства операцией, но и заставила обратить внимание на ряд других факторов. В частности, мне стало известно о существовании на рынке Депрессии продавцов, таких как Блюменталь, которые продавали недвижимость с огромными скидками, если могли получить наличные. В то же время, отчасти потому, что в результате вызванных Депрессией сокращений у различных учреждений остались незадействованные денежные средства, можно было получить от банков и страховых компаний весьма необычные недорогие долгосрочные кредиты и ипотеки - если эти кредиторы видели в них "безопасные" инвестиции. Более того, если вы могли предоставить им "рыночное обоснование", то стоимость, которую эти залогодержатели придавали недвижимости, могла быть довольно высокой. Обеспечив рынок наличности для Блюменталя, сделав это с помощью механизма обеспечения "безопасного, дорогостоящего" рынка ипотеки для банка "Трой", а затем предоставив миссис Клевс Спенсер самоликвидирующуюся доходную недвижимость, я оказал необходимую услугу трем совершенно разным принципалам, к непосредственной выгоде каждого и с большой прибылью для нас.

Это помогло мне понять, что на бизнес в сфере недвижимости стоит смотреть не как на самоцель, а как на средство для преодоления разрыва между потребностями разных групп. Чем больше отдельных групп (или их потребностей) можно объединить (или удовлетворить), тем больше прибыль для предпринимателя-новатора.

Эти знания о "сервисе" и использовании "сложности" должны были стать элементами большинства моих самых успешных предприятий в сфере недвижимости. Однако между моими новыми знаниями и возможностью применить их в любом масштабе существовал разрыв. У Webb & Knapp не было ни капитала, ни кредитов, чтобы оказать должное, прибыльное влияние на сферу недвижимости. Так все и осталось - все мы усердно работали, добивались хороших результатов, но не добились ничего по-настоящему впечатляющего.

Опираясь на собственный скромный капитал и дополнительные займы от некоторых партнеров и их семей, мы начали понемногу покупать и продавать. Мы приобрели доходную недвижимость на Среднем Западе, в Пенсильвании и, конечно же, в Нью-Йорке. Стоимость этих покупок варьировалась от 5 000 долларов до 500 000 долларов. Если у Webb & Knapp не хватало финансового веса, чтобы провернуть сделку в одиночку, мы объединяли наши проекты с другими инвесторами. К концу 1942 финансового года мы задолжали 740 000 долларов по различным кредитам, но контролировали активы на сумму около двух миллионов долларов. Webb & Knapp была на подъеме. Моя зарплата вернулась к двадцати тысячам долларов в год, но мое личное финансовое положение не изменилось. Чек за первый семестр обучения сына в Лоренсвилле был возвращен с пометкой "недостаточно средств", а мой портной ждал оплаты за два последних костюма. К этому времени он уже знал, что я всегда заплачу, но также знал, что ему, возможно, придется подождать.

Асторские риски

К началу 1942 года компания Webb & Knapp зарабатывала на инвестициях, но как крупные инвесторы мы едва стояли на ногах. Мы отчаянно нуждались в каком-то внешнем импульсе, и мы получили его благодаря Винсенту Астору.

В 1784 году прадед Винсента Астора, Джон Джейкоб Астор, сухой и довольно торжественный человек, прибыл в Соединенные Штаты из Германии. Свое первое состояние он сделал на пушном бизнесе, второе - на торговле Китаем, а третье - вложив свои предыдущие доходы в нью-йоркскую недвижимость. Когда он умер в 1848 году, он был самым богатым человеком в Америке. Семья разделилась на две основные ветви. Некоторые из наследников Джона Джейкоба переехали в Англию, где стали очень британскими и, в случае леди Астор, печально известными и легкомысленно антиамериканскими. Однако состояние британской семьи Асторов, которое оставалось в основном американским, избежало обременительных, специальных британских налогов во время двух мировых войн и, таким образом, обеспечило британским Асторам лучшее из двух миров. Тем временем американская ветвь Асторов также процветала, и это состояние также базировалось в Нью-Йорке. По мере того как Нью-Йорк продолжал меняться и расти, диверсифицированные владения Асторов меняли свой характер. К 1942 году Винсент Астор, представитель американской ветви Асторов, владел 50-миллионным спектром нью-йоркской недвижимости, включая отель St. Regis на углу Пятой авеню и Пятьдесят пятой улицы, несколько квартир в центре города, различные лофты и офисные здания, а также доходные дома на Бауэри, мясные рынки и несколько ветхих домов в Вест-Сайде. Примерно треть этой недвижимости была убыточной, а чистый доход всей компании составлял около полумиллиона долларов в год.

В 1942 году Винсент Астор, офицер военно-морского резерва, был призван на действительную службу. Он решил передать управление своей недвижимостью в руки сторонней, незаинтересованной группы. Для этого он провел собеседование с несколькими управляющими компаниями. Однако выяснилось, что адвокат Астора, Роланд Редмонд, был близким другом Элиота Кросса. Астор была социально знакома с обоими Кроссами (они вместе ходили в школу) и Генри Сирсом. Поэтому, когда Webb & Knapp пригласили сделать предложение по работе с недвижимостью, у нас было преимущество перед конкурентами, но очень незначительное.

К этому моменту трое моих партнеров, Гулд, Ландауэр и Сирс, были призваны на военную службу, а четвертый, Кросс, играл относительно неактивную роль в бизнесе. Я согласился остаться и вести дела до призыва в армию, и поэтому я был единственным активным партнером, оставшимся в Webb & Knapp. Как выяснилось, меня так и не призвали в армию, поскольку в каждый последующий призыв я оказывался слишком стар.

Впервые я узнал о возможном соглашении с Астором, когда получил довольно загадочный телефонный звонок от Роланда Редмонда. По его словам, его фирме было предложено найти управляющую компанию, которая занималась бы делами Астора, пока командор находился на службе. Не желаем ли мы принять участие в конкурсе на эту роль?

Я был настолько ошеломлен, что мне пришлось тянуть время, и я просто ответил: "Я вам перезвоню".

Единственная причина такой тактики промедления заключалась в том, что я подумал, что кто-то может меня обмануть. Через пятнадцать минут или около того я позвонил мистеру Редмонду в его юридическую фирму "Картер, Ледьярд и Милберн". Когда он ответил, я понял, что голос, который я слышал раньше, тот же самый и что я разговариваю со штаб-квартирой. Я сообщил Редмонду, что мы действительно готовы и хотим быть полезными, и спросил, что мы можем сделать.

"Спуститесь ко мне в офис, и я дам вам список объектов. Вы сможете изучить их и высказать свое мнение".

Когда я приехал, Редмонд показал мне длинный буклет с синей подложкой, на каждой странице которого были указаны объекты недвижимости, их стоимость, амортизированная балансовая стоимость и рентабельность. Общая стоимость недвижимости составляла пятьдесят миллионов долларов, долгов не было, но сводные таблицы прибылей и убытков показывали небольшой дефицит.

Я усердно изучал эти таблицы и вскоре подготовил письменное предложение. Кросс, однако, также договорился о нашей с Редмондом неофициальной встрече с Астором в его апартаментах на Ист-Энд-авеню, 120. Теперь в дело вступала американская версия старой школьной системы галстуков, но мне все равно предстояло заключить сделку.

В то время делами наследства Винсента Астора занимались Джон Каррингтон Йейтс, высокий стройный мужчина, и Джон Коултер, миниатюрный, очень приятный человек с цветочным цветом лица. Благодаря своим размерам они выглядели очень странной парой: что-то вроде точки и точки в восклицательном знаке. Они были очаровательными джентльменами, но на самом деле не более чем сторожами и сборщиками ренты для Астора. Йейтс был актером и активным членом Клуба ягнят. Он был одним из любимых собутыльников Астора.

Астор, заядлый яхтсмен и близкий друг Франклина Рузвельта, имел военно-морское звание командора. Он воображал себя начальником противолодочных операций США у Атлантического побережья. У флотских, с которыми он работал, были другие идеи, но должность светской львицы-миллионерши позволяла ему и его военно-морским друзьям проводить некоторое время на берегу в Нью-Йорке, и именно во время такого визита мы с ним и познакомились. Тогда ему было около пятидесяти, он имел репутацию дамского угодника и к тому же был заядлым пьяницей. Однажды, уже в зрелом возрасте, я видел, как он положил кусок льда в почти полный стакан воды и выпил его почти одним глотком. Только когда он смешал второй бокал, я понял, что это был мартини, который он глотал залпом.

В тот день, весной 1942 года, он пил виски, пока через час или около того не сказал: "Ну, теперь пора пить коктейли", - и принялся за сухой мартини. С течением времени он становился все менее понятливым, но обладал потрясающей работоспособностью, и деловые аспекты нашей встречи закончились сравнительно рано. Первым его вопросом было то, что я думаю об идее различных фирм, представивших письменные предложения о том, как следует управлять его имуществом. Я ответил, что это прекрасный способ провести конкурс писем, но не способ выбрать специалиста по недвижимости.

"О чем ты говоришь?" - прорычал он.

"Каждая из этих компаний представит лучшее письмо, которое она когда-либо составляла, но автор письма не обязательно является специалистом по недвижимости. Что вам следует сделать, так это попросить этих людей продемонстрировать свою изобретательность и мудрость, показав вам, чего они уже добились. Узнайте, что они смогли доказать в отношении оценки, роста и развития ценностей в сфере недвижимости. Вам не нужно знать, насколько чисто они собираются содержать порог дома и как они собираются уволить управляющего, если у него грязная рубашка". Астор, сидевший в своем кресле , хмыкнул и сделал паузу. Он слегка кивнул, потягивая свой напиток, и наконец спросил: "Ну, что вы думаете о моей недвижимости?"

"По большей части, командир, они воняют, они устарели".

Никто не произнес ни слова. Скрип чьего-то кресла раздавался в тишине, как выстрел. Я знал, что являюсь единственным добросовестным риелтором в этой комнате. Я занимался торговлей для Webb & Knapp в скромных масштабах (там, где это труднее всего сделать). Мы сидели и пили ликер "Астор", любезно предоставленный "старыми друзьями". Как "новый парень" Webb & Knapp я был вполне уверен в себе, но, очевидно, должен был подходить к Астору с сугубо профессиональной, а не социальной точки зрения. И в этом я видел явное преимущество, поскольку это был деловой разговор, а не встреча выпускников. У Кросса и других был социальный вес, но я был единственным передовым человеком, который мог заставить этот вес считаться, и я довольно быстро почувствовал, что прямой разговор понравился Астору и что он, вероятно, нашел в этом приятное облегчение.

Когда представилась возможность, я рассказал ему, от какой недвижимости ему следует избавиться, как от нее избавиться и что приобрести вместо нее. Все это не заняло много времени, но мы остались, чтобы выпить еще несколько порций. Когда мы уходили ранним вечером, нас охватило легкое сияние, состоящее из трех частей алкоголя и одной части чувства, что мы выиграли дело. У нас были.

Июньским днем 1942 года мы были привлечены в качестве эксклюзивных консультантов по реорганизации владений Астора. На следующее утро я подошел к двери нашей квартиры, чтобы взять "Нью-Йорк таймс", и на первой странице была опубликована эта история. Благодаря этой заметке мы в одночасье стали самой важной фирмой по продаже недвижимости в Америке. Мне начали поступать поздравительные звонки и предложения о сотрудничестве от десятков людей, о которых я раньше и не слышал, и мы немедленно и целенаправленно начали двигаться и вести дела сразу в дюжине направлений.

Распродажа менее привлекательной недвижимости Астора оказалась даже менее сложной, чем я ожидал, и заново научила меня тому, что в стоимости недвижимости есть множество нерациональных, но вполне реальных факторов. Некоторые из них, например, связаны с тем, с кем или чем ассоциируется тот или иной участок земли или собственности. Гостиница, где ночевал Джордж Вашингтон, дом, где жил Вашингтон Ирвинг, шпага, которой генерал Шеридан размахивал перед своими соотечественниками, - все эти объекты приобретают определенную ассоциативную ценность и стоимость. Вскоре я узнал, что от недвижимости Асторов исходит невидимая, но ощутимая аура, которая делает ее привлекательной: если ею владел великий Астор, то она должна обладать дополнительными достоинствами, ведь старик Астор был таким проницательным. Но это была лишь одна из побочных составляющих привлекательности этих владений.

В это время на спящем нью-йоркском рынке недвижимости стали появляться беженцы, прибывшие в США из Европы, контролируемой Гитлером. Этих новых покупателей гораздо меньше интересовала общая цена недвижимости, чем размер первоначального взноса. Низкий первоначальный взнос давал им максимальный рычаг для инфляционного роста стоимости, который они ожидали. Взяв обратный урок из сделки с особняком Клеуса и противоположный путь моего жаждущего наличности друга мистера Блюменталя, я продавал недвижимость за очень низкий первоначальный взнос, но по высоким ценам. Таким образом я получал цену продажи, скажем, в миллион долларов за недвижимость, которая на наличном рынке была бы продана за 400 000 долларов. Из миллиона долларов я мог бы взять 50 000 долларов или меньше в качестве первоначального взноса, в дополнение к бумаге в виде ипотечного кредита. Затем я обратился бы к ипотечным компаниям, чтобы продать свою бумагу. Они спросят: "Какова цена недвижимости?", и я отвечу: "Один миллион долларов", а когда они спросят, что мы хотим получить от них наличными, я предложу пиковую сумму, скажем, 666 000 долларов. После этого я сразу же объявлял, что Astor примет вторую закладную на оставшиеся 284 000 долларов от цены в миллион долларов. Тот факт, что Astor примет второстепенную закладную, послужил бы психологической гарантией, заставившей покупателей закладных отважиться взять нашу бумагу.

Превратив бумажные ипотечные кредиты в наличные, мы покупали недвижимость "голубых фишек"; мы закладывали ее под хорошую ставку (этому способствовал хороший доход и имя Астор), и, получив вторую волну наличных, я снова скупал недвижимость с большими скидками, чтобы повторить процесс. Мы покупали недвижимость в Техасе, Калифорнии, в Джорджии, на Лонг-Айленде - по всему континенту. Таким образом, мы не только внесли некоторые изменения в нью-йоркские владения Астора, но и направили двадцать пять процентов прибыли новой империи Астора в растущие районы страны.

Когда мы делали первоначальное предложение по управлению поместьем Асторов, я отказался назвать фиксированную плату. Я объяснил, что, когда мы выполним работу, он сможет заплатить нам столько, сколько мы стоим: если мы не выполним работу, он не должен будет ничего платить. В конце первого года мы значительно увеличили активы Астора и утроили его доходы. Через своих адвокатов Астор продолжал уговаривать нас предъявить ему счет, и в конце концов я это сделал - на сумму 350 000 долларов. При этом я отметил, что он не обязан ничего нам платить, если сочтет счет неподъемным. Я затаил дыхание. Адвокаты Астора покраснели, увидев сумму гонорара, ведь известно, что командор не скупится на доллары, но когда они предъявили мой счет, Астор сказал: "Заплатите ему и пришлите от меня букет цветов".

Мы вернули Астору его собственность в сентябре 1945 года, спустя 152 сделки после нашей первой продажи. Состояние поместья увеличилось на 15 миллионов долларов, и Астор теперь получал 2,5 миллиона долларов ежегодной прибыли.

Отношения с Астором позволили мне впервые близко познакомиться с миром, который, благодаря своему богатству и исключительности, очаровал и привлек меня. Однако этот мир не всегда вызывал у меня уважение. Винсент Астор показался мне довольно приветливым, иногда с юмором, но не очень умным. Он унаследовал от своих предков врожденную мнительность. Тем не менее, если бы он не унаследовал и свое огромное состояние, то, вероятно, не смог бы многого добиться самостоятельно. Хотя он управлял своими служащими и иждивенцами со своеволием, а иногда и с суровостью, не терпящими независимости, наши отношения всегда были сердечными, поскольку я был не его подчиненным, а его консультантом, и я приносил ему большие деньги.

Астор был очень сознательным в социальном плане и откровенно снобистским. Он жил в очень узком, самодовольном, но не особенно блестящем или щедром кругу. Помнится, он испытывал особую неприязнь к своему сводному брату Джону Джейкобу Астору, огромному громадному мужчине, которого Астор и его друзья называли Джеком Задницей. Будучи отпрыском знаменитой американской семьи, Астор время от времени испытывал тягу к вычурности и благородству. Он хотел стать известным филантропом, но был слишком увлечен социальными аспектами своей принадлежности к роду Асторов, чтобы многого добиваться. У него было несколько очень красивых жен, в общей сложности три, но он не оставил наследников, кроме своего фонда. Состояние Астора - еще одно, которое будет постепенно возвращаться в общество. Во всем этом была некая сдержанная трагедия. Как последний из длинного рода королей, он был последним из длинного рода Асторов, отброшенным в тень некоторыми из своих предшественников, но был слишком пленником и любовником своего собственного происхождения, чтобы вырваться на свободу.

После того как Астор вернул себе контроль над своей собственностью, мы несколько раз пытались заинтересовать его различными предложениями. Он отклонил подавляющее большинство этих предложений и остался при своем мнении. Вскоре мы отдалились друг от друга, каждый из нас хорошо послужил другому. Мы оставили его гораздо более богатым человеком, чем он был. А его гонорары нам создали основу для капитала, на котором выросла империя недвижимости Webb & Knapp.

Механика прогресса (1942-1945)

С 1942 по 1945 год компания Webb & Knapp заработала 835 000 долларов в виде комиссионных и сборов, а также 872 000 долларов прибыли от эксплуатации различных объектов недвижимости. За это же время наши общие активы выросли с двух до семи миллионов долларов, а чистая стоимость активов по сравнению с обязательствами увеличилась с минус 127 000 долларов до более чем двух миллионов долларов. Это было только начало периода нашего бурного роста.

Как мы это сделали? Это было очень просто. Это было также очень весело, и, как некоторые подозревают, мы сделали это с помощью зеркал. Формула также требует наличия контактов в нужных местах, много путешествий и поездок, щепотку изобретательности, тщательное изучение налогового законодательства и хрустальный шар.

Хрустальный шар, который мы использовали, был простым, встроенным. Единственная хитрость заключалась в том, чтобы не быть настолько потрясенным и напуганным настоящим, чтобы не суметь увидеть будущее, которое в нем заложено. В Америке, травмированной Депрессией, я был одним из тех, кто осознал, что Депрессия уже в прошлом, и действовал в соответствии с этим осознанием. Многие другие, думая, что Депрессия все еще с нами, на самом деле сохраняли ее для себя, просто по привычке.

Причины этой душевной заморозки были столь же разнообразны, как и люди, с которыми я встречался. По всей стране я нашел множество людей, которые были настолько унижены, настолько потрясены Депрессией, что так и не смогли вернуть себе доверие и уверенность в мире и в себе, существовавшие до 1929 года. Я обнаружил и тех, кто по разным причинам привык к статус-кво, определенному Депрессией. Они не искали и не видели последствий появления новых рабочих мест, нового роста и изменений, происходивших вокруг них. Обе группы, обузданные катастрофой, не были готовы ни к чему другому.

Если взглянуть на ситуацию под другим углом, то потребуется лишь немного воображения, чтобы обнаружить сильно недооцененные объекты, которые было бы разумно купить. Проблема была не в том, чтобы понять, что происходит , а в том, чтобы убедить других, что это действительно происходит - и может продолжаться еще несколько лет. Вот почему, чтобы заставить некоторые крупные розничные компании переехать в принадлежащие нам объекты, я стал предлагать им низкую, устойчивую к депрессии арендную плату с оговоркой о проценте от прибыли в договоре. Мы больше верили в их успех, чем они, и эта вера окупалась большими прибылями для них и для нас.

Если не считать бартера, к которому я иногда прибегал, приобретение значительных объемов недвижимости требует значительных сумм денег. Изучая достоинства покупки за наличные и продажи в кредит, я открывал для себя, что в сфере недвижимости существует множество источников и способов использования денег. В дополнение к доходам Astor мы использовали, как я уже говорил, банковские деньги, деньги по первой ипотеке, деньги по второй ипотеке и секционные ипотеки (обычные первые и вторые ипотеки, разделенные на две или более частей и проданные мелким инвесторам). Еще один способ получить готовые деньги - делать деньги для других, и мы делали это, объединяя специальные проекты как с отдельными людьми, так и с группами. С 1942 по 1945 год мы организовали двадцать два таких проекта.

Одной из компаний, с которой мы занимались синдикацией, была Interstate Realty Corp. из Бостона, директором которой был Бенджамин Свиг, владелец отеля. С ними мы заключили не менее дюжины сделок по покупке и продаже торговой недвижимости по всей стране. Мы продали недвижимость в Техасе стоимостью 141 000 долларов за 165 000 долларов, сдав ее в аренду компании F. W. Woolworth Co. В Сиракузах мы купили универмаг стоимостью 357 000 долларов и через пять месяцев продали его компании Bond Stores, Inc. за 425 000 долларов. Обычно мы занимались деталями сделки, хотя Interstate занималась покупкой отеля Edison в Нью-Йорке.

Франциска Батор была еще одним нашим партнером в ряде предприятий, но она действовала от имени своего мужа, Виктора Батора, венгерского эмигранта, юриста и неофициального инвестиционного скаута для группы своих соотечественников. Другим постоянным инвестором был Ирвинг Гейст, вице-президент Consolidated Retail Stores, но состав наших спонсоров, как и наш бизнес, постоянно менялся. В 1944 году Webb & Knapp, Interstate Realty и четыре частных лица купили у Southern Kraft Paper Co. небольшую фабрику в Йорке, штат Пенсильвания, за 25 000 долларов, которую мы затем продали производителю, нуждавшемуся в новых производственных мощностях, за 65 000 долларов. Опять же, вместе с Луисом Крамером, давним инвестором в недвижимость Нью-Йорка, мы разработали множество сделок, включая покупку за полмиллиона долларов и перепродажу за 650 000 долларов здания Best & Co. на Пятой авеню. По мере того как о нашей деятельности становилось известно, мы все реже сталкивались с проблемой поиска поддержки и партнеров. Кто откажется от человека, который может сделать для вас деньги?

В первую очередь нам открыло двери то, что я был покупателем пятидесятимиллионной империи - поместья Асторов. Подозреваю, что и без Астора я бы вывел Webb & Knapp на передовые позиции в отрасли, поскольку возможности для роста были вполне доступны, но связь с Астором сэкономила нам время и сделала путь более приятным. Например, в Хьюстоне, штат Техас, я обнаружил, что техасцы очень любят и уважают деньги, особенно если есть возможность их получить. Поскольку я предлагал самые высокие цены на городскую недвижимость, я обнаружил, что мне с готовностью предоставили статус почетного посла. Мой первый контакт там был с человеком по имени Хестер, который оказался лучшим риелтором в Техасе и очаровашкой, пока не выпьет лишнего; тогда он становился угрюмым, оскорблял женщин, даже собственную жену, и был противен своим лучшим друзьям. Однако в трезвом состоянии Хестер был добрейшим из людей, и хотя я не уверен, какая из них настоящая, я предполагаю, что это трезвая Хестер. Хестер занимался недвижимостью для хьюстонских магнатов. Именно через него они объединяли свои синдикаты, и именно через него я познакомился с различными нефтяными, скотоводческими и банковскими деятелями, такими как Джим Аберкромби, Боб Хендерсон, Билл Смит и их неофициальный вождь Джесси Джонс, мультимиллионер, лесоруб, нефтяник, министр торговли США, управляющий федеральными займами и, как таковой, распорядитель миллиардов долларов американских инвестиционных займов мирного и военного времени.

Чрезмерное количество богатых людей в Техасе, как и избыток "Кадиллаков" в Саудовской Аравии, свидетельствует не об исключительном трудолюбии и проницательности населения, а о счастливой случайности в виде больших залежей нефти. Кроме того, в Соединенных Штатах принята и продолжает политически защищаться в Конгрессе 27½-процентная налоговая льгота на истощение. Эта 27½-процентная налоговая льгота на доходы от продажи нефти на протяжении более чем одного поколения оказывала эффект, не сравнимый с ежедневным вливанием в регион сотен миллионов долларов иностранной помощи. От этого выиграли не только жители страны в целом, но и, как это бывает при реализации всех масштабных проектов помощи, многие люди как внутри региона, так и за его пределами приобрели значительные состояния, а также уверенность в себе, которую дает всем нам избыток денег в банке.

Среди множества прекрасных людей, с которыми я там познакомился, Джесси Джонс и его хьюстонские компаньоны составляли особенно проницательное и дальновидное братство, ибо, как я укажу позже, они сделали много полезного для своего города и региона. Хотя я стремился к крупным инвестициям в Хьюстоне, мне никогда не удавалось успешно бороться с глубокими карманами этих местных сатрапов. Эти джентльмены старались не только инвестировать и кредитовать, но и тратить деньги. Именно благодаря этой группе через несколько лет мне довелось стать свидетелем самого остроумного и совершенно бесстрастного проявления игрового искусства богатых людей.

В день Дерби в Луисвилле, штат Кентукки, я был гостем Билли Рейнольдса из компании Reynolds Metal. Рано утром мы собрались вместе с местной знатью, многие из которых были стюардами ипподрома. Чтобы подготовить нас к предстоящему напряженному дню, в девять часов был подан мятный джулеп. В 9:30 позвонил Джесси Джонс из Хьюстона. Он и несколько его друзей хотели приехать на Дерби, но у них не было ложи; не мог бы кто-нибудь помочь ему? Конечно, все места были заняты за несколько месяцев до этого, но у распорядителей скачек пересохло в горле при мысли о том, что все эти техасские деньги лежат без дела в Хьюстоне, когда они с таким же успехом могли бы поступить в казну луисвилльского ипподрома. Поэтому, после нескольких задумчивых глотков мятного джулепа, группа стюардов поменялась соломинками, и проигравший уступил свою коробку мистеру Джонсу. Благодарный Джонс пообещал прибыть во главе партии из двенадцати человек.

Хьюстонская толпа успела на Дерби. Вместо ожидавшихся двенадцати человек пришло тринадцать, но за те деньги, которые они представляли, никто из кентуккийцев не собирался чувствовать себя обиженным или суеверным. На протяжении всего забега стюарды смотрели на ложе Джонса, ожидая, что крупные транжиры из Техаса выйдут и сделают свои ставки, но ни один человек не сдвинулся с места. И только после окончания скачек кентуккийцы узнали причину: тринадцатый человек в ложе Хьюстона был хьюстонским букмекером.

Поскольку компания "Вебб и Кнапп" закупала товары по всей стране, мне пришлось сшить крест-накрест несколько поездок по Америке военного времени. Самолеты были меньше, их было меньше, и их часто отменяли военные или правительственные чиновники. Бензин был ограничен, поэтому путешествовать приходилось поездами. И Вторая мировая война стала последним великим моментом для железнодорожной отрасли. Поезда, окутанные дымом и копотью, курсировали из одного города в другой, а пассажиры делили свои места посменно. Места в вагоне-ресторане можно было ждать по два-три часа, а в клубном вагоне - фуршете для незнакомых людей - неизменно заканчивались спиртные напитки. И все же, несмотря на все неопределенности и задержки военного времени, я наслаждался этими поездками, особенно длинными. В переполненных поездах я узнал много нового о стране, других людях и о себе.

Они также познакомили меня с сетями "любезности", где, например, банкир из Сан-Диего мог помочь мне с бронированием отеля, а когда он приезжал в Нью-Йорк, я, в свою очередь, мог снабдить его билетами на популярную пьесу.

Мне часто удавалось достать билеты в театр через моих друзей Ли и Джей Джей Шубертов. Мы познакомились, когда я, будучи агентом компании Astor, продал Шубертам несколько театральных объектов в центре города. Ли Шуберт был остроумным и веселым человеком с лицом индейца сиу. Хотя Ли был старше меня на двадцать лет, он стал моим близким другом, с которым я с удовольствием делился секретами. Мы с Марион регулярно ужинали с ним и Марселлой Свонсон. Отношения Ли с Марселлой были отдельной новеллой. Он познакомился с ней, когда она была пятнадцатилетней участницей конькобежной команды, известной как "Сестры Суонсон". Их роман расцвел, когда она повзрослела, и продолжался всю жизнь. Они вели раздельное хозяйство, но все мы считали и принимали Марселлу как любовницу Ли Шуберта. Мы полагали, что их отношения не связаны никакими правовыми нормами, пока в 1948 году газеты не объявили, что она подает на развод. Несмотря на раздельное проживание, они много лет были тайно женаты.

Примерно через три месяца после этого скандала и их развода я зашел к Ли в его офис. Он объяснил мне, что они женаты с 1936 года, но он привык к разнузданному существованию и не мог выдержать узы брака, отсюда и раздельное проживание. Он выглядел довольно хмурым, и я спросил, почему они не сошлись снова.

"Нет... мы закончили".

"Почему бы тебе не позволить мне устроить небольшой ужин для нас четверых дома?"

"Нет, нет", - ответил он. "Я бы не хотел этого делать. Кроме того, ей это не... интересно. Она бы никогда не пришла".

"Предположим, мы узнаем?"

Вопреки ожиданиям Ли, Марселла с радостью согласилась. Они приехали по отдельности, Ли, как обычно, опоздал, и, хотя им было немного неловко и напряженно друг с другом, мы достаточно приятно поужинали, и Ли проводил Марселлу домой.

Через две недели Шуберт позвонил мне из Майами. "У нас с Марселлой здесь второй медовый месяц. Мы снова женаты и собираемся попробовать жить вместе".

Одной из причин того, что Ли долгое время избегал официальных брачных уз, была его склонность к внеклассной работе. В свое время он завязал теплые, хотя и короткие дружеские отношения со многими начинающими молодыми актрисами, а в своем кабинете держал старое кресло с прямой спинкой, с которым не хотел расставаться и по которому, задумчиво покачивая головой, время от времени похлопывал в знак воспоминаний. Напротив него в этом кресле сидели девушки, которых он приглашал на роли.

Пытаясь бросить вызов времени, Ли принимал бесчисленные солнечные ванны и сеансы массажа, красил волосы и избегал своих истинных современников, которых считал окостеневшими. Однако его карьера началась еще на рубеже веков, и у него было множество анекдотов о людях в театре и вокруг него. Один из лучших - о Джоне Джейкобе Асторе, отце Винсента Астора. В Нью-Йорке, как и в Лондоне и Париже, с 1890-х по 1920-е годы было модно, чтобы богатые Джонни со сцены заваливали своих любимых дам цветами, ласковыми записками и приглашениями выпить и пообедать до рассвета. Одна особенно милая юная особа после продолжительной осады приняла знаки внимания Джона Джейкоба Астора. Мой друг Ли, который иногда проявлял не только личный интерес к своим подопечным, но и благосклонный, в те времена, когда еще не было актерского капитала, знал, что бриллианты - лучший друг девушки. Он поинтересовался у этой не совсем невинной мисс, приобретает ли она какую-нибудь страховку на случай недовольства или кончины своего престарелого защитника. Юная красавица ответила: "О да, он очень добр ко мне. Я получаю 1727 долларов каждый раз, когда вижу его". Почему именно 1 727 долларов, недоумевала Ли? Видимо, в первый раз, когда она одарила своего поклонника, именно такая сумма была у благодарного мужчины. Поскольку он был джентльменом и мультимиллионером, то впредь не мог предложить своей юной протеже меньше. Но это было уже в другую эпоху. После тяжелой депрессии ожидание у дверей сцены не только утратило свой пафос, но и стало плохим пиаром. Стили изменились.

Изменился и мой собственный стиль жизни. Теперь я был трансконтинентальным путешественником и активным трейдером. Со временем, когда я стал лучше разбираться в различных городах и регионах, я обнаружил, что могу делать значительную часть своих покупок из своего нью-йоркского офиса. Мои воспоминания о городе, беглый взгляд на карту и фотографии, а также расспросы местного брокера или банкира позволяли мне точно определить, сколько стоит недвижимость и какую ипотеку мы можем получить.

В течение всего этого периода работа на Astor занимала лишь половину моих усилий. Объекты, которые мы покупали для себя, мы могли оставить на несколько лет (их доход всегда был желанным), но больше всего нас интересовала торговля. Как только мы "подтверждали" недвижимость, заключая с высококлассным арендатором выгодный договор аренды и рефинансируя ипотеку, мы с удовольствием продавали ее по новой цене местным инвесторам, а затем двигались дальше. Я также изучал потребности покупателей или арендаторов, таких как Woolworth's или Allied Stores, и когда мы замечали что-то, что должно им понравиться, я покупал это помещение, а затем передавал его наиболее вероятному арендатору. Даже в этих относительно простых сделках часто возникали сложности.

В общей сложности с 1942 по 1945 год компания Webb & Knappосуществила около девяноста покупок и семьдесят пять продаж. Размер прибыли по каждой из этих сделок варьировался от нуля до нескольких сотен тысяч долларов. В среднем она составляла от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч долларов. Как только мы зарабатывали деньги, мы возвращали их в дело (с помощью кредитного плеча), но мы росли так быстро, как росли, только потому, что смогли хорошо использовать существующее налоговое законодательство.

Как я уже отмечал ранее, одной из трагедий Депрессии стало то, что различные налоговые законы, которые в обычное время казались достаточно разумными и справедливыми, в период Депрессии обернулись для владельцев и инвесторов особыми трудностями. По иронии судьбы, как только в 1940-х годах ситуация с недвижимостью начала улучшаться, другие налоговые законы, задуманные и предназначенные для нормальных времен, с готовностью послужили налоговыми убежищами для тех, кто смог их заметить и воспользоваться ими. Один из таких законов, перенос налоговых потерь на будущее (с некоторыми изменениями), до сих пор широко используется. Перенос налоговых потерь дает компании, понесшей убытки в течение определенного периода, налоговую льготу, чтобы помочь ей восстановиться и остаться в долгосрочной перспективе здоровым налогоплательщиком. Любая прибыль, которую она может получить в течение определенного количества лет, объявляется не облагаемой налогом до тех пор, пока ее общая прибыль не сравняется с предыдущими убытками. Таким образом, при правильном слиянии победителя (компании, приносящей прибыль и обычно платящей налоги) с проигравшей компанией (компанией, которая понесла убытки и поэтому получила налоговые льготы), в результате объединенная компания использует налоговые льготы "проигравшей" компании, чтобы сохранить прибыль "выигравшей" компании.

Например, в 1943 году мы приобрели у доверительного управляющего, компании Bankers Trust Co., ряд нью-йоркских объектов коммерческой недвижимости, составлявших часть имущества Хавермайера, за 440 000 долларов. Через несколько лет мы смогли продать эти объекты с прибылью около 530 000 долларов. Если бы мы купили только недвижимость, это была бы просто еще одна выгодная сделка, но мы приобрели не только недвижимость. Мы также приобрели все акции, а значит, и компании, которым принадлежали объекты. В бухгалтерских книгах компаний эта недвижимость имела совокупную балансовую стоимость 3,6 миллиона долларов до начала депрессии. Когда после сложной серии бумажных обменов мы продали недвижимость дороже, чем заплатили за нее, но дешевле, чем ее балансовая стоимость, у оставшихся компаний образовался убыток в размере более двух миллионов долларов, отраженный в бухгалтерской отчетности. В результате этот убыток в два миллиона долларов превратился в налоговую льготу на два миллиона долларов. Это означало, что следующие два миллиона долларов прибыли, которые мы смогли получить через остаточные компании, не будут облагаться налогом. Благодаря ряду таких тщательно подобранных покупок акций и продаж имущества я сохранил "Вебб и Кнапп" в качестве концерна, защищенного от налогов, на протяжении всей войны и части послевоенного периода.

Я был не первым и не единственным бизнесменом, который распознал и использовал эту и подобные возможности в налоговой структуре. Позже Ройал Литтл, проницательный предприниматель-промышленник из племени янки, благодаря своему изобретательному использованию безналоговых фондов и переноса налоговых потерь, настолько эффективно и заметно укрыл свою империю Textron от налогов, что значительная часть закона была переписана.

Мы покупали недвижимость в основном за пределами Нью-Йорка, потому что недвижимость в Нью-Йорке была в упадке. С 1939 года по всей стране строились или вновь открывались заводы для снабжения союзников и наших собственных быстро растущих вооруженных сил. Вскоре большинство из них работали в две смены. Но это возрождение было скорее промышленным, чем финансовым, то есть деньги поступали не с Уолл-стрит. Нью-Йорк, финансовая и офисная столица страны, с надеждой наблюдал и ждал своего собственного возрождения, но в том, что касается недвижимости, наблюдалось почти десятилетнее отставание. В результате Нью-Йорк, перестроившийся в 1920-х годах, оставался недозагруженным до конца 1940-х. Целые этажи в современных офисных зданиях использовались как зоны отдыха для сотрудников. Даже престижный Рокфеллер-центр в 1946 году был на сорок процентов незанятым.

Когда мы покупали недвижимость за пределами Нью-Йорка, мы просто вкладывали свои деньги туда, где рост Америки был наиболее сильным. Время от времени мы покупали зарубежную недвижимость, как в случае с Мехико, но только потому, что в моей новой приятной роли трансконтинентального бонвивана Мексика была местом, где я иногда оказывался.

Мы с Марион впервые побывали в Мексике в 1943 году. В то время Мексика еще не была таким туристическим центром, каким она стала с тех пор. Мехико был большой столицей и развитым городским центром, но все еще оставался почти чисто мексиканским. Плавучие сады Ксочимилько, которые быстро уменьшающееся озеро с тех пор оставило в основном на мели, были тогда плавучими раями. Дальше к югу, в Тампико, я охотился на реке Тампико и близлежащих озерах, где после выстрела барабанный бой крыльев и громкие крики взлетающих в воздух разноцветных птиц не давали возможности услышать что-либо еще. И в то время Акапулько, хотя и был известным курортом, оставался относительно небольшим городом со своим характером, а не многоэтажкой, где преобладают отели и туристы, каким он стал сейчас.

В первый день нашего пребывания в Мехико мы с Марион посетили руины Теотиуакана, расположенные в центре великой долины Мексики. Мы посетили огромные Храм Солнца и Храм Луны с их фланкирующими сооружениями, местами для собраний, открытыми театрами и храмами. Образ жизни тольтеков сильно отличался от нашего. Мы считаем их примитивными, но дизайн зданий и территории смелый, сбалансированный, красивый и превосходит многое из того, что было создано с тех пор.

Тот первый опыт посещения Теотиуакана оставил во мне ощущение того, как правильное сочетание массы, пространства и обстановки может дополнять друг друга. Оно оказало огромное влияние на то, что я считаю самой важной работой в своей жизни.

Марион бегала с фотоаппаратом на вершину каждой пирамиды, до которой могла добраться. Только поздно вечером, воодушевленные и приятно уставшие от новых для нас мест и мыслей, мы вернулись в отель Reforma. Там, умывшись, мы зашли в лаунж, чтобы выпить коктейль перед ужином. Бармен прислал два текиловых мартини для нашего ознакомления. Это было что-то новенькое, но довольно вкусное. Мы выпили их. Друг обратился ко мне. Я отвернулся от стола, чтобы перекинуться с ним парой слов, повернулся к Марион, а ее уже не было! Она упала и беззвучно сползла со стула. Пресловутая высота над уровнем моря в Мехико и возбуждение после обеда в сочетании с текилой ударили по кровеносной системе Марион со всей мощью дюжины родственных мартини с севера границы. Пока старожилы со знанием дела кивали на эту очередную дань уважения высоте и национальному напитку, мы с улыбкой, хотя и слегка пошатываясь, удалились в свои номера. Марион почти сразу же пришла в себя, но ужин (траурный голубь с диким рисом) был отправлен нам в номер. Позже, уже полностью предупрежденные и подкрепленные, мы снова вышли вперед, чтобы отдать дань уважения местному Бахусу.

В нашем отеле находился лучший ночной клуб Мехико, Ciro's, которым управлял А. К. Блюменталь, экспатриант из Нью-Йорка. Мы сделали Ciro's своей ночной штаб-квартирой, и рано или поздно там появлялся любой значимый человек из числа местных или приезжих посетителей. В военное время Мехико, как и Женева, Цюрих и Лиссабон, был одним из ключевых мировых центров шпионажа. В городе было полным-полно шпионов, тайных и не очень, а также контршпионов, потенциальных шпионов и добровольных контршпионов всех оттенков и ценовых категорий. Поскольку в Латинской Америке так же трудно сохранить секрет, как и узнать всю правду о чем-либо, город гудел от слухов и подробностей заговоров, о которых рано или поздно мы все узнавали.

В сороковые годы мы часто отдыхали в Мексике. Поскольку я не могу устоять перед сделкой с недвижимостью так же, как перед улыбкой красивой девушки, каждую поездку в Мексику я подумывал о том, чтобы открыть там свое дело. Хотя я начинал предварительные переговоры, нравы бизнеса, местные правила дорожного движения и разнообразие закулисных сделок делали эти переговоры настолько разными, что мне приходилось постоянно следить за своими проектами, иначе все легко могло пойти наперекосяк. Например, в одном месте, где я действительно видел привлекательные объекты, в нескольких милях к югу от Акапулько находилось крошечное местечко под названием Пуэрта-Маркеса. Тогда был крошечной индейской рыбацкой деревушкой, но я мог сказать, что он будет процветать как второй Акапулько. В конце концов ее застроил какой-то богатый местный политик, и она стала одним из самых ценных объектов недвижимости в стране, но я не стал там покупать из-за ограничительных местных законов, которые запрещают иностранцам владеть прибрежными землями и крупными земельными владениями всех типов. Часто местных жителей используют в качестве подставных лиц, чтобы обойти этот закон, но я решил отказаться от этого гамбита, поскольку он был бы слишком уязвимым, чтобы позволить массовое и по-настоящему форсированное развитие территории.

Несколько лет спустя я приобрел участок Британско-американского госпиталя в центре Мехико. Мы с Марион направлялись в Акапулько и остановились в Мехико на несколько дней. Сэм Кац, лидер американской общины в Мексике, устроил для нас званый обед, а перед ужином мы с ним прогулялись возле его дома. Мы проходили мимо расположенного неподалеку Британско-американского госпиталя, который занимал около десяти красиво озелененных акров в самом центре города, всего в одном квартале к северу от Авенида-де-ла-Реформа. Кац спросил меня, почему я не купил этот участок.

"А что, он продается?"

"На самом деле, так и есть. Ассоциация планирует построить новую больницу. Если вы хотите купить участок, думаю, вы сможете, возможно, даже сегодня вечером. Три попечителя больницы будут на ужине". Эти попечители были самыми влиятельными в совете и могли убедить остальных членов. Сэм подумал, что они, возможно, согласятся на 750 000 долларов.

Цена показалась мне довольно низкой, и я сказал ему, что куплю его за эту цену.

После ужина Сэм упомянул о моем интересе к этой собственности. Попечители сказали, что продадут его за 750 000 долларов. Меня это устроило. Я не пытался торговаться. Я ненавижу торговаться. Если, по моему мнению, недвижимость стоит запрашиваемой цены, я не вижу причин пытаться получить меньше. Многие проницательные дилеры считают это глупостью, но я замечаю, что другие, пытаясь усовершенствовать и без того хорошую сделку до разумных пределов, теряют еще больше бизнеса и портят отношения. У всех остается гораздо более приятный привкус во рту, если избегать подобных торгов. Мне нужна была эта недвижимость, их цена показалась мне разумной, и вот мы уже в деле.

Вместо того чтобы быть одиноким, уязвимым гринго, мне показалось хорошей идеей иметь надежных местных партнеров по сделке, и мой адвокат в Мехико, Рафаэль Ориомуно, порекомендовал Сакристана, известного банкира из Мехико, который согласился присоединиться ко мне в качестве равноправного партнера. Позже Сакристан предложил выкупить нас. Я согласился продать нашу половину почти за 750 000 долларов, что позволило окупить расходы на все мои предыдущие поездки в Мексику.

Распространенный на Уолл-стрит миф гласил, что однажды в первые военные годы я забрел в Webb & Knapp, чтобы воспользоваться телефоном. Партнеры фирмы ушли на войну, а когда вернулись, обнаружили, что я возглавил их и что они стали миллионерами. Это не совсем точно. Действительно, в годы войны Элиот Кросс, тогда уже пожилой человек, был нездоров и занимал относительно пассивную роль в фирме. Три других моих партнера, которым я все время платил полную зарплату, были призваны на действительную службу в вооруженные силы. Но по возвращении они стали не совсем миллионерами.

Джим Ландауэр получил только полмиллиона долларов в качестве своей доли в партнерстве, когда он вышел из фирмы в конце 1945 года. Когда Элиот Кросс ушел в отставку в 1946 году, он получил 800 000 долларов. Поскольку сто или более сделок, которые приумножили состояние Webb & Knapp, были придуманы мной, мои партнеры, конечно же, вернулись к ситуации, в которой я был главным. Естественно, по возвращении другие партнеры могли генерировать столько отдельных сделок, сколько хотели, но у меня была огромная фора. Создав базу, я продолжал работать под впечатлением от все более захватывающих проектов.

Я уже начал увлекаться идеей переноса штаб-квартиры Организации Объединенных Наций в Нью-Йорк.

"Город Х" становится Организацией Объединенных Наций

Поскольку сейчас я живу на Бикман-плейс с видом на Ист-Ривер, я время от времени проезжаю мимо штаб-квартиры Организации Объединенных Наций. Каждый раз, проходя мимо, я испытываю чувство гордости, а также острый укус разочарования. Гордость - за то, что Организация Объединенных Наций находится в Нью-Йорке, ведь если бы не Webb & Knapp, ООН вообще не украшала бы Нью-Йорк. Разочарование вызвано тем очевидным фактом, что обстановка и подход ООН к центру Нью-Йорка совершенно неадекватны. ООН отделена от остального города китайской стеной из старых и второсортных зданий.

Сейчас у города есть планы по созданию нового подъезда к ООН, но с момента наших первых попыток что-то сделать в этой области прошло уже двадцать лет, и трудно предположить, сколько еще потребуется времени, чтобы что-то реально сделать. Я вел серьезную борьбу с мэрией Нью-Йорка по этому вопросу. Я надеялся дать и ООН, и городу жизненно важное пространство для дыхания и придать им дополнительный блеск, но проиграл. Тем не менее, базовая сделка ООН остается одним из моих самых гордых достижений, ведь не всем нам дана возможность и острые ощущения от переезда столицы мира за несколько дней. Кроме того, разработка сайта ООН дала мне идеи, которые прекрасно окупились для других городов. И все же каждый раз, когда я проезжаю по так называемому подъездному пути, который город отдал ООН, я чувствую, как во мне закипает старый и праведный гнев.

Изначально на месте ООН находилась лесистая приречная котловина, с севера и запада окруженная крутыми низменными холмами. По мере роста города у кромки реки появились троллейбусные линии, а затем ряд пристаней и тесно расположенных складов. После Гражданской войны это гнездо зданий превратилось в череду скотобоен. Время застыло, и так оно и оставалось до 1946 года. В результате знаменитый нью-йоркский район Мидтаун, "где есть все для туристов", мог даже похвастаться тем, что в нем есть Чикаго 1890 года в миниатюре, с загонами для скота, упаковочными фабриками и всепроникающей, извращающей желудок вонью! Театральные зрители, выходящие на Сорок шестую улицу с утренних сеансов по средам, вынуждены были уклоняться от открытых грузовиков, перевозивших скот из доков Вест-Сайда в топки Ист-Ривер. В дни, когда ветер дул с востока, запахи со скотобоен доносились до Третьей авеню и дальше. Именно поэтому в секции Tudor City, выходящей на Первую авеню, нет окон. К счастью, в Нью-Йорке преобладают западные ветры, но в 1946 году, когда цены на землю в центре Манхэттена составляли от 100 до 150 долларов за квадратный фут, цены в непосредственной зоне запаха вокруг скотобоен составляли от двух до пяти долларов за квадратный фут, а покупателей было мало.

Бойни существовали так долго, что казались неприкосновенными. Поскольку мясокомбинаты Свифта и Уилсона, которым принадлежали скотобойни, имели безотзывную и, надо полагать, прибыльную франшизу на работу на Манхэттене, надежды на то, что их когда-нибудь выведут оттуда, было мало.

Брокеры часто "предлагают" недвижимость, на которую у них нет франшизы. Если они находят желающего купить по хорошей цене, то обращаются к владельцу недвижимости с предложением и надеждой заключить сделку. Ранее скотобойни продавались именно по такой схеме, поэтому я скептически отнесся к предложению Джона Данбара, брокера по недвижимости из компании Cushman & Wakefield, Inc. в конце 1945 года, продать нам этот отличный объект, особенно когда он предложил его по цене в семнадцать долларов за квадратный фут. Учитывая, что в этом районе стоимость квадратного фута составляет два и пять долларов, его цена казалась абсурдной. Я поинтересовался, сможет ли он осуществить поставку по любой цене. Он сообщил мне, что его жена - Свифт и что Свифты и Уилсоны договорились о совместной продаже земли через него.

Данбар обратился к нам первым. (Благодаря растущей репутации Webb & Knapp как активной фирмы мы получали все больше и больше таких первых предложений). Я спросил: "Что вы скажете на предложение в пять долларов за квадратный фут? Это намного выше цены, которую предлагают там". При таких условиях, ответил он, у него не было бы другого выбора, кроме как попытаться найти другое место. Он был уполномочен продавать только по семнадцать долларов за квадратный фут. Хотя я спорил, торговался и в конце концов предложил возможную цену в двенадцать долларов, он остался непреклонен. Пока мы обсуждали решение, я думал о том, что при семнадцати долларах за квадратный фут недвижимость будет стоить около 6,5 миллиона долларов. Но с учетом того, что скотобойни больше нет, я был уверен, что цена может подскочить до пятидесяти, возможно, до семидесяти пяти, а может, и до ста долларов. При инвестициях в 6,5 миллиона долларов (большая часть из них - ипотека) мы могли бы получить валовую прибыль в шестнадцать миллионов долларов, тридцать два миллиона долларов или даже больше. Кроме того, вокруг скотобоен находились объекты, стоимость которых падала, и они также могли вырасти в цене с двух- и пятидолларовой базы. Поэтому я сказал: "Что ж, я хотел бы на некоторое время убрать это с рынка. Позвольте мне обсудить это с моими партнерами". Я оставил его сидеть там, а сам встретился с Гулдом и Сирсом. Они сразу же согласились, что мы должны принять предложение в семнадцать долларов, и я вернулся к Данбару и сказал ему, что он заключил сделку.

Мы договорились, что компания Webb & Knapp внесет один миллион долларов за годовой опцион против общей цены в 6,5 миллиона долларов. В конце года мы должны были выплатить оставшиеся 5,5 миллиона долларов. Тем временем упаковочные компании спокойно договаривались о переезде, а соглашение между нами держалось бы в секрете, чтобы не спровоцировать рост цен на землю в этом районе.

Следующая проблема заключалась в том, где найти миллион долларов наличными. Я решил ее, создав синдикат, состоящий из нас самих, одного чикагского финансиста и двух нью-йоркских спекулянтов недвижимостью.

Теперь, когда вариант со скотобойней был в руках, нам требовалось как можно больше земли вокруг них по два и пять долларов за квадратный фут, чтобы снизить среднюю стоимость. Я нанял трех-четырех брокеров, чтобы как можно быстрее купить разные участки в этом районе. Летом мы с Марион отправились в трехнедельную поездку в Южную Америку, чтобы сбить гончих со следа, но слухи о нашей деятельности начали распространяться. В одном случае пронырливый торговец фруктами и его жена, которые только что приобрели два пятиэтажных здания на ключевом угловом участке на Первой авеню за десять тысяч долларов, несколько месяцев противостояли моим покупателям. Каждый раз, когда мы договаривались о цене, они передумывали и повышали ставку, пока в конце концов не получили 100 000 долларов, но в целом нам удавалось получить желаемые объекты. Мы купили все, что могли, к северу от скотобоен до Сорок девятой улицы, а также приобрели несколько участков к западу, между Первой и Второй авеню. В общей сложности мы приобрели около семидесяти пяти участков общей площадью восемь акров по средней цене девять долларов за квадратный фут. Эти отдельные покупки финансировались местными банками и страховыми компаниями.

Оставалось решить, что делать с полученным участком земли. После ужина мы с Марион стали ходить на край Бикман-плейс. Там мы смотрели на юг, в сторону скотобоен, на Первую авеню и множество поперечных улиц с востока на запад, на возвышающуюся громаду Тюдор-Сити. Во время пятого или шестого из этих визитов мне пришла в голову идея. Я представил себе большую, плоскую, прямоугольную платформу, протянувшуюся от возвышенности Тюдор-Сити на восток к реке, а затем на север к тому месту, где мы стояли на Бикман-плейс. Эта приподнятая платформа простиралась бы над местными улицами, где легко могли бы разместиться служебные и парковочные помещения, а городское движение продолжало бы идти, как и сейчас. На самой платформе возвышались бы прекрасные современные здания, между которыми располагались бы площади с чистым дизайном.

Прототип такой платформы был построен в 1913 году, когда город заставил Центральную железную дорогу Нью-Йорка покрыть уродливую сеть открытых железнодорожных путей, лежащих к югу и северу от Центрального вокзала. Это покрытие позволило создать Парк-авеню и вложить в недвижимость целое состояние, но я предлагал более масштабное и единое развитие.

В ту ночь я почти не спал, гоняясь за своими идеями, привязывая их к фактам и цифрам, изменяя их, идя на компромиссы, возвращаясь к первоначальным представлениям, и наконец понял, что имею дело уже не с фантазией, а с реальной возможностью. Теперь мне нужен был лучший архитектор, который помог бы воплотить эти концепции в конкретные формы, и я обратился к Уоллесу Харрисону, чья работа над Рокфеллер-центром принесла ему заслуженную и достойную репутацию. Харрисон согласился поработать на Ист-Ривер, и его готовый план получил название "Икс-Сити".

"X City" должен был стать городом внутри города, дизайн которого адаптировался бы к окружающим его районам Нью-Йорка. На южном конце огромной платформы длиной в семь кварталов и шириной в два квартала мы планировали построить четыре офисных здания, которые могли бы удобно разместиться между Сорок второй и Сорок пятой улицами. На Сорок пятой улице мы предусмотрели место для комбинированного терминала авиакомпании и офисного здания - единого объекта , достаточно большого, чтобы обеспечить рост авиаперевозок: в то время не было ничего, удовлетворяющего эту потребность, да и сейчас нет. В этом районе Манхэттена также не хватало крупного современного отеля, и мы запланировали его напротив терминала. Этот отель позволил бы сместить акцент с офисных зданий на жилую часть. Северная часть участка будет отведена под ряд многоквартирных домов, которые прекрасно впишутся в дорогой жилой район Бикман Плейс. В пространстве между кривыми зданиями авиакомпании и отеля я планировал разместить новый дом для Метрополитен-оперы. Идя еще дальше, мы предложили построить рядом плавучий ночной клуб, пристань для яхт и множество других развлечений на самой Ист-Ривер.

Оглядываясь на то, что произошло с тех пор в Нью-Йорке, можно понять, что "Город Икс" был экономически практичным, а также эстетически приятным замыслом. Я разместил рендеры архитекторов и масштабную модель проекта в боковой комнате клуба "Монте-Карло", где во время обеда мог демонстрировать их потенциальным клиентам. По моему замыслу, четыре южных офисных здания должны были занять четыре крупные корпорации, и каждое здание должно было носить имя своего арендатора. Для начала мы начали серьезные переговоры с нью-йоркской компанией взаимного страхования жизни, с Time Inc. и с Aluminum Company of America. Артур Вайнинг Дэвис, который, будучи председателем совета директоров, управлял Alcoa как личной вотчиной, был заинтригован "Х-сити" и пообещал взять одно из зданий, если мы сможем назвать весь проект "Алюминиевым городом". По глупости я отказался. В то время большинство алюминиевых строительных материалов еще не были опробованы или еще не были придуманы. Кроме того, я боялся, что название "Алюминиевый город" может оттолкнуть других потенциальных клиентов.

Это было серьезное мероприятие для всех участников, и проект по своей природе не мог быть реализован быстро. К декабрю 1946 года я все еще находил клиентов и сторонников. Люди Уилсона и Свифта начали задаваться вопросом, откуда возьмутся оставшиеся 5,5 миллиона долларов, которые им причитались. Я тоже. Я не волновался, но мне было интересно, и у нас был крайний срок. Однако даже в виде необработанной земли собранные нами объекты были настолько масштабными и потенциально настолько разнообразными, что всегда можно было найти сторонников и покупателей. Задача заключалась не в продаже земли, а в создании стоимости за счет ее разумного использования. С тех пор как Колумбийский университет передал свои владения в центре города для строительства Рокфеллер-центра, в Нью-Йорке не было такого большого земельного участка, как наш. То, что мы предлагаем в "Икс-Сити", могло бы соперничать с Рокфеллер-центром. На самом деле, изменив сетку улиц Нью-Йорка XIX века, но не нарушив ее, мы превзошли бы Рокфеллеровский центр. Здесь был шанс для изобретательного, оригинального и чрезвычайно разумного использования ядра города. С момента разработки проекта все мои силы были направлены на достижение этой конкретной цели. И вдруг возникла новая, совершенно неожиданная возможность.

В течение всего 1946 года Организация Объединенных Наций была озадачена проблемой поиска постоянного помещения. Роберт Мозес, комиссар по паркам Нью-Йорка, пытался предложить ООН постоянное место на месте проведения Всемирной выставки во Флашинг-Мидоуз. Другим предложенным решением было строительство большого кампуса в округе Вестчестер, недалеко от города Гринвич на окраине Нью-Йорка. ООН, отвергнув план Моисея, получила в ответ отпор от района Вестчестера и Гринвича, где устоявшиеся владельцы недвижимости, поднявшись, как воины-миноносцы в Конкорде, организовались, чтобы не пустить иностранцев на священную землю эксурбии. Однако практически все остальные крупные города Соединенных Штатов охотно предлагали свои места. Наиболее вероятными претендентами были Сан-Франциско и Филадельфия. Русские возражали против Сан-Франциско, ссылаясь на то, что он находится слишком далеко от крупных дипломатических центров. Казалось, что путем исключения будет выбрана Филадельфия, и выбор был настолько определенным, что в декабре 1946 года в Филадельфии уже велись работы по отводу участка для предполагаемого размещения ООН.

За завтраком в пятницу, 6 декабря, за день до специального заседания Генеральной ассамблеи, созванного для утверждения Филадельфии в качестве места расположения ООН, я прочитал отчет о дебатах по поводу места расположения ООН в газете The New York Times. В тот момент мне пришло в голову, что у нас в Webb & Knapp есть идеальное место для ООН прямо здесь, на Манхэттене! Повернувшись к Марион, я сказал: "Я поставлю этих ублюдков на платформу!"

"Какие ублюдки на какой платформе?"

"ООН - я собираюсь поставить их на платформу над скотобойнями".

"Боже мой, как ты собираешься это сделать?" спросила Марион.

Я не был уверен, как именно мы это сделаем, но как только я пришел в офис, я поговорил с Гулдом и Сирсом. У нас есть шанс, сказал я, остановить переезд ООН в Филадельфию: мы можем предложить нашу собственность в Ист-Сайде в качестве места для штаб-квартиры. Кому-то придется встретиться с мэром. Я предложил пойти Гулду, поскольку он был президентом фирмы. Ему вся эта затея показалась дикой, и он отказался, заявив, что в любом случае не знает мэра. Когда я сказал, что знаю мэра, Гулд ответил: "Хорошо, вы идете. Но, - добавил он язвительно, - не используйте наши имена".

Когда я позвонил мэру Уильяму О'Дуайеру и спросил его, хотел бы он сохранить Организацию Объединенных Наций в Нью-Йорке, он горячо ответил, что отдал бы руку, ногу и другие части своего тела за такую возможность, но ни одна из них не является особо продаваемой, тогда я попросил его соединить с мисс Холли, его секретаршей, по внутреннему телефону. Я собирался продиктовать заявление, которое он мог бы отнести в Организацию Объединенных Наций: "Настоящим мы предлагаем Организации Объединенных Наций примерно семнадцать акров на Ист-Ривер от Сорок второй улицы и Первой авеню на север до Сорок девятой улицы за любую цену, которую они пожелают заплатить".

О'Дуайер, опешив, прервался, чтобы спросить, как мы могли такое сказать.

Я сказал ему, что вопрос о месте расположения ООН уже настолько близок к крайнему сроку, что времени на торг нет. Если я не скажу, что цена не имеет значения, они подумают, что это уловка оператора недвижимости, чтобы остановить их переговоры по Филадельфии, а затем отнять у них миллионы. Это должен быть карт-бланш. Мы либо поразим их воображение и заставим переосмыслить ситуацию, либо нет, и одним из решающих элементов будет цена. Затем, рассмеявшись, я сказал: "Кроме того, вряд ли первым шагом Организации Объединенных Наций будет отнять у человека его собственность и ничего не предложить. Я рискну".

Он сказал: "Хорошо, только не смейтесь. Я беру свою жизнь в руки, спускаясь туда, чтобы сделать это".

На следующий день, в субботу, мне позвонили домой. "Это Поллок из "Юнайтед Пресс", из Лейк-Успеха. Я хочу кое-что уточнить. Правда ли, что вы предложили семнадцать акров манхэттенской недвижимости Организации Объединенных Наций?"

Я сказал, что это правда, и спросил, много ли желающих.

"Интерес! Это революция! Они сходят с ума там, в собрании. Филадельфия мертва. По-моему, они собираются смириться". Это произошло почти ровно через двадцать четыре часа после того, как я впервые позвонил мэру О'Дуайеру.

На следующее утро предложение о создании сайта ООН стало новостью на первой полосе, и ООН была в смятении, пытаясь охватить это новое событие. Я никоим образом не участвовал в обсуждениях. Мэр и его помощники, Государственный департамент и ООН теперь владели мячом. Как выяснилось, ключевой фигурой в этой смешанной группе был сверхактивный молодой человек по имени Нельсон Рокфеллер, член комитета по созданию ООН при мэре.

Во вторник, 10 декабря, мы с Марион и Генри Сирсом и его женой отмечали нашу годовщину и день рождения Генри в "Монте-Карло". В зал вошел Уоллес Харрисон с картой владений в Ист-Сайде. Его сопровождали Фрэнк Джеймсон, советник Рокфеллера по связям с общественностью, и человек из Государственного департамента. Харрисон объявил: "Организация Объединенных Наций хочет получить опцион на эту собственность".

"Я отдал его им".

"Но они хотят цену".

"Я дал им это - все, что они захотят заплатить".

"Хватит шутить".

"Это не шутка. Садитесь, выпейте".

"А как насчет цены?" спросил Харрисон.

"Зачем тебе это нужно?"

"Сколько вы за него заплатили?"

Я сказал: "Шесть с половиной миллионов за скотобойню, но теперь собственность простирается гораздо дальше на север, вплоть до Сорок девятой улицы".

"Помедленнее", - сказал он. "Вы бы продали его за восемь с половиной миллионов?"

Я сказал ему, что продам за два миллиона или столько, сколько они готовы заплатить. Харрисон попросил меня дать им опцион на 8,5 миллиона долларов, поэтому я провел на карте линию вокруг участка и сказал: "Кстати, я добавлю сюда еще пятнадцать тысяч квадратных футов на северной стороне Сорок седьмой улицы, так что это заставит вас идти на север по крайней мере до Сорок восьмой улицы". Я подарил им эту дополнительную землю, чтобы убедить их расширить свой участок на север, как и следовало.

К тому времени я уже выпил много шампанского, но четко провел линию собственности и написал: "Вся собственность, находящаяся в пределах этой линии, передается на тридцать дней в распоряжение Организации Объединенных Наций". И перечислил соответствующие кварталы. Я позвал Гарри Сирса. "Вы согласны с этим, Гарри?" Он согласился, и я сказал: "Опустите кулак".

Сирс подписал, я подписал, и это был единственный контракт, который мы когда-либо заключали с Организацией Объединенных Наций.

На следующее утро в 10:30, голова пульсировала от выпитого накануне шампанского, я был в своем кабинете, но хотел бы, чтобы меня там не было, когда зазвонил телефон. Девушка сказала, что на линии Нельсон Рокфеллер. Когда я поднял трубку, бодрый голос Рокфеллера прохрипел: "Это Билл Зекендорф?".

"Да".

"Мы не спали всю ночь, улаживая детали, но все получится. Старик отдаст эти 8,5 миллиона долларов ООН, а они заберут вашу собственность. До скорой встречи. . . . До свидания".

Недвижимость была куплена! Я не мог поверить в это. Я позвонил оператору коммутатора и попросил ее выяснить, кто звонил. Она ответила, что это действительно был Рокфеллер. Я осторожно надел шляпу и понес свое похмелье домой. Войдя в квартиру, я сказал Марион: "Мы только что переехали в столицу мира".

В субботу, 14 декабря, через восемь дней после моего первого звонка О'Двайеру, Генеральная Ассамблея официально утвердила Нью-Йорк в качестве места расположения штаб-квартиры Организации Объединенных Наций.

Некоторые из основных идей и деталей проекта "Город Икс" воплотились в комплексе ООН. Отчасти это произошло потому, что Уоллес Харрисон, учитывая его связь с Рокфеллерами и прекрасную работу над Рокфеллер-центром, был включен в состав международного комитета архитекторов, проектировавших ООН. Именно противоположный Харрисону Ле Корбюзье, на мой взгляд, внес основной вклад в верхнюю часть комплекса. На самом деле, сидя в моей квартире и объясняя, что, по его мнению, необходимо, Корбюзье нарисовал прототип проекта ООН на обратной стороне старого конверта, который я сохранил.

Однако моя концепция внушительной, многоярусной платформы, проходящей над Первой авеню от Сорок первой до Пятидесятой улицы, в итоге превратилась в довольно скромное расширение Первой авеню с подземным переходом ниже этого уровня. Аналогичным образом, ограничение северной линии собственности на Сорок восьмой улице лишило ООН той грандиозности, которую она могла бы иметь, и того дополнительного пространства, которое впоследствии понадобилось бы для расширения. Учитывая множество политических, финансовых и личных факторов, которые были вовлечены в создание окончательного проекта, эту подлость кошелька и нехватку видения в дизайне ООН можно понять и даже простить. То, что в итоге получилось, было привлекательным и работоспособным. Что вызывает сожаление, так это то, что был нарушен правильный подход к ООН, а также правильная обстановка для ее зданий. В этом, как и во многих других неудачах гражданского видения, виноваты только мы, жители Нью-Йорка, и наши враждебные политики и администраторы.

Чтобы заставить ООН поселиться в Нью-Йорке на постоянной основе, администрация города, жаждущая, как потенциальный любовник, поначалу была готова пообещать все, что от нее потребуют. Однако фактический договор был заключен так поспешно, что многие пункты, например, детали планировки территории, остались неоговоренными. Затем, когда проект был реализован, когда брачный узел был завязан, пыл и готовность города угождать сошли на нет.

Первые признаки такого охлаждения со стороны города были заметны уже в марте 1947 года, когда представитель ООН упрекнул город за отсутствие смелости и дальновидности в его доле в планировании территории. Город, в лице комиссара Мозеса, ответил мягко, но не обратил внимания на этот ропот. А истинным показателем того, как Нью-Йорк оценил ООН, стала пародия на подъездную дорожку, которую в итоге построили на Сорок седьмой улице. На южной стороне Сорок седьмой улицы между Первой и Второй авеню город вырезал участок земли глубиной в полквартала. Затем Сорок седьмая улица была "расширена". К югу от Сорок седьмой улицы город построил темный, узкий торговый центр с тусклыми серыми камнями, которыми выложены пол и стены. Этот мрачный жилет-карман и участок дороги были назначены официальным подъездом к ООН. На большей части этого "подъездного пути" основным видом были задворки ряда доходных домов и фабрик на Сорок шестой улице. Сегодня, если не обращать внимания на "подъезд", его очень легко узнать - это унылое место для просушки пьяниц, разбросанных по немногочисленным скамейкам, и стоянка для автобусов, источающих дым. Входом в предполагаемую столицу мира он не является.

Огорченные плохим планом города, местное отделение Американского института архитекторов предложило план подхода, который был проигнорирован. В июле 1947 года, с благословения и при поддержке AIA и ООН, мы в Webb & Knapp предложили единый план, который не только отвечал требованиям ООН, но и фактически улучшал ситуацию. Мы предложили снести и перестроить в один суперблок территорию, простирающуюся на север от Сорок шестой до Сорок девятой улицы и на запад от здания ООН до Третьей авеню. Движение с севера на юг по Первой и Второй авеню должно было быть перекрыто, чтобы создать гигантский торговый центр, соединяющий ООН с центром Нью-Йорка. В зданиях, выходящих на этот молл, разместились бы театры, магазины, офисы и квартиры. В сочетании со зданиями ООН этот подъезд стал бы одной из архитектурных жемчужин мира. Из опыта работы Webb & Knapp в Денвере, Монреале и Вашингтоне мы знаем, что этот подъездной путь вызвал бы огромный деловой и туристический трафик. Она не только была бы выгодна сама по себе, но и принесла бы городу большие доходы. Самое главное - она бы улучшила и установила новые стандарты для всего района, который в то время был грязным и неинтересным восточным мидтауном.

Но этому великому и захватывающему проекту не суждено было осуществиться. Он столкнулся и разбился о личность одного могущественного человека - Роберта Мозеса, комиссара парков Нью-Йорка, координатора городского строительства, председателя Управления тоннелей моста Трайборо, обладателя огромных средств и огромного влияния в Нью-Йорке. Мозес - величайший государственный служащий Нью-Йорка, поскольку он был строителем с размахом и воображением. Позже я работал с ним над рядом проектов. Мы подружились, и Мозес стал тем другом, который не оставляет равнодушным, когда другие люди бегут. Однако у Моисея, как и у всех людей, есть определенные слабости. К примеру, одна из них - его кажущаяся неспособность или нежелание выйти за рамки ограничений на проектирование и строительство, которые были наложены на город предыдущим поколением, опьяненным сеткой улиц. Еще одна слабость связана с его естественной, но очень сильной авторской гордостью. Наш план вступил в противоречие с его планом по обоим этим пунктам. У меня была яростная публичная и частная битва с Моисеем по поводу этого подхода. Тогда он находился на пике своего могущества. Как с прискорбием обнаружили многие политики и бизнесмены, Моисей в прошлом был мастером в искусстве гражданской войны. Я обнаружил, что Мозес исказил меня и мои мотивы в своих отчетах перед Советом по оценке, и стал объектом последующих подозрительных расспросов в прессе. Для редакторов "Нью-Йорк таймс" (которые объективно составляли свои отчеты в его пользу) Мозес в те дни был святым, полубогом, который не мог сделать ничего плохого, в то время как я был заклеймен как подозрительный свидетель. Как бы мы ни старались, я и мои союзники так и не смогли эффективно донести свою мысль до достаточного количества ключевых граждан, чтобы изменить по сути политическое решение.

Мозес выиграл битву между нами с помощью грубой силы. Я говорю "грубая сила", потому что он выкрутил мэру руку, но рука мэра была доступна для выкручивания, и вот тут-то я и был застигнут врасплох. Я был достаточно искушен, чтобы понимать, что не так уж часто удается добиться своего, ругаясь в газетах. Как и многие бизнесмены в городе, я знал, что презентации и аргументы перед Сметной комиссией или собранием членов совета зачастую являются лишь декоративным дополнением к уже выработанным решениям и договоренностям. Но я с готовностью включился в эту конкретную игру власти, поскольку считал, что ситуация все еще подвижна, и думал, что мэр О'Двайер нас поддержит. На самом деле, у нас была такая поддержка до самого конца. А потом мэр ополчился на нас.

Мэр согласился, чтобы я приехал в мэрию с трехмерной моделью нашего плана подъезда и представил ее на специальном слушании в Совете по смете. После огромных трудностей с доставкой модели, занимавшей несколько столов, через переполненные коридоры и мимо различных официальных охранников к дверям главной палаты, мы обнаружили, что нам не разрешат ее показать. Затем, когда я вошел в зал для дачи показаний, О'Двайер посмотрел на меня и прошипел: "Чего вы хотите?". По его тону я понял, что это не союзник, а человек, настроенный против меня, и подумал: "Что, черт возьми, случилось с О'Дуайером?"

О'Двайер, красивый, добродушный человек, которому хватило стремления и умения пройти путь от полицейского патруля до высокого поста в городе, был продуктом политики Таммани. Он представлял лучшие и худшие стороны этой организации. Проницательный, обаятельный в большинстве случаев, он мог быть суровым и жестким, как кредитор с Седьмой авеню, когда это было ему выгодно. У него было чутье и богатое воображение, но, как я узнал, он редко мог надолго подняться над очарованием и махинациями клубной политики. Позже я узнал от разных политических знакомых, что первоначальное поощрение О'Дуайером моего плана по сравнению с планом Мозеса было удобным маневром, уловкой, использованной для того, чтобы получить одобрение другого проекта, который он хотел, а Мозес - нет. Мозес купился на эту уловку мэра, и, когда эти двое пришли к окончательному согласию, я и все надежды на эффективный подход к Организации Объединенных Наций были принесены в жертву политике Таммани. Однако все, что я знал в то время, - это то, что мы находились перед советом директоров и что О'Двайер внезапно стал недружелюбным. Я сказал: "Ваша честь, я здесь, чтобы представить свой план подхода к Организации Объединенных Наций".

"Прежде чем вы начнете делать презентации, я хочу задать вам вопрос. Есть ли у вас в этом районесобственность, которая потребует отчуждения в соответствии с вашим планом?"

"Да, ваша честь, я знаю. Каждый член Сметного совета и вы сами знаете каждый участок, которым мы владеем, и мы готовы отдать его под конфискацию вместе с остальными, чтобы убедиться, что этот план будет реализован. Мы понимаем, что стоимость этого имущества гораздо выше, чем любая награда, которую мы могли бы получить в результате конфискации".

"Мы сами сделаем выводы о том, так ли уж святы ваши мотивы - или же ваши мотивы не в том, чтобы продать городу свою собственность с торгов".

Когда разговор продолжился в том же духе, и к нему присоединились другие, я был потрясен. Я отметил, что эти комментарии порочат честь моей фирмы и меня самого, и добавил, что мы владеем не более чем шестью процентами всей территории плана. Затем, когда мэр или другой член совета продолжил меня преследовать, я понял, что наше дело проиграно. К этому моменту я был настолько возмущен, что решил выступить со всех орудий. Встав перед советом директоров, я бросил вызов Мозесу, чтобы он делал свои комментарии без мантии неприкосновенности, и предложил ему подать на меня в суд. Я также обвинил правление, всех избранных чиновников , в том, что они отказались от своих полномочий в пользу Мозеса, не избранного чиновника, и это, конечно, было все равно что плеснуть маслом на раскаленную сковороду. Брызги политиков перешли в рев. Мне приказали выйти из зала, но я прокричал в ответ, что являюсь американским гражданином и имею право говорить и быть услышанным, а затем сам вышел из зала.

На следующий день газета The New York Times назвала эту встречу самыми ожесточенными дебатами в новейшей истории мэрии, но на самом деле это были не дебаты, а вопль в пустыне. Все, что я получил за свои проблемы, - это публичный фингал под глазом. Тем не менее я высказался, и я рад, что сделал это, потому что я был на сто процентов прав, и это было доказано. Это был тот случай, когда мой друг Моисей был на сто процентов неправ.

После этой встречи, чтобы снять все возможные вопросы о якобы особой заинтересованности компании Webb & Knapp в удержании собственности для конфискации, мы продали свои участки в районе предполагаемого подъездного пути и продолжили борьбу за достойный план, но это была квиксотическая кампания. К этому времени проект мизерного подъездного пути был, по сути, неоспорим. Граждане, плохо организованные или апатичные, могли оказать незначительное давление.

Из этой встречи вышло одно хорошее событие: Джон Прайс Белл, репортер из "Телеграм", пришел узнать мою версию истории. Я был настолько впечатлен его расспросами, что позже предложил ему должность директора по связям с общественностью в Webb & Knapp, которая явно нуждалась в заполнении. В течение многих лет Белл очень эффективно работал на этой должности, и я никогда не забывал о суровом уроке, который преподал нам Моисей. Отныне компания Webb & Knapp не бралась ни за один крупный проект в городе, не заручившись поддержкой двух ключевых секторов - финансово важных местных групп и населения в целом.

Еще один конструктивный и важный результат моего участия в работе Организации Объединенных Наций - это то, что оно привело к моей первой встрече с Рокфеллерами, чье видение и великодушие сделали возможным создание поселения ООН в Нью-Йорке. Эта уважаемая и талантливая семья заслуживает огромной благодарности за ООН и за множество других дальновидных проектов, таких как парк Форт-Трайон, Клойстерс и Музей современного искусства. Правда, как отмечают некоторые, если бы Webb & Knapp разработали "Город Икс", Рокфеллер-центр, который в то время был заполнен лишь на шестьдесят процентов, столкнулся бы с серьезной конкуренцией. Альтернативное создание штаб-квартиры ООН на земле Webb & Knapp, как правило, способствовало привлечению новых предприятий в Нью-Йорк и в Рокфеллер-центр.

На некоторое время я стал специальным консультантом Рокфеллеров по вопросам недвижимости и в этом качестве убедил их объединить свои личные владения в компанию по продаже недвижимости. Тогда валовая рента от этой недвижимости в достаточной степени перекрывала бы доход от других инвестиций, и владельцы могли бы избежать довольно высоких налогов с личных владений.

Что касается роли Webb & Knapp в операции ООН, то, по общему признанию, мы получили хорошую прибыль, продав участки, прилегающие к первоначальной бойне, но мы продали бойни по очень скромной цене и отказались от многих миллионов будущих прибылей на очень ценной собственности. Я с трудом уговорил своих партнеров по синдикату согласиться на сделку с ООН, и мне пришлось, по сути, выкупить одного из них, передав ему полное право собственности на его долю в общей площади.

Когда, будучи чемпионом ООН, я оказался настолько бестактным, что проиграл битву за приличный подъезд, смущенный Секретариат ООН сделал вид, что едва меня знает. На церемониях посвящения новых зданий мы с женой сидели далеко в глубине зала, в то время как многие другие, имевшие гораздо меньшее отношение к реализации проекта, находились в центре внимания. Через некоторое время после этих церемоний ко мне обратился Эндрю Кордье, в то время заместитель секретаря ООН, а ныне президент Колумбийского университета. Он сказал, что хочет попросить меня об одолжении. Луис Орр, известный художник, согласился за пять тысяч долларов сделать официальный офорт зданий Организации Объединенных Наций. Кордье интересовался, не пожертвую ли я эти деньги. К тому времени я уже чувствовал себя немного разбитым и в ответ спросил, почему бы ему не обратиться к тем, кто зарабатывал на проекте ООН, - архитекторам, инженерам, строителям. Мы только продали недвижимость ООН, да и то за бесценок. Почему на этой стадии игры, спросил я его, он пришел ко мне за пятью тысячами долларов? Со мной обошлись не слишком радушно.

Он сказал: "Я знаю, что ты этого не делал, но я также знаю, что ты добрый человек, и я надеюсь, что ты сделаешь это для нас".

Я немного подумал, а потом сказал, что могу пожертвовать пять тысяч, но только при определенных условиях. Этими условиями были , что я получу гравюру номер один, оригинальный оттиск, а также эксклюзивное право использовать этот дизайн в качестве эмблемы на ценных бумагах моей компании, на моем серебре, фарфоре, стеклянной посуде, в общем, везде, где мне будет угодно. Кордье сказал, что ООН будет рада предоставить мне эту эксклюзивную привилегию. Принеся для ООН ряд жертв, которые теперь воспринимались как нечто само собой разумеющееся, я забавлялся тем, что всего за пять тысяч долларов со мной обращались по-королевски. Где-то здесь была мораль, которую следовало извлечь, но я был слишком занят другими проектами, чтобы беспокоиться об этом.

Конец эпохи, начало царствования

В период войны Webb & Knapp заключала до трех-четырех сделок в неделю. Поскольку на завершение сделки по приобретению или продаже могло уйти от нескольких дней до нескольких месяцев, у нас всегда было в работе две дюжины или более активных сделок. После войны количество и особенно размер наших операций увеличились. Наш прежний диапазон от 30 000 до 150 000 долларов за проект вырос до 100 000-1 000 000 долларов, причем многие сделки значительно превышали эту сумму.

Например, еще до начала работы ООН я совместно с господами Эйснером и Любиным, двумя спекулянтами недвижимостью, которые позже вместе со мной вошли в синдикат ООН, совершил покупку, которая по площади и общей прибыли намного превзошла наш более известный проект в Ист-Сайде. Мы приобрели шесть прибрежных миль, практически всю набережную Хобокена, у семьи Стивенс, которая владела ею с 1784 года. Цена составляла 7 250 000 долларов. Наш синдикат внес 1,25 миллиона долларов наличными. Заложив сто процентов акций восемнадцати различных корпораций, включая небольшую девятимильную коммутируемую железную дорогу, мы получили дополнительные шесть миллионов долларов от Bankers Trust.

Если в случае с ООН проблема заключалась в приобретении достаточного количества земли, чтобы можно было изменить центр Нью-Йорка, то в случае с Хобокеном все было наоборот. Нам пришлось разбить территорию на части, которые можно продать. Мы продали два причала компании Holland-American Line за два с лишним миллиона долларов. Еще один участок мы продали риелтору Дж. У. Гэлбрейту почти за четыре миллиона. Еще пара причалов досталась East Asiatic Co. за 1,8 миллиона долларов, а General Foods купила здание и недвижимость за 900 000 долларов. Эти продажи вывели нашу инвестиционную группу вперед на 1,4 миллиона долларов. Затем мы организовали ряд перестановок и обменов акциями и недвижимостью между двумя нашими партнерами и Webb & Knapp. В итоге компания Webb & Knapp выкупила Эйснера и Любина и завладела оставшейся набережной. Мы продали различные из этих объектов, чтобы в 1949 году получить 2,3 миллиона долларов прибыли в пользу Webb & Knapp, плюс недвижимость рыночной стоимостью 1,6 миллиона долларов.

Поиск новых покупателей или нового применения для старой недвижимости стал специализацией компании Webb & Knapp. В 1947 году, приобретя на публичном аукционе завод Wright Aeronautical в Патерсоне, штат Нью-Джерси, мы заплатили 3,2 миллиона долларов, а затем выгодно перепродали части собственности. Также в 1947 году я приобрел Terminal Warehouse Corp., скопление старых зданий в Нью-Йорке, занимающее квадратный квартал с Двадцать седьмой по Двадцать восьмую улицу между Одиннадцатой и Двенадцатой авеню. Цена составляла 1,8 миллиона долларов. Мы снесли стены, установили новые лифты и новое погрузочно-разгрузочное оборудование. Теперь старое помещение было приспособлено для объемных операций, и такие крупные клиенты, как Macy's, стали арендовать ценные площади. В итоге мы продали бизнес с прибылью почти в пять миллионов долларов.

Эти новые и более крупные сделки, как правило, проходили дольше, чем многие из наших предыдущих предприятий. Например, одной из сделок, которая мне особенно понравилась, была наша телевизионная студия в Вест-Сайде: она заняла три года.

Осенью 1946 года брокер предложил нам продать Нью-Йоркскую академию верховой езды и ряд других зданий между Шестьдесят шестой и Шестьдесят седьмой улицами в районе Центрального парка на западе. Здания принадлежали компании Metropolitan Life Insurance, а цена составляла чуть более 700 000 долларов. Я отказал ему, потому что это был, по сути, жилой район, а Вест-Сайд был declasse. Мы предпочли бы купить землю по более высокой цене и получить более выгодную долгосрочную сделку на Парк-авеню.

Однако несколько недель спустя мне случилось ехать через весь город по поперечной Шестьдесят шестой улице через Центральный парк. Пробка заставила меня затормозить перед Академией верховой езды, и я, поддавшись импульсу, припарковал машину и вошел внутрь. Там было много костюмированных всадников: одни занимались прыжками, другие - плоской ездой. Но когда я переступил порог, мой взгляд привлек красивый многоярусный потолок, и я сказал себе: "Это не жилой дом и не академия верховой езды. Это телевизионная студия".

Я подошел к телефонной будке у входа, положил свой пятицентовик и позвонил брокеру. "Какую цену, вы сказали, вы хотите за академию верховой езды?"

"Семьсот двадцать тысяч, двадцать процентов наличными".

"Я возьму его".

Как только контракт на строительство "студий" был подписан, мы написали письма, в которых предложили эту собственность CBS, NBC и всем другим возможным пользователям телестудий. Мы незамедлительно получили ответные письма с любезным признанием нашего предложения, но никому не понадобилась телестудия. Тогда компания Webb & Knapp занялась сенокосом. Мы купили 150 лошадей для сдачи в аренду. Мы купили много овса, продали много навоза, но продали не так уж много аттракционов, и в конце каждого месяца мы показывали чистый убыток от наших усилий. После нескольких лет такой работы и некоторого недовольства со стороны других членов синдиката, созданного нами для покупки этой собственности, я был готов признать, что это была ошибка. Мы слишком сильно опередили время.

Я уже готов был сдаться и позвонить Фреду Эккеру из Metropolitan Life, у которого была закладная, и спросить: "Когда вы хотите получить акт?", как вдруг зазвонил телефон.

Голос янки из северного штата сказал: "Это Э. Дж. Нобл, радист". Я подумал, что это звонит радиоремонтник, пока он не продолжил: "Этот ваш сарай... . ."

"Какой сарай?"

"Ну, знаете, в Вест-Сайде".

"Вы имеете в виду нашу академию верховой езды?"

"Полагаю, это все. Если вы понесете достаточно большие убытки, мы заберем его у вас".

Потом я понял, что выступавший Нобл, которого я впоследствии узнал довольно хорошо, был владельцем компании Life Savers Corp. и радиосети, ставшей ABC. Нобл был блестящим человеком с прекрасным чувством юмора, но он также был одним из самых ситцевых людей, которых я когда-либо знал. Если бы он был чуть более проницательным, то послал бы какого-нибудь брокера со стоптанными каблуками и оборванными манжетами брюк, и они получили бы недвижимость по выгодной цене. Но когда на линию вышел сам Ноубл, говоривший как торговец подержанными коврами, я понял, что мой час настал: телевидение наступило. После долгих препирательств я продал ему академию верховой езды за 1 160 000 долларов. Три недели спустя я продал одно из прилегающих зданий за 120 000 долларов. Академия верховой езды и прилегающие к ней здания стали краеугольным камнем телевизионного подразделения ABC и важным фак тором их раннего успеха, поскольку обеспечили им отличные производственные мощности.

Повсюду вокруг нас обещания и возможности, которые компания Webb & Knapp видела в стране до и во время войны, теперь воплощались в жизнь. Понимая это, мы продолжали пополнять запасы новой недвижимости, как розничный торговец делает запасы к Рождеству. Мы стали известны как компания, у которой были деньги или которая могла их найти и не боялась делать крупные покупки. Все больше брокеров и директоров стали приводить свои лучшие проекты к нам, а я поощрял всех желающих. Я никогда не отказывался от звонка человека, у которого была готовая сделка. Такая политика принесла свои плоды.

Например, в 1947 году в мой офис зашел Смитти Дэвис, известный на Западе брокер, успешный покупатель и продавец газет, журналов, радио- и телестанций. Дэвис был проницательным, но веселым человеком, любившим пошалить и пожить на полную катушку. В конце концов главная профессиональная опасность - спиртное - взяла верх над ним, и он пошел по наклонной. Его жена, которую он приучил жить с размахом, стала телефонисткой, а он потерял свои прекрасные дома по всей стране. Но в расцвете сил он был свободолюбивым авантюристом, и у него было увлекательное предложение. Он мог продать двенадцать тысяч акров земли в горах Санта-Моника. Это был самый большой участок неосвоенной земли в обширных пределах города Лос-Анджелеса. В условиях бурного строительного бума эта земля должна была значительно вырасти в цене. Он пригласил меня встретиться со своими друзьями Робертом Л. Смитом, издателем, и Манчестером Боди, редактором газеты The Los Angeles Daily News; они контролировали эту собственность. Несколько лет спустя Боба Смита тоже постигли трудные времена, когда он потерял свою газету из-за финансовых трудностей. Для него не было никакой работы, пока я не назначил его начальником Рузвельт-Филд, где он проработал последние десять лет своей жизни.

Я прилетел на побережье, и мы отправились на машине на участок, который простирался от бульвара Сансет до долины Сан-Фернандо. Поднимаясь от уровня моря на высоту 1900 футов, участок охватывал несколько крупных каньонов и часть Малхолланд-драйв. Стоя на самой высокой вершине, я мог смотреть в одну сторону и видеть центр Лос-Анджелеса, так как в тот день не было смога. Глядя в сторону моря, я мог видеть остров Каталина, а на другой стороне лежала долина Сан-Фернандо. Мои хозяева сказали, что могут продать этот участок по цене двести дол ларов за акр или 2,4 миллиона долларов. Я купил его, зарезервировав для себя место на самой высокой вершине.

Через пять лет после покупки Маунтин-Парка мы приобрели еще более крупный участок земли, Ранчо Индиан-Трейл, во Флориде. Этот большой холдинг, расположенный в восьми милях к западу от аэропорта Палм-Бич, занимал шестьдесят три тысячи акров. Мы приобрели контроль над собственностью по цене двадцать два доллара за акр. Вскоре после этого компания United Aircraft построила поблизости завод. Это резко повысило стоимость земли. Мы продали ее по цене девяносто долларов за акр. К середине 1950-х годов мы также продали Маунтин-Парк компании Lazard Freres за восемь миллионов долларов.

Оба вышеупомянутых объекта с тех пор значительно выросли в цене. Lazard Freres со временем получит в четыре или пять раз больше, чем заплатил нам за Mountain Park. Возможно, сейчас участки на Индиан-Трейл стоят триста долларов за акр, но то, за что мы продали эти участки, было хорошей ценой для того времени и соответствовало образцу компании Webb & Knapp. Мы не могли удержать все наши участки, потому что нам понадобились бы деньги, чтобы выполнить наши огромные обязательства на еще одном новом месторождении.

Новой сферой деятельности стало строительство, в которое я погружался постепенно, даже не подозревая, какой грандиозной и страстной одержимостью оно в итоге станет.

Наш первый крупный строительный проект, 1407 Broadway, несмотря на первый и самый тревожный кризис, оказался феноменально успешным. В то время, когда мы приобрели этот дом, 1407 Broadway представлял собой пустующий, частично раскопанный участок. Первоначальный участок и здание освободились после смерти двух эксцентричных сестер Вендель. Здание было продано Луису В. Абронсу, успешному строителю и торговцу недвижимостью, который в былые времена, когда я был сотрудником Леонарда Гэнса, имел офисы в том же здании, что и мы, на Мэдисон-авеню, 285. Позже Абронс продал свою фирму на пике роста как рынка недвижимости, так и фондового рынка, чтобы возглавить компанию под названием General Realty and Utilities Corporation, публично финансируемую Lehman Brothers. Они собрали около тридцати пяти или сорока миллионов долларов оплаченного капитала и занялись приобретением, развитием и финансированием недвижимости, а также участвовали во втором ипотечном рынке. В начале 1940-х годов Абронс купил недвижимость Вендела от имени частного синдиката. К началу войны эта группа снесла здание и частично раскопала участок, но дефицит и контроль военного времени приостановили дальнейшие работы. Так яма и простояла до тех пор, пока проницательный брокер Сэм Хирш не пустил в ход свое воображение и энергию.

Чтобы объяснить, что произошло дальше, я должен рассказать о двух основных и смежных отраслях - текстильной и швейной промышленности Нью-Йорка. Торговые и административные офисы большинства текстильных предприятий тогда располагались на Уорт-стрит, которая находится к северу от финансового района Уолл-стрит, но к югу от Гринвич-Виллидж и Канал-стрит. Швейная промышленность, сосредоточенная между Тридцать пятой и Сороковой улицами рядом с Седьмой авеню, была основным заказчиком текстильных производителей. Постоянный рынок продавцов сохранялся, потому что в отрасли доминировала небольшая группа семейных фабрик на юге. Те фабрики, которые не принадлежали семьям, контролировались менеджерами, которые были их друзьями. Это была сплоченная социальная структура, как янки, так и южан. У членов этих концернов были свои офисы, частные клубы и столовые на Уорт-стрит. Некоторые из этих зданий с железными фасадами и красивыми решетками сохранились до сих пор. Внутри они отделаны самыми лучшими панелями, столярными изделиями, каминами, традиционными картинами и старинной мебелью, которые можно найти во всем городе. Эти текстильщики старой закалки, давно обосновавшиеся в социальной и экономической среде, приятно напоминающей 1800-е годы, по понятным причинам не желали переезжать в верхний город и становиться современными. Несмотря на это нежелание, в отрасли наметилось новое движение. Многие технически устаревшие компании были прижаты к стенке, и новые группы инвесторов брали их под контроль. Другие инвесторы создавали совершенно новые концерны. Очевидно, что старый порядок, подвергшийся нападению, должен был приспосабливаться, приближаясь и становясь более отзывчивым к своему рынку - швейной промышленности. Именно поэтому Хирш и другие считали, что текстильная промышленность может быть созрела для массового переезда в верхний город.

Однако проект оставался в подвешенном состоянии до 1948 года, когда Хирш позвонил и сказал, что хотел бы со мной встретиться. Он явился с планами нового здания на Бродвее, 1407, и списком арендаторов, которые в письмах о намерениях или иным образом сообщили, что будут заинтересованы в переезде. Берлингтон Миллс, Юнайтед Мерчантс энд Мануфактуринг, Спрингс Миллс и многие другие уже подписали предварительные договоры. Абронс, которому принадлежал участок, хотел выйти из игры и просил за него 4,5 миллиона долларов, или примерно сто долларов за квадратный фут, что, как мне показалось , было очень недорого. Однако Хирш был всего лишь брокером, и ему нужны были твердые доказательства финансовой поддержки, чтобы убедить возможных арендаторов и долгосрочных кредиторов в том, что проект будет реализован. Если бы ему удалось получить акционерное финансирование, это, в свою очередь, позволило бы получить первичное ипотечное финансирование. Казалось, было мало сомнений в том, что проект может быть реализован, если мы обеспечим его финансированием за счет собственных средств. Я спросил его, что ему нужно.

"Мне нужен миллион долларов".

"Поможет ли письмо с согласием выделить миллион долларов на представление документов?"

"Так и будет".

Я вызвал своего секретаря и написал Хиршу гарантийное письмо на миллион долларов. В обмен на это он должен был выполнить работу, взять комиссионные и получить двадцать пять процентов от сделки. Конечно, у меня не было миллиона наличными; кассовый остаток Webb & Knapp составлял менее 400 000 долларов, но деньги я всегда мог найти.

Позже Хирш спросил, не буду ли я возражать, если в сделке примет участие кто-то еще. Я спросил, кто. "Билл Розенвальд хочет войти. Он один из Розенвальдов, владеющих состоянием Sears Roebuck. Его адвокаты и некоторые другие тоже присоединятся".

Я сказал, что все будет в порядке, и мы сократили свою долю до пятидесяти процентов. Позже к нам присоединилась вторая группа, включая Чарльза Мейера, строительного подрядчика, одного из выдающихся инженеров-металлургов в стране. Подрядная фирма Мейера, J. H. Taylor Construction, будет заниматься строительством. В группу, возглавляемую семьей Мейеров, входили некоторые члены фирмы Kuhn, Loeb и другие родственники. К тому времени, когда мы закончили с этими дополнениями, участие Webb & Knapp сократилось до двадцати пяти процентов, и проект продолжился. Однако по мере того, как здание все ближе и ближе подходило к завершению и окончательной сдаче в аренду, я обнаружил, что мои отношения с некоторыми из них становятся нерабочими. Они были спорными и постоянно пытались заблокировать или изменить мои собственные договоренности об аренде и продаже. Я решил, что лучше всего будет продать свою долю собственности или выкупить ее, о чем и уведомил своих партнеров по синдикату. Поскольку проект был явно небезопасным, я рассчитывал, что они выкупят меня. Полученные средства я мог бы использовать в другом месте.

Они сделали абсурдное предложение: предложили купить четверть доли Webb & Knapp за 500 000 долларов, но сказали, что если мы захотим выкупить их, то это будет стоить нам по два миллиона долларов за каждую из их четвертей. Поскольку в деле участвовали три группы, это означало, что они хотели получить за свои четверть-доли шесть миллионов долларов, но выкупили бы нас только за 500 000 долларов - двадцать пять процентов от того, за что они нам продали бы.

Я спросил: "Вы уверены, что имеете это в виду?"

"Именно это мы и имеем в виду".

Тогда я сказал: "Я хотел бы провести собрание всего партнерства, чтобы мы могли решить эту проблему".

Очевидно, некоторые из моих более хищных партнеров по Синдикату решили, что я зажат в других проектах и очень нуждаюсь в деньгах. Они решили, что могут взять нас. Они очень оперативно провели эту встречу. Наше собрание клана состоялось в адвокатской конторе Stroock & Stroock & Lavan на нижнем Бродвее. На этой конференции я обнаружил, что мои друзья и их юридические мозги сидят вокруг с ожидающим видом, но ничего не говорят. С горящими глазами они были похожи на волков, которые ждут, когда ягненок придет и ляжет, чтобы они могли его загрызть. Я был официально назначенным ягненком, и, чтобы начать встречу, я попросил их повторить свое предложение.

"Хорошо, - сказали они, - мы заплатим вам 500 000 долларов за вашу четверть доли. Мы продадим вам наши четверть-доли по два миллиона долларов за четверть-долю".

Я откинулся в кресле, оглядел группу и стал ждать. Они сидели и смотрели. Я хлопнул по столешнице и сказал: "Все, вы продались. Я возьму это".

На мгновение можно было услышать, как жуки-жужелицы грызут ковры Stroock & Stroock & Lavan; то, что я принял их вызов, было последним, чего ожидали мои "партнеры". Пока они все еще были ошеломлены, я указал рукой на юристов и сказал: "Давайте, оформляйте бумаги".

Они сказали: "Нам нужен депозит в размере миллиона долларов".

"Пусть это будет 500 000 долларов". Они согласились на это, потому что решили, что я не смогу собрать деньги. Таким образом, они получат 500 000 долларов или мои акции в предприятии в качестве залога под мою гарантию - и получат это просто так. Они были почти правы, но я согласился.

Теперь у меня была недвижимость, но я просто не знал, как с ней поступить, ведь все остальные проекты Webb & Knapp уже были синдицированы и ресиндицированы, так что денег на счету больше не было. Через несколько недель, в день, назначенный для закрытия сделки, у меня все еще не было денег. Я пришел на встречу в десять часов, и мои друзья уже были там и ждали. Я попросил продлить время, что обычно делается автоматически, но мне отказали, и я надел шляпу, сказав: "У меня целый день на закрытие, отдыхайте, ребята", - и вышел за дверь.

Пистолет был наготове, и таймер, который должен был выстрелить, начал тикать. Я уже испробовал все традиционные и ряд совершенно нетрадиционных методов поиска капитала, и все безуспешно. Теперь настало время самого прямого подхода, который только можно себе представить. Я отправился в банк "Чейз" без предварительной записи и вошел в офис Дэвида Рокфеллера. Отчасти потому, что я был полезен Рокфеллерам в качестве консультанта, но в основном потому, что он джентльмен, Дэвид Рокфеллер сразу заметил меня. Я сказал: "Дэвид, я хочу занять шесть миллионов долларов, и вот что я хочу с ними сделать и почему это хорошая сделка. . . . " Я рассказал о доме 1407 по Бродвею.

Рокфеллеру эта идея показалась хорошей. Он попросил меня обсудить ее с Джоном Скалли, и если тот сочтет, что это безопасно для банка, Чейз пойдет нам навстречу.

Я подошел к Джону Скалли, вице-президенту, отвечающему за недвижимость, Скалли посмотрел, послушал и сказал: "Думаю, все в порядке, Билл". Он поднял трубку и позвонил Рокфеллеру, чтобы тот благословил заем. Я объяснил Рокфеллеру, что деньги мне нужны в тот же день. Со своей стороны стола я услышал, как Скалли сказал: "Хорошо, я сделаю это", - и выписал мне чек на шесть миллионов долларов. На изготовление чека на шесть миллионов долларов даже в "Чейзе" уходит немного времени, но теперь тиканье, раздававшееся в моей голове с десяти часов, стихло. Что касается людей, ожидавших моих денег в подсобке на Бродвее, то они могли сидеть. Я сделал несколько телефонных звонков по другим делам, а в пять часов пополудни отправился на закрытие. Войдя в зал, я молча подошел к столику. Я потянулся в карман пальто, позволил чеку на шесть миллионов долларов мягко опуститься на столешницу и сказал: "Джентльмены, бросайте свои акции на стол".

Люди, которые пытались уничтожить нас, люди, которым не нужно было зарабатывать деньги таким образом, но которые не могли устоять перед соблазном сделать это, получили отличную отдачу за свои усилия: Я уложился в их цену, они увеличили свои первоначальные инвестиции более чем в четыре раза. Но они и другие мои партнеры по синдикату, которые пошли на этот односторонний торг, теперь должны были сидеть сложа руки и наблюдать, как мы превращаем 1407 Broadway в самое прибыльное предприятие в Нью-Йорке. Моей первой задачей было расплатиться с Чейзом, и мы это сделали, но за много месяцев мы привлекли столько арендаторов, так раздробили и распродали различные аспекты 1407, что в итоге, в зависимости от того, как считать, мы получили до тринадцати миллионов сверх шести миллионов долларов, выплаченных Чейзу. Мы продали аренду, а затем сдали ее обратно. Мы продали плату за аренду, а затем сдали ее обратно. Затем были внешняя аренда, внутренняя аренда и различные "сэндвич"-аренды, о которых я расскажу в другом месте. Тем временем здание продолжало заполняться арендаторами. Так бывает в смелых проектах, когда вначале приходится чем-то жертвовать, чтобы заполучить первых ключевых арендаторов. Затем, поскольку у вас прекрасное здание и поскольку оно прижилось, арендная плата возрастает от дисконта до премии. Ранние договоры аренды, по мере того как они созревают или арендаторы решают расширяться в успешном здании, впоследствии еще больше увеличивают стоимость, и 1407 сегодня может стоить тридцать миллионов долларов. Инфляция, как и прилив, приходит на все корабли, но рост стоимости 1407 был основан на концепции и исполнении. Успех 1407 впоследствии привел нас к еще одному прекрасному предприятию, 112 West Thirty-fourth Street, но к тому времени Webb & Knapp была уже совсем другой компанией.

В 1948 году, когда начался проект 1407 Broadway, мы были партнерством, хотя и более жирным, чем то, в которое вернулись мои партнеры после войны. В 1945 году наши общие активы составляли 6,6 миллиона долларов, а в 1948 году - двадцать пять миллионов. Наша чистая стоимость составляла 5,6 миллиона долларов, а валовой доход от операционной недвижимости - 3,2 миллиона. Почти все, чем мы владели, за исключением клуба "Монте-Карло", приносило прибыль, и ситуация в "Монте-Карло" должна была измениться.

Монте-Карло" был одним из лучших ночных клубов в городе. Я проводил политику смены декора каждый сезон, тратя на это огромные средства. И еда, и обслуживание были превосходными. У нас было два оркестра и постоянная клиентура, но расходы были высоки, а ночные клубы как образ жизни начали угасать не только для многих ньюйоркцев, но и для меня. У меня все еще был угловой столик, но я находил в нем больше неудобства, чем удовольствия. При каждом посещении вокруг нашего столика непрерывно шествовали не только друзья и знакомые, но и совершенно незнакомые люди (а также случайные посетители, жаловавшиеся, что их стейк слишком редкий или слишком хорошо прожаренный). Марион дошла до того, что возненавидела это место, потому что здесь невозможно было спокойно и без помех пообедать. В моей жизни наступал такой период, когда офис на полставки и неофициальный суд в ночном клубе уже не казались мне ни веселыми, ни подходящими. И все же, хотя клуб начал приносить убытки, я не думал о его закрытии из-за гордости за это место, а также из-за чувства лояльности к нашим сотрудникам. Затем, в июне 1948 года, профсоюз барменов пригрозил нам забастовкой. Сначала я не верил, что наши люди будут бастовать; у нас были прекрасные отношения. А из-за зарплаты и чаевых наши бармены были, наверное, самыми богатыми в городе. Я решил, что если наши люди все-таки забастуют, я смогу ответить только тем, что ударю по нашим цветам - очень особенным способом.

В пять часов дня в среду, когда нам сообщили, что бармены действительно собираются уходить, я спустился в клуб. Оттуда я позвонил руководству профсоюза и попросил разрешения поговорить с мужчинами. По закону я не мог обращаться к своим сотрудникам без разрешения профсоюза, и они спросили, что я хочу сказать. Я ответил, что хочу похвалить профсоюз и его лидеров.

"Ты хочешь рассказать им о нас?"

Поскольку они были слегка недоверчивы, хотя и склонны радоваться, я сказал: "Именно так", чувствуя себя Марком Антонием. Они согласились на выступление, и профсоюзные лидеры, бармены и все остальные работники заведения пришли в боковую столовую, где я когда-то подписал договор о передаче скотобоен Ист-Сайда в ведение ООН. Я произнес короткую речь:

"Первое, что я хочу вам сказать, - мы верим в профсоюзы, в организованный труд и в право на забастовку. Все, что вы делаете, правильно, и ваши лидеры правы. Они сказали вам бастовать, потому что мы платим вам недостаточно. Все это - продукт американского общества, все это - часть демократии. Демократические привилегии также заключаются в том, что работодатель имеет право пытаться бежать перед лицом забастовки. Он также имеет право запереть забастовщиков, что является противоположностью праву на забастовку, но мы бы так не поступили. При всем уважении к вашим профсоюзным лидерам, которые считают, что вы можете получить больше денег, бастуя за них, мы не собираемся платить - потому что не можем себе этого позволить. Если мы не можем себе позволить платить, то в соответствии с демократической капиталистической системой мы должны выйти из бизнеса. Мы сказали, что не будем закрывать вас, но мы не будем поддерживать забастовку и не будем нанимать работников. Так что можете больше не беспокоиться о забастовке и не выходить на улицу. Это заведение закрыто и больше никогда не откроется.

"Но давайте все славно закончим. Сегодняшний вечер - ваш. Вы, официанты, официанты, повара, бармены, все. Мы не пустим посторонних. Вы можете пригласить своих жен, своих подруг. Девушки в шляпных чеках могут пригласить своих парней. Музыка будет играть до четырех утра. Все, что вы захотите съесть или выпить, за счет заведения".

Они провели самую дикую ночь, которая когда-либо была в ночных клубах. Никого из публики не пускали, и мы закрылись в пять или шесть утра следующего дня. Мы закрылись навсегда, в лучах славы, и за это нас прославили на весь мир, да так, что когда мы с Марион тем летом отправились в наше первое долгое путешествие по Европе, то в больших ночных клубах на континенте нас встречали, как королевских особ на реставрации. Владельцы, капитаны и официанты европейских ночных клубов считали, что это величайшая вещь в мире, когда мужчина закрывает заведение, как это сделал я. Когда мы уезжали в Европу, наши собственные капитаны и официанты спустились на яхту, умоляя нас снова открыть клуб, но я отказался. Я рад, что мне довелось управлять "Монте-Карло", но я отношусь к этому так же, как мужчина к восьми дочерям: он не возьмет миллион за одну из них и не даст двух центов за дополнительную.

Мы провели в отпуске не менее шести недель. Это был мой первый настоящий отдых от бизнеса с начала войны. Естественно, мы отправились в Париж, а затем путешествовали по сельской местности, посещая трехзвездочные рестораны, дегустируя воздух и пробуя вина Луары и других районов. У меня появился интерес к винам, который эта поездка только усилила. В конце концов я стал шевалье де Тастевином, а также хозяином, возможно, лучшего винного погреба (для бургундских вин) в Америке. Мое личное отношение к вину таково: пусть будущие поколения сами беспокоятся о своих лучших винах. Мы же обязаны пить все самое лучшее, что нам доступно. Сейчас, как и во время той особенной поездки в 1948 году, я за каждым ужином наслаждаюсь лучшим из возможных винтажей.

После нескольких недель роскошного отдыха у моря и прибавки в весе на десять килограммов я вернулся в Нью-Йорк, довольный отдыхом и полный идей. Я жаждал новых вызовов и нашел их в ожидании.

Мои партнеры встретились со мной и сказали, что решили ликвидировать бизнес. Они хотели распродать наши активы, прикарманить наши деньги и разойтись по своим путям.

OceanofPDF.com

▪ 8 ▪ Прощайте, партнеры, здравствуй, мир (1948-1952)

Сначала я был расстроен решением моих партнеров ликвидировать компанию Webb & Knapp. С одной стороны, мне нравились мои партнеры, и я с удовольствием работал с ними. Кроме того, у нас была команда опытных сотрудников, которые привыкли к моим методам работы и работали в моем темпе. Прямая ликвидация фирмы привела бы и к снижению ее популярности на рынке, и к распаду нашей рабочей силы. Кроме того, поскольку рост стоимости многих наших объектов только начинал проявляться, их принудительная продажа была бы подобна отправке на рынок зеленых персиков; нам пришлось бы продавать их со скидкой.

Гулд, однако, заболел туберкулезом и хотел полностью отойти от дел. У Сирса, который был независимым богачом, не было больших амбиций или желаний в сфере недвижимости; он был больше ориентирован на корпорации. Кроме того, оба мужчины, хотя и были равноправными партнерами со мной, временами, должно быть, испытывали все разочарования пассажиров в быстро движущемся транспортном средстве, которым они не могли управлять. Как задние в бобслее, они были благодарны за дополнительный вес и опору, но поскольку девяносто процентов бизнеса "Вебб и Кнапп" составляли взаимосвязанные проекты моей компании, им не разрешалось возиться с управлением. Наконец, по темпераменту мои партнеры были скорее инвестиционными менеджерами (первоначальный бизнес Webb & Knapp заключался в управлении недвижимостью), чем инвесторами-спекулянтами. Хотя они высоко ценили наши успехи, они считали, что Webb & Knapp должна взять на себя более консервативную и более комфортную роль. Я же, напротив, был настроен на новую программу спекулятивного роста. Мы все знали, что в конце концов я одержу верх, и отчасти поэтому они решили уйти. Но как только все это стало ясно, я начал видеть в их уходе не столько потенциальные неприятности, сколько фантастическую возможность. Я бы выкупил их и пошел дальше!

Я выкупил своих партнеров более чем за пять миллионов долларов. Чтобы собрать эти деньги, Webb & Knapp занялась распродажами, а я влез в долги на миллион долларов. Все это заняло чуть больше года, и компания продолжала расти на протяжении всего этого времени.

Многие наши действия в этот период, такие как продажа Академии верховой езды сети ABC для создания телевизионных студий, были предложениями, время которых, как оказалось, пришло. Другие, такие как продажа клуба "Монте-Карло" компании Astor за 1,26 миллиона долларов и продажа дома 383 по Мэдисон-авеню, где располагалась штаб-квартира Webb & Knapp, компании Metropolitan Life за семь миллионов, были неотъемлемой частью ликвидационных мероприятий, необходимых для того, чтобы расплатиться с моими партнерами.

С того самого момента, как я решил выкупить своих партнеров, я твердо решил не допустить, чтобы эта ситуация привела к перерыву в деятельности Webb & Knapp. Я продолжал развивать компанию еще более быстрыми темпами, чтобы расплатиться с партнерами, а также окупить затраты на покупку за счет ряда более крупных и выгодных предприятий. Так, с сентября 1948 года по ноябрь 1949 года, когда мои партнеры вышли из бизнеса, Webb & Knapp продала недвижимости на 22,5 миллиона долларов, 2,7 миллиона долларов совместной собственности и более 3 миллионов долларов в ценных бумагах на общую сумму более 28 миллионов долларов. Большая часть этих денег пошла на погашение ипотечных кредитов. Большая часть оставшейся суммы была немедленно реинвестирована. Например, чтобы продать здание нашей штаб-квартиры компании Metropolitan Life, мне пришлось вложить 3 миллиона долларов в его модернизацию и кондиционирование. Постоянные потребности Webb & Knapp в наличности для таких инвестиций и новых покупок иногда приводили к трудностям. В критический момент, когда нужно было организовать выкуп моих партнеров, именно Марион помогла мне сохранить жизнеспособность сделки. В то время как время нашей первоначальной договоренности истекало, я еще не мог собрать оговоренную сумму денег. Посоветовавшись, мои партнеры сообщили мне, что за 250 000 долларов сверх продажной цены они дадут мне отсрочку на тридцать дней. Если я успею завершить дела за это время, они не будут проводить ликвидацию. Если же я не смогу собрать необходимые деньги, они ликвидируют компанию, и я буду оштрафован на 250 000 долларов. Марион убеждала меня продолжать сделку и предложила 250 000 долларов из своих собственных денег.

Как выяснилось, я не нуждался в предложении Марион. Фирма Lazard Freres с Уолл-стрит предложила предоставить мне три миллиона долларов наличными в обмен на две трети акций Webb & Knapp, а я выкуплю эти акции через шесть месяцев с прибылью в один миллион долларов для Lazard Freres. Я решил согласиться на это дорогостоящее соглашение и, посещая Чарли Стюарта в Bankers Trust, рассказал ему о нем. Он сказал: "Это кажется немного крутовато... . . Может быть, мы сможем договориться о чем-то более разумном". С помощью Стюарта, Фреда Эккера из Metropolitan Life и Джима Ли из Central Savings Bank мне удалось организовать большую серию продаж, сдач в аренду и займов, в результате которых мои партнеры получили свои деньги, а также спиртное, оставшееся от клуба Monte Carlo, и вышли из бизнеса недвижимости.

Следующим крупным проектом Webb & Knapp стало строительство дома 112 по Западной Тридцать четвертой улице, который занимает середину длинного и оживленного квартала между Шестой и Седьмой авеню. Что еще более важно, он находится между магазинами Macy's на Тридцать четвертой улице и Gimbels на Тридцать третьей. Я начал собирать этот участок за участком в 1942 году. Это был один из ключевых объектов, от которого я старался не отказываться во время распродаж, чтобы собрать деньги для выкупа своих партнеров. Один из особенно трудных маневров в процессе сбора собственности был связан с захватом принадлежащего городу пожарного депо на Тридцать третьей улице. Город был великолепно равнодушен к продаже этого здания, пока, путем долгих уговоров местных политиков и функционеров и ценой в 375 000 долларов, я не договорился об обмене. За 375 000 долларов мы построили новую, гораздо большую, более эффективную и лучше расположенную пожарную часть на Западной Тридцать первой улице. В эту новую станцию город переместил людей и оборудование из старой станции и из другой станции на Двадцать девятой улице. В результате обмена мы получили то, что хотели, - ключевую собственность. Город получил лучшуюпожарную часть (с комнатой отдыха и солярием для пожарных), а также возможность получить доход от продажи пожарной части на Двадцать девятой улице. В итоге все оказались в лучшем положении, чем начинали.

В итоге мы приобрели 74 270 квадратных футов площади между Тридцать четвертой и Тридцать третьей улицами, из которых 36 340 квадратных футов теперь составляют единое целое. Я всегда предполагал, что мы продадим эту собственность какой-нибудь группе универмагов, но серия бесед с Сэмом Хиршем убедила меня попробовать что-то другое.

Чтобы понять, что мы сделали, нужно осознать, что Нью-Йорк, где можно купить все, что угодно, - это гигантский восточный базар, замаскированный под бетон. Это самый большой базар в истории человечества, и, как и положено, это рынок, на котором слетаются птицы одного пера и торговцы одного типа - ростовщики и спекулянты в одной части центра города, издатели, телевизионщики и рекламщики в центре города, а торговцы тканями - между ними. Нигде эта сегрегация не проявляется так явно, как в швейном районе. Текстильщики, например, находятся на Бродвее, 1407. Мужская одежда, женские пальто и женские платья находятся рядом. Если покупатели из универмагов в Айове, Джорджии или Колорадо захотят купить платья за $14,95, они смогут найти девяносто процентов предприятий, производящих такие платья, в одном здании или рядом с ним. Платья стоимостью 25-30 долларов будут расположены аналогичным образом недалеко друг от друга. Швейный район для покупателя магазина - это эквивалент прилавка длиной в несколько кварталов, где товары распределены по обычным, хотя и пересекающимся категориям.

В то время производство детской одежды, хотя и было сосредоточено в одном-двух зданиях, было несколько разбросано. Хирш посчитал, что она может быть восприимчива к массовому переезду, и я решил открыть это новое место на Западной Тридцать четвертой улице, 112. Мы начали подбирать клиентов и почти сразу же добились успеха. На самом деле, каждый раз, когда мы оборачивались, нам приходилось переделывать здание, чтобы сделать его больше. В итоге мы пять раз меняли планы, чтобы в итоге получить самое большое и высокое здание, которое позволяли городские правила.

В то время, когда торговые площади на Западной Тридцать четвертой улице стоили две тысячи долларов за погонный метр в год, я снял с продажи огромную часть этих площадей, чтобы сделать в нашем здании роскошный вестибюль шириной семьдесят пять футов. Затем мы прорубили второй этаж, чтобы сделать в этом вестибюле изящный, расклешенный потолок, и облицевали стены сиенским мрамором. Этот внушительный вестибюль позволил нам сэкономить не менее 150 000 долларов в год на арендной плате, которую мы могли бы получить в противном случае. Местные риелторы и продавцы, проходя мимо здания, качали головами, не веря, что это пустая трата полезной площади, но только потому, что они не поднимали глаз выше уровня земли. Я понял, что мы можем позволить себе потерять доход с земли, если, предоставив арендаторам престижное здание, сможем запросить арендную плату на пятьдесят процентов выше, чем в ближайших окрестностях. Так мы и поступили, и, потеряв 150 000 долларов на аренде земли, получили не менее 400 000 долларов в год на аренде офисов и прекрасное здание. Сейчас это здание стоит около пятидесяти миллионов долларов, если судить по текущей арендной плате.

Поскольку розничная торговля так важна на Тридцать четвертой улице, мы выделили оставшуюся часть площади под магазины, но магазины совершенно особого типа. Мы спроектировали проход для пешеходов между Тридцать третьей и Тридцать четвертой улицами, что в данном районе означает проход между Macy's и Gimbels. Пешеходный поток, как правило, притягивается к двум или более удачно расположенным крупным магазинам, подобно тому как электричество вырабатывается и течет между противоположными полюсами динамо-машины. Как только мы открыли проход между Macy's и Gimbels, пешеходы тут же потекли к нему и через него сотнями в час. Со временем в Рузвельт-Филд, прототипе американского торгового центра, в Денвере и Монреале, а также в других городах мы использовали этот принцип человеческой физики, но Тридцать четвертая улица стала первым местом его применения.

Арендатором, которого мы искали для этого помещения на первом этаже, была компания F. W. Woolworth Co., которая, когда я указал, что получить магазин между Macy's и Gimbels - все равно что получить лицензию на печатание денег, сразу же заинтересовалась. Однако переговорщики из Woolworth отказались от минимальных гарантий, которые я просил за аренду.

Я сказал: "Похоже, мы больше доверяем соседям и вам, чем вы сами. . . . Вот что я вам скажу: способ убедиться, что вы платите справедливую арендную плату, - это предоставить вам помещение в безвозмездное пользование на пять лет. Объем бизнеса, который вы сделаете за это время, определит, сколько вы можете позволить себе платить".

У них загорелись глаза, пока я не добавил: "Однако, поскольку вы не хотите играть в азартные игры, а мы будем нести весь риск, мы имеем право на долю в вашей прибыли". Когда они спросили, что я имею в виду, я ответил, что если в большинстве сделок с процентами от объема Woolworth's давала пять процентов, то в данном случае мы хотим получить восемь процентов, и все, что это даст в среднем за пять лет, будет минимальной арендной платой. Сначала они сомневались, но то, что я предложил, было действительно соглашением без риска. Они знали, что бизнес в этом магазине будет хорошим, и в конце концов согласились. В результате мы получили почти в два раза больше прибыли, чем могли бы получить от первоначальной гарантии , что и должно быть. Пожалуй, вполне уместно, что компания Woolworth's поступила по принципу "пенни-мудрый, фунт-дурак".

В Webb & Knapp я давно нуждался в архитекторе, который помог бы мне воплотить в конкретные формы некоторые из многочисленных идей, которые я разрабатывал. Именно в 1948 году я нашел своего человека благодаря помощи Нельсона Рокфеллера.

В то время второй сын Рокфеллера вел многие дела братьев Рокфеллеров. В качестве консультанта я встречался с ним регулярно, иногда до трех раз в неделю. В то время он, помимо прочего, занимался возрождением Музея современного искусства, и однажды в его кабинете я сказал: "Нельсон, не кажется ли вам, что современным Медичи пора нанимать современных Микеланджело и да Винчи? Я планирую заняться грандиозной строительной программой национального масштаба и хотел бы собрать штат архитекторов, которые могли бы предложить новое мышление". Я рассказал Рокфеллеру о видах строительства и проектах, которые мы имели в виду, а затем сказал: "Вы интересуетесь современным искусством и архитектурой; можете ли вы помочь?"

Рокфеллер сказал, что может. Он упомянул о сотруднике музея по имени Дик Эббот, который страдал от туберкулеза. По состоянию его здоровья ему было бы разумно отказаться от работы в музее. Рокфеллер подчеркнул, насколько Эббот сведущ и как полезен он может быть в поиске моего архитектурного персонала.

Поэтому Эббот приехал к нам на год в качестве скаута для интервьюирования архитекторов. Я уточнил, что этот человек не должен быть отпрыском богатой семьи, потому что в архитектуре они слишком часто оказываются дилетантами. Я также не хотел, чтобы он был долговязым халтурщиком в задней части чьего-то офиса, с уже сломленным духом. Поэтому мне нужен был молодой человек старше двадцати пяти, но моложе тридцати пяти лет, и, конечно, он должен был проявлять признаки таланта и творческих способностей. Эббот провел интервью с дюжиной или более молодых людей, некоторые из которых были очень хороши, но ни один из них не был тем, кто мне нужен, пока он не привел с собой Иео Минг Пея, профессора Высшей школы дизайна в Гарварде. (Архитектор Филип Джонсон утверждает, что именно он нашел для нас Пея. Возможно, так оно и есть. Возможно, Джонсон действительно рекомендовал Пэя Эбботу, но впервые я познакомился с Пэем именно через Эббота в 1948 году).

Пей - выходец из прекрасной китайской семьи. Его отец, блестящий финансист, был министром в китайском националистическом правительстве и временами был связан с К. В. Старром, миллионером-страховщиком на Востоке. Пей никогда ничего не строил, но когда он и его очаровательная жена Элейн приехали к нам в гости, по его эскизам я понял, что он действительно талантлив. Кроме того, он показался мне безусловно умным и очень изобретательным, а также живым человеком и знающим гурманом. Это был случай мгновенного признания и симпатии. Я захотел, чтобы он присоединился к нам. Пей опасался стать архитектором в неволе, что могло лишить его определенной степени профессиональной свободы. Он также разрывался между возвращением в Китай и тем, чтобы остаться здесь в качестве преподавателя, но я взялся за работу и вскоре убедил его, что те вещи, которые мы собираемся делать, будут настолько отличаться и настолько лучше, чем делают все остальные в стране, что как архитектор он не сможет устоять перед вызовом. Мне помог, хотя тогда я этого не знал, совет, который когда-то дал отец Пея: суть хорошей архитектуры заключается в умении не только придумывать великие здания, но и эффективно увязывать их с финансами и экономикой. Отчасти интерес Пея к нам заключался в том, что мы давали возможность увязать дизайн с маркетинговыми факторами. Благодаря обширному планированию и проектированию, которыми он с тех пор прославился, мы с Пеем совершили несколько заметных архитектурных прорывов.

Первым заданием Пея была перепланировка штаб-квартиры нашего офиса на Мэдисон-авеню, 383. Я взял Пея с собой, чтобы посмотреть офис Эккера в Metropolitan Life, и добраться туда было половиной удовольствия; нам пришлось миновать акры меньших офисов, чтобы найти офис Фреда, и я объяснил: "Вот чего я не хочу. Я не хочу быть похороненным в каком-то недоступном уголке".

Пей уже заметил, что подавляющее большинство посетителей Webb & Knapp приходили ко мне, а затем шли к кому-то еще. Поэтому его решение заключалось в том, чтобы посетители оказывались непосредственно рядом с тем местом, куда большинство из них хотели попасть - моим офисом. В большом открытом вестибюле и выставочном зале на верхнем этаже нашего здания он построил вертикальный цилиндр диаметром двадцать футов, обшитый деревянными панелями, - штаб-квартиру внутри штаб-квартиры - моего офиса. На крыше над этим самодостаточным цилиндром мы построили небольшую столовую в пентхаусе, которая, судя по заключенным там сделкам, оказалась, возможно, самым выгодным вложением моих средств. Внизу, рядом с моим офисом, мы устроили несколько открытых террас с боковыми стенами из мрамора, кустарниками и статуями. В итоге у нас получилась уникальная штаб-квартира, фотографиям которой посвятили страницы многие известные журналы, что стало очень полезной рекламой для Webb & Knapp. Однако, по сути, наша перестроенная штаб-квартира была офисом, который работал на меня, и эта офисная башня сегодня доминирует над всем двенадцатым этажом дома 383 по Мэдисон-авеню так же эффектно, как когда-то одинокая башня знаменитого броненосца времен Гражданской войны "Монитор" доминировала над своей палубой и водой на многие мили вокруг.

Сначала Пей пришел к нам в качестве идейного вдохновителя, человека, который мог бы воплотить в визуальную форму мои идеи, подобно тому, как Харрисон помог мне разработать концепцию "Города Икс". Потом у нас появился штат сотрудников, и мы вышли за рамки этого этапа. Первой важной внешней работой, которую Пей выполнил для нас, стало офисное здание Gulf Oil в Атланте, где, быстро научившись, он убедил производителей мрамора из Джорджии поставлять облицовочный материал по очень низкой цене в качестве рекламы своего продукта. Этот шаг стал прелюдией к некоторым вещам, которые мы делали для алюминиевой и других отраслей промышленности.

Следующей большой работой Пея был Денвер, который тоже стал призером, и с тех пор мы переходили от одного архитектурного проекта к другому. Мы были отличной командой, каждый учил другого. Одним из лучших моих поступков было то, что я увлек своего друга Пея из академических залов в мир строительства.

Владея 333 акциями Webb & Knapp, я был единственным владельцем компании. Я также был по уши в долгах. Но никогда, за исключением редких моментов, я не задирал голову над финансовыми проблемами и никогда не позволял этому беспокоить меня. Мы продолжали приобретать собственность и получать прибыль.

Наш штат был еще достаточно мал, чтобы после быстрого перелета в Европу или визита на Кубу с Фредом Экером и его женой Эдит я мог привезти специальные подарки для всех сотрудников магазина. Поскольку мы работали по многу часов, все были в курсе и хотя бы частично знакомы с большинством реализуемых проектов и их фактической или возможной взаимосвязью. У нас был отличный, крепкий корабль, который отлично продвигался вперед, но я все равно был недоволен. Мне хотелось большего, и я решил приобрести компанию American Superpower. American Superpower была зарегистрированной на Американской фондовой бирже компанией, с которой мы объединились и поглотили ее. Это поглощение послужило основой для грандиозных приключений.

Если бы это была не Superpower, то, несомненно, какая-нибудь другая компания. Мы были готовы к переезду. Уолтер Мак, президент Pepsi-Cola Co. и наш общий инвестор в различные предприятия, обратил мое внимание на Superpower как на потенциальную корпоративную оболочку, чтобы укрыть Webb & Knapp от налогов.

Компания American Superpower, созданная в 1923 году, была одной из баснословных и непрочных коммунальных холдинговых компаний (а-ля Инсулл) спекулятивных двадцатых годов. Вскоре после организации она контролировала множество коммунальных предприятий, таких как Appalachian Power, Brazilian Power, Consolidated Ohio Edison и Italian Superpower. Крах 1929 года разрушил эту империю. Закон о холдинговых компаниях 1933 года вынудил компанию продать многие свои активы с убытком, и в 1935 году Bankers Trust Co. была привлечена в качестве консультанта и доверительного управляющего. Отныне Superpower хромала с различными банкирами, юристами и федеральным комиссаром в совете директоров. Вторая мировая война дала ей толчок, благодаря которому она смогла погасить часть своих долгов, но это было лишь временным паллиативом. К 1951 году компания все еще испытывала проблемы и задолжала 114,50 долларов по каждой из 63 тысяч привилегированных акций. Директора искали способ ликвидировать весь бизнес к удовлетворению (или равному неудовлетворению) различных владельцев и должников. Я появился в качестве претендента, и вскоре мы приступили к слиянию.

В результате мы пришли к обратному слиянию: "Американская сверхдержава" сначала меняла название на "Вебб и Кнапп, Инк.", корпорацию из Делавэра, а затем поглощала мою "Вебб и Кнапп, Инк.", нью-йоркскую корпорацию. В обмен на мои акции нью-йоркской Webb & Knapp, чистая стоимость которой составляла сорок два миллиона долларов, я получил один миллион акций младших привилегированных акций плюс одиннадцать с тремя четвертями миллионов акций обыкновенных акций новой делавэрской Webb & Knapp.

Шестьдесят три тысячи акций старших привилегированных акций (теперь привилегированных акций Webb & Knapp, Delaware) старой Superpower претендовали на 13,2 миллиона долларов активов объединенной компании. Акционеры обыкновенных акций Superpower , чьи активы ранее имели отрицательную стоимость, теперь владели акциями Webb & Knapp, Delaware со стоимостью активов в шестьдесят центов за акцию. В результате этой сделки я потерял (на бумаге) десять миллионов долларов, потому что если раньше я как единственный владелец Webb & Knapp претендовал на сорок два миллиона долларов чистой стоимости, то теперь, в результате размывания за счет слияния, я мог претендовать только на тридцать два миллиона. Тем не менее у меня теперь была компания, акции которой котировались на бирже. Продав часть своих акций, я мог расплатиться с личными долгами. Новая компания имела полезный налоговый кредит, благодаря которому мы могли сохранять и реинвестировать большую часть наших доходов. Кроме того, "Суперпауэр" предоставила десять миллионов долларов нового оборотного капитала, когда мы продали ее различные пакеты акций.

Слияние стало еще одной сделкой, в результате которой все участники оказались в лучшем положении, чем когда начинали. Теперь у меня было средство для реализации своих амбиций, и я приступил ко второму этапу своей карьеры.

Пролог

Приступив к работе в компании Webb & Knapp, я через некоторых своих партнеров был введен в один из сегментов многочисленных взаимосвязанных социальных и деловых кругов Нью-Йорка. Опираясь на эти связи, а также на свои собственные и значительно расширяя их, я стал скорее национальной, чем местной фигурой в бизнесе. В процессе этого я также познакомился с частью сказочной и изменчивой топографии американского общества.

Подобно тому, как человек, живущий в горной долине, видит и осознает лишь несколько ближайших великих вершин, возвышающихся над ним, так же происходит и с человеком, удобно устроившимся на скромной высоте в нашем обществе. Однако если он начнет подниматься, то вскоре заметит с новой точки зрения, что вокруг него со всех сторон находится огромное количество вершин. Более того, поднявшись на достаточно большую высоту, он обнаружит еще кое-что. Он увидит, что многие из величайших вершин, соединенных между собой высокими хребтами или узкими плато, на этом новом уровне легко доступны одна другой. Соблазн продолжать движение по этой высоте может быть непреодолимым.

Вторая часть этой книги - рассказ о моих путешествиях и общении с некоторыми из обитателей высот и вершин американского общества.

Для меня важность пребывания на высотах заключалась в том, что за час я мог достичь того, на что раньше потребовался бы год или больше усилий. В остальном обитатели высоток мало чем отличались от своих менее удачно расположенных собратьев. Существует процесс отбора, благодаря которому значительное число людей высшего уровня умнее, агрессивнее и в некотором смысле увереннее в себе, чем в среднем, но многие обитатели высот попали туда совершенно случайно. Они там родились. Другие, подобно птицам, занесенным внезапной бурей далеко в горы, оказались на высоте, которую никак не ожидали достичь, но которой им удалось приспособиться. Я нашел немало крепких, сильных мужчин, которые проложили себе путь наверх с самых низов, но большинство из них начинали с места, расположенного на расстоянии града от той высоты, которой они достигли.

Поскольку быть богатым, знаменитым, могущественным и влиятельным в общем-то приятно, подавляющее большинство людей, добившихся определенного положения, глубоко заинтересованы в том, чтобы сохранить, а то и улучшить свое положение. Для этого они иногда объединяются с коллегами, а иногда безжалостно подминают их под себя. Поскольку на различных маршрутах к высотам и обратно есть довольно обрывистые склоны, а иногда и ледяные горки, большинство людей там в основе своей консервативны и очень не любят, когда кто-то каким-либо образом нарушает их положение или окружение. Я нашел возможность влиться в их ряды, не смущая и не расстраивая их, поскольку один из способов добиться успеха - это помочь и поддержать положение других людей с помощью новых или гениальных идей или проектов. Эта полезность для других во многом стала причиной моего собственного успеха, хотя бывали случаи, когда мы вполне сознательно расстраивали другие группы ради своего и нередко ради их блага.

Возглавив American Superpower, я запустил Webb & Knapp в грандиозный спектр отличных проектов: от реконструкции городов, финансируемой частными лицами, до реконструкции городов, финансируемой федеральными властями, и целый спектр особых возможностей. Из-за оппортунистического характера многих наших начинаний трудно сказать, что в тот или иной момент Webb & Knapp двигалась в таком-то и таком-то направлении. Скорее, это было мое собственное желание строить, и один проект приводил к другому. Например, наш первый шаг в сторону частного городского редевелопмента начался в Денвере в 1945 году, когда мы еще были, даже в собственных глазах, почти чистыми покупателями и продавцами недвижимости.

Город, который забыло время

С языком, но частично в щеке, я могу сказать, что нашел кирпичный Денвер и оставил его парящим сталью, бетоном и стеклом, а местами и мрамором.

Когда я впервые приехал туда, в Денвере не было ни одного крупного здания высотой более двенадцати этажей. Слишком разбросанный, чтобы быть причудливым, и слишком уродливый, чтобы быть приятным, центр города представлял собой реликты строительства времен до и после Гражданской войны самого удручающего типа. Различные ключевые деловые районы и наступающий на них район Тендерлойн (одни и те же люди часто владели участками обоих районов) было трудно отличить один от другого. Большинство строений представляли собой увядающие пяти- и шестиэтажные кирпичные здания, часто с дешевыми фасадами магазинов, надстроенными над первым или двумя этажами. Поклонники говорили вам, что Денвер - растущий город, но рост происходил в пригородах. Денвер, как и многие другие города, децентрализовался так быстро, что его сухое гнилое ядро начало заваливаться на себя.

Мы в Webb & Knapp обратили эту центробежную тенденцию вспять, создав в центре города несколько хорошо спланированных и крайне необходимых массивов зданий и открытых пространств, которые вновь привлекли людей и бизнес в центр города. В результате в Денвере, который сегодня может похвастаться как минимум девятью настоящими небоскребами, появилось здоровое городское ядро, которое активно используется.

Строго говоря, метаморфоза Денвера из города-золушки из кирпича и гальки в настоящую принцессу равнин произошла не только благодаря нам: в Денвере строили и другие. Но именно компания Webb & Knapp увидела возможности и повела за собой. Мы пришли первыми и задали темп, а также установили стандарты для других. По сути, мы обеспечили первую дозу интеллектуального и финансового адреналина, чтобы вывести Денвер из дремоты девятнадцатого века в настоящее. На то, чтобы встряхнуть этот сонный, довольный собой город и раскрыть его потенциал как города, ушло больше лет и больше миллионов долларов, чем мы ожидали. Во время нашего пребывания в Денвере бывали моменты, когда казалось разумным получить быструю прибыль и уехать, но мы так и не сделали этого. Я дал определенные публичные обещания городу Денверу, и перед лицом огромных трудностей, несмотря на сомнения общественности и изрядную долю порицаний в газетах, мы сдержали эти обещания - даже несмотря на то, что большинство устоявшихся экономических лидеров Денвера практически ничего не сделали для развития города, несмотря на то, что их семьи поколениями жили в этом районе и за его пределами и, следовательно, должны были получить наибольшую выгоду от возрождения города. На самом деле именно враждебность и недовольство, с которыми мы столкнулись, помогли мне убедить их довести дело до конца. Таким образом, в довольно негативном смысле местные "лидеры" действительно помогали городу и его жителям продвигаться вперед, активно желая этого не делать.

Наш проект в Денвере оказался одним из самых значительных начинаний компании Webb & Knapp как в местном масштабе - с точки зрения перепланировки города, так и в региональном - с точки зрения эффекта от удачно вложенного стартового капитала. Непосредственно благодаря нашим инвестициям и строительству, а также косвенно - благодаря росту стоимости земли, который привлек в Денвер других инвесторов и новые предприятия, мы создали многие тысячи новых рабочих мест. Вложив миллионы в этот район, мы сделали некоторых людей богатыми. И, как это свойственно природе вещей, мы сделали еще богаче тех, кто уже был богат. Но самое главное - в решающий момент мы уловили и ускорили пульс американского города. Для меня это история Денвера, и для меня эта история началась в один прекрасный день в марте 1945 года, когда в мой офис ворвался человек в широкополой шляпе в стиле вестерн, чтобы предложить сделку.

Этим человеком был Б. Б. Хардинг, грубоватый денверский брокер по недвижимости с сардоническим юмором и приятным, хотя и вздорным характером. Дальний кузен президента Хардинга, Б. Б. был родом из Индианы. Одна из букв "Б" в его фамилии означала имя знаменитого предка, Аарона Бурра, и Б. Б., очевидно, подражал своему предку, поскольку был по меньшей мере таким же колючим, как Бурр, и иногда вел себя со странным сочетанием отчаяния и безразличия человека, живущего на одолженное время. В случае с Б. Б. время, взятое взаймы, хотя и по выгодной долгосрочной аренде, было реальным. В молодости он заболел туберкулезом и в 1910 году переехал в Денвер, рассчитывая умереть, но оказался то ли слишком злым, то ли слишком любопытным, чтобы умереть молодым. Благодаря хорошему климату он выздоровел и занялся страхованием и недвижимостью. Благодаря своей независимости, пофигизму, юмору янки и язвительному характеру Б. Б. никогда не входил в круг местных денверских сатрапов и их прихлебателей и прихлебателей. Вместо этого он держался в стороне от стада, время от времени замахиваясь на вероятную цель и с годами добиваясь умеренных успехов. Например, он участвовал в землеустройстве нынешнего денверского аэропорта и активно работал в Колорадо-Спрингс.

До этого я встречал Б. Б. случайно раз или два. Ему было за шестьдесят, у него были глубоко запавшие глаза и темная, покрытая крапинками кожа, которая облезала до костей. Б. Б. пугал детей и неподготовленных мужчин; он выглядел как посланник из какой-то более заброшенной части загробного мира, но если он был худым, как мумия, и вдвое суше в горле, то у него были воображение и агрессивность, что мне нравилось, и сейчас он был здесь, чтобы предложить сделку. Разложив на моем столе карту и различные фотографии Денвера, он указал на небольшой парк в квартале города под названием Court House Square. Там находилось старое здание Денверского суда, которое в 1920-х годах было снесено и перестроено в другом месте. Участок продавался уже несколько лет, но активных претендентов на него не было с тех пор, как калифорнийская группа, предложившая 650 000 долларов, получила отказ еще до Второй мировой войны. Б. Б. разговаривал с мэром Денвера Бенджамином Стэплтоном и сказал, что мы, вероятно, сможем получить участок за 750 000 долларов.

Из того, что мог рассказать мне Б. Б., и из того, что было видно на карте и фотографиях, я понял, что площадь Кортхаус находится на линии прогресса, возможно, быстрого прогресса. Изменения в Денвере, по моему мнению, неизбежно будут происходить в сторону площади. Это место уже не было лучшим, но у него был потенциал (в зависимости от действий города) на будущее. К сожалению, Денвер был настолько статичен, что центр города не менялся уже сорок лет, и в центре Денвера не было ни одного значительного нового здания, по крайней мере, за тридцать лет. Тем не менее я знал, что происходит по всей стране, и, что еще важнее, знал, что будет происходить в будущем. Если местные риелторы не могли или не хотели видеть, как растет вокруг них, то мы могли. Издалека, даже из Нью-Йорка, я мог представить себе площадь Корт-Хаус в качестве привлекательного объекта недвижимости. Даже тот факт, что за сорок лет с денверской недвижимостью не произошло ничего существенного, имел свою положительную сторону: столь долгое сдерживание роста означало, что есть спрос, который ждет своего часа. Все, что нам нужно было сделать, - это попасть в этот город и что-то сделать. Во второй половине дня я уполномочил Б. Б. Хардинга сделать ставку в 750 000 долларов. Он отправился домой, чтобы сделать это, и вскоре после этого началось веселье.

В первой половине мая, когда денверские газеты пестрели заголовками о пленении фон Рундштедта и капитуляции Германии в Италии, с задних полос на первые стали просачиваться сообщения о том, что некая "восточная" группа выставила на продажу площадь Кортхаус. К 5 мая 1945 года, когда союзные войска взяли Рангун, а американские войска сражались на Окинаве, постановление о продаже площади было вынесено на рассмотрение городского совета, и стало известно, что покупателем стала компания Webb & Knapp. Садовые клубы Денвера, как мне кажется, одними из первых публично осудили предложенную продажу, но вскоре такие же группы праведных граждан объединились в оппозиции к любому вторжению иностранцев с востока.

Несмотря на эти предварительные протесты, 22 мая совет принял закон, необходимый для продажи. 23 мая компания Webb & Knapp объявила о проведении опроса, чтобы определить, какие лучшие розничные магазины могут быть заинтересованы в строительстве в этом районе. Вскоре мы должны были прекратить подобные действия. Вопрос о площади Корт-Хаус начал влиять на некоторых местных жителей примерно так же, как когда-то золотые локоны генерала Кастера и знаменитый променад к Биг-Хорну повлияли на индейцев на севере. Новые и, судя по всему, хорошо организованные и финансируемые группы протеста постоянно появлялись, чтобы заявить о предстоящей "распродаже". Самопровозглашенная защитная ассоциация налогоплательщиков выступила с требованием запретить продажу, и в это же время синдикат местных риелторов, которые в течение двадцати лет умудрялись игнорировать площадь Корт-Хаус, внезапно предложил встречное предложение в размере 765 000 долларов. Примерно в этот момент я, подобно осажденному генералу Кастеру при Биг-Хорне, начал задаваться вопросом, откуда берутся все эти индейцы, и мой союзник, мэр Стэплтон, в которого было направлено большинство стрел, вероятно, чувствовал то же самое. Как бы то ни было, мэру пришлось отступить от ранее согласованной сделки и объявить отдельные, запечатанные торги . Я сделал второе предложение, и 7 июня, когда торги были открыты, мы оказались лучшими претендентами, предложив $792 500 против местного предложения в $777 700. Когда кто-то начал поздравлять моего представителя, Б. Б. Хардинга, с победой, один из адвокатов оппозиции вскочил, чтобы оспорить наше предложение по техническим причинам. После некоторого количества препирательств наша заявка и вторая заявка в 805 000 долларов, сделанная на месте одним из лидеров местной группы, были отклонены, и была назначена еще одна серия закрытых торгов. В этот раз мы предложили 818 600 долларов против 808 000 долларов местной группы; и таким образом мы снова выиграли конкурс, но не приз, который продолжал ускользать от нас.

Битва за площадь Кортхаус должна была занять нас еще на четыре года. Было подано несколько отдельных местных исков, чтобы помешать нам завладеть участком. У нас был отличный адвокат Аллен Хикс, житель Денвера, а курящий и потягивающий бурбон Б. Б. Хардинг разбирался во внутренних делах города и штата гораздо лучше, чем ему обычно приписывают. Так что мы закрепились и выстояли во время этих многочисленных нападений. С апелляциями, отзывами, парадами свидетелей и экспертов перед судьями нам пришлось сражаться в шестнадцати отдельных судебных процессах. Некоторые из них мы проиграли, но всегда выигрывали последнюю апелляцию. Только в декабре 1948 года мы очистили список всех наших судебных соперников. И только ближе к концу 1949 года, спустя четыре года и 150 000 долларов судебных издержек после первой попытки, мы смогли получить свою собственность.

Оглядываясь назад, я подозреваю, что если бы некоторые люди дали мне понять, что они не желают, чтобы эта собственность была продана, и уж тем более продана Зекендорфу из Нью-Йорка, я бы, возможно, отправился в другое место. Вместо этого, как только мы приступили к сделке, я столкнулся с подковерными инсинуациями и обвинениями в том, что мы мошенничаем и что я пытаюсь купить мэра, который был одним из самых высокопринципиальных и честных людей, каких только можно найти на государственной службе. Именно это и побудило меня тогда же начать борьбу. Уже в августе 1945 года, отчасти рассуждая о том, что если площадь Корт-Хаус - хорошая покупка, то и другие объекты рядом с ней стоят того, чтобы их приобрести, а отчасти чтобы дать понять местным парням, что мы в городе на содержании, я купил два прилегающих объекта - здания театров "Киттередж" и "Парамаунт" - на Гленарм-плейс в районе Шестнадцатой улицы за 600 000 долларов. Получив контроль над этими двумя зданиями, я мог бы сделать крупную сборку в этом квартале. В 1946 году мы купили недвижимость на Уэлтон-стрит, и я продолжал делать покупки. В начале 1948 года, например, мы приобрели семь участков на Корт-Плейс, через дорогу от площади Корт-Хаус. Благодаря этим покупкам и нашим постоянным поискам и проверкам рынка вскоре всем стало ясно, что мы в Денвере всерьез и по-крупному. Именно мы устанавливали цены на местную недвижимость, и в этом сонном городке действительно начинался переполох.

Обычно, поскольку в результате нашей деятельности цены на недвижимость поднимались гораздо выше прежнего низкого уровня, в городе царила радостная атмосфера, но бывали и недовольные высказывания по поводу перемен, а иногда и чувство возмущения. В эти первые дни Б. Б. Хардинг был "нашим человеком в Денвере". Он разглашал все истории о покупках и возможных приобретениях. Он распространял всю информацию о наших развивающихся надеждах и планах по созданию розничных магазинов, отелей, офисов или их комбинаций на наших участках. Б. Б., ставший теперь источником новостей, получал огромное удовольствие от этой роли, но не позволял ей ни в коей мере изменить его взгляды. Более того, он стал еще более "независимым", что и привело к инциденту с Торговой палатой. В качестве предисловия отмечу, что Денверу до сих пор удавалось сохранять то, что все реже встречается в американских городах: это город двух газет с довольно острой конкуренцией между утренней Rocky Mountain News и дневной Denver Post. То ли по случайному стечению обстоятельств, то ли по не всегда предсказуемому капризу Б. Б. Хардинга, "Пост" опережала "Роки Маунтин Ньюс" по количеству материалов. Поэтому один из редакторов "Ньюс" отправил репортера в офис Б. Б. Хардинга, чтобы подать неофициальную жалобу и попросить о более удобном перерыве в подаче новостей.

Как я понимаю, Б. Б., насладившись хорошим обедом и парой коктейлей, сидел, положив ноги на стол, пока репортер делал свои замечания и просьбы. Затем, увлекшись собственным чувством драматизма, Б. Б., откинувшись на спинку кресла, указал костлявой, измазанной сигаретой рукой на дверь и заявил: "Если ваш редактор переползет через этот порог... на руках и коленях... . . я бы все равно не дал ему ни одной новости".

Репортер, не привыкший в наш век связей с общественностью и заботы об "имидже" к гистрионам старого фронтира, был ошеломлен. В поисках подходящего опровержения он мрачно упомянул, что Денверской торговой палате наверняка было бы интересно узнать, что один из ее бизнесменов считает именно так. Но это было все равно что плеснуть бензином в и без того неровно горящую зажигалку. Разгоряченный Б. Б. Хардинг, опустив ноги на пол и облокотившись на стол, начал выкрикивать свои весьма личные и красочные мнения о Денверской торговой палате в целом и о ее высокопоставленных членах в частности. В завершение он произнес короткую фразу, любимую как президентами, так и владельцами шкур мулов, чтобы описать родословную этих джентльменов. Репортер, пришедший за материалом, был достаточно умен, чтобы понять, когда он его получил. На следующий день в газете "Роки Маунтин Ньюс" была опубликована специальная заметка, содержащая лишь частично отредактированные комментарии Б. Б. и его мнение о Палате.

Естественно, в определенных кругах поднялся шум. Я решил, что мне лучше вылететь в Денвер, чтобы успокоить эти оскорбленные чувства мягкими словами. Я заверил почтенных членов палаты, что мнение Б. Б. является сугубо его собственным и что лично я не располагаю никакой информацией ни о ком из них и, следовательно, не имею оснований для столь недружелюбных комментариев. Более того, сказал я им, совершенно очевидно, что я считаю Денвер прекрасным местом с большим будущим, о чем свидетельствуют наши инвестиции в город и наши грандиозные планы на его будущее.

Именно во время этой и многих последующих поездок в Денвер я узнал кое-что о городе и его внутреннем устройстве, на которое во многом повлияли его местоположение и ранняя история.

Денвер расположен на равнине высотой в милю на краю Скалистых гор. Поскольку основные горные перевалы и железнодорожные магистрали находятся далеко к северу и югу от него, город процветал, построив собственную железную дорогу и связав ее с другими районами и системами. Благодаря своему географически центральному положению в малонаселенной стране он стал обладать скромным суверенитетом над собственным штатом и близлежащими частями прилегающих штатов. Золото, серебро и минеральные богатства Скалистых гор имели большое значение, особенно на первых порах. Как и Тусон, Денвер стал пунктом снабжения для целого кольца шахтерских поселков и городов-спутников в гиперактивные дни 1870-х и 1880-х годов. Именно в Денвере богатый серебром Гораций Табор построил свою знаменитую оперу . К тому времени великолепно обставленный отель "Виндзор", финансируемый на английские деньги, уже радовал местных и приезжих набобов и их дам, угощая мужчин в знаменитом баре "Серебряный доллар", а дам - на торжественных приемах в сказочном бальном зале с танцполом, подвешенным к потолку на тросах, чтобы можно было танцевать изящные вальсы. Еще дальше в центре города располагался отель Palace с его грандиозным открытым вестибюлем, который также обслуживал новых богачей, торгующих каретами. Денвер, хотя и оставался сырым городом даже по западным стандартам, приобретал патину со всей скоростью и рвением современной жительницы пригорода, занимающейся антиквариатом своей мебели. Когда управляющий отеля "Браун Палас" пришел жаловаться на вечеринку, которую устраивал недавно разбогатевший Пеглег Страттон, Пеглег купил отель за миллион долларов, чтобы уволить управляющего, но Пеглега так и не "приняли" в Денвере. Не были приняты и Лидвилл Джонни, богатый серебром первоначальный владелец отеля, и его жена, замечательная непотопляемая Молли Браун. Молли Браун могла бы понравиться европейскому и некоторым восточным слоям американского общества, но она была чересчур "дрожжевой" для недавно поднявшегося провинциального общества Денвера.

Отель "Браун Палас" все еще работает. На самом деле, пока я не построил "Денвер Хилтон", отель "Браунс" был лучшим хостелом в этом городе.

Но дни славы и блеска Денвера были недолгими. Эпоха золота и серебра, мужества и латуни продлилась всего несколько десятилетий, после чего Денвер, быстро скатившийся к респектабельности, прославился в основном как город-санаторий для больных туберкулезом.

Депрессия 1930-х годов еще больше утихомирила город, и только после Второй мировой войны он снова стал расцветать. Поскольку на континентальной части Соединенных Штатов продолжались нефтяные открытия, а на севере разрабатывался Уиллистонский бассейн, центральное расположение Денвера и распространение авиаперевозок сделали его естественным кандидатом на то, чтобы стать одной из второстепенных нефтяных столиц страны. Туризм также развивался, и, как бы просачиваясь, Денвер начал переживать невидимый бум. Я говорю "невидимый", потому что в течение многих лет, по крайней мере в центре города, ничего не было видно. С ростом численности населения и переездом в город различных сфер обслуживания, которым требовались помещения, недвижимость в центре города сдавалась в аренду, причем владельцам практически не требовалось дополнительных инвестиций. Окупаемость этих объектов, с точки зрения первоначальных инвестиций, сделанных много лет назад, была отличной. Зачем, спрашивается, раскачивать лодку? Лучше узкий и гарантированно прибыльный рынок недвижимости, чем открытый и неопределенный. Логика была восхитительно консервативной. Но она была и совершенно нереалистичной, поскольку эти джентльмены упускали из виду некоторые ключевые моменты. Например, они постоянно упускали из виду еще большую отдачу от инвестиций, которую могли бы принести изобретательные усилия по строительству новых зданий в Денвере. И, обращая внимание на отдельные объекты в Денвере, а не на общие возможности денверского региона, они игнорировали все те многочисленные возможности, которые им предлагались. При грамотном подходе эти региональные возможности могли бы вывести Денвер на новое место в ряду американских городов. Если же ничего не предпринять, то этот рост и жизнеспособность будут перенесены в другое место. Только крупные владельцы недвижимости Денвера в сочетании с местными банками (которые они контролировали) могли создать капитал и импульс, чтобы заставить Денвер целенаправленно двигаться в ногу со временем, но эта группа не собиралась действовать. Это сопротивление переменам можно было легко списать на то, что денверской элите все нравилось так, как есть. Но под этой комфортной инерцией скрывались последствия, некоторые из которых вызывали беспокойство и заслуживали раскрытия.

За годы работы мы в Webb & Knapp имели дело как с официальными, так и с неофициальными гражданскими лидерами многих городов. Почти в каждом случае наше присутствие предполагало тесное взаимодействие с политическим и экономическим сердцем города, привлекая поддержку тех, кто был заинтересован в том, что мы можем сделать для их города, а также в том, что мы можем сделать для них. Всегда было сопротивление со стороны тех, кого наши планы могли расстроить. Денвер стал для нас лишь первым из подобных предприятий, но более пристальный взгляд на некоторые детали совершенно особой истории Денвера, как мне кажется, поможет впоследствии объяснить кое-что о других городах и, возможно, об Америке в целом, потому что, как и все города, Денвер, подобно карикатурному наброску, представляет собой упрощенную и преувеличенную, но узнаваемую карикатуру на определенный тип.

Около двадцати местных семей фактически владели городом и иногда напрямую, хотя чаще косвенно, управляли им. Их управление городскими делами было по сути пассивным и ненавязчивым и не давало покоя большинству потенциально мятежных избирателей, как и самому городу. Сплоченные временем и социальными контактами, но не скрепленные междоусобными браками, высшие семьи Денвера в целом чувствовали, думали идействовали (или, как правило, предпочитали не действовать) как единая группа.

Что больше всего поражало стороннего наблюдателя во внутреннем круге Денвера, так это его решительное отстранение от внешнего мира. Местная элита Денвера, социально инбредная и (за отдельными исключениями) в значительной степени ориентированная на внутренний мир, склонна была разделять крайне самосознательную иллюзию класса и претензии на место, которые на Востоке и Западе показались бы смехотворными, но в Денвере воспринимались вполне серьезно.

Снобизм и клубное мышление в маленьких городках всегда были с нами, но в важном столичном городе, где они господствовали, они были пагубны, поскольку ценности, сформированные небольшой группой, контролировавшей город, имели привкус классового сознания и ограничений, что было крайне недемократично.

В свете всего вышесказанного было неизбежно, что форсированный переезд в этот район Зекендорфа, еврейского риелтора из Нью-Йорка, вызовет еще большее недовольство и беспокойство. Ирония в том, что мои предки были первопроходцами на западной границе еще до того, как их предки вышли на нее, могла только еще больше усугубить положение некоторых из этих вежливых фанатиков. Тем не менее я выиграл битву за площадь Кортхаус. И, по неосторожности, на какое-то время расколол ряды правящих кругов Денвера. Это втянуло меня еще дальше в денверские дела, чем я предполагал, и произошло это в тот момент, когда судебные баталии подошли к концу, когда Клод Боттчер, один из представителей денверской элиты, позвонил мне по телефону.

Я находился в своем нью-йоркском офисе, когда раздался звонок, с которого начался неожиданный этап нашей работы в Денвере. Очень хриплый, очень властный голос сказал: "Это Клод Боттчер".

Я ответил: "Да, мистер Боттчер".

"Я в городе, в своей квартире". (Будучи чрезвычайно богатым человеком с обширными интересами, включая инвестиционную компанию с местом на Нью-Йоркской фондовой бирже, Боттчер занимал двухуровневый номер в отеле Sherry-Netherland). "Я хотел бы приехать и увидеться с вами", - сказал он.

"Мистер Боттчер, если вы будете в городе, позвольте мне зайти к вам". Но он настоял на том, чтобы прийти ко мне в офис, и через некоторое время появился на . Когда я обошел свой стол, чтобы поприветствовать его, я увидел гигантского мужчину, который был старше меня на двадцать-двадцать пять лет, возможно, на шестьдесят четыре года, но это был огромный человек, огромного роста, широкоплечий, грузный - очевидно, человек, который предавался удовольствиям жизни. Он сел и сказал: "Я поздравляю вас с победой на площади Кортхаус".

Я поблагодарил его, признав, что это была неплохая драка, когда он спросил, не знаю ли я, кто финансирует различные организации, которые боролись с Webb & Knapp. Мне пришлось признаться в незнании, на что он с полуулыбкой сказал: "Я из той школы жизни, которая гласит, что когда ты проигрываешь человеку, ты больше не борешься с ним, ты присоединяешься к нему. Я хотел бы узнать, не хотите ли вы присоединиться ко мне, чтобы продолжить развивать Денвер; я буду помогать вам, а вы - мне". Я сказал, что это было бы замечательно, что я с удовольствием это сделаю, и мы начали строить планы совместной работы. Мы договорились, что я организую совместную с ним операцию на площади Кортхаус, включая неплохую недвижимость на Бродвее и Семнадцатой авеню в Денвере, напротив знаменитого отеля Brown Palace, которым он теперь владел. В конце концов, по его настоянию, я согласился, что сначала мы должны развивать собственность на Бродвее, хотя я мог бы продолжить работу над масштабным проектом на площади Корт-Хаус.

Мы оба понимали, что в Денвере существует потребность в современных офисных помещениях, и сошлись на идее современного небоскреба. Я попросил Пея разработать планы, но из-за войны в Корее мы не смогли сразу приступить к строительству. Однако мы с Боттчером поддерживали тесную связь по общим планам, и Артур Г. Райдстром, один из его старших вице-президентов и наследник, также был привлечен к планированию. Однако только в 1953 году мы были готовы к строительству нового офисного здания. И тут меня постигло неожиданное потрясение и неудача. Мы с Пеем с самого начала проектировали здание из стали. Оказалось, что Бёттчер, возглавлявший местную цементную промышленность, хотел, чтобы оно было из бетона, но к тому времени, как это выяснилось, было уже слишком поздно что-то менять. Боттчер сказал: "Как бы вы мне ни нравились, и я готов согласиться, что вы были недостаточно осведомлены - а может, я был глуп, не смотрел планы, - но как глава цементной промышленности я не могу быть связан со стальным зданием. Я не могу продолжать его. Я выкуплю вас , или вы выкупите меня". В таком случае я назвал цену; он мог купить или продать. Он решил продать, и я взялся за дело.

Такова официальная история. Это объяснение, которое Беттчер дал мне и которое он позже дал прессе. Я с любовью и уважением относился к Боттчеру, который возвышался на голову, плечи и грудь бочки над окружающей его провинциальной толпой, но он был сильным денверским человеком с местными связями и был подвержен местным предрассудкам и давлению. Спустя много лет после этого события и после смерти Боттчера я слышал, что некоторые люди, которые были довольно близки к нему, были очень против его участия в работе со мной и с компанией Webb & Knapp. Но если это или другие факторы повлияли на его решение отказаться от нашего партнерства, я о них так и не узнал. Хотя у нас больше не было деловых связей, мы оставались друзьями, и когда он умер в 1957 году, я почувствовал утрату. Меня также ждал сюрприз: человек, которого я считал энергичным шестидесятичетырехлетним, когда познакомился с ним в 1950 году, оказался еще более энергичным семидесятипятилетним и умер в восемьдесят два года.

В апреле 1953 года Бёттчер расформировал наш комбинат. Двигаясь вперед самостоятельно, мы заложили фундамент нового здания в мае. Для реализации проекта я обратился к нью-йоркской строительной компании Джорджа А. Фуллера, который присоединился ко мне в качестве партнера. Мы закончили строительство здания раньше срока, в июле 1955 года, и то, что у нас получилось, было и остается одним из лучших архитектурных проектов в стране, который, отчасти из-за особого внимания к планированию территории, получил всевозможные награды. Здание представляло собой прекрасное, чисто выстроенное сооружение на сваях, в котором вместо обычных магазинов, лавок и входных коридоров на первом этаже было открытое лобби, которое казалось частью открытого внутреннего двора с северной стороны главной башни. Расположенный у основания умеренного склона, этот двор был террасирован. Фонтаны, отражающий бассейн (в который мы поместили живую форель) и пешеходные дорожки облегчали путь прохожим. Вдоль главной башни и на уровне верхней террасы мы разместили офисное здание с открытой структурой под широкой арочной крышей. Мы полностью перестроили трехэтажное здание, ограждавшее северную сторону двора, так, чтобы оно гармонировало с целым, и в итоге получили приятное сочетание строений, общественных мест и прогулок. Это был офисный комплекс, намного опередивший свое время, который выдержал испытание временем.

Мы заплатили цену за это новаторство. Когда пришло время финансировать основной ипотечный кредит для Mile High Center, нас наказали за то, что на первом этаже не было арендной недвижимости. Местные риелторы, которые проводили оценку для страховых компаний, к которым мы обращались за финансированием, просто не могли понять, как здание с террасами, а не магазинами на первом этаже, может с лихвой компенсировать потерю арендных площадей за счет более высокой арендной платы за верхние этажи. Они не могли поверить, что иметь офисы в красивом здании - это престижно. В Денвере, как и в других местах, мы доказали, что красота может быть хорошей экономикой. Мы получили неслыханную арендную плату в размере 5,85 доллара за квадратный фут за два верхних этажа, и даже сейчас Mile High Center может похвастаться одним из самых низких коэффициентов вакантности в городе.

По мере приближения к завершению строительства Mile High Center стал излюбленным местом денверцев, на которое они с гордостью указывали приезжим. В одном квартале от него, на западе, на Корт-Плейс, они могли видеть и указывать на нечто, что, в своем роде, было не менее впечатляющим. Это была пятиэтажная яма глубиной шестьдесят пять футов, которую мы вырыли для площади Кортхаус и которую с трудом удалось засыпать. Но это уже другая история.

Заполнение площади Кортхаус

У компании Webb & Knapp ушло четыре года на то, чтобы получить контроль над Court House Square, и почти пять лет после этого, с 1950 по 1954 год, мы управляли ею как парковкой. Задержка в строительстве была вызвана Корейской войной и тем, что мы были втянуты в развитие Mile High Center. Благодаря нашему партнерству с финансово влиятельным Клодом Боттчером я ожидал, что у меня не возникнет особых трудностей с застройкой Court House Square, но неожиданным результатом этих задержек стало то, что Webb & Knapp стала одной из любимых мишеней The Denver Post.

Каждая местная газета дорожит хотя бы одним выпуском, который можно атаковать и безопасно, и популярно. Для снайперов "Пост" с соседних улиц Калифорния и Пятнадцатая мы представляли собой идеальную мишень. Каждый год, когда мы не строили на площади Кортхаус, мы были обязаны выплачивать 25 000 долларов городу Денверу за то, что не начали строительство. Ежегодные доходы от парковки в размере 90 000 долларов с лихвой покрывали этот ежегодный сбор, поэтому мы платили штраф, играли на время и принимали редакционные последствия. Долгими зимними вечерами, когда не было других отвлекающих факторов, редакторы "Пост" всегда могли создать небольшое волнение, обстреляв неподвижную мишень на площади Кортхаус. "Давайте возьмем новое здание", - гласила одна из ранних и более умеренных редакционных статей 1951 года, но это был всего лишь дальний выстрел. С практикой снайперы с Калифорния-стрит становились все более живыми и изобретательными в своих попытках. После серии требований к мэру принять меры против наших задержек на площади редакционные статьи Post с такими названиями, как "Хорошая сделка на площади", "Операция "Чистый картофель"" и "Мечты о славе", продолжали настойчиво агитировать за народную войну против нас. Особенно мне запомнилась одна длинная и насыщенная сарказмом редакционная статья под названием "Билль о парковке". В этой последней статье, которая по какому-то совпадению появилась всего за месяц до официального объявления о нашем разрыве с Боттчером, обо мне говорилось как о "Билле с парковки", строителе воздушных замков. Комментируя, что я отказался от двух миллионов долларов за участок, который, по мнению "Пост", вообще не стоило продавать, они продолжали утверждать, что я купил его всего за 818 000 долларов и, кроме того, не выполнил обязательства по строительству. Далее в редакционной статье отмечалось, что, возможно, еще через два года, когда Mile High Center будет закончен, "Билл с парковки" займется строительством Court House Square. По их мнению, потребуется еще четыре года, чтобы на земле появилось то, что мне так доверчиво продали. "Мы не можем ждать", - говорилось в заключении редакционной статьи.

Я уже давно научился мириться с насмешками, но поскольку я человек, который любит доводить дело до конца, меня больше расстраивали задержки, с которыми мы столкнулись на площади Кортхаус, чем все мои критики. Тем временем я занимался сложными сделками в Денвере, которые стали результатом внезапного разрыва моей связи с Боттчером. Последняя редакционная статья, появившаяся в столь щекотливое время, больно ранила, но я не мог сказать или сделать ничего драматичного. Мы продолжали строительство Mile High Center; я объявил, что мы начнем строительство на площади к 1954 году, и удвоил свои теперь уже единоличные усилия по созданию приемлемой ситуации для площади.

Для этой площади нам нужен был большой универмаг - магнит, который бы вытащил покупателей из их старых привычек ходить по магазинам в центре города и направил их в новые места вокруг нашей собственности. Однако часть нашей проблемы заключалась в том, что в Денвере уже существовало три таких магазина, притягивающих людей. Один из них - "Денверский магазин сухих товаров" - находился в четырех кварталах от площади Кортхаус на пересечении Шестнадцатой и Калифорнийской улиц. Двумя кварталами ниже, на Шестнадцатой и Чампа-стрит, находился магазин May Company, а Daniels and Fisher располагался еще двумя кварталами ниже, на Шестнадцатой и Арапахо-стрит. Вместе эти три заведения определяли ось восток-запад торгового района Денвера и создавали опасную конкуренцию любому новичку, переместившемуся на дальний край площади Кортхаус. Хотя я уговорил Macy's и, позднее, Gimbels открыть филиалы в нашем новом торговом центре Roosevelt Field на острове Лонг , ни они, ни другие крупные сети не были заинтересованы в открытии магазина в Денвере. Ни один из местных магазинов не захотел переехать в наш центр. Я был заблокирован во всех своих переездах. То есть меня блокировали до тех пор, пока я не нарушил устоявшуюся схему игры, решившись на авантюру, которая решила две проблемы и привела в восторг денверских бизнесменов.

Я купил магазин "Дэниелс и Фишер".

Компания Daniels and Fisher, известная во всем регионе как качественный магазин в Денвере, обслуживала тех, у кого был вкус и деньги. Например, именно в "Дэниелс и Фишер" зажиточные владельцы ранчо из Вайоминга, Монтаны и Айдахо могли раз или два в год привозить свои семьи, чтобы запастись товарами на тысячу долларов. Но "Дэниелс и Фишер", "Нейман-Маркус" без нефти на заднем дворе (или без чутья в офисе), начал сдавать позиции, отчасти из-за неудачного расположения. Несмотря на то, что магазин стал пионером в развитии Денвера в юго-восточном направлении, переехав в 1875 году на окраину города, прошло уже более семидесяти пяти лет. Даже в медленно развивающемся Денвере произошли изменения. Теперь "Дэниелс и Фишер" был одиноким западным якорем, занимавшимся продажей недвижимости самого высокого уровня, и ему мешала приходящая в упадок недвижимость вокруг него. У незаинтересованных владельцев магазина в третьем поколении не хватало ни таланта, ни желания контролировать ситуацию и что-то менять. Но, переехав на площадь Кортхаус, "Дэниелс и Фишер" смог бы обойти конкурентов и занять новое видное место. Переезд этого магазина с одного конца Шестнадцатой улицы на другой изменил бы полярность денверских торговых моделей так же уверенно и быстро, как движущийся магнит под картой Денвера смещает рассыпанные железные опилки по его бумажным улицам. Именно по этой причине я купил магазин.

Контроль над Дэниелсом и Фишером обошелся примерно в 1,6 миллиона долларов наличными, которые я собрал в Нью-Йорке. Затем, в середине 1954 года, договорившись об аренде помещений для "Дэниелс и Фишер" на площади Кортхаус, я получил свои деньги, продав их комбинации покупателей со Среднего Запада: Джерому Найю и "Юнкер Бразерс", которые управляли магазинами по всему Техасу и Среднему Западу. У новых владельцев был и капитал, и управленческий талант для ведения конкурентоспособного бизнеса, а я, ценой небольших усилий и изобретательности, решил две проблемы: У меня теперь был арендатор и благоприятная схема пешеходного движения для площади Корт-Хаус.

Я был очень доволен нашими перспективами, ведь еще в Нью-Йорке я договорился с сетью отелей Statler об аренде и эксплуатации семисоткомнатного отеля в Денвере, причем отель и универмаг должны были быть построены впритык друг к другу на площади Корт-Хаус. Дела на площади шли так хорошо, что я планировал завершить проект к концу 1956-го или началу 1957 года. После этого я должен был распрощаться с Денвером и перейти к дюжине других проектов, которые были у меня на примете или уже находились в стадии реализации.

Одним из таких "других проектов" было приобретение и управление отелями Statler, с руководством которых я так успешно вел переговоры по Денверу. Сеть отелей Statler, еще одна компания, находящаяся в тесном владении, с отсутствующим владельцем, уже некоторое время тихо продавалась. Наши переговоры с руководством о поглощении прошли настолько успешно, что мы договорились о цене - семьдесят шесть миллионов долларов, или пятьдесят долларов за акцию, - и я нашел источники необходимых средств. Сделка, о которой уже было известно прессе, нуждалась лишь в официальном одобрении акционеров, на что оставалось меньше недели, когда в дело вмешался Конрад Хилтон с группой сторонников. Быстро и бесшумно зайдя мне с фланга, они купили половину акций гостиничной сети по тем же пятидесяти долларам за акцию, напрямую и тайно договорившись с ключевым числом владельцев, доверенных лиц и наследников. Вместо того чтобы ввязываться в драку за акции, я поздравил Хилтона с его маневром и настоял на том, чтобы он сохранил отличное руководство, уже управляющее отелями. Позже я попытался выкупить у Хилтона сеть Statler за восемьдесят шесть миллионов долларов, что дало бы ему немедленную прибыль в десять миллионов долларов, но он отказал мне. Я пытался уговорить его продолжить реализацию плана Statler по строительству отеля в Денвере, но и здесь мне было отказано. В итоге Денвер прекратил дальнейшее развитие, пока мы не найдем отель, но, верные своему обещанию, мы начали копать на площади Кортхаус.

В конце 1954 года мы поставили забор и начали раскапывать землю на части площади Кортхаус. По-настоящему серьезные работы начались в 1956 году, когда после завершения строительства Mile High Center площадь площадью более шести акров выглядела как многообещающая воронка от бомбы. Мы продолжали копать до 1956 года, за это время люди, работавшие в три смены, извлекли 421 000 тонн материала, и в ходе всех этих раскопок мы немного повеселились.

Сначала инженеры рекомендовали вбить в землю шестидесятифутовые сваи для опоры здания, поскольку площадь, расположенная над руслом доисторического ручья, находилась на высоте шестидесяти футов и более над коренной породой. Они предложили использовать сваи, потому что их забивка обойдется всего в миллион долларов против трех миллионов на земляные работы. Но я попросил их сделать пробный керн на наличие песка и гравия, которые мы могли бы использовать для бетона и мозаичной поверхности наших зданий. Оказалось, что если мы будем использовать собственный материал, то сможем сэкономить миллион долларов на строительстве. Это означало, что раскопки обойдутся всего в два миллиона, и в то же время под площадью откроется огромное пространство для выгодного гаража. Продемонстрировав таким образом разницу между инженером и предпринимателем, я велел им вести раскопки, но поскольку мы находились в золотоносной стране Скалистых гор, над старым руслом ручья, я также велел им проверить образцы керна на наличие золота. Если они найдут золото, мы сможем пропустить его через шлюз, промывая песок и гравий. Они действительно нашли золото. Мы объявили об обнаружении небольшого золотоносного пласта песка под площадью, и это вызвало двух- или трехдневный фурор, от которого старые старатели, должно быть, корчились в могилах. Новый мэр Денвера, Квигг Ньютон, немедленно объявил, что все золото под площадью должно принадлежать городу. На следующий день окружной прокурор города поспешил поддержать это заявление, а я, играя свою роль, публично предостерег всех политиков и любителей попрыгать с претензиями. Затем, конечно, я предупредил местных жителей, чтобы они не начинали копать у себя во дворах, если только им не нужна яма, потому что мы действительно не получали много золота с этого участка. Все затихло. В общей сложности мы получили с нашего "прииска" пятьдесят тысяч долларов или около того, а я добыл один хороший самородок, с которого Марион отлила дубликат. Сейчас я использую их в качестве запонок и уже не уверен, что это оригинал.

Но по мере того как мы заливали фундамент площади, которая постепенно поднималась к уровню земли и выше, сделка с универмагом, о которой я так предусмотрительно договорился с Дэниелсом и Фишером, стала не клеиться по краям.

Наступила рецессия после Корейской войны, и новые владельцы Daniels and Fisher беспокоились о расширении магазина на Court House Square. Я продолжал строить магазин и искал решение. Я думал, что слияние двух денверских магазинов может стать решением, но люди, контролировавшие Denver Dry Goods Co., не хотели отдавать свое удачное местоположение. Компания "Мэй", казалось, была еще больше настроена против слияния, но отремонтированный и переехавший под новое руководство магазин "Дэниелс и Фишер" был заряженным пистолетом, направленным прямо в сердце магазина компании "Мэй", который должен был остаться якорным магазином в "старом" даунтауне. К тому же, как я успел узнать, "Мэй компани" активно развивалась по всей стране и сейчас столкнулась с особыми трудностями. После недавней экспансии агрессивное руководство "Мэй компани" обнаружило, что столкновение с укоренившимися местными магазинами в фермерском поясе может быть очень болезненным. В то же время компания Younkers, обеспокоенная вторжением May Company в Айову, нервничала по поводу будущих ударов, которые они могут получить от вторжения Daniels и Fisher в Денвер. Это был интересный пример стратегии, тактики и болезненного тупика в географической войне, который я в конце концов разрешил для обеих сторон. После ряда переговоров противостояние "Мэй-Юнкерс" было ослаблено, когда компания "Мэй", подняв белый флаг в Айове, уступила свой магазин там "Юнкерсу". Younkers, в свою очередь, позволила May Company взять на себя магазин Daniels and Fisher в Денвере. В рамках сделки May Company, после слияния с Daniels and Fisher, должна была переехать на Court House Square. Компания Webb & Knapp должна была занять как старые помещения Daniels and Fisher, так и освободившиеся помещения May Company, подобно тому, как автодилеры принимают подержанные автомобили в качестве трейд-ин.

Компания "Мэй", понимая, что мне срочно нужен арендатор, оказалась очень жесткой стороной в переговорах. Несмотря на то что строительство нового универмага было завершено на семьдесят пять процентов, они урезали условия аренды, увеличили расходы на строительство и, потребовав больше площади, чем мы планировали для первоначального здания "Дэниелс и Фишер", заставили изменить планы развития площади. Вместо того чтобы строить отель и универмаг впритык, нам теперь пришлось планировать пятиэтажный универмаг, расположенный через дорогу от отеля на Корт-Плейс и соединенный с ним как подземным туннелем, так и крытой эстакадой. Еще одним условием сделки с May Company было то, что мы не могли сдавать их старое здание в аренду другому универмагу.

С другой стороны медали, у нас теперь была очень мощная розничная торговля на площади Кортхаус и договоренность о том, что мы будем участвовать в прибылях от нового магазина. Единственной моей проблемой теперь было строительство отеля на площади, но когда я говорю "единственной проблемой", я имею в виду мою единственную проблему в Денвере.

В других местах я участвовал в десятках мероприятий, которые, как я надеялся, приведут к тому, что Webb & Knapp станет величайшей и самой продуктивной компанией по продаже недвижимости в мире. Эта деятельность за пределами Денвера была настолько обширной, многочисленной и важной, что Денвер можно правильно рассматривать только в перспективе со всей компанией Webb & Knapp. Каждый год, независимо от того, продвигались ли наши операции в Денвере или задерживались, фирма Webb & Knapp, как я покажу в последующих главах, росла, менялась и была активна буквально по всей карте. Достаточно сказать, что многие наши сделки были взаимосвязаны.

Например, именно в 1955 году я познакомился с необычайно впечатляющим человеком, а впоследствии и самым верным другом, Робертом Р. Янгом, боевым финансистом, возглавлявшим корпорацию Alleghany. В 1956 году Alleghany одолжила нам двадцать миллионов долларов. Именно эти деньги позволили нам продолжить наш денверский проект, а также другие, которые в противном случае могли бы быть сведены на нет. Но когда Янг впервые встретил меня, именно его начальник железной дороги Альфред Перлман смог рассказать ему о том, кто мы такие. Это было связано с тем, что мы сделали и делали в родном городе Перлмана, Денвере.

В это время я преодолевал по сорок тысяч миль и более в год. Большая часть из них проходила на нашем собственном самолете, поскольку к 1957 году мы владели и управляли DC-3, взятым у Роберта Янга. Поначалу мы взяли самолет в качестве одолжения Янгу; некоторые из его несогласных с ним держателей акций считали наличие у него самолета компании излишеством, хотя сегодня, конечно, это считается необходимым удобством для человека в его положении. Мы предоставили мистеру Янгу полный доступ к самолету, когда он в нем нуждался, но в ходе поездок вверх, вниз и через Атлантическое побережье, а также на Средний Запад этот трудолюбивый самолет стал почти незаменимым для Webb & Knapp. Нашим пилотом был Дональд Гекс, компетентный и любезный джентльмен, который сейчас летает для Питера Грейса из компании W. R. Grace and Company. Благодаря небольшому камбузу, хорошо укомплектованному бару и удобному офису наш DC-3 обеспечивал отличную возможность вести дела, добираясь туда, где они были. Во время поездок в Денвер, что было далеко для тихоходного DC-3, я путешествовал более быстрыми, хотя и менее комфортабельными коммерческими авиалиниями, но даже здесь в моих поездках была определенная закономерность. Обычно меня сопровождали два, три или более помощников. Мы летели первым классом. Если, как это часто случалось, рядом со мной оказывалось свободное место, я вываливал на него все бумаги, которые нес, превращая их в подобие офисного стола, или звал того или иного помощника сесть рядом для разговора, а стюардессы тем временем следили за тем, чтобы наши бокалы с хайболом не были слишком сухими.

По прибытии в Денвер нашу группу встречала у ворот группа из нашего местного офиса, а также несколько репортеров и фотографов и, возможно, один или два бизнесмена, с которыми мы в данный момент имели дело. Прогуливаясь с этой группой, играя в вопросы и колкости с журналистами, мы обычно останавливались на некоторое время в зале гостеприимства авиакомпании для проведения более официальной пресс-конференции. Затем перед терминалом я садился в ожидавший меня лимузин, за рулем которого всегда сидел закрепленный за мной водитель-супервайзер, и мы катили в город.

Один из особенно полезных аспектов пребывания в Денвере - то, что я мог вставать в шесть или семь утра и, из-за разницы между горным и восточным временем, звонить в Нью-Йорк, чтобы застать людей как раз в тот момент, когда они приходят в свои офисы, но в Денвере официальные дела начинались с восьмичасового завтрака и командного представления для наших сотрудников. Здесь, за завтраком из дыни или грейпфрута, яичницы с беконом и английских булочек, сдобренных ложкой меда, мы обсуждали детали местных операций и получали информацию о новых событиях в городе. Когда слух о наших деловых завтраках распространился, все больше денверских риелторов и бизнесменов взяли за правило заглядывать к нам. Эти продолжительные встречи могли заканчиваться в 9:30 или позже, после чего я отправлялся на стройплощадку или осматривал город. Наши местные жители были обучены и подготовлены, так что они знали, кто чем владеет, кто является их банкиром, кто покупает, кто продает и каково состояние всех крупных и многих мелких объектов в городе. Таким образом, поездка с ними по городу автоматически превращалась в рекогносцировку недвижимости. Нередко меня просили выступить с речью перед какой-нибудь местной группой; иногда устраивали какую-нибудь небольшую церемонию в одном из наших собственных владений. У Webb & Knapp было так много проектов в разных местах, что я редко задерживался в Денвере больше, чем на один-два дня, и часто, если я опаздывал, мы (по просьбе мэрии) уезжали из города в аэропорт в сопровождении пары мотоциклистов с сиренами.

Именно во время одного из таких визитов в 1956 году, сидя в своем гостиничном номере и делая стрижку, я купил половину акций новой местной телестанции KBTV у ее промоутера-владельца Джона Маллинса. Маллинз - проницательный, жесткий представитель шоу-бизнеса с Западного побережья, с которым было легко найти общий язык. Хотя станция казалась перспективной, он не смог привлечь местные деньги, что не стало для меня сюрпризом. Казалось, он знал свое дело и обладал богатым воображением. Поэтому я присоединился к нему в качестве партнера за 750 000 долларов, что оказалось очень выгодным вложением. Джон втянул меня во множество дружеских эскапад того или иного типа.

Одна из моих вылазок в Денвер попала на первую полосу The Rocky Mountain News, что, по иронии судьбы, не возмутило меня, но обеспокоило и раздосадовало Палмера Хойта, издателя The Denver Post. Поскольку этот случай стал частью подпольной легенды, я могу рассказать о нем.

Газеты и местная реклама всегда были важны для деятельности Webb & Knapp, и хотя мы начинали с противодействия, неприязни и недоверия со стороны The Denver Post, мы всегда получали щедрую поддержку от уравновешенного Джека Фостера из The Rocky Mountain News, за поддержку которого я был благодарен.

Я также завязал хорошую дружбу с третьей силой города в области издательского дела, Джином Серви, основателем и издателем журнала Cervi's Rocky Mountain Journal. Серви - восхитительный и спонтанный собеседник, а также самая настоящая карикатура на либерального издателя-крестоносца. Если бы болиголов все еще был в моде, определенный процент денверских самодержцев был бы за то, чтобы Джин выпил чашечку для здоровья, но их голоса были бы сведены на нет остальными, которым слишком любопытно посмотреть, что он скажет дальше. Почти по определению этот бунтарь с двумя сотнями причин был на задворках у городского окружения. Увидев во мне борца с местными корыстными интересами, а также со статус-кво Денвера, он оказал нам мощную поддержку. Эта поддержка не принесла мне пользы в кругах местного истеблишмента, где время от времени мы пытались небольшую финансовую поддержку, но я был рад этому, и еженедельник Серви помог противостоять плохому образу нас, который "Пост" так долго создавала для широкой публики.

Со временем "Пост" изменила свое отношение к "Вебб и Кнапп". Палмер Хойт, один из лучших газетчиков страны, относился ко мне крайне скептически, но мы стали большими друзьями, испытывающими взаимное уважение, потому что "Вебб и Кнапп" сделали в Денвере то, на что он надеялся, но не верил, что мы сможем. Поначалу, я уверен, он не мог не поддаваться влиянию людей, с которыми общался, но в конце концов увидел, что критиковать следует их, а поддерживать - нас. Он мужественно изменил свою позицию. Перемены начались, когда он понял, что я готов предоставить гостиницу, хотя я нечаянно подверг эту развивающуюся дружбу испытанию во время прогулки с моим партнером по телевидению Джоном Маллинзом.

Раз в год газета The Denver Post собирает избранных бизнесменов, политиков и деятелей Запада, нанимает поезд и везет своих гостей в Шайенн, штат Вайоминг, на торжественный фестиваль "Дни пограничника". Благодаря тщательному отбору гостей этот джанкет с годами стал престижным мероприятием и отличным рекламным ходом для The Denver Post. Палмер Хойт любезно пригласил меня посетить это собрание региональных влиятельных лиц. В то время я вливал миллионы долларов в денверские проекты, чтобы создать ренессанс в этом городе, и одновременно развивал десятки других проектов по всей стране. Не знаю точно, был ли я там в качестве местного бизнесмена или стороннего светила, но Палмер, ставший теперь моим союзником, хотел познакомить меня с ведущими региональными бизнесменами, и наоборот. Поскольку я был благодарен за его усилия и потому что мне всегда нравятся подобные встречи, я с радостью согласился. Я явился в поездку в костюме вестерна, в красной жилетке, с дедушкиными пистолетами Colt 45-го калибра и жаждой шахтера Скалистых гор.

Поездка в Шайенн прошла в дружеской обстановке, но, сославшись на то, что мне нужно было возвращаться в Нью-Йорк на конференцию в J. P. Morgan, я не остался на всю программу. Вместо этого я сел на рейс до Денвера, где пересел на самолет до Нью-Йорка. Так случилось, что рядом со мной в самолете до Денвера сидел Грейди Мейплз, диктор местного радио. Мы разговорились, и он упомянул, что в тот день группа нудистов проводила свадебную церемонию. Он должен был освещать это событие и спросил, не хочу ли я заехать с ним. Жизнь коротка, возможных впечатлений много, и, поскольку у меня было время между самолетами, я импульсивно согласился. Мы прибыли на место, я все еще в своем ковбойском платье, и обнаружили, что свадебная вечеринка проходит в полном составе. Местные фотографы заметили меня, но я отказалась от снимков. Я шутливо заявила, что не буду раздеваться и вообще-то присутствовала на церемонии как представитель рабочей прессы - в качестве консультанта Грейди. Оказалось, однако, что единственным зазывалой в этой нудистской группе была настоящая профессионалка, "Сундук с сокровищами за 50 000 долларов" Роуз Ли, профессиональная стриптизерша, названная так потому, что застраховала каждую из своих прелестей на пятьдесят тысяч долларов. Мисс Ли была не прочь попиариться: именно поэтому она там и была. Пока я с кем-то разговаривал, услышал, что меня зовут, обернулся и оказался лицом к лицу с "Сундуком с сокровищами за 50 тысяч долларов" и целой батареей камер.

Эти фотографии попали в Нью-Йорк так же быстро, как и я, и уже на следующий день я был введен в руководящие офисы Моргана соответствующим образом проиллюстрированной статьей в газетах. Какая-то часть меня подумала: "Вот тут-то все банкноты и называются, и я останусь не у дел". Прибыли все крупные служащие банка, включая старика Уитни, Генри Александера и Томми Ламонта, и я подумал, что все они пришли за деньгами, которые я им задолжал, прежде чем я успел выйти из комнаты. Как оказалось, они собрались только для того, чтобы посмеяться над моим личным описанием происходящего на Западе. Мне не составило труда продлить срок действия векселей и получить еще немного денег.

В Денвере "Пост" опубликовала трезвый отчет о вечеринке Frontier Days в Вайоминге, на которой я был объявлен почетным гостем, а "Роки Маунтин Ньюс" с ликованием опубликовала фотографию, на которой я изображен а-ля ковбой и некоторые из гостей свадьбы на свежем воздухе.

Палмеру Хойту было не до шуток. Должен признаться, что меня скорее позабавило, чем расстроило сопоставление моего присутствия на двух столь разных формах племенных обрядов в современной Америке; я знал, что, как только утихнут крики, ничего важного не изменится ни в моей жизни, ни в будущем Денвера, которое выглядело самым радужным.

От площади Кортхаус до площади Зекендорф и обратно

К середине 1950-х годов в Денвере начался строительный бум, спровоцированный нами. Он начался довольно скоро после нашего первого "открытия" города в конце 1940-х годов. Техасские Мерчисоны, в лице Джона Мерчисона, последовали за нами. В какой-то момент он попытался купить у меня площадь Кортхаус, но я не продавал, и вместо этого он выкупил у Денверского клуба участок на углу Семнадцатой и Гленарм Плейс под офисное здание. Денверский клуб, расположенный в прекрасном старом здании из красного песчаника с приятной лужайкой вокруг него, контролировался старыми быками, которые владели и управляли городом. Все они были против перемен и с подозрением относились к чужакам, но техасские деньги Мерчисона, очевидно, ошеломили их. По разным причинам, а также за девяносто девять лет аренды двух верхних этажей нового здания Мерчисона, Денверский клуб уступил свои отличительные апартаменты бригаде, занимавшейся сносом.

Как ни печально признавать, но некогда эксклюзивный и неповторимый Денверский клуб с годами уступил свои позиции другим клубам обедов в новых, более комфортабельных зданиях, поскольку, как я и предсказывал, в центре Денвера продолжали возводиться новые строения. После завершения строительства Mile High Center недавно объединенный Денверский национальный банк США перенес свою штаб-квартиру на новое место и впоследствии занял лидирующие позиции в местной банковской индустрии. В офисное здание, которое построили Мерчисоны, переехал и скромный Первый национальный банк. В типичном для банкиров стиле "следуй за лидером" Федеральный сберегательный банк Колорадо и Западный федеральный сберегательный банк также переехали в новые здания. Что еще более важно, в некоторых смыслах, около 153 нефтяных компаний в конечном итоге открыли свои офисы в Денвере, привлекая в город еще больше услуг и производств и принося независимые деньги, новые рабочие места, и новое отношение к некогда закрытому Денверу. Однако только после того, как я завершил проект на площади Кортхаус, построив современный отель для конференций, город можно было считать мегаполисом. Создание отеля началось с проблемы, стало заботой и, наконец, превратилось почти в навязчивую идею.

Поначалу непосредственные проблемы проекта были незначительными, а некоторые и вовсе смехотворными. В какой-то момент, например, компания Walter S. Cheesman Realty Company, владельцы здания Republic Building, расположенного на другой стороне Шестнадцатой улицы от площади, потребовали от нас специальной страховки на случай, если огромная яма, которую мы вырыли, поглотит их здание. Большинство из нас позабавил этот случай высокопоставленного невежества. В другой момент строительства мы столкнулись с забастовкой, но забастовки - не редкость в строительных проектах. Потенциально более серьезным был местный закон, запрещающий продажу спиртных напитков в радиусе пятисот футов от университета. Отель, который не может продавать спиртное, не сможет выжить, а поскольку Денверский университет владел недвижимостью прямо через дорогу от предполагаемого отеля, это могло вывести нас из бизнеса. К счастью, губернатор Колорадо Эдвин К. Джонсон, хоть и был сухим, но слишком большим реалистом и политиком, чтобы не понять, что закон необходимо изменить. С помощью вице-губернатора нам удалось добиться принятия закона, разрешающего продажу спиртного в отеле.

После подписания сделки между "Мэй компани" и "Дэниелс и Фишер", когда мы передали площадь Корт-Хаус универмагу, возникло довольно дорогостоящее препятствие в плане денежных затрат. Тогда я начал планировать строительство отеля, который должен был возвышаться рядом с Корт-Плейс. Когда в своем нетерпении поскорее приступить к реализации проекта я упустил из виду, нужные нам дополнительные объекты недвижимости, принадлежащие Денверскому университету, предлагались по цене в 250 000 долларов. Но администрация школы тут же подняла цену до 600 000 долларов. Только когда я всерьез пригрозил отказаться от сделки, они согласились на окончательную цену в 500 000 долларов за недвижимость. С узкой, купеческой точки зрения, оппортунистическая резкая торговля университета была оправдана и в некоторых глазах похвальна, но эта пошлина местного разбойника была, в некотором смысле, моей собственной заслугой. В Денвере я уже должен был знать, чего ожидать.

Гораздо более раздражающую преграду поставил перед нами наш дружелюбный местный банкир, старина Джон Эванс из Первого национального банка. Когда мы только покупали недвижимость на Корт-Плейс, нам достались несколько закладных, принадлежавших Первому национальному. Въезды и выезды из большого гаража на две тысячи машин, который мы планировали построить под площадью Корт-Хаус, должны были проходить под улицей, под зданием отеля вдоль Корт-Плейс, а затем подниматься на уровень улицы. В рамках сугубо частного финансирования этого грандиозного проекта мы оформили кредит на строительство гаража в банке Chase Manhattan Bank. В кредитном договоре мелким шрифтом было прописано право сервитута от основного залогодержателя недвижимости, Первого национального банка Денвера. Это означало, что если что-то пойдет не так с нашим развитием собственности и "Чейзу" придется взять это на себя, у них все равно будет доступ к входам и выходам из подземного гаража. Это довольно распространенная, почти обычная любезность, которую держатели ипотечных кредитов обычно оказывают без лишних раздумий. Фрэнсис X. Уоллес, наш юридический представитель и руководитель офиса в Денвере, позвонил по этому поводу старшему офицеру банка First National и получил устное согласие. Но когда Уоллес приехал в банк с необходимыми бумагами, смущенный руководитель отказался от своих слов: Джон Эванс из Первого национального не хотел предоставлять своим коллегам-банкирам из "Чейза" права сервитута на эту собственность.

Когда Уоллес позвонил мне с этим подарком от ведущего бизнесмена Денвера, я огрызнулся: "Ну, передай тому-то и тому-то, что...", но Уоллес, обладавший чувством юмора, сказал: "Билл, я в офисе Эванса, передай ему". ", но Уоллес, обладающий чувством юмора, сказал: "Билл, я в офисе Эванса, передай ему", что, с некоторыми изменениями, я и сделал. Конечно, эта блокировка со стороны мелкого местного банкира не могла нас остановить. Где-то я откопал деньги, чтобы выкупить эти закладные, и мы приступили к строительству отеля в Денвере.

Нам нужно было присоединиться к национальной сети отелей, чтобы получить необходимое финансирование для завершения проекта. В 1957 году мы говорили о создании отеля Webb & Knapp, но поскольку сеть, которую мы создавали, была в основном нью-йоркской, залогодержатели не были готовы предложить столько средств, сколько нам требовалось. Страховая компания Equitable Insurance Company, например, в какой-то момент предложила шестнадцать миллионов долларов, но я знал, что мы можем сделать лучше, и продолжал пытаться.

Наконец, в начале 1958 года, когда отель уже возвышался на четыре этажа над землей, а наши расходы достигли отметки в одиннадцать миллионов долларов, я убедил Конрада Хилтона взять в аренду отель , предложив ему наиболее привлекательную сделку. После внесения ряда изменений в планы И. М. Пея в отношении размеров номеров и расположения кухонь и общественных помещений он подписал договор. На основании этого договора компания Prudential Life Insurance Company предоставила нам финансирование в размере двадцати двух миллионов долларов. Теперь мы могли с полной отдачей приступить к строительству отеля. Мы так и сделали, и наконец-то, спустя почти пятнадцать лет, наши денверские начинания подошли к концу.

Пока отельстроился, мы продали Mile High Center его главному арендатору, Денверскому национальному банку США, за шестнадцать миллионов долларов. Тем временем я пытался уговорить May Company смягчить условия нашего договора, в котором говорилось, что, получив за два миллиона долларов их здание на Шестнадцатой и Чампа-стрит, мы не можем сдавать его в аренду другому универмагу. Компания "Мэй" упорно отказывалась изменить условия договора и ждала, когда наступит срок выплаты двух миллионов долларов наличными. У нас не было ни денег, ни шансов собрать хоть что-то близкое к ним. Когда Webb & Knapp напряженно искала наличные, проблема, где наскрести еще два миллиона долларов, висела над моим столом днем, преследовала меня ночью в постели и встречала, когда я просыпался. Но однажды утром в шесть часов у меня зазвонил прикроватный телефон. Это был Уоллес, наш денверский адвокат, который сказал: "Билл, ты не должен брать это здание".

"Как это?" Я хотел знать.

"На краю участка есть паршивый двухфутовый выступ. Он омрачает право собственности, и этого как раз достаточно, чтобы мы могли отказать в строительстве".

По иронии судьбы, этот аварийный люк, по сути, был установлен компанией "Мэй". По стандартному "добросовестному" договору, который мы обычно использовали, наличие нависания на каком-то участке не могло бы сделать наше соглашение недействительным. Но "Мэй компани" была настолько жесткой и не щедрой на сделки, а их юристы составили такой жесткий и детальный договор, что наши люди в ответ сочли необходимым включить в него столь же подробную формулировку, в которой, помимо прочего, указывалось, что право собственности на недвижимость должно быть однозначно чистым.

Вскоре после этого, когда не менее чем четырехместная делегация юристов компании "Мэй" явилась в наш денверский офис, чтобы насладиться драмой вручения документа на здание на Чампа-стрит и потребовать свои два миллиона долларов, мы преподнесли им неожиданный финал. После того как посетителям вручили их бумаги, Уоллес вызвал своего секретаря и надиктовал свои собственные документы, в которых отказывался от старого здания May и излагал свои основания. Когда он закончил, наступило долгое молчание. Наконец главный из приехавших адвокатов, указав на лежащий на столе акт, жалобно спросил: "Но что же мне с этим делать?"

Поднявшись с кресла, мой мужчина, сохраняя абсолютно прямое лицо, спросил: "Вы действительно хотите, чтобы я вам рассказал?"

Это было в ноябре 1959 года. Мне сказали, что с тех пор другой адвокат не общался с Уоллесом.

В марте 1960 года на недавно застроенной территории вокруг старой площади Кортхаус мы установили табличку с названием Зекендорф-плаза, и здесь, как и ранее в Mile High Center, Пей и его помощники показали себя мастерами-архитекторами. Взаимосвязь зданий, форм и пространств на этой площади, игра высоты с массой и фактурного камня с золотистым анодированным алюминием в соединенных между собой отеле и универмаге, отлично сработали. Щедрый отступ катка визуально сочетался с гиперболическим параболоидом входа в универмаг и отель, чтобы дать городу такую точку фокуса, какой у него никогда не было раньше.

Сам отель открылся с соответствующими фанфарами в апреле 1960 года. Я, конечно, был там, но не в самом счастливом настроении. Помню, газета Denver Post выпустила специальное приложение к этому событию и пришла к нам в поисках рекламы. К тому времени мы вложили в "Зекендорф Плаза" около сорока трех миллионов долларов. Двадцать миллионов из них, в виде долевого финансирования, были нашими собственными твердыми деньгами. В проекте не было ни доллара местных денег; остальной Денвер, хотя и получал прибыль от общего эффекта нашего развития, не считал нужным инвестировать в свои собственные возможности, да и вообще поначалу не верил в них. Я считал, что на данный момент мы сделали для Денвера почти достаточно, и был против размещения какой-либо рекламы. Но тут мне показали фотографию, сделанную с Пятнадцатой улицы, с видом на северо-восток по Корт-Плейс. На снимке слева был виден новый магазин "Мэй-Дэниелс и Фишер", справа - эстакада, соединяющая его с отелем, а в двух кварталах прямо, в конце улицы, находился Mile High Center. Надпись гласила: "Говорили, что этого не может быть".

Я купился на это объявление: в нем все было сказано.

Во второй половине дня мы с Конрадом Хилтоном подняли флаг на церемонии открытия отеля, но на этом моя работа была закончена, и я не стал оставаться на последующие торжества. Это было обычное шоу Хилтона в честь открытия отеля, на которое он прибыл с целым самолетом танцующих девушек и плененных знаменитостей. К тому времени, когда оно началось, я был уже на полпути к Нью-Йорку.

Мой следующий официальный визит в Денвер состоится в феврале 1961 года, чтобы выступить на Десятой ежегодной конференции строительной промышленности, но прежде чем рассказать об этом визите, я должен продолжить рассказ о Денвере.

В июне 1961 года мы передали право собственности на "Зекендорф Плаза" корпорации Alleghany в счет погашения двадцатимиллионного долга Webb & Knapp перед этой организацией. Мы взяли это здание в аренду, выплачивая за него жесткую арендную плату в размере одного миллиона долларов. И тут мы понесли убытки, вынужденные выплачивать больше арендной платы, чем собственность могла принести. Это произошло потому, что дела у "Мэй компани" в новом магазине шли неважно. Не успели они заключить с нами сделку, как, презрев прибыль от своего нового магазина, приступили к реализации программы децентрализации бизнеса в центре города и в итоге нанесли ущерб всему бизнесу в районе Зекендорф-Плаза, в том числе и своему собственному. Корпорация Hilton Hotels так и не смогла добиться успеха в этом отеле. Отель Brown Palace, пользовавшийся благосклонностью публики, обзавелся пристройкой. Благодаря пристройке "Брауна" и появлению различных автоотелей "Хилтон" остается очень нужным и часто используемым отелем для проведения конференций в Денвере, но прошло много лет, прежде чем он заработал на хлеб и масло для постояльцев. Таким образом, в финансовом плане наш проект с его соглашением о разделе прибыли с арендаторами не удался. Это был архитектурный триумф. Это был триумф редевелопмента, и сообщество получило от него огромную выгоду; проект стабилизировал центр города и привлек новые предприятия и возможности, но он не стал успешным для разработчиков-промоутеров, то есть для нас самих.

В июле 1964 года компания Webb & Knapp потеряла свою аренду в Zeckendorf Plaza в результате судебного решения по умолчанию за неуплату аренды корпорации Alleghany. В октябре того же года новые владельцы Alleghany сменили название Zeckendorf Plaza на Court Place, и на этом, как я полагал, история с Денвером закончилась.

Однако в феврале 1966 года, после краха Webb & Knapp, в то время, когда мы создавали новую, возвращающуюся компанию General Property Corp., я получил письмо с приглашением приехать в Денвер. Город планировал назвать в мою честь небольшой парк и вручить мне награду как человеку, который сделал для Денвера больше всех. Похоже, что после статьи в The Denver Post о наших усилиях по возвращению, несколько частных лиц, а затем и городской совет решили сделать этот жест. Они прекрасно понимали, какие изменения произошли в Денвере после нас, и, возможно, были немного раздражены внезапным стиранием названия Zeckendorf Plaza. Парк представляет собой скромный треугольник земли на пересечении бульвара Спир и Седьмой авеню, но как постскриптум признания, полученного не от власть имущих, а от жителей Денвера, он является одной из моих самых заветных похвал. Не уступая в благородстве жестов, я, будучи президентом Фонда Марион и Уильяма Зекендорф, пожертвовал средства на создание скульптуры для парка, которая будет посвящена первым пионерам Колорадо. Это произведение, которое должно было быть выбрано на конкурсе местных художников, обеспечило приз в пять тысяч долларов победительнице, Сьюзан Поццеба, талантливой молодой скульпторше. На короткой, но трогательной церемонии в апреле 1968 года полуабстрактная статуя была открыта, и было решено добавить надпись в память о моей дорогой Марион.

Однако мой последний комментарий о правящем круге Денвера был сделан еще в 1961 году на конференции строительной индустрии. Тогда, говоря о планах города по перепланировке части старейшей части города, я сказал, что проект не будет работать, если он не будет достаточно большим, чтобы быть самодостаточным, - минимум семьдесят пять акров. Я добавил, что при недальновидном второсортном руководстве, доминирующем в денверском бизнес-сообществе, проект, скорее всего, окажется малоэффективным с точки зрения эстетики и экономики. Развитие и отсутствие развития в Денвере на сегодняшний день, как правило, подтверждает мои слова. И сейчас, вспоминая эту речь, с сутью которой "Пост" согласилась в редакционной статье, я вспоминаю другие высказывания и последующий фурор в конце 1940-х годов. Это было тогда, когда Б. Б. Хардинг сделал свое знаменитое faux pas и нелицеприятные суждения о Торговой палате Денвера и отцах города. Должен признать, что то, что я говорил, хотя и менее прямым языком, было практически тем же, о чем Б. Б. говорил нам все это время.

Я мог с таким чувством и авторитетом говорить о Денвере и его руководстве благодаря тому, что, вопреки всем трудностям, мы сделали в этом городе, и благодаря тому, что, как я обнаружил, можно сделать в других местах. В то время в Канаде мы вместе с несколькими действительно влиятельными и динамичными людьми, обладающими видением, создавали площадь Виль-Мари, которая должна была превратить Монреаль в главный город Канады. В то же время мы участвовали во множестве других сделок, о которых я начал узнавать кое-что в общих чертах.

Warp

,

Woof

и некоторые возникающие паттерны

С самого начала своего восхождения в Webb & Knapp я придерживался практики поддержания динамики, постоянно разрабатывая новые проекты, некоторые из которых могли принести плоды, а некоторые - нет, и некоторые из них могли разделяться и взаимодействовать с другими сделками на протяжении многих лет.

Между тем пятнадцать лет, проведенных в Денвере, - это своего рода мерило, по которому мы можем судить о различных изменениях в компании, а также о наших проектах разного типа. Например, с момента нашего первого приезда в Денвер в 1945 году до начала строительства Mile High Center в 1953 году Webb & Knapp превратилась из партнерства, единоличного владельца и публичной компании. Мы приобрели капитал и персонал, огромные активы, такие как здания Graybar и Chrysler в Нью-Йорке, обширную репутацию и огромный импульс на рынке. За это время мы заключили еще большее количество разнообразных сделок. Многие из них были прозаическими - приобретение или перепродажа очередного участка земли или здания, некоторые - более экзотическими, а некоторые - причудливыми.

Например, в конце 1940-х годов, подозревая, что во всем мире возникнет дефицит днищ для танкеров, я ввел компанию Webb & Knapp в судоходный бизнес. Мы приобрели четыре танкера Т-4 и несколько грузовых судов С-2, которые сдавали в чартер. В середине 1950-х годов мы продали наши суда с прибылью, что сделало меня одним из немногих людей в мире, когда-либо покупавших суда у греков, а затем продававших их с прибылью.

В очередной раз осознав удушающий эффект, который автомобиль оказывает на наши города, компания Webb & Knapp потратила более четверти миллиона долларов на исследования и разработку задуманной мной автоматизированной системы парковки, но она оказалась слишком сложной и дорогостоящей, чтобы ее можно было использовать. Я отказался от возможности поддержать мюзикл Роджерса и Хаммерстайна "Оклахома!", и это был единственный плохой совет, который Мэрион когда-либо давала мне. Однако где-то в это время мы приобрели выгодный кусок бродвейского шоу "Джентльмены предпочитают блондинок". Одно время казалось, что мы поглотим "Бруклин Доджерс". Джон Гэлбрейт, строитель и инвестор, владелец "Питтсбургских пиратов", привел в мой офис своего друга Брэнча Рикки с предложением продать двадцатипятипроцентную долю Рикки в клубе. Как только стало известно об этих переговорах, на наш коммутатор посыпались звонки от друзей, жаждущих получить места в ложе, но мне так и не пришлось проверить их любовь отказом. Я предложил миллион долларов. Партнеры Рикки имели право удовлетворить мое предложение. Они так и сделали, и я потерял шанс на пожизненный запас бейсбольных мячей с автографами игроков. Однако, предвидя, что такое может случиться, я оговорил свое предложение условием выплаты агентского вознаграждения в размере 50 000 долларов, если мое предложение будет поддержано партнерами Рикки. По сути, я получал пятипроцентную комиссию за то, что Рикки продаст товар. Это произошло в 1950 году, когда мы все еще ожидали, что в скором времени закончим работу в Денвере.

В 1953 году мы взяли на себя строительство сорока магазинов Safeway по всей стране и купили голливудскую студию Чарли Чаплина. В тот год меня также уговорили поддержать фильм "История Джо Луиса", в котором мы приобрели права на воздушное пространство над железнодорожными путями Пенсильванской железной дороги и ее терминалом на Манхэттене.

1954 год был не менее насыщенным, и его любопытной кульминацией стала серия встреч с участием Лоранса Рокфеллера, General Electric Company, Lehman Brothers и других компаний в тайных переговорах со знаменитым и эксцентричным Говардом Хьюзом с целью выкупа его многомиллионных промышленных активов.

В 1955 году я организовал менее разочаровывающее и довольно прибыльное партнерство между Rockefeller Bros. Corp. и различными техасскими инвесторами для покупки и развития 2500 акров Ранчо Ваггонер между Далласом и Форт-Уэртом в качестве промышленного центра. В том же году, работая теперь уже с Дэвидом Рокфеллером и Chase Manhattan Bank, я начал "Маневр Уолл-стрит" - пятилетнюю операцию, в ходе которой Webb & Knapp перенесла штаб-квартиры многих крупнейших нью-йоркских банков, но сохранила их в пределах Уолл-стрит. В результате этой игры в музыкальные банки, на которой мы нажились на многие миллионы, район Уолл-стрит, которому грозила опасность превратиться в центр Нью-Йорка, стабилизировался.

В 1956 году, когда наши раскопки в Денвере достигли наибольшей глубины, я оказался вовлечен в любопытную серию переговоров, которые так и не были завершены, по поводу огромных земельных участков на Кубе, в которых Фульхенсио Батиста, "президент" и диктатор Кубы, участвовал в качестве молчаливого партнера. К 1956 году мы также были серьезно вовлечены в градостроительный проект в Монреале, который со временем превзошел даже наши разработки в Денвере, а в 1956 году мы открыли Roosevelt Field, самый большой в стране (125 акров) пригородный торговый центр.

Если бы в 1955-м и 1956-м мы уперлись рогом и продвигали только несколько ключевых проектов, я мог бы вернуться к жизни мультимиллионера и спокойного владельца недвижимости. Но когда перед нами была вся Америка и столько полезных дел, которые еще предстояло сделать, я не знал, как успокоиться на простом подсчете денег, как пчела в клевере дремлет на солнце. Вместо этого я отправлял своих людей и сам путешествовал взад-вперед по стране в поисках проектов, людей, денег и идей, которые можно было бы объединить. Мы обнаружили, что во многих случаях требуется лишь относительно небольшой стартовый капитал, а также немало усилий и воображения, чтобы запустить стоящий проект. Я расширял деятельность компании Webb & Knapp, переходя от управления, покупки и упаковки недвижимости, в чем мы были в прошлом мастерами, к новым сферам, в которых мы были первопроходцами.

К концу 1957 года, например, мы продали Крайслер-билдинг и наше высокодоходное здание на Тридцать четвертой улице в квартале между магазинами Macy's и Gimbels. Мы продали их отчасти для того, чтобы покрыть долги, а отчасти для того, чтобы получить наличные деньги для других, более новых проектов, многие из которых относились к особой сфере - финансируемому правительством восстановлению городов. Компания Webb & Knapp вошла в эту сферу, начав многомиллионный проект реконструкции пятисот акров на юго-западе Вашингтона, округ Колумбия. Теперь мы работали и во многих других городах. В Нью-Йорке Роберт Мозес пригласил нас принять участие в нескольких проектах. Мы работали над Кипс-Бей, Парк-Вест-Виллидж и Линкольн-центром, о которых мы расскажем позже. Мы участвовали в проекте в Чикаго и вели переговоры с ключевыми чиновниками в Сент-Луисе, Бостоне, Хартфорде, Провиденсе, Цинциннати, Кливленде и еще как минимум в полудюжине городов.

К концу 1957 года мы также приступили к программе приобретения отелей. Заблокировав в 1954 году попытку сети Statler приобрести отель в Денвере, мы теперь создавали новую сеть отелей Zeckendorf. В какой-то момент, в основном благодаря владению нью-йоркскими отелями, мы станем одной из крупнейших (8 000 номеров) гостиничных групп в стране.

С 1949 по 1957 год штат Webb & Knapp увеличился в шесть раз, с 40 до 240 человек. Будучи самой крупной и агрессивной фирмой по продаже недвижимости в стране, мы невольно стали главной школой по подготовке исследователей и менеджеров отрасли; десятки наших выпускников сегодня занимают видные посты в отрасли по всей стране и в Канаде.

Наш блестящий советник Морис Изерман и его главный помощник Х. Джексон Силкокс собрали группу умных агрессивных молодых юристов, которые вскоре стали самыми опытными и оперативными практиками в бизнесе, и к этому времени закрытие сделок Webb & Knapp стало знаменитым отраслевым "событием". Например, сделка по закрытию сделки Chrysler-Graybar стоимостью пятьдесят два миллиона долларов заняла три дня и потребовала согласованных усилий девяноста семи участников. Между закрытием старых закладных, установкой новых, проверкой существующих договоров аренды, заключением новых, организацией продаж и возврата аренды, а также обменом акций и переводом средств последовательные нити логики и процедур в сделке могли переплетаться, как спагетти на тарелке.

Подобно режиссерам на репетиции, Изерман и его команда часто устраивали пробный прогон перед большим закрытием. На самом закрытии участники переходили из одной комнаты в другую, подписывая и обмениваясь бумагами и чеками в настоящей игре в "Монополию". На одном из закрытий, когда работа затянулась, банк "Чейз" вдруг обнаружил, что выдал кредитов в несколько раз больше, чем было разрешено законом в рамках одной операции. Если бы в тот момент операции сорвались, это было бы весьма неловко, но этого не произошло. К концу дня было выдано и погашено достаточно кредитов, чтобы "Чейз" вновь оказался в пределах допустимого.

К этому времени мой сын стал еще одной ключевой фигурой в компании. Он вырос в компании Webb & Knapp. Он был десятилетним посыльным, доставившим последние бумаги миссис Клевс Спенсер, когда мы продавали ее собственность в 1940 году. В старших классах школы и в начале колледжа он работал с нами во время каникул, а после службы в армии в Корее присоединился к нам на полный рабочий день. Он быстро учился и принимал ответственность. Я давал ему все, что мог; он был моим компаньоном и советчиком по всем новым событиям.

В Webb & Knapp я сознательно создавал интегрированную девелоперскую компанию с собственным структурным подразделением, отличным штатом дизайнеров и опытными специалистами не только в области торговли, упаковки или управления недвижимостью, но и в области градостроительства, экономики и дизайна торговых центров. Такого еще не было, но не было и тех проектов, за которые мы брались.

Между тем, хотя отдельные проекты периодически занимали значительную часть моего времени, они никогда не были чем-то большим, чем частью взаимосвязанной решетки из денег, людей и недвижимости. Находясь в центре этой структуры, удерживая ее вместе и поддерживая ее рост, постоянно звоня или посещая перспективных клиентов, перебрасывая средства с места на место для максимального использования или гоняясь за юристами, чтобы убрать бюрократию из-под ног, я жил и любил гиперактивный шестнадцатичасовой день.

В разгар всех этих действий, хотя и не всегда на сознательном уровне, я разрабатывал некоторые особые приемы, которые задавали характер и обеспечивали большую часть цвета в наших операциях. Например, за два с лишним десятилетия работы над проектами в соответствии с особыми потребностями конкретных инвесторов мы создали основу для того, что стало квантовым скачком в финансировании недвижимости. Я изобрел "гавайскую технику", названную так потому, что идея пришла мне в голову, когда я ловил рыбу на гавайском пляже.

Это было в 1953 году, и компания Webb & Knapp находилась в процессе покупки Парк-авеню, 1, двадцатипятиэтажного выставочного и офисного здания. Продажная цена для нас составляла десять миллионов долларов, что в десять раз превышало миллион долларов годового дохода от недвижимости. С помощью первой и второй ипотеки мы могли собрать восемь миллионов на покупку, но оставалось еще два миллиона собственных средств. Хотя денег у нас не было, бумаги уже готовились, когда мы с Марион отправились в отпуск на Гавайи.

У Чарли Боттчера, сына Клода Боттчера, тогдашнего моего партнера в Денвере, человека примерно моего возраста, был красивый дом в японском стиле на наветренной стороне острова Оаху, с отличным винным погребом и очень приятной японской парой в прислуге. Он пригласил нас воспользоваться этим местом, и мы согласились. Дом выходил на пляж, и каждое утро перед завтраком я отправлялся на рыбалку. Выныривая из бурного прибоя, я постоянно мысленно искал подходящий способ финансирования покупки и организации продажи дома на Парк-авеню, 1. Как правило, в сфере недвижимости существует два вида финансирования - ипотека и собственный капитал. Нам нужно было больше и того, и другого, и не было видимого способа получить ни то, ни другое, но я был уверен, что если мы сможем получить обязательства от инвесторов приобрести у нас здание, как только оно будет у нас, то это позволит создать финансирование, с помощью которого Webb & Knapp сможет приобрести здание в первую очередь.

Стоя на солнце в босоножках и шортах, я с завистью думал о том, что инвестиционному банкиру, приобретающему промышленную корпорацию стоимостью десять миллионов долларов, гораздо легче, чем риелтору, покупающему здание стоимостью десять миллионов долларов. Инвестиционный банкир может разделить и продать право собственности и права на корпорацию множеством способов, по кусочку за раз. Например, он может продать страховой компании облигации первого ипотечного займа по ставке прайм-процент. Он также может предложить долговые обязательства, которые, хотя и занимают вторую позицию по отношению к облигациям, предлагают более высокую процентную ставку в качестве компенсации. Для инвесторов, заинтересованных в спекулятивной подпитке (на случай, если дела компании пойдут очень хорошо), существуют конвертируемые облигации, которые можно превратить в обыкновенные акции. Он может выпустить привилегированные акции (конвертируемые или прямые), которые, как правило, особенно привлекательны для корпоративных инвесторов, поскольку дивиденды по привилегированным акциям, переходящие от одной корпорации к другой, облагаются налогом всего в семь процентов. Наконец, есть обыкновенные акции, основной капитал корпорации, но доступность капитала на этом не заканчивается: существуют также банковские кредиты, дебиторская задолженность (которая может быть профинансирована с помощью фактора), варранты на покупку акций и различные другие способы привлечения инвестиционного капитала в корпорацию. На самом деле инвестиционные банкиры за несколько поколений изобрели столько способов обслуживания инвесторов, сколько существует инвесторов с особыми личными потребностями, прихотями или налоговыми требованиями.

Пока я тащил пустую линию с гавайского побережья, мне пришло в голову, что если бы у инвестиционного банкира не было всех этих способов связаться с разными типами инвесторов, он оказался бы в таком же сложном положении, как и я с "Парк-авеню, 1". Если бы ему пришлось продавать корпорацию целиком, одному покупателю, инвестиционный банкир не получил бы столько денег, сколько он получил бы, разделив ее для особых клиентов... счастливый дьявол.

Такие размышления ни к чему не привели, я отступил с удилищем и снова забросил его далеко в воду. Затем меня осенила идея: "Почему бы нам не разделить собственность на части, как это делает инвестиционный банкир?"

Взяв в качестве модели корпоративную финансовую структуру, я начал мысленно делить дом 1 по Парк-авеню на части, чтобы понять, как и по какой цене здание может понравиться разного рода инвесторам. По мере того как кусочки и арифметические действия начали сходиться, я забыл о рыбалке и даже о том, где нахожусь, пока вдруг не осознал, что стою на гавайском пляже, в воде по щиколотку, с бесполезной удочкой и катушкой в руках. Я пошел в дом и в течение двух часов, проведенных за телефонным разговором, начал впервые применять то, что в торговле стало известно как "гавайская техника".

На практике, поскольку она включает в себя длинную цепь взаимосвязанных событий и множество побочных ветвей, Гавайская техника может стать такой же сложной, как некоторые длинные цепочки молекул, с которыми работают химики и соединяют их вместе, чтобы создать новые продукты. Однако по сути, как и большинство хороших идей, она проста. Я определил, как она может работать, на примере дома 1 по Парк-авеню, который зарабатывал миллион долларов на аренде в год и имел ценник в десять миллионов долларов.

Хотя большинство домовладельцев не задумываются об этом, основная городская недвижимость, естественно, состоит из двух частей - земли и договора аренды, который дает вам право на использование земли. Здание обычно поставляется вместе с арендой, но как основной арендатор и владелец здания вы можете изменять, сносить или перестраивать его по своему усмотрению - при условии, что вы платите арендную плату за землю.

Теперь, рассматривая только землю, я определил, что 250 000 долларов из общего миллионного дохода собственности должны пойти на земельную ренту. Эта земельная рента, поскольку она должна быть выплачена до всех других расходов, является самым надежным из всех возможных доходов собственности. Капитализированная по ставке пять процентов, земля, таким образом, должна стоить пять миллионов долларов. Я могу попытаться найти покупателя прямо по этой цене, а могу поступить по-другому: раз уж доход от земли так надежен, закладная на землю (которая будет иметь право первого требования на уже сверхнадежную земельную ренту) будет еще надежнее. Мне не составит труда найти страховую компанию или пенсионный фонд, готовый получить четырехпроцентную прибыль за такой безопасный риск, и поэтому я мог бы продать им закладную на землю за три миллиона долларов, которые съели бы 120 000 долларов из общего дохода от земли. Оставшиеся 130 000 долларов дохода, капитализированные по ставке 6½ процентов, будут стоить два миллиона, и за эту сумму я продам землю институциональному или индивидуальному инвестору.

Залогодатель и владелец земли - это аналог держателей облигаций и долговых обязательств корпорации, и на данный момент, заложив и продав землю, мы имеем пять миллионов долларов, здание и, разумеется, базовый договор аренды, дающий нам право беспрепятственного пользования имуществом.

Доход от этой собственности после уплаты земельной ренты составил бы один миллион долларов минус 250 000 долларов, или 750 000 долларов. Теперь предстояло правильно оформить и продать эту аренду и ее доходы, чтобы привлечь конкретных покупателей. По сути, я создал два договора аренды: внутренний (или сэндвич) и внешний (или операционный). Тот, кто покупал операционную аренду, фактически становился управляющим здания. Он будет привлекать арендаторов и собирать арендную плату. Он получал бы миллион долларов дохода, платил 750 000 долларов арендной платы и оставлял бы 250 000 долларов себе. Владелец внутренней аренды, по сути, станет собственником здания. Он будет получать 750 000 долларов в виде арендной платы, платить 250 000 долларов владельцу земли и оставлять 500 000 долларов себе.

Однако, прежде чем продавать внутреннюю аренду и ее доход в 500 000 долларов, я мог бы с легкостью заложить ее по первой ипотеке под 6½ процентов за четыре миллиона долларов. Выплаты по ипотеке составят 270 000 долларов в год плюс два процента, или 80 000 долларов в год на амортизацию. Таким образом, владельцу здания останется 500 000 долларов минус 350 000 долларов, или 150 000 долларов. Капитализировав эти 150 000 долларов по привлекательной ставке в шесть процентов, я бы легко нашел покупателя на 2,5 миллиона долларов. Таким образом, внутренняя аренда принесет мне четыре миллиона долларов при ипотеке и 2,5 миллиона при продаже.

Что касается операционной аренды, то с ее доходом в 250 000 долларов мы могли бы, при семипроцентной доходности для инвесторов, получить цену почти в 3,6 миллиона долларов. Если бы мы обеспечили финансирование, взяв ипотечный кредит, она могла бы быть еще выше, но если оставить все как есть (в этом упрощенном случае), то получается, что мы договорились: (1) продать и заложить землю (за пять миллионов долларов), (2) продать и заложить внутреннюю аренду (за 6,5 миллиона долларов) и (3) продать операционную аренду (за 3,6 миллиона долларов). В общей сложности 15,1 миллиона долларов при цене покупки в десять миллионов.

В этой прибыльной фракционной собственности владелец операционной ( или внешней) аренды, выступавший в роли управляющего зданием, поскольку его расходы были фиксированными (750 000 долларов), находился в положении, не похожем на положение рядового акционера. Он был относительно защищен от инфляции, и если бы он мог увеличить продажи или арендную плату, его доход вырос бы феноменально; например, десятипроцентное увеличение арендной платы дало бы ему сорокапроцентный рост дохода.

Владелец здания, или держатель внутреннего лизинга, окажется в таком же денежном положении, как и держатель привилегированных акций, с фиксированным доходом, но с налоговыми преимуществами, даже лучшими, чем у корпораций, которые выплачивают только семь процентов дивидендов по привилегированным акциям. Это связано с тем, что владелец здания может списывать ежегодную амортизацию здания в счет своего денежного дохода от него. Благодаря ускоренной амортизации такие инвесторы смогут получать доход в 230 000 долларов без уплаты налогов и получать дополнительные налоговые вычеты по другим доходам - разумеется, до тех пор, пока ежегодная амортизация здания не станет равна амортизационным отчислениям. В этот момент индивидуальный владелец, скорее всего, захочет продать свою долю в здании (заплатив лишь двадцать пять процентов на прирост капитала, если он продаст его с прибылью), чтобы в итоге получить отличную чистую прибыль.

Эти, как и многие другие налоговые возможности, которые мы реализовали для инвесторов, были совершенно законными и вполне соответствовали концепции и духу закона, как он существовал в то время. Однако они также привели к принятию новых законов, потому что Налоговая служба, расстроенная тем, что не получает денег, ввела новые постановления, чтобы заткнуть новые дыры, которые мы обнаружили.

Приведенный мною выше пример дробления собственности является упрощенным. В реальном случае может быть довольно много индивидуальных вариаций и гораздо больше инвесторов. Например, при внутреннем (или многослойном) лизинге, помимо первой закладной, мы можем создать вторую закладную на два миллиона долларов, по которой будут выплачиваться проценты, но не будет амортизации, пока не будет погашена первая закладная. Или мы могли бы создать "спящую" ипотеку, по которой ничего не выплачивалось бы в течение двадцати пяти лет. Только после выплаты первой закладной эта "спящая" закладная вступит в силу, но тогда, как первая закладная, она приобретет полную стоимость. Можно было бы продать такую закладную, скажем, за 750 000 долларов человеку, который захочет передать ее своим детям через двадцать пять лет.

Аналогичным образом, операционный (или внешний) лизинг, вместо того чтобы быть проданным сразу, может быть заложен, разбит на субаренду или сублизинг, застрахован от различных рисков и продан десяти или двенадцати различным инвесторам.

Гавайская техника была настолько гибкой, что стала очень мощным инструментом, с помощью которого два плюс два часто превращалось в четыре плюс один плюс два плюс еще больше. Я не был первым, кто упаковывал сделки с недвижимостью для конкретных клиентов или использовал технику продажи и сдачи в аренду (я, например, занимался подобными вещами с 1930-х годов), но это был первый случай, когда кто-то сознательно и преднамеренно заранее разделил большую недвижимость на части, чтобы охватить сразу несколько рынков. Мы использовали эту технику при продаже 1407 Broadway, West Thirty-fourth Street, Graybar Building и почти всех других наших крупных объектов. Гавайская техника, поскольку она позволяла нам предвидеть и заблаговременно использовать будущие доходы от нашей недвижимости, стала главным инструментом расширения Webb & Knapp. А по мере распространения и адаптации этой методики другими компаниями она привнесла новую ликвидность и гибкость в финансирование недвижимости в целом.

Интересная сделка, которая произошла немного раньше, чем моя гавайская интермедия, но которая важна тем, что уходит корнями еще дальше в прошлое и расцветает далеко вперед, - это покупка мной универмага McCreery's на Тридцать четвертой улице. Эта сделка состоялась в пятницу днем в 1951 году, когда мне позвонил Роберт Макким, председатель правления Associated Dry Goods Company, владельца McCreery's Department Store.

"Я бы хотел увидеть тебя завтра, Билл", - сказал он.

В то время мы еще не переехали на Бикман-плейс и не приобрели квартиру в Гринвиче. Я сказал: "Конечно, Боб, я буду работать завтра... но я буду в своей квартире на Восточной Семьдесят второй улице, 30".

"Я буду там в десять тридцать".

Макким появился, как и обещал. Был солнечный день, я стоял на террасе и загорал, и он присоединился ко мне. Я знал, что дела у McCreery's идут неважно, но это быстро подтвердилось, когда Макким объяснил свой визит вопросом, не хочу ли я купить McCreery's.

"Конечно".

"Сколько вы за него заплатите?"

"Я заплачу пять с четвертью миллионов долларов".

Выглядя немного ошеломленным, Макким сказал: "Вы что-нибудь об этом знаете?"

"Я никогда не был в магазине".

"Как вы пришли к такой цене?" - спросил он.

"Ну, это мое дело. . . ."

Я мог бы продолжить и сказать, что предлагаю пять с четвертью миллионов, потому что именно столько, по моему мнению, стоит земля, но, удивленно покачав головой, Макким сказал: "Билл, наша балансовая стоимость - пять миллионов четыреста пятьдесят тысяч долларов. Если вы заплатите столько, то сможете стать ее владельцем".

"Мы купим его, если вы возьмете миллион долларов в качестве аванса, а остаток выплатите через год или два под два процента, чтобы мы могли развернуться и сдать недвижимость в аренду кому-нибудь другому".

"Договорились", - сказал Макким.

Часть сделки заключалась в том, что он и его люди должны были покинуть магазин к определенному сроку. Нам не нужны были душевная боль и проблемы, связанные с увольнением сотен сотрудников; это была его работа. Он согласился оформить выходное пособие, и в глубине души я уже представлял, кого смогу привлечь в качестве нового арендатора. Этим жильцом были Орбахи. Я знал, что у них неспокойно на Четырнадцатой улице из-за сделки, которая произошла восемь или десять лет назад, когда я работал в компании Астора. Астор владел средним из трех зданий, которые занимал "Орбах". В процессе получения наличных денег для Астора, чтобы он мог купить недвижимость в других местах, я обратился к Натану Орбаху с очень привлекательным предложением. Арендная плата Орбаха для Астора составляла семьдесят две тысячи долларов в год. Я сказал Орбаху, что если он предоставит нам первую закладную на 900 000 долларов и один доллар наличными, то мы отдадим ему недвижимость. Ипотека будет под два процента (в начале 1940-х годов проценты были очень низкими, но в этом случае они были просто феноменальными). Я так разработал пакет, что эти два процента плюс амортизация закладной покрывались за счет арендной платы, которую уже платил Орбах. Другими словами, Орбаху не пришлось бы лезть в карман за лишним пенни, и он стал бы владельцем своего магазина. Мы же, со своей стороны, заломили бы эту ипотеку, взяли бы деньги и вложили их в выгодную недвижимость за городом, которую я просматривал на сайте . Это была привлекательная сделка, особенно для Орбаха, но он не видел ее; он боялся, что его обманывают, и поэтому отказал мне. Я дал Орбаху тридцать дней на раздумья, но он снова отказался, и я выставил посылку на продажу. Довольно скоро человек по фамилии Вайнштейн из Бруклина купил участок за 1 150 000 долларов (арендная плата в 72 000 долларов представляла собой неплохую прибыль от этой инвестиции). Возможно, это был последний раз, когда вы услышали об этой сделке, если бы не одно обстоятельство: мистер Вайнштейн был владельцем бруклинского универмага Mays, который не следует путать с национальной сетью универмагов, упомянутой в моей главе о Денвере. Вайнштейн хотел слияния с Ohrbach. За годы, прошедшие с момента покупки, Орбах сдерживал Вайнштейна, но срок аренды должен был когда-нибудь закончиться, и Орбах по понятным причинам нервничал, имея арендодателя, который, если представится случай, может оказать мучительное давление. В результате в 1951 году мне не составило большого труда заключить сделку по переезду Ohrbach's на Тридцать четвертую улицу с годовой арендной платой в размере 435 000 долларов в счет процента от продаж и с негативным соглашением, запрещающим им открывать другой магазин в пределах определенной мили от места на Тридцать четвертой улице.

На основании этой аренды я смог занять достаточно денег в Центральном сберегательном банке, чтобы выплатить Маккиму его 5,45 миллиона долларов.

Как сказал мой друг Джим Ли из Центрального банка: "Мне все равно, сколько вы за него заплатили, главное - стоимость здания сейчас. Если вы создали новую стоимость, заключив выгодный договор аренды, мы дадим кредит под эту стоимость". Он дал нам деньги под четыре процента, и мы смогли приобрести очень выгодную недвижимость без собственных инвестиций.

Однако примерно через год брокер, представлявший Джеймса Батлера (отпрыска семьи, владевшей ипподромом в Йонкерсе), пришел в поисках сделки другого рода. Несколько лет назад Батлеры купили участок на окраине Нью-Йорка, в местечке под названием Байчестер, для нового ипподрома, который так и не смогли построить. Им принадлежало четыреста акров; семья хотела обменять эту землю на какую-нибудь приносящую доход недвижимость.

Я сказал: "У меня есть как раз то, что вам нужно. . . . Я отдам вам "Орбах" на Тридцать четвертой улице. Это даст вам доход в 150 000 долларов в год после уплаты платежей по ипотеке в 5,4 миллиона долларов".

Батлерам это понравилось, и мы заключили сделку. Они были спокойны за свои доходы, а я - за свои, потому что мне пришло в голову, что довольно трудно ошибиться, когда обмениваешь один акр в Нью-Йорке (с 5,4-миллионной штукатуркой на нем) на четыреста акров в Нью-Йорке, свободных и чистых. Именно в Байчестере мы впоследствии построили парк развлечений "Фридомленд" - это уже другая, более поздняя и совсем другая история. Именно в Байчестере Объединенный жилищный фонд, финансируемый рабочими, строит Co-Op City. Co-Op City, крупнейший жилищный проект в мире, стоимостью более 350 миллионов долларов, заселит 16 500 семей (75 000 человек). Это последняя великая работа удивительного человека, русского иммигранта по имени Авраам Казан, которому сейчас восемьдесят один год.

Мне всегда нравился Байчестер; его площадь и потенциал для развития меня устраивали. Подобный соблазн огромных площадей вблизи городской черты привлек меня в проект Great Southwest, который был организован между Далласом и Форт-Уэртом в Техасе, но это более позднее предприятие также иллюстрирует другой момент.

В начале 1955 года Боб Андерсон, бывший министр ВВС, а впоследствии министр финансов, зашел ко мне в офис на обед. Андерсон, техасец, был попечителем и управляющим поместья Ваггонеров, которое с его ранчо в миллион акров является одним из крупнейших земельных владений в мире. Но Андерсон хотел поговорить о гораздо меньшем ранчо Ваггонеров - семейном ранчо по разведению и скачкам четвертичных лошадей площадью 2500 акров, расположенном вдоль шоссе 80 между Далласом и Форт-Уэртом.

Даллас и Форт-Уэрт - соперничающие и совершенно разные города. Даллас - относительно развитый и богатый город, который считает себя южным городом. Форт-Уэрт, напротив, - место, где начинается Запад. Огонь соперничества между этими двумя городами раздул Амон Картер, издатель главной газеты Форт-Уэрта, банкир и богатый общественный деятель, который, отправляясь в Даллас, непременно брал с собой обед в бумажном пакете. Мне рассказывали, что именно он был ответственен за табличку в мужском туалете аэропорта Форт-Уэрта: "Пожалуйста, спускайте воду в туалете, Далласу нужна вода". Картер придерживался западного стиля одежды, даже в вечерних нарядах, а во время визитов в Нью-Йорк носил на боку шестизарядный пистолет.

Несмотря на тщательно поддерживаемое соперничество между двумя городами, было очевидно, что между ними вырастет мегаполис. Между двумя городами было налажено отличное железнодорожное сообщение. Трасса 80 стала переполненной, и было ясно, что в конце концов будет построена новая автомагистраль. Новый аэропорт между двумя городами также был необходим, и по цене две тысячи долларов за акр, или пять миллионов за весь участок, ранчо Ваггонеров было хорошей покупкой. Мы приобрели бы его, плюс еще землю, создали бы промышленный и распределительный центр и, спланировав и ускорив то, что было неизбежно, создали бы новые ценности и прибыли.

Когда работаешь вдали от дома, всегда полезно иметь влиятельных местных партнеров. Через Андерсона я познакомился с Тодди Ли Уинном и его племянником Ангусом Уинном. Уинны, занимавшиеся нефтью и недвижимостью вДалласе, были не прочь помочь в освоении земель Ваггонеров. Они привлекли в качестве инвесторов нескольких ведущих бизнесменов Далласа и Форт-Уэрта. Со своей стороны, я привлек Rockefeller Bros., их семейную инвестиционную компанию. Со временем организованная нами компания Great Southwest Corp. создала коридор между двумя великими городами и помогла им соединиться. Стоимость земли, как мы и предполагали, резко возросла. Акции предприятия, которые когда-то продавались за один доллар, потом продавались за девяносто и обещали подняться гораздо выше, хотя компания Webb & Knapp, чтобы получить наличные для других разработок, выгодно распродала свою долю задолго до этого подъема.

Как правило, как и в прошлом, мы продавали проект раньше, чем нам хотелось бы, из-за притяжения других проектов. Что же касается скорости и легкости продвижения этого проекта, то главное объяснение заключается в том, что у нас было нужное количество и нужный тип партнеров.

Люди и места

Житель небольшого городка в силу обстоятельств или по собственному желанию может познакомиться почти со всеми его жителями. На верхних уровнях нашего общества, ориентированного на бизнес, дело обстоит точно так же. Нити взаимного знакомства распространяются повсюду. В одних случаях они работают и сплетаются так плотно, как кусок непромокаемой ткани. В других случаях они рассыпаются, как нити незаконченной сети, но каждая нить где-то связана с другими.

В процессе работы я постоянно отбирал и переплетал самые разные нити. По возможности я использовал уже существующие связи между людьми. В других случаях я создавал новые. И сделки, которые не состоялись, в той же мере, что и совершенные, могут служить полезной иллюстрацией того, как на самом верху действует то, что можно назвать "деревенской системой" контактов.

Например, через некоторое время после того, как Американская вещательная компания купила нашу Вестсайдскую академию верховой езды для своих телевизионных студий по привлекательной цене, председатель совета директоров ABC Эд Нобл позвонил и пригласил меня на обед в "21". Там, после приятной трапезы и словесной перепалки, он сказал: "Билл, я пригласил тебя на обед, потому что ты первый человек, который заработал на телевидении, продав нам эту студию. Должно быть, вы делаете что-то правильное, поэтому я хочу, чтобы вы вошли в совет директоров и помогали нам". Нобл также предложил мне несколько потенциально выгодных опционов на акции ABC, но, как оказалось, его приглашение было для меня не столько честью, сколько признанием отчаяния со стороны компании. Я вошел в совет директоров и в течение следующих девяноста дней работал почти исключительно на ABC, которая находилась в ужасном состоянии. Приходилось требовать многомиллионный банковский кредит, а наличных денег для его выплаты не было, и ситуация с объектами ABC по всей стране была хаотичной. Через Чарли Стюарта из Bankers Trust мне удалось помочь ABC вернуть кредит на плаву. Затем, организовав продажу и сдачу в аренду калифорнийской недвижимости ABC с помощью моих друзей из Mutual Life, я решил самые насущные денежные проблемы компании . Через шесть месяцев, во многом благодаря этим маневрам, у ABC был вполне презентабельный баланс, а я стал любимым членом совета директоров Noble.

Однако вскоре после этого Нобл созвал специальное собрание, чтобы объявить о предполагаемом слиянии с Paramount Pictures Corp. Эта сеть кинотеатров была половиной старой киноимперии Paramount, распавшейся в результате антимонопольного постановления. Театральная компания была богата деньгами. И, как сказал Ноубл, "я похож на человека, владеющего огромным цирком, только у меня есть только большой шатер и нет игроков, нет актеров. . . ."

Он думал, что Paramount поможет ему, но я сказал: "Эти ребята - просто кучка владельцев театров, которые сами попали в беду из-за телевидения. Они не продюсеры. В итоге у вас будет еще большая палатка, чем раньше, и по-прежнему не будет игроков". Но Ноубл хотел заполучить деньги Paramount, и обсуждение зашло в тупик.

В конце концов я сказал: "Ну, если вам нужно слияние, то прямо сейчас я могу предложить гораздо лучший вариант. Объединитесь с International Telephone & Telegraph Company. У них есть деньги, и они могли бы стать для вас тем же, чем RCA является для NBC". Любопытство Нобла разгорелось, но он сомневался, что ITT будет заинтересована. "Дайте мне час", - сказал я. Он согласился.

Во время отдыха на Кубе с Фредом Экером из Met Life я познакомился с Сотенесом Беном, международным финансистом и председателем совета директоров ITT. Теперь я позвонил Бэну. На мою просьбу о немедленной встрече председатель ITT пригласил меня встретиться с ним и генералом Харрисоном, президентом компании. Я приехал в центр города, вошел в отделанные темными панелями кабинеты руководителей, и Бэн сказал: "В чем дело, Билл?"

Я ответил: "Дело вот в чем... " и обрисовал ситуацию ABC. ITT, большая часть акций которой в то время находилась за границей, была очень заинтересована в том, чтобы сбалансировать эти объекты с американскими инвестициями, и в тот же день я договорился об обмене акциями между двумя компаниями.

Однако Нобл использовал предложение ITT только для того, чтобы продолжить торг с Paramount, а затем заключил эту сделку. Когда это произошло, я счел себя обязанным подать заявление об уходе с поста директора. Обещанные мне опционы на акции, которые я более чем заслужил, никогда больше не упоминались Ноблом. Я мог бы, наверное, поставить его в неловкое положение в этом вопросе, но не сделал этого. В то время я наслаждался своими маневрами для ABC. Я сожалел о том, что лучшая долгосрочная сделка для ABC была отвергнута, но там, где это имело значение, было известно, как и кто скрасил краткосрочную судьбу ABC. Моя репутация честного брокера и корпоративного переговорщика продолжала расти, так что несколько лет спустя я оказался в другой, совершенно иной ситуации, связанной с Говардом Хьюзом.

Говард Хьюз, промышленный гений и парадоксальный человек, добился феноменального успеха. Он также создал несколько катастрофически дорогих фильмов. Он был известен как знаменитый голливудский Дон Жуан, который собирал и выбрасывал красивых женщин, как мальчишки собирают и выбрасывают модели самолетов. Последние двадцать лет он также умудрялся жить как странствующий затворник, своего рода перипатетический траппист. С менеджерами различных компаний он общается лишь от случая к случаю, иногда через рукописные записки, иногда - через неясных посредников, полуночные телефонные звонки или вызовы в тайные, не предназначенные для посторонних глаз места встреч.

В последний раз, когда я видел Говарда, он уже окружил себя фалангой компетентных, честных и совершенно лишенных чувства юмора молодых мормонов, которые служили ему привратниками, мальчиками на побегушках и связными. Через них он отгораживается от большей части остального мира и ведет с ним дела.

Впервые я встретил Хьюза в начале 1950-х годов во Флориде, где мы обсуждали возможность покупки им ранчо Indian Trail площадью 63 000 акров, которым владела компания Webb & Knapp. В какой-то момент я также предложил обменять наше поместье Mountain Park площадью 12 000 акров в Лос-Анджелесе на его акции театра RKO. Из этих коротких встреч ничего не вышло, все они происходили в мотелях, хижинах на берегу моря и тому подобных местах. Предполагаю, что эти встречи помогли подготовиться к следующему эпизоду.

Все началось в октябре 1954 года с телефонного звонка от Спироса Скураса, который предложил пообедать. Я познакомился со Спиросом, коренастым греком с серьезным голосом, когда он был шефом компании Twentieth Century-Fox во время моих предыдущих калифорнийских разведок. Спирос, который долгое время был другом и, насколько это вообще возможно, доверенным лицом Говарда Хьюза, во время нашего обеда хрипло объявил: "Я разговаривал с Говардом Хьюзом, и он готов к переменам. Он хочет отойти от дел и посвятить свое время и деньги медицинским исследованиям. . . ." Спирос еще некоторое время продолжал развивать эту тему и рассказывать об обширности владений Хьюза. Наконец он сказал: "Вы человек, который постоянно имеет дело с денежными людьми. Сможете ли вы найти достаточно большую группу, чтобы справиться с этим делом?"

Я сразу же ответил: "Это похоже на предложение Рокфеллера... У них есть деньги. Они были бы заинтересованы и с точки зрения работы их собственного фонда, особенно Лоранса Рокфеллера. Они поддерживают множество исследований в области рака. Хотите, я попробую?"

Он согласился, и я позвонил Лорансу Рокфеллеру, чтобы договориться о встрече. Мы встретились, и я рассказал ему эту историю. Он спросил: "Как вы думаете, Хьюз действительно это имел в виду?" Я ответил, что думаю, что Хьюз имел это в виду, потому что Спайрос думал, что он имел это в виду, и это было именно то, что мог сделать такой эксцентричный человек, как Хьюз. Однако единственный способ узнать наверняка - это поехать в Калифорнию и все выяснить. Рокфеллер согласился поехать с нами, и через Спайроса я договорился о встрече, одновременно тихонько подбирая других сторонников, которые могли бы проявить особый интерес к той или иной части владений Хьюза.

Рокфеллер, мой сын и я вылетели в Лос-Анджелес. Там мы встретились со Спайросом. Мы вчетвером пообедали в столовой на террасе отеля "Беверли-Хиллз", где, как я полагаю, нас всех внимательно изучали Хьюз или его агенты. В любом случае мы оказались запрограммированы на сценарий, который обычно воспринимают всерьез только члены различных подпольных организаций, части ЦРУ, НКВД и, возможно, "Минитменов". Ровно в 1:30 Спирос должен был встать и на такси отправиться в заранее оговоренное место, где его встретят и отвезут на встречу. В 1:50 мы с Рокфеллером должны были отправиться на определенный перекресток, где с нами свяжется человек в красной рубашке с открытым воротником и отвезет нас на встречу. На встрече должны были присутствовать Спирос, Рокфеллер и я. Присутствие моего сына не оговаривалось, но я решил взять его с собой, чтобы он получил опыт.

В 1:50 Рокфеллер, мой сын и я встали и подошли к ближайшему углу. К нам подошел мужчина в красной рубашке с расстегнутым воротником , оглядел нас и сказал: "Идите за мной". Мы прошли около квартала, где он забрался в драндулет "Шевроле" 1932 года выпуска, который, возможно, использовали оки, отправляясь на запад двадцать лет назад. Машина была пыльного голубого цвета, некоторые стекла треснули, крылья выглядели так, будто их не раз били и выбивали молотком, а коврики на заднем сиденье протерлись насквозь. Было очень приятно видеть, как безупречный "Рокфеллер" попадает в эту развалюху. Это была не очень большая машина, и, возможно, мое втискивание на место тоже его позабавило. Как бы то ни было, мы покатили и через некоторое время оказались в неблагополучном районе города. Мы остановились перед четырехэтажным зданием, бывшим частным домом, который выглядел так, словно его переделали в притон, за исключением того, что здание теперь патрулировалось. Четыре или пять молодых, опрятно одетых, довольно симпатичных мужчин, все со стрижками, постоянно ходили вокруг него. Это была мормонская свита Хьюза, и когда мы подъехали, один из них подошел и сказал: "Мистер Хьюз отменил встречу".

Я спрашиваю: "Почему?"

"Сэр, на эту встречу должны были прийти только вы и мистер Рокфеллер. У вас здесь третья сторона, и мистер Хьюз считает это нарушением договоренностей".

"Третья сторона - мой сын".

"Нет никакой разницы, кто он".

Я повернулся и сказал: "Ладно, Билл, возвращайся в отель, а мы продолжим".

Молодой охранник сказал: "Подождите минутку, я должен выяснить, согласится ли мистер Хьюз на встречу". Мы сидели под жарким солнцем, пока не вернулся наш туземный гид и не сказал, что Хьюз примет нас. Затем мы поднялись на верхний этаж здания и спустились в конец длинного коридора, где наш сопровождающий постучал в дверь с четкой последовательностью ударов. Дверь открылась, и перед нами предстал Говард Хьюз, выглядевший точно так же, как его часто изображали в газетах и журналах: шесть футов три дюйма, стройный, молодо выглядящий, с трехдневной бородой, в рубашке с V-образным вырезом, испачканных спортивных брюках и грязных теннисных туфлях. Единственное, что в нем было аккуратно, - это волосы, зачесанные назад и прикрывающие лысеющую голову. На тот момент ему было около пятидесяти двух лет. Когда мы вошли в этот укромный кабинет, я представил Рокфеллера и немного пошутил над Говардом по поводу того, что он не купил собственность Webb & Knapp Mountain Park, которая быстро росла в цене. Мы все уселись. Хьюз, носивший слуховой аппарат, направил динамик на того, кто говорил. Через некоторое время он самым непринужденным тоном спросил: "Чего вы, ребята, хотите?" Поскольку Хьюз обратился к нам через Спайроса, а вежливые умолчания ничего не дали мне на предыдущих встречах, я решил высказаться прямо: "Говард, ты прекрасно знаешь, чего мы хотим. Мы проехали три тысячи миль не для того, чтобы полюбоваться твоими старыми брюками и спортивной рубашкой, и не потому, что нам нравится этот район города; мы приехали сюда, чтобы купить. Спирос сказал мне, что вы готовы продать".

"О, - сказал он, - я сказал Спайросу, что послушаю кое-что".

Я сказал: "Если все так и будет, то мы зря потратили время. Либо вы говорите из лучших побуждений, либо нет. Спирос говорит, что вы хотите продаться и посвятить остаток жизни науке и интересам человечества. Это правда? Если нет, то мы можем уйти".

"Я сказал что-то подобное Спиросу".

Я повернулся к Спиросу и сказал: "Прежде чем мы продолжим, давай ты расскажешь Говарду то, что рассказал мне".

Спирос, с хриплым голосом, греческим акцентом и всем остальным, обладает огромным обаянием и очень убедителен. Вскоре он перевел встречу в более благоприятное русло, и она стала проходить легче. Рокфеллер, который до этого момента говорил очень мало, теперь заговорил, заявив, что пришел сюда только потому, что я его об этом попросил. Если бы сделка требовала финансирования, он был бы заинтересован в помощи, но он приехал туда не только для того, чтобы делать деньги. Его интересовало получение новых денег на исследования рака. Хьюз ответил, что ему интересно поддержать большой исследовательский фонд и что он уже основал один фонд, который делает большие успехи в медицинских исследованиях, и будет делать еще больше. Затем, повернув свой слуховой аппарат ко мне, он сказал: "Что у вас есть на примете, чтобы выкупить меня на... время, пока вы здесь?"

Я сказал: "Давайте проанализируем, о чем идет речь, и я сделаю вам предложение. Мы говорим о Hughes Tool Company и Hughes Aircraft. Мы говорим о RKO, вашей недвижимости в Тусоне, плюс пивоварня в Техасе, и мы говорим о TWA. Это ведь ваш портфель, не так ли?"

Он сказал: "В общем, так".

Я сказал: "Я рекомендую заплатить за все это триста пятьдесят миллионов долларов".

"Ты не знаешь, о чем говоришь".

"Может быть... может быть, я ничего об этом не знаю. Предположим, что нет. Но вы-то все знаете. Вы возьмете триста пятьдесят миллионов долларов? Можете взять чек".

"Где чек?"

"Ну, у меня есть письмо и чек. У меня есть кассовый чек на девятнадцать с половиной миллионов, а также письмо от Слоана Коула, председателя правления Bankers Trust Company, в котором говорится, что чек предназначен для внесения первого взноса за приобретение ваших пакетов акций. Сумма составляет девятнадцать с половиной миллионов не потому, что она имеет какое-то отношение к цене, о которой можно договориться, а потому, что это максимум, который банк может предоставить в рамках одной сделки, составляющий десять процентов от его капитала. Вот оно, - сказал я и протянул ему письмо. Он поднял руки, говоря: "Не давайте мне его, не просите меня прикасаться к нему".

"Я не просил тебя трогать его, я хочу, чтобы ты его увидел".

Хьюз - самый подозрительный человек в мире. Может быть, он боялся, что взять письмо будет равносильно согласию, а может быть, именно болезненный страх перед бактериями не позволил ему прикоснуться к письму. До этого момента он сутулился на краю дивана, иногда скрещивая ноги, иногда наклоняясь вперед, чтобы перенести вес, но выражение лица при этом не менялось. Теперь он наклонился вперед, чтобы прочитать письмо, которое я протянул ему.

Наконец он сказал: "Я не возьму его".

"Почему бы и нет?"

"Этого недостаточно".

"Чего достаточно?"

"Я тебе не скажу".

"Вы хотите продать?"

"При определенных обстоятельствах".

"При каких обстоятельствах?"

"Если цена будет подходящей".

"Какая цена?"

"Цена, которую вы можете мне предложить. Если она будет достаточной, я продам".

"Теперь вы заставляете меня делать ставки вслепую... . . Я готов сделать ставку в два счета, но я не люблю стрелять вхолостую. У нас что, разница в пятьдесят миллионов долларов?"

Хьюз ответил: "Нет".

"Вы хотите сказать, что она меньше?"

Он ответил: "Нет, я имею в виду больше".

Для человека, который якобы хотел перейти к серьезным делам, Хьюз вел себя как самая настоящая жеманная любовница, но я продолжала пытаться. Я спросила: "У нас есть сто миллионов долларов?"

"Вы предлагаете это?"

"Нет, я спрашиваю".

Он сказал: "Я говорил тебе... . . Я не скажу тебе".

"Хорошо, я узнаю. Я предлагаю вам четыреста пятьдесят миллионов; вы согласны?"

"Нет. . . ."

"Говард, чего именно ты хочешь?"

"Я тебе не скажу".

"Говард, бери или не бери, пятьсот миллионов".

Он сказал: "Я оставляю его".

"Говард, - ответил я, не пытаясь скрыть свое раздражение, - мне кажется, вы пригласили нас сюда, чтобы дать вам бесплатную оценку. Не думаю, что вы были искренни".

Он сказал: "Думайте, что хотите", а потом добавил: "Я скажу вам, что мы будем делать. Я не хочу больше говорить сегодня. Мы все поедем в Лас-Вегас и поговорим там".

Рокфеллер сказал, что не может поехать в Лас-Вегас, ему нужно вернуться в Нью-Йорк. Спайрос сказал, что мы с ним поедем.

"Могу ли я взять с собой сына?" спросил я.

Хьюз согласился с этим. А потом, словно мы были десятилетними членами последнего секретного клуба Post Toasties с "супер" ключами и паролями, четверо взрослых мужчин, которые владели или могли влиять на значительную долю американского богатства, сидели и с улыбкой наблюдали за тем, как Хьюз программирует секретное рандеву.

Спирос, мой сын и я должны были встретиться с Хьюзом в полночь в полузаброшенном аэропорту на окраине Лос-Анджелеса. Он доставит нас в Лас-Вегас, но распорядится, чтобы нас отвезли в город на разных машинах. Оказавшись в Лас-Вегасе, мы должны были сразу же отправиться в свои номера. Ни в коем случае нельзя было выходить из них днем, когда нас могут увидеть и пустить слухи.

В полночь мы прибыли в пустынный аэропорт, где царила кромешная тьма. Во мраке виднелся "Констеллейшн" - самолет, который Хьюз помогал проектировать, - и охранник с фонариком велел нам ждать. Мы ждали, пока Хьюз в сопровождении еще одного молодого охранника не подъехал на маленькой машине. Ориентируясь по фонарикам, мы забрались в затемненную "Созвездие". Хьюз осмотрел ее, запустил двигатель, и мы взлетели. Полет совершил он. В Лас-Вегасе нас встретили несколько машин Хьюза, за рулем которых сидела еще одна группа односложных молодых людей папы Уорбакса, и отвезли в отель, где нас уже заселили. Если бы в этот момент появилась сиротка Энни (в сопровождении своей собаки Сэнди) и предложила напитки, я бы и глазом не моргнул. Однако ничего подобного не произошло, и нам пришлось заказывать напитки самостоятельно. Было уже поздно, и, когда в ушах все еще звенели напоминания Спайроса о том, что Говард должен "юморить", я отправился спать.

На следующий день около часа дня позвонил Хьюз. Мы встретились в его номере, и он начал наш разговор со слов: "Я готов рассмотреть ситуацию дальше только в том случае, если вы предложите больше денег за бочкотару".

"Какие деньги?" спросил я.

"О, возможно, на сто миллионов долларов больше".

"Что ж, это бросает новый свет на эту штуку. Мы должны привлечь к этому делу сторонников. Я вернусь в Нью-Йорк и сообщу вам".

Затем он сказал: "Неважно, мы просто забудем об этом. Сделка отменяется".

Я сказал ему, что так обращаться с людьми нехорошо. Мы обменялись еще несколькими словами, но Спирос продолжал поддерживать сделку, и после моего возвращения в Нью-Йорк был проведен еще ряд переговоров. К тому времени, когда все закончилось, в списке действующих лиц оказались председатель совета директоров General Electric, глава Lockheed Aircraft, один из руководителей Blythe & Co, глава Allen & Co, старший партнер Lehman Bros. и старший партнер Lazard Freres. Однако в это время Спирос заболел, и ему пришлось перенести операцию. Это отложило дело. В конце концов Леман и Мейер из Lazard Freres сами отправились на запад для встречи с Хьюзом, но их интересовала только часть его королевства. Они предложили, кажется, купить Hughes Tool. В конце концов сделка заглохла. Я не был удивлен. После тех первых встреч с Хьюзом я не думал, что он настроен серьезно. Думаю, он пытался выяснить, сколько он стоит для целей налогообложения, возможно, для того, чтобы сделать подарки какому-нибудь фонду. Один из лучших способов определить стоимость огромных активов - это попросить кого-нибудь сделать вам за них честное предложение. Однако ситуация с TWA Хьюза уже становилась немного запутанной: у Hughes Aircraft были проблемы с управлением, а его банкиры из Irving Trust оказались слишком переборчивы в выдаче кредитов TWA и требовали изменений. Хьюз, возможно, присматривался к финансовому контрманевру. Вероятно, мы никогда не узнаем, что именно он задумал.

В данный момент компания Hughes готовит в Лас-Вегасе самый большой в мире порт для сверхзвуковых самолетов. Я искренне надеюсь, что все получится. Хьюз эксцентричен, но он всегда был самим собой, и у него отличное видение.

Через некоторое время после эпизода с Хьюзом я оказался вовлечен в приключение совершенно иного рода. В 1948 году мне позвонил мой старый друг и наставник времен депрессии Джим Ли из "Чейза". Он и миссис Ли должны были прийти на премьеру "Юга Тихого океана" вместе с нами, но две его внучки приедут из школы в Бостоне, не могли бы мы достать два дополнительных билета? Ли Шуберт разрешил мне взять два дополнительных билета. Юные леди, девочки-подростки, присоединились к нам за ужином в Le Pavillon, а оттуда мы отправились смотреть волшебный триумф Мэри Мартин и Эцио Пинцы. Внучки Джима Ли, две прекраснейшие девушки, которых я когда-либо видел, впоследствии приобрели определенную известность. Одна из них, Ли, после брака с одним из Кэнфилдов из издательской семьи, вышла замуж за представителя свергнутой польской знати и обрела шубку гламурной принцессы Радзивилл. Другая, Джеки, стала Жаклин Кеннеди.

Мне не суждено было увидеть Жаклин снова в течение многих лет, пока она, будучи миссис Кеннеди, не провела интервью с Пеем как с возможным архитектором мемориала Джона Ф. Кеннеди в Бостоне, но в 1956 году я нечаянно заблокировал игру власти одного из ее родственников против другой семьи из Новой Англии и Нью-Йорка, Ридов, тогдашних владельцев газеты New York Herald Tribune.

Ранней осенью 1956 года мне позвонила миссис Хелен Рид и попросила о встрече. Я предложил навестить ее, но она настояла на том, что позвонит мне, и вскоре пришла. Еще не сев за стол, она сказала: "Билл, мне нужен ваш совет. Не посоветуешь ли ты мне продать мой завод за 1,75 миллиона долларов, а затем сдать его в аренду?"

Помогая ей сесть на стул, я сказал: "Это зависит от условий аренды и от того, насколько сильно вам нужны деньги".

"Проценты составят восемь процентов".

Поскольку в то время средняя ставка по деньгам составляла от четырех до пяти процентов, я сказал ей, что это низкая цена за ее собственность и очень высокая процентная ставка, а затем спросил: "Кстати, кому вы продаете?"

"Я не знаю, кому я продаю".

"Кто такой брокер по недвижимости. Есть ли он?"

"Да. Джон Джей Рейнольдс".

"В таком случае, Хелен, я задам вам очень простой вопрос: Продали бы вы свою газету Джозефу П. Кеннеди за 1,75 миллиона долларов?"

"Что вы имеете в виду?" - спросила она.

Я сказал: "Он же ваш клиент. Он дает вам чуть меньше денег, чем вам нужно, чтобы заставить вас разориться. Он установил чуть более высокую процентную ставку, чтобы убедиться, что вы это сделаете. У него будет не только ваш завод, но и ваши бумаги, и все это благодаря очень дешевой покупке недвижимости".

"Ты действительно так думаешь?"

"Я не думаю, я знаю!"

"Откуда ты знаешь?"

"Потому что так ведет дела Кеннеди".

Она спросила: "Что же мне делать?"

"Вам, должно быть, очень нужны деньги, Хелен".

"Да, очень плохо".

"Что это - жизнь или смерть?"

Она кивнула. "Почти".

В 1930-х годах газета Herald Tribune начала серьезно отставать от The New York Times по общим показателям, но ее владельцы и менеджеры не могли или не хотели понять, что необходимо что-то менять. Затем, в середине 1950-х годов, овдовевшая миссис Рид и двое ее сыновей оказались во власти газеты, которая теряла читателей и деньги. Они пытались переломить ситуацию, а Хелен Рид и ее старший сын стали главными редакторами. Глядя на газету, можно было понять, что дела у нее идут не очень хорошо. Однако это была частная компания, и до сих пор я не понимал, что она приперта к стенке.

"Что ж, - сказал я, - жизнь или смерть - это уже другая история, но прежде чем вы откажетесь от призрака, почему бы нам... Вы пытались продать газету?"

"Да, но я не могу найти ни достойного покупателя, ни достойной ставки".

"Тогда я хочу внести предложение. Первое, что мы должны сделать, - это изучить возможность легального финансирования. Я назначу несколько встреч в долине Коннектикута, в окрестностях Хартфорда, где есть несколько последних оставшихся республиканцев старого образца. Я уверен, что все они читают "Геральд Трибьюн" и не хотели бы видеть, как она выходит из бизнеса. Я позвоню своим друзьям в Коннектикут Дженерал... и еще в два учреждения".

По телефону я договорился о встрече для нас двоих и встретил ее в своей машине в шесть часов сентябрьского утра, чтобы отвезти в Хартфорд. В назначенное утро на Нью-Йорк обрушился ураган "Бетси", один из двух самых сильных ураганов в нашей истории. Когда я встал и выглянул на улицу, растения на нашей террасе лежали плашмя от силы ветра, но я все равно позвал миссис Рид. Словно два героя мелодрамы, мы проехали сквозь сердце бури, чтобы успеть на встречу с судьбой. Сквозь косой дождь было видно, как деревья ломаются от ветра. Наш водитель с трудом удерживал в полосе даже мой тяжелый лимузин, но мы все-таки добрались до Хартфорда и получили предложение о займе в два миллиона долларов под пять процентов. Я сказал миссис Рид, чтобы она не принимала его сразу. Мы вернулись в Нью-Йорк, и я назначил еще одну встречу с представителями компании Massachusetts Mutual, которые находились в Спрингфилде. Президент компании, Питер Комак, сказал, что будет рад встретиться с нами, но в день, назначенный для нашего визита, налетел второй шторм, ураган "Карла". Мы снова ехали на север в зловещую погоду, но снова были вознаграждены: представители Massachusetts Mutual оказались очень отзывчивыми. Они предложили миссис Рид 2,25 миллиона долларов под 4½ процента, что для такой специфической недвижимости, как здание газеты, было очень выгодно, а по сравнению с предложением Кеннеди в 1,75 миллиона долларов под восемь процентов - просто великолепно.

Под руководством сына миссис Рид газета на некоторое время вернулась к жизни, пока, еще не придя в себя, не была пущена под откос своими же бастующими сотрудниками.

По иронии судьбы, если бы я не помог миссис Рид, "Геральд Трибьюн", возможно, существовала бы и по сей день. Я уверена, что Джо Кеннеди планировал завладеть газетой и использовать ее как средство для продвижения политической карьеры своих сыновей. Кеннеди, несомненно, влили бы в газету жизненно важные таланты, которые, наряду с деньгами, спасли бы ее, но я не мог допустить, чтобы кто-то из тех, кто обратился ко мне за помощью, стал жертвой такого маневра, какой Джо Кеннеди затеял в отношении Ридов.

Постоянная череда мелких авантюр и приключений может сделать жизнь интересной, а иногда и захватывающей. Я, конечно, получал больше удовольствия от помощи Хелен Рид в выкручивании из сложного угла, чем от покупки и продажи того или иного участка земли, но я никогда не позволял себе забывать, что эти интересные побочные предприятия появились благодаря нашим усилиям и успехам в различных крупных проектах. Один из таких проектов, и в некотором смысле самое большое наше приключение, был расположен в Монреале и начался в 1955 году.

Перемены приходят в Канаду

В середине и конце 1950-х годов Монреаль, хотя и был номинально финансовой и торговой столицей современной Канады, не мог похвастаться богатством, динамизмом или современностью, чтобы показать случайному посетителю. Особенно унылым был такой верный индикатор состояния города, как его деловой район. Правда, район Сент-Джеймс-стрит, монреальский аналог лондонского финансового центра Сити, был забит до отказа и переполнен, но новые офисные помещения строились со скоростью всего 300 000 квадратных футов в год. Ни одно крупное здание не строилось уже более пятидесяти лет, и офисы большинства крупных компаний были разбросаны по разным зданиям. Многие из этих крупных корпораций потихоньку собирались перенести свои штаб-квартиры в бурно развивающийся Торонто. Вся недвижимость Монреаля находилась под угрозой срыва. Не помогало и то, что Монреаль на протяжении многих поколений был обременен городской администрацией, не имеющей себе равных даже в Бостоне по продажности и бездарности. Казалось, что город находится в начале долгого спуска вниз.

Когда мы объявили о планах построить в центре Монреаля офисный комплекс площадью 3,5 миллиона квадратных футов с открытой площадью и сорокадвухэтажной крестообразной башней, мало кто нам поверил, а большинство пришли в ужас. Согласно общепринятым представлениям, такой проект не только провалится, но и ввергнет местный рынок недвижимости в депрессию еще на одно поколение. Естественно, мы продолжили реализацию проекта.

Мы смогли продолжить работу, потому что я встретился и работал в Монреале с четырьмя людьми, тремя особенно сильными и одним особенно мудрым. Первым ключевым человеком был Дональд Гордон, президент Канадских национальных железных дорог, на земле которых мы работали. Гордон - шотландец, высокий человек, наверное, метр восемьдесят четыре, и один из немногих известных мне мужчин, способных перепить меня; когда он выпил треть стакана, я бы уже не выдержал. Вторым был Джеймс Мьюир, президент Королевского банка Канады. Еще один шотландец, Мьюир был свирепым и самолюбивым человеком, который в другую эпоху стал бы вождем боевого клана. В наше время ему пришлось довольствоваться контролем над крупнейшим и самым агрессивным банком Канады. Третьим, хладнокровным и грозным лидером другого рода, стал новый мэр Монреаля Жан Драпо. Его покровительство - французский канадец и политический Геркулес. Он поставил перед собой задачу сначала очистить, а затем оживить Монреаль, и ему это почти удалось. Четвертым человеком был Лазарь Филлипс, советник и очень уважаемый многими доверенный человек. Филлипс был официальным лидером давно существующей и несколько интровертной еврейской общины Монреаля.

Должно быть, звезды были правы, когда мы встретились, потому что у каждого из этих людей было свое видение Монреаля, которое совпадало с моим, и мы смогли работать вместе. Каждый из этих лидеров поставил на кон что-то, иногда такое тонкое и ценное, как его репутация, чтобы наш проект состоялся. Но я был предпринимателем и рисковал. Я взял на себя многомиллионную авантюру, на которую никто другой в этой стране не был готов пойти, за Канаду и за жизнеспособность Монреаля. Я был тем, кто решил, что единственный способ сделать эту авантюру выгодной - сконцентрировать ее в одном огромном, поражающем воображение здании, и благодаря тому, что мы сделали, Монреаль и Канада уже никогда не будут такими, как прежде.

Несмотря на весь наш успех и прочные дружеские отношения, возникшие в результате наших канадских приключений, это не был медовый пир любви, на котором мы сидели в Монреале. Это, возможно, величайшее из наших начинаний, имело более чем значительную долю напряженности и драматизма, хотя началось все достаточно тихо за столом в моем нью-йоркском офисе. Гостями были сенатор Томас Виен и Рудольф Лемир, оба канадцы и жители Монреаля. Сенатор был весьма выдающимся человеком, живым человеком, обладающим значительным обаянием и утонченностью, а также проницательным специалистом в области франко-канадской политики. Лемир, его помощник, был компетентным и красноречивым человеком, занимающимся недвижимостью. У моих гостей была с собой карта, на которой были отмечены владения Канадских национальных железных дорог (CNR) в Монреале. Они предложили нам приобрести в аренду и застроить эти двадцать два акра земли в центре города. На этом участке, расположенном в центре города, чуть севернее главного вокзала, находилась "дыра" - огромная, испачканная копотью и выглядящая сердито открытая выемка, где железнодорожные пути выходили из трехмильного туннеля под Маунт-Ройялом. С 1920-х годов CNR разработала несколько грандиозных планов по заделыванию шрамов и освоению воздушных пространств вокруг этого аналога нью-йоркского Центрального вокзала, но ничего из них не вышло. Во время депрессии CNR углубила часть "дыры", а во время Второй мировой войны построила новый вокзал, но на этом дело не закончилось.

CNR - выжившая из ряда обанкротившихся железных дорог, акции которых после окончания Первой мировой войны перешли в собственность правительства. Она является "собственностью короны" и управляется как частная компания, но ее директора назначаются правительством. В 1950 году, когда Дональд, банкир, занял пост президента, CNR снова попыталась начать реализацию крупного проекта на своей земле. Не найдя заинтересованных застройщиков среди обеспеченных и ультраконсервативных англо-канадцев, Гордон обратился к Лазарю Филлипсу, чтобы узнать, не заинтересуется ли кто-нибудь из еврейской общины крупным проектом на участке. Но и здесь он не нашел ответа. Никто в Канаде не взялся бы за эту работу. Но, предположили мои посетители, может быть, "Вебб и Кнапп" заинтересуется.

Любого риелтора заинтересуют двадцать два акра земли в центре города, находящиеся в единоличной собственности. Большинство людей отпугивал ее размер, а также то, что владелец настаивал на комплексном, а не разрозненном развитии. Но именно этот аспект ситуации заинтриговал меня. Я решил, что мне стоит взглянуть на местность из первых рук и познакомиться с этим Гордоном. Я позвонил, а затем прилетел вместе с сыном. Гордон провел нас по окрестностям, чтобы мы могли осмотреть место и полюбоваться городом. То, что я увидел, убедило меня. Как теперь говорит Гордон: "Я думал, что мне придется продать Зекендорфа, но после прогулки по этому месту он продал меня".

Через несколько недель Гордон приехал в Нью-Йорк. Он хотел посмотреть, что у нас за фирма и достаточно ли мы велики, чтобы взяться за работу, которую он задумал. В 1955 году компания Webb & Knapp уже была глубоко погружена в огромный проект городского развития на юго-западе Вашингтона и рассматривала проекты в других городах. Нам предстояло начать "маневр Уолл-стрит", в результате которого штаб-квартиры "Чейза" и большинства других крупных банков останутся в районе Уолл-стрит. Видя, как работает наш штат из 240 человек, а также планы и модели уже реализуемых проектов, ему было о чем подумать. Как и, полагаю, постоянный поток деловых звонков, поступавших мне по телефону . Естественно, он наводил справки среди банковских и страховых служащих о наших прошлых и нынешних проектах. Однако решающим фактором была его реакция на меня и моя реакция на него. Здесь мы попали на счастливую ноту. Трудно было не любить и не уважать такого волевого человека, как Гордон. В течение дня, за обедом и вечером я понял, что перед нами сильный человек, с которым можно уверенно вести дела. Решающим моментом в достижении соглашения стало предложение, чтобы "Вебб и Кнапп" за свой счет разработали план для всех владений Канадских национальных железных дорог в Монреале.

Гордон слегка приподнял брови и спросил: "Без обязательств?"

Я ответил: "Именно так".

Он ответил: "Исходя из этого, конечно, буду".

Мы обещали разработать план комплексного развития всего участка. В то время CNR строила на части участка новый великолепный отель для конгрессов. Мы сделали несколько первых выводов относительно отеля и его местоположения. Проект "Канада" был в самом разгаре. И теперь, когда нам предстояло стать канадскими инвесторами, я начал получать свои первые уроки о канадских вещах и о фактах жизни в частично английском, частично французском, двуязычном Монреале.

Как и многие другие мои сограждане, я долгое время считал Канаду, когда вообще думал о ней, продолжением Соединенных Штатов. Очень скоро я обнаружил, что канадцы справедливо возмущаются этим неточным обобщением и что у них своя уникальная культура; на самом деле у них две культуры, которые часто конфликтуют. Временами полезно думать о Канаде как о двух странах, объединенных в одну нацию. Я сознательно говорю "объединены", а не "смешаны" или "смешаны". Хотя Канаду основали французские поселенцы, затем ее освоили и развили английские поселенцы. Сегодня канадцы французского происхождения составляют три четверти населения провинции Квебек, но Квебек - лишь одна из десяти провинций и двух территорий. Франкоязычные канадцы составляют лишь треть двадцатимиллионного населения Канады. По целому ряду исторических, политических и культурных причин контроль над торговлей и промышленностью в Канаде сегодня почти полностью находится в руках англичан, то есть канадцев английского, шотландского или ирландского происхождения. Эти ключевые лидеры, которые вместе ходили в школу или много лет знают друг друга социальном плане, как правило, образуют сплоченную группу, которая консервативна как в мыслях, так и в делах. Однако не стоит забывать, что американские фирмы контролируют более пятидесяти процентов производственных и ресурсоразрабатывающих активов страны.

Монреаль - это остров, расположенный далеко в глубине материка при слиянии рек Оттава и Святого Лаврентия в шестистах судоходных милях от моря. Первое европейское поселение в этом районе было названо Вилль-Мари группой священников и монахинь-миссионеров. Его захватили солдаты, ловцы пушнины и купцы, отстроили, переименовали в Монреаль и, благодаря реке Святого Лаврентия, дававшей выход к Великим озерам и центру континента, превратили в крупнейший порт Северной Америки. На протяжении двухсот лет Монреаль полностью затмевал Нью-Йорк как порт и мегаполис. Только после открытия канала Эри и последующего развития американских железных дорог большой поток западных товаров и продуктов по долине Гудзона позволил Нью-Йорку обойти своего северного конкурента, а Джону Джейкобу Астору, с потомками которого я имел дело, приумножить свое состояние за счет нью-йоркской недвижимости.

Партнеру и однокурснику Пея, Генри Коббу, предстояло стать архитектором, отвечающим за наше канадское предприятие. Я подозревал, что янки из Новой Англии может хорошо прижиться в старом Монреале, а двадцативосьмилетний Генри, яркий, очень талантливый и очень осмотрительный молодой человек, был отпрыском старинной бостонской семьи.

Вскоре после нашей первой встречи с Гордоном в Нью-Йорке мы с Коббом вылетели на место, чтобы посоветоваться. "Дыра", которую хотел заполнить Гордон, находилась к северу от железнодорожного вокзала, главных универмагов и финансового района на Сент-Джеймс-стрит. Огромный комплекс новых зданий, что-то вроде Рокфеллеровского центра и Центрального вокзала, мог бы создать новый центр притяжения и фокус города. Это место обеспечило бы "центричность", в которой нуждался Монреаль и в которой нуждались мы, чтобы проект стал реальностью. Я был полон энтузиазма, не преминул сообщить CNR о своих чувствах и с радостью выделил Webb & Knapp 250 000 долларов, которые потребовались бы для разработки комплексных планов.

К концу зимы и началу весны 1956 года у Кобба были готовы предварительные планы по Монреалю. Он и Винсент Понте, планировщик нашего города , а также несколько сотрудников журнала Look, которые писали статью о Webb & Knapp, прилетели в Монреаль вместе со мной на нашем DC-3. Кружа над городом на высоте нескольких тысяч футов, я осматривал участок, изучая проекты Кобба. Поскольку нас беспокоила консервативная атмосфера, царившая в Монреале, Кобб подготовил поэтапный проект. На возвышенной платформе-платформе над "дырой" он установил две прямоугольные башни плюс ряд более низких, вспомогательных зданий. Таким образом, только после успешного возведения первой башни нужно было вкладывать деньги во вторую. Это был грамотный и приятный проект, но, стоя в круто наклоненном самолете и глядя из окон на укутанный зимой город внизу, я испытывал неудовлетворенность. Чего-то не хватало. Здесь лежал этот неосвоенный, но потенциально сказочный участок, который могли освоить только мы, но тому, что мы предлагали освоить, не хватало мощности. Когда я начал чувствовать, чего не хватает, я сказал: "Генри, я хочу тебе кое-что сказать... Ты не сделаешь "Мелли" из голубого белого бриллианта". Как только я объяснил, что "melly" - это всего лишь кусочки и стружка, оставшиеся после огранки большого бриллианта, он понял, что я имел в виду. Он тоже понял, что нам нужно что-то с достаточной критической массой, чтобы заставить Монреаль изменить ситуацию. Под критической массой я подразумеваю не только физическое, но и эмоциональное и эстетическое воздействие действительно успешного комплекса зданий. Тогда мы определили окончательные спецификации, в рамках которых Кобб был волен проектировать так, как диктовал его гений. Я сказал ему, что нам нужно крупноездание общей площадью не менее 1,5 миллиона квадратных футов, с площадью не менее 35 000 квадратных футов на этаж. Оно должно быть спроектировано таким образом, чтобы обеспечить корпоративный стиль более чем одному крупному арендатору. Получив эти указания, Кобб приступил к разработке планов большого крестообразного здания, которое теперь так мощно доминирует в центре Монреаля. Именно этот проект я взял с собой в Гордон. То, что мы решили на том самолете, стало самым важным решением во всем монреальском проекте.

В начале 1956 года мы с Гордоном провели ряд встреч, чтобы выяснить, как мы будем работать друг с другом над проектом. Гордон - человек, наделенный не только уверенностью в себе, но и юмором, что делало эти совещания по планированию и переговорам очень приятными для всех нас. Кобб присутствовал на всех этих конференциях, чтобы быть в курсе как экономических аспектов, так и нюансов, по которым достигалось то или иное соглашение. Обычно такие соглашения представляют собой длинные и запутанные трактаты, которые юристы составляют с помощью юридического языка, занимающего страницу за страницей, но к этому времени мы с Гордоном знали и доверяли друг другу настолько, что наше соглашение состояло из двух страниц на простом английском языке. Ключевой частью этого окончательного соглашения был генеральный план участка, который мы должны были подготовить за шесть месяцев.

Этот генеральный план участка стал концептуальной основой не только нашего предприятия, но и всех последующих проектов в центре Монреаля. Вместо того чтобы рассматривать наш гигантский комплекс зданий как изолированное предприятие, я попросил Кобба и Понте спланировать его в контексте со всеми двадцатью двумя акрами территории CNR и, что особенно важно, с окружающей территорией, на которую мы будем влиять. План, разработанный в тесном сотрудничестве с городской комиссией по планированию Монреаля, включал маркетинговые исследования, изучение трафика и детали предлагаемого расширения улиц, подземной парковки, пешеходных и автомобильных переходов. Он включал в себя исследования и прогнозы пешеходных потоков в часы пик и в нерабочее время по различным маршрутам, взаимодействие между различными маршрутами и подробную смету расходов на различные элементы плана. Именно этот план и продал Гордон. Как он говорит со слабым шотландским задором: "Когда я увидел модель, ну... она была очень красивой, но не обязательно реальной. Потом я ознакомился с планом, и это меня убедило".

Гордон был впечатлен, но он все еще оставался Гордоном. В течение шести месяцев он заставлял своих инженеров прорабатывать детали этого плана. Официально он принял его в сентябре 1957 года. Канадское правительство, которому принадлежит CNR, одобрило план в декабре 1957 года, и в том же месяце мы подписали договор аренды на наш проект, который, по моим подсчетам, должен был обойтись в сто миллионов долларов.

В это время я занимался финансовыми и корпоративными делами. В ноябре 1955 года мы создали новую компанию, Webb & Knapp (Canada) Limited. Одним из первых дел, которые мы сделали после этого, было установление отношений с канадским банком, и я использую единственное число с осторожностью. Это связано с тем, что в Канаде, в отличие от Соединенных Штатов, банковское дело - это бизнес, основанный на членстве. Как только вы становитесь членом одного конкретного банка, этот банк ожидает, что вы будете лояльны к нему и будете обслуживаться исключительно в нем, или почти в нем. В обмен на это он выражает вам свою лояльность и поддерживает вас в ваших начинаниях. Банком, в который мы вступили, был Королевский банк Канады, что, если быть более точным, означало Джеймс Мьюир. Когда Джон Макклой, председатель правления "Чейза", узнал, что мы открываем канадскую компанию, он познакомил нас с Мюиром, самой влиятельной и противоречивой фигурой в канадском банковском деле. Доминирующий и властный человек, державший своих помощников в постоянном страхе, Мьюир был жестким конкурентом, который вывел свой банк из второго эшелона в лидеры отрасли. Банк Монреаля, который на протяжении предыдущих ста лет был крупнейшим в Канаде, теперь стал вторым, и Мьюр делал все возможное, чтобы замедлить или вытеснить своих главных конкурентов. Мюир, большой любитель спорта и крепких напитков (когда он пил), украшал свою повседневную речь ругательствами, достойными сержанта-майора. Будучи крайне догматичным, он придерживался простых правил: если ты его друг, ты не можешь поступить плохо; если ты его враг, ты не можешь поступить хорошо. Если ты вообще заслуживал внимания, то относился к той или иной категории. Мы стали хорошими друзьями, потому что, хотя я мог накричать на него в ответ, когда это было нужно, я искренне любил этого откровенного грубияна, а он любил и одобрял то, что мы пытались сделать в Канаде. С самого начала он оказал нам огромную финансовую и психологическую помощь. Так же, как и один из его директоров, ученый, тихо говорящий Лазарь Филлипс, который завоевал и сохранил доверие Мюира благодаря собственной честности и острому уму. Когда мы купили для нашей канадской компании солидное здание на Доминион-сквер, покупку финансировал Королевский банк. Мюир и Филлипс оказали нам хорошую поддержку и дали советы по этому и другим нашим канадским проектам.

Тем временем, вооружившись основным соглашением с Гордоном, мы приступили к созданию денежной базы для нашей новой канадской компании. Этим занялся Грэм Мэттисон, юрист и движущая сила нью-йоркской инвестиционной фирмы Dominick & Dominick. Его компания, имевшая мощный филиал в Монреале, создала консорциум канадских торговых банков для финансирования пакета облигаций, конвертируемых долговых обязательств и обыкновенных акций, большинство из которых Маттисон смог разместить через банковские связи в Швейцарии. Этот выпуск принес около двадцати пяти миллионов долларов, которые почти сразу же начали приносить проценты по ставке 5½ процентов. Поскольку в Канаде у нас не было никаких доходов, мы занялись поиском краткосрочных инвестиций, в которые можно было бы вложить деньги и использовать их в дальнейшем для реализации проекта. Например, мы использовали около десяти миллионов долларов из этих новых денег, чтобы купить группу из 277 автозаправочных станций, принадлежащих новой канадской нефтяной компании Petrofina, . Мы сдали эти станции в аренду Petrofina за десять процентов, что сразу же дало нам миллион долларов в год в счет уплаты процентов, а позже мы довольно выгодно продали эти станции, поскольку нам нужны были деньги на строительство в Монреале.

В начале зимы 1957-1958 годов у нас был договор аренды и прекрасный план, у нас была большая яма в земле, готовая к заполнению, у нас даже было название для проекта: Place Ville-Marie. Но когда мы занялись поиском арендаторов, все крупные компании Канады отказали нам.

С самого начала у нас были проблемы, потому что мы были чужаками и иностранцами. А позже монреальский истеблишмент духовно ополчился против нас, потому что, чтобы достроить территорию вокруг "дыры", мы, в "сотрудничестве" с мэром Драпо и городскими властями Монреаля, договорились об экспроприации и сносе почтенного клуба Сент-Джеймс. Это величественное заведение было основано в 1863 году в прекрасном здании на углу улиц Дорчестер и Университет. На протяжении девяноста четырех лет здесь спокойно проводили время после обеда и спасались от своих женщин по вечерам самые солидные англо-канадцы Монреаля, а также их отцы и деды до них. Помимо осквернения и уничтожения местного храма и заповедника, наш проект изначально вызывал негодование, поскольку угрожал стабильному положению дел на Сент-Джеймс-стрит, где располагались все крупные банки и компании. Этим господам не только не нравилось, что их старинные, отделанные темными панелями офисы устарели, но и сама идея переноса офисов в центр города казалась многим опасно радикальной. Банки, которые жестко конкурировали с Королевским банком Мюира, с большой неохотой советовали своим клиентам помогать любым его союзникам. Но, по сути, наша беда заключалась в том, что никто, даже друзья Мюира, не верил, что мы сможем реализовать такой масштабный проект, как мы говорили. Куда бы мы ни обращались, нам отказывали. Канадская компания Du Pont дала нам особенно надменный отказ, а Canadian Industries Limited, хотя мы предложили им пять миллионов долларов за их старое здание в качестве стимула для переезда в нашу новую башню, также показала нам на дверь.

Если бы мы не смогли найти крупного арендатора, мы не смогли бы получить ипотечное финансирование от страховой компании. Это означало, что мы не сможем получить промежуточные банковские кредиты для финансирования строительства, а это означало, что мы и Place Ville-Marie погибли. Всю зиму 1957-1958 годов я продолжал пытаться, но железная вера местного бизнес-сообщества в то, что мы не сможем начать строительство, не позволяла никому взять на себя обязательства арендатора. Тем временем "дыра" становилась все больше. Мы продолжали копать, ставить строительные леса и работать с архитекторами, хотя бы ради психологического воздействия на общество; но местное бизнес-сообщество это не впечатляло. К концу зимы мы остались с четырьмя миллионами долларов в кармане, и нам нечего было показать, кроме воздуха в яме, которую мы расширили. Холодный канадский фронт, с которым мы столкнулись, проник глубоко в мои кости и в мои карманы. Оцепеневший от месяцев такого воздействия, я не знал, куда двигаться дальше, пока однажды серым днем, проходя с сыном мимо черно-белого, почвенно-снежного пейзажа участка, мне не пришла в голову одна мысль.

Я сказал ему: "Знаешь, почему у нас ничего не получается с этой чертовой штукой? Потому что мы связаны с таким влиятельным человеком, как Джим Мьюир. Его враги не собираются брать там аренду. А с его друзьями у нас ничего не вышло, потому что они не верят, что мы будем строить. В Канаде, особенно в Монреале, очень много предрассудков и антипатии. Они не хотят видеть американцев, а особенно американского еврея [меня] с китайцем [Пеем] в качестве главного архитектора. Эти ребята чертовски провинциальны... и им это не нравится; мы вмешиваемся в их милый уклад жизни. . . . Я собираюсь позвонить Мюиру".

В те выходные, позвонив из своего дома в Гринвиче, я взял трубку у Мьюира и сказал: "Джим, ты знаешь, что мы ничего не добьемся с этим чертовым прокатом".

Он прорычал в ответ: "Какого черта ты должен куда-то идти? Этот чертов китаец тебя останавливает".

"Нет, вы нам мешаете".

"Я тебя останавливаю?"

"Джим, твои враги, те, кто тебя ненавидит, не займут здесь места. Те, кто тебя любит, не верят в нас. Это банда со стороны других банков, Банка Монреаля, Имперского банка, Канадского торгового банка, Банка Новой Шотландии, Доминиона Торонто..."

Он сказал: "Ты сумасшедший".

"Я не сумасшедший".

Тогда он сказал: "Ну, и что мне с этим делать?"

"Двигайся".

"Я должен переехать? Переехать? Ты с ума сошел".

"Двигайся, Джим. Мы назовем новую башню зданием Королевского банка Канады на площади Виль-Мари. Ты станешь королем холма, возвышаясь над всем Монреалем. Бизнес придет к тебе".

"Вы сошли с ума. У нас самый большой банк в Канаде в самом большом здании банка в Канаде".

Я сказал: "Я куплю его у вас".

"У тебя нет денег, чтобы купить ее, ты, ________ еврей".

"Послушай, Джим, подумай об этом. Завтра утром я приду на совещание директоров".

"О, - перебил он, - я уезжаю в Англию. Вернусь только через две недели. Забудь об этом".

"Нет, ты все обдумай, Джим. Позвони мне завтра и скажи, что ты об этом думаешь".

Я приехал в наш канадский офис в 9:30 утра, и тут раздалось три звонка от Мюира. Когда я перезвонил ему, то сказал: "Почему бы вам не поехать в Англию и не назначить трех сотрудников для изучения этого дела, пока вас не будет? Мы попросим трех наших сотрудников поработать с ними, и когда вы вернетесь, у вас будет отчет о нем. Если ничего хорошего, вам не придется этим заниматься. Если хорошо, вы сделаете это".

"Ну что ж, - сказал он, - хорошо, я сделаю это, назначу трех человек, но вы все равно сошли с ума". И повесил трубку.

Мы собрали команду, и когда Мьюир вернулся через две недели, они представили отчет. Он был положительным, и через три недели после этого мы приступили к оформлению договоров аренды, которые предусматривали покупку нами их здания и их переезд в башню. Так началось строительство Royal Bank of Canada Building.

Я часто замечал, но никогда не был настолько опрометчив, чтобы вникать в это слишком глубоко, традиционное сходство интерьеров банков, храмов и соборов. В Соединенных Штатах этот деистический стиль дизайна начал исчезать, но в Канаде ни один уважающий себя банк никогда не переехал бы в здание, которое не могло бы похвастаться большим собором банковского зала. Вписать гигантский канадский банковский зал в суровое новое здание Кобба было отчаянной проблемой, пока он не придумал четыре больших, блочных квадранта, которые теперь находятся в основании здания. Эти квадранты, которые, к счастью, визуально стабилизировали и подчеркивали структуру здания, были придуманы и подготовлены к представлению Мюиру за шесть суматошных недель. Когда Мьюир вошел в конференц-зал, чтобы просмотреть планы, на последнем чертеже как раз наносились последние штрихи. Мюиру это понравилось. Ему также понравились планы, и, что характерно, вместо того чтобы советоваться с директорами по поводу переезда, он созвал их, объявил о своих планах, а затем повел смотреть на модель будущего дома банка. Это было в мае 1958 года.

С этим переворотом, болтавшимся у меня на поясе, я отправился к своему другу Фреду Эккеру из Metropolitan Life, чтобы занять семьдесят пять миллионов долларов. Комплекс должен был стоить сто миллионов, из которых у нас было двадцать пять миллионов. Когда я вошел в дверь, Эккер усмехнулся и сказал: "Билл, какого черта ты вообще ко мне приходишь?"

"Потому что вы сказали, что если у меня будет лучший арендатор, вы будете заинтересованы в финансировании нас в Канаде. Теперь у меня есть Королевский банк на семь этажей, и я хочу семьдесят пять миллионов долларов".

"Семьдесят пять миллионов! Это больше денег, чем в Канаде".

Эккер одолжил мне пятьдесят миллионов, но с определенными условиями. Он не хотел давать деньги только под аренду Royal Bank, мне нужно было получить еще одну. Поэтому я отправился к Нэту Дэвису, председателю совета директоров и президенту Aluminium Limited, племяннику Артура Вайнинга Дэвиса из Alcoa.

Дэвис, красивый, стройный, молодо выглядящий мужчина, выходец из лучшей питтсбургской семьи, умен и жесток. Что касается Канады, то Дэвис номинально принадлежал к противоположному лагерю, являясь директором Банка Монреаля, но как американец он мыслил не так кланово или, по крайней мере, не так сильно, как многие из его окружения. Он был заинтересован в том, чтобы сделать все возможное для своей компании, и именно на это я рассчитывал. Я сказал ему, что мы хотим арендовать для него большую площадь в нашем здании. В ответ он сказал, что они подумывают о строительстве собственного здания. Тот факт, что они вообще думают о строительстве новых офисов, вселил в меня надежду, и я с новым энтузиазмом принялся доказывать свою правоту. Мы сделали макеты, показывающие, какими будут их новые помещения. Мы пошли на большие уступки и дорогостоящие дополнения к дизайну интерьера; мне просто необходимо было привлечь Дэвиса в качестве арендатора, чтобы расколоть этот пятидесятимиллионный орешек, который Фред Эккер держал для нас в руках. В течение трех месяцев я романтизировал "Алюминий", снова и снова звоня Дэвису, и он был очень строг, но в конце концов я сказал: "Это здание будет таким замечательным... ...настолько фантастическим сооружением, что вы просто не можете позволить себе не быть в нем".

Он сказал: "Что вы имеете в виду?"

Я сказал ему, что мы собираемся устроить самую большую витрину для алюминия за всю историю Канады, а то и всего мира.

"Как вы это сделаете?" - спросил он.

И я ответил: "Нам придется покрыть эту штуку каким-нибудь металлом. Если вы находитесь в этом здании, то это будет алюминий. Если нет, то это может быть что-то другое. Предположим, что это будет что-то другое - разве это не даст возможность вашим конкурентам? Например, медь, или бронза, или сталь? Или, предположим, это алюминий, а вы в него не переходите. Это было бы ужасным отрицанием вашего собственного продукта". Из всех аргументов, которые я мог привести, именно этот, я думаю, стал решающим. Наконец, в сентябре 1958 года он согласился на переезд.

Эти два ключевых договора аренды сами по себе были крупными сделками. Аренда Королевского банка предусматривала 2,6 миллиона долларов в год в течение пятидесяти лет. Аренда Aluminium Limited составляла два миллиона долларов в год на двадцать лет. Далее мы заключили сделку с Монреальской трастовой компанией на 750 000 долларов в год. Это стало возможным после того, как Дон Керлин из "Траст" отказал нам, но я позвонил ему и сказал: "Дон, я знаю, что ты сказал "нет", и я знаю, что ты имел в виду "нет"... но давай поговорим минутку...". . ", и логика происходящего в Монреале оказалась настолько убедительной, что Керлин согласился на аренду и был рад этому с тех пор. Позже мы заключили прекрасную сделку еще на 750 000 долларов с Trans Canada Airlines, ныне Air Canada, и с такими именами, как эти, весь Монреаль теперь понимал, что наш проект - не мечта, а великая реальность. Великий мороз 1957-1958 годов дал трещину и оттаял, и город уже никогда не будет прежним.

Поскольку у нас было всего двадцать пять миллионов долларов собственных денег и пятьдесят миллионов, обещанных Metropolitan Life, нам не хватало двадцати пяти миллионов, но я дал сигнал к старту. По моим наблюдениям, после определенного ключевого момента нужно двигаться вперед так, как будто проект гарантирован, чтобы гарантировать его, потому что если ждать, пока все кусочки головоломки сложатся , прежде чем заключить сделку, можно ждать вечно. Рассчитывая на собственные силы и очевидную ценность проекта, чтобы привлечь необходимый дополнительный капитал, мы заключили первые строительные контракты.

В течение двух лет мы получили новый капитал, и я должен отдать должное своему сыну за то, что он нашел и привлек его. После того как Мьюир и другие ключевые арендаторы были подписаны, проект стал выглядеть более интересным для инвесторов. Я безуспешно пытался найти вторичное финансирование для этого объекта. Тогда мой сын организовал сделку на двадцать пять миллионов долларов с Джоком Коттоном, британским финансистом, который позже поддержал строительство Pan Am Building в Нью-Йорке. Билл посетил Коттона в Лондоне, чтобы обсудить с ним проект. Коттон показался ему заинтересованным, и Билл отправился в Нассау, где они с Коттоном составили меморандум о взаимопонимании, обусловленный тем, что Банк Англии одобрит отток денежных средств из Великобритании. Предчувствуя, что что-то может пойти не так, Билл также позвонил Кеннету Киту из лондонского торгового банка Phillip, Hill, Higginson and Erlanger (теперь Hill Samuel) и сообщил ему о предстоящей сделке. Когда, как выяснилось, Банк Англии все-таки отклонил заявку Коттона на вывоз капитала в Канаду, Билл посетил Генри Мура, председателя правления Phillip, Hill, Higginson and Erlanger. За обедом в "Савое" Мур сказал, что, по его мнению, он может получить разрешение на вывоз денег в Канаду и заинтересован в сотрудничестве с нами в этом проекте. Переговоры продолжались много месяцев. Джим Мьюир и Лазарус Филлипс присоединились к этим переговорам, и в итоге в 1960 году новая компания Trizec Corp., совместно принадлежащая Webb & Knapp (Канада) и британской инвестиционной группе, приобрела монреальскую недвижимость, предоставив новой компании двадцать два миллиона долларов в качестве строительного капитала.

Пока шли переговоры с британцами, я оформил вторую ипотеку под огромные проценты, поскольку поддерживать проект, даже при высоких процентных ставках, было бы гораздо дешевле, чем временно закрыть его. Как только пришло новое финансирование, мы погасили этот краткосрочный кредит, и я смог посвятить себя другим возможностям и кризисам в других местах.

Монреаль, как и Денвер до него, был не более чем одним из ярких аспектов постоянно меняющегося калейдоскопа. Мы начали инвестировать по всей Канаде, чтобы занять наши двадцать пять миллионов долларов в новом капитале . К концу 1959 года мы построили первый из серии региональных торговых центров в центре Лондона, Онтарио. Второй такой торговый центр, Brentwood, находился в стадии строительства в Ванкувере, как и индустриальный парк площадью четыреста акров. Мы приобрели контроль над гиперактивной компанией Toronto Industrial Leaseholds, которая заключила контракты на строительство более миллиона квадратных футов промышленных объектов по всей Канаде, и разрабатывали комбинированный промышленный и жилищный комплекс под названием Flemington Park в Норт-Йорке, Онтарио. В общей сложности мы потратили на различные проекты 11,5 миллиона долларов и рассчитывали в следующем году потратить еще двадцать пять миллионов.

В Соединенных Штатах наши градостроительные проекты в Нью-Йорке, Вашингтоне, Чикаго, Питтсбурге и Филадельфии находились на разных стадиях развития. Мы покупали и продавали, а затем сдавали в аренду отели в Нью-Йорке. Мы очень выгодно приобрели огромные земельные владения компании Godchaux Sugar Co. из Луизианы. В партнерстве с Aluminum Company of America мы приобрели 260 акров земли в Лос-Анджелесе у Spyros Skouras из Twentieth Century-Fox и построили Century City. Наш маневр на Уолл-стрит, прежде чем выйти из игры, привел U.S. Steel Corp. в Нью-Йорке к покупке большого участка земли в центре города. Это также привело к тому, что компания Bur стала первопроходцем в верхней части Шестой авеню, разместив там отель и офисные здания, которые соперничали с нашими предыдущими работами на Парк-авеню.

Занимаясь всеми этими делами, я бывал в Монреале не чаще, чем на нашем большом проекте в Денвере. Однако Монреаль всегда был более масштабным и запутанным, а значит, и более интересным предприятием.

Большая часть хитросплетения и интереса Монреаля проистекает из любопытных, неписаных правил сосуществования французов и англичан в Канаде, и вскоре мы узнали, насколько важны эти правила.

▪ 15 ▪ Маневры и сражения за площадь Виль-Мари

WEBB & KNAPP привезли в Канаду очень молодую команду. Коббу, как я уже упоминал, было всего двадцать восемь лет. Нашему градостроителю Винсенту Понте, также бывшему студенту Пея, было чуть больше тридцати, когда я впервые встретился с ним в 1955 году. Арнольд Горман, архитектор-резидент проекта, также работавший в бюро Пея, был того же возраста. Наши канадские архитекторы, ныне заслуженно известная фирма Affleck, Desbarats, Dimkaopoulos, Lebensold & Sise, состояла из пяти молодых людей, несколько лет как окончивших школу. В то время, когда мы приехали в Монреаль, эта группа делила офисы в пиццерии рядом с Университетом Макгилла, но не была организована как компания. Квинтон Карлсон, наш строительный супервайзер, был тридцатилетним инженером. Наш канадский подрядчик назначил другого молодого инженера, Тома Фелана, ответственным за свою часть работ. По предложению Джима Мьюира мы взяли Лесли В. Хаслетта на должность исполнительного вице-президента, который возглавил наш монреальский офис. Очень приятный пожилой человек, Хаслетт когда-то был известным игроком в крикет за сборную Англии и членом "старой дружины". Но главным стержнем компании, а впоследствии и вице-президентом, был Дэвид Оуэн, молодой канадец, только что окончивший юридический факультет. Вместе с ним работал Фред Флеминг, занимавшийся арендой, и секретарь Джим Соден, толковый молодой юрист из офиса Лазаруса Филлипса.

Я дал этим молодым людям всю работу и ответственность, с которой они могли справиться, и даже больше. Все они, получив образование в Webb & Knapp, впоследствии заняли видные позиции в своей отрасли". Подобный рассадник талантов Webb & Knapp не ограничивался Монреалем. В каждом городе, где компания открывала свои представительства, некоторые из наших выпускников оставались, чтобы занять посты на вершине своей профессии. Однако молодежный коктейль, который мы устроили в старом и чопорном Монреале, был исключительным.

Летом 1955 года, хотя наши переговоры с Гордоном все еще находились на ранней стадии, я был начеку и искал возможных партнеров, которые могли бы сотрудничать с нами в Монреале или в других предприятиях. К нам обратилось руководство Società Immobiliare, строительной и инвестиционной компании, штаб-квартира которой находится в Риме и частично принадлежит Ватикану. Они хотели обсудить совместные проекты, в том числе один из них в Риме. Пеи, мой сын и я полетели туда, и Пеи в течение месяца работал над предварительными эскизами части EUR, большого жилищного и коммерческого проекта на окраине Рима.

В то время меня убеждали, что мы сможем добиться больших успехов в партнерстве с Immobiliare, и мы понимали, что когда они придут в Северную Америку, то будут сотрудничать с нами. На деле же оказалось, что они вели макиавеллиевскую игру и собирали наши мозги, прежде чем стать нашими прямыми конкурентами как в Вашингтоне, так и в Монреале. Immobiliare также переманила одного из моих ключевых вице-президентов, Николаса Сальго, молодого венгра, который умел играть в их игру не хуже, чем они, и который с тех пор сделал состояние на поприще создания корпоративных конгломератов.

Учитывая принадлежность и связи Immobiliare, я был наивно не готов к такому повороту событий. Однако позже мы получили мрачное удовлетворение от того факта, что, хотя они и собирали наши мозги, очаровательные джентльмены из Immobiliare не очень хорошо использовали свои собственные. Они приехали в Монреаль при поддержке бельгийского банка и с архитектором Пьером Луиджи Нерви, но их проект, Place Victoria, был непродуманным и довольно дорогостоящим. Он не был эффективно привязан к существующей системе коммуникаций, центром которой был наш проект. Вместо того чтобы возвестись одним махом, площадь Виктории строилась медленно и по частям. На данный момент из трех первоначально предложенных башен построена только одна, и она не заполнена, несмотря на сниженную арендную плату.

Однако из нашего итальянского визита вышло одно хорошее событие: Винс Понте, находившийся в то время в Европе по стипендии Фулбрайта, однажды днем сидел в кафе на популярной улице Виа Венето и любовался красивыми проплывающими мимо пейзажами. Заметив проходящего мимо Пея, Понте выбежал поздороваться с ним и в итоге перешел на работу к нам в Монреаль. Талантливый планировщик, прекрасно владеющий французским языком, Понте вскоре понравился официальным лицам Монреаля. После завершения нашего проекта он остался там в качестве проектировщика ряда других проектов. Как соразработчик, вместе с Коббом, нашего первоначального генерального плана Монреаля, он обладал глубоким опытом и преемственностью, от которых выиграл весь район.

Однако первым сотрудником Webb & Knapp (Канада) стал двадцатичетырехлетний Дэвид Оуэн, с которым я познакомился через заднюю ограду нашего поместья в Гринвиче, штат Коннектикут. За некоторое время до нашего переезда в Гринвич Ганс Тобисон купил поместье Фрюхауф, которое примыкало к нашему. Мы с Тобисоном подружились. Дэвид Оуэн, канадский зять Тоби, принадлежал к известной семье с Западного побережья. На момент начала нашего канадского предприятия Дэвид только что окончил юридический факультет Колумбийского университета. Нам нужны были молодые канадцы с соответствующим образованием, и я предложил Дэвиду работу. Он согласился, бесстрашно принял на себя ответственность и справился с разнообразными заданиями, иногда даже слишком. К 1958 году, когда пришло время сносить некоторые объекты, окружавшие "дыру", мы получили несколько гневных телефонных звонков; оказалось, что наши нетерпеливые бригады незаконно сносили здания, которые нам еще не принадлежали... Но с подобными подтасовками графика я могу смириться; болезненными являются многочисленные задержки, которые иногда могут подстерегать проект.

Для всех моих технически подкованных и талантливых молодых помощников я был главным специалистом по устранению неполадок в Webb & Knapp и не хотел бы, чтобы было иначе. Финансирование и строительство грандиозного проекта сродни прокладке дороги через горную местность: за каждым поворотом - сюрприз, и большая часть волнения и интереса к проекту, помимо его концепции, заключается в поиске новых путей обхода многочисленных возникающих трудностей. В Монреале мы столкнулись со всеми мелкими и крупными трудностями, с которыми может столкнуться большой проект, и о некоторых из них я сейчас подробно расскажу.

К первой категории предсказуемых и предотвратимых неприятностей относится то, что я уничтожил тысячу экземпляров первой брошюры, выпущенной моими помощниками по нашему монреальскому проекту. Причина: в Канаде, только что пережившей первые сильные спазмы экономического антиамериканизма, наша брошюра выглядела бы как версия "Звезды и полосы навсегда". Совершенно бессознательно, по тому, что в ней не было сказано, эта брошюра относилась к Канаде как к простому штату, еще одному Иллинойсу или Колорадо, где работала компания Webb & Knapp из New York. Такая брошюра стала бы психологической и политической катастрофой. Я прекратил его распространение и подготовил новую газету. Переключив внимание с нью-йоркской компании Webb & Knapp на Webb & Knapp (Канада), я сделал особый акцент на нашем прославленном совете канадских директоров, наших отношениях с Гордоном и CNR, а также на наших планах в отношении Канады. Брошюра номер два попала в прессу, к общественности и в инвестиционный мир и была воспринята спокойно. Она не вызвала благоприятного бриза в виде новых инвесторов, но, поскольку брошюра номер один вызвала бы яростный националистический шквал, я был доволен.

Более того, тонкости национализма не ограничиваются только американскими вещами по отношению к канадским. Существует сложная и вечно актуальная проблема "французское против английского", которая подстерегает неосторожных с юга. В случае с Webb & Knapp нам повезло: монреальская среда могла похвастаться множеством леденящих душу примеров знающих людей, которые, бодро продвигаясь по лабиринту англо-французских отношений, натыкались на неожиданные и болезненные препятствия. На самом деле, один из таких примеров привели CNR и мой уважаемый друг Дональд Гордон, когда они давали название своему новому отелю.

Отель строился рядом с предполагаемой площадью Виль-Мари. Он должен был стать гордостью и флагманом отелей CNR. Он стал бы гордостью провинции Квебек, если бы CNR не вздернули на имперский петард. В течение нескольких недель, пока шло строительство, директора CNR мучительно пытались принять решение о названии нового отеля. Я уверен, что они сами придумали бы подходящее французское название, но тем временем к этому приятному занятию подключилось множество добровольцев. Одним из них был сэр Винсент Мэсси, генерал-губернатор и официальный представитель королевы Елизаветы в Канаде. Во время визита в Великобританию генерал-губернатор в довольно непринужденной форме поинтересовался вслух, не желает ли королева, чтобы отель был назван в ее честь. В дипломатии, как и в бизнесе, непрямая речь может стать образом жизни, поскольку таким образом можно избежать некоторых видов официальных пут, но при этом существует постоянная опасность чрезмерного толкования сигналов. Так и произошло. Никто в Англии, как мне сказали, не желал видеть отель, названный в честь королевы, но они предположили, что канадцы, как лояльные бывшие колонисты, не желают ничего большего, и, с присущей британцам недосказанностью, просто подали сигнал об этом. После должного рассмотрения было отправлено сообщение, что, да, Ее Величество будет рада украсить отель своим именем. И решение CNR, по сути, было принято. На данный момент не назвать отель в ее честь было бы оскорблением королевы и короны, а этого делать нельзя. Загнанное в угол, правление CNR поджало верхнюю губу и объявило название нового отеля - "Королева Елизавета".

Этот инцидент довольно типичен для англо-французских отношений, поскольку все вовлеченные стороны чувствовали себя невиновными, праведными и обиженными. Когда было объявлено название отеля, крики и вопли ярости и разочарования французских политиков и редакторов продолжались несколько месяцев. Для французов это был еще один горький и политически выгодный пример высокомерия со стороны англичан. Для многих англичан, которые в случае отказа королевы были бы расстроены в десять раз больше, чем французы, это был еще один пример того, как перевозбужденные французы ищут и находят проблемы там, где их нет.

Что касается американцев, то один грубый руководитель сети Hilton пытался добиться того, чтобы отель назвали "Элизабет Хилтон".

Для нас это был урок и предупреждение: какое бы название мы ни выбрали для нашего проекта, оно должно быть французским - иначе никакого проекта не будет. Я раздумывал над названием Place Renaissance, поскольку речь шла о возрождении Монреаля, но в итоге выбрал Place Ville-Marie, напоминающее об истоках города. Мэр Драпо, в восторге от названия, немедленно проконсультировался с его преосвященством, кардиналом Монреаля, Полем-Эмилем Леже, который был в таком же восторге. Воодушевленные поддержкой церкви и мирян, мы едва смогли преодолеть следующее совершенно неожиданное препятствие - избрание нового коалиционного федерального правительства в Оттаве, когда Либеральная партия после многих лет пребывания у власти была избрана. Окрыленный победой и напичканный собственными экономико-националистическими речами, новый парламент смотрел на наш "иностранный" проект желтушными глазами. Мы проиграли выборы, и СНР было тихо рекомендовано прекратить отношения с дьявольскими иностранцами с юга. И все же мы были особым случаем (никто другой в мире не хотел браться за этот проект для CNR), и мы находились во французской Канаде, еще одном особом случае, где некоторые представители французского руководства с улыбкой отнеслись к нашему делу. Лазарус Филлипс, этот бесценный посредник, организовал для меня поездку в Оттаву , чтобы встретиться с политически влиятельным Луи Сен-Лораном из провинции Квебек. Возможно, с помощью Сен-Лорана еще можно было что-то спасти.

Сен-Лоран был предельно вежлив, но определенно холоден. В самом начале нашего разговора он отметил, что американское экономическое присутствие становится все более нежелательным в Канаде и что передать двадцать два акра собственности CNR, собственности Короны, американцам, даже если бы это соответствовало долгосрочным интересам Канады, было бы крайне трудно поддержать политически. Затем он задал три вопроса:

Первое: как мы собираемся назвать новый комплекс? Ну, поскольку я имел дело с французом, я сразу же сказал ему, что он будет называться Place Ville-Marie, что кардинал и весь французский Монреаль были довольны. На это он очень по-французски вскинул брови и вздохнул с облегчением, что само по себе сказало несколько отдельных абзацев об отеле "Королева Елизавета", Монреале, Квебеке и англо-французской политике в Канаде. Затем, после ряда косвенных вопросов, он задал два довольно острых: Будем ли мы строить много небольших зданий, чтобы напрямую конкурировать с действующими предприятиями в Монреале? Ответ был отрицательным: мы собираемся возвести одно большое сооружение, которое станет для Монреаля тем же, чем Эйфелева башня была для Парижа. Наконец, он поинтересовался, не собираемся ли мы настаивать на том, чтобы отдать под застройку все двадцать два акра земли CNR. И тут, почувствовав, что от нас хотят, я снова ответил: нет, нас интересует проект башни, всего семь акров; все, что мы просим, - это право участвовать в торгах по любому проекту второй очереди. В то же время мы внесем свой вклад в общий проект, передав CNR наш генеральный план всей территории.

Услышав это, Сен-Лоран сказал: "Господин Цекендорф, исходя из того, что вы мне рассказали, я теперь вижу вещи в совершенно ином свете. Я постараюсь вам помочь". Голосование было очень близким, но правительство все же дало свое согласие, и мы получили аренду.

Как в больших, так и в малых делах, как в Монреале, так и по всему миру, я обнаружил, что чаще всего большинство вопросов решает не логика, а эмоции, иногда тщательно рационализированные, чтобы походить на логику.

В Канаде мы видели множество доказательств этого в политике, в бизнесе и в политике, влияющей на бизнес, где я обнаружил странно строгие, quid-pro-quo, favor-for-a-favor, an-eye-for-an-eye рамки англо-французского сосуществования. Так, прежде чем приступить к расширению улиц или экспроприации собственности на площади Виль-Мари (которая считалась английской частью города), необходимо было что-то сделать во французской части города. Поэтому многомиллионный тоннель и подземный переход на Берри-стрит должен был быть санкционирован городским советом, чтобы расчистить путь для принятия закона, помогающего площади Виль-Мари.

Даже эпизод с клубом St. James, где Webb & Knapp публично сыграли роль злодея, вписывается в тщательно продуманную монреальскую игру в "сиськи-письки". В наших ранних планах для площади Виль-Мари мы очень осторожно обошли священный участок Сент-Джеймсского клуба, намереваясь строить вокруг него. В конце концов, какой новичок, ищущий друзей и благосклонности, станет сознательно нарушать круглосуточное лежбище одних из самых богатых и важных старых птиц и наиболее вероятных клиентов в городе?

Однако так случилось, что главный французский клуб был снесен в ходе предыдущего расширения улицы. Французские администраторы Монреаля, указав на очевидные недостатки наших компромиссных планов, категорически заявили, что если для площади Вилль-Мари нужно что-то снести, то и клуб Сент-Джеймс должен быть снесен.

Мне не нравится, что приходится сносить такие прекрасные старинные здания, как клуб "Сент-Джеймс", но, как я уже говорил, поскольку его снос имел хороший архитектурный смысл и поскольку я не мог найти приемлемой альтернативы, мы пошли на это.

Члены клуба, естественно, боролись с этим шагом, но, учитывая местную политику, это не было соревнованием. Один монреальский карикатурист, разумеется, французский, изобразил последнюю битву: несколько членов клуба с зонтиками наперевес противостоят рабочим и отбиваются от бульдозеров взрывами из бутылок с сельтерской. Это в общих чертах рассказывало историю. Я подозреваю, что бедный Дональд Гордон, член клуба "Сент-Джеймс", мог пережить несколько крутых моментов в последние дни существования клуба на старом месте. Я старался изо всех сил и пошел на значительные расходы, чтобы превратить плохую ситуацию в хорошую. Верхний этаж большой башни на площади Виль-Мари на два фута выше остальных этажей. Мы спроектировали этот этаж вместе с отдельным лифтом как новые помещения для Сент-Джеймсского клуба. Однако члены клуба не смогли заставить себя объединиться с Place Ville-Marie. Вместо этого они поселились в маленьком, самом непритязательном и дорогом новом здании, расположенном по диагонали через дорогу от их старых помещений. Насколько я слышал, операционные расходы клуба Сент-Джеймс выросли настолько, что превышали годовой доход от взносов.

Другой, совершенно иной случай внутригородской междоусобицы связан с Джимом Мьюиром. Чем дольше Королевский банк сможет удерживать конкурентов от аналогичного переезда с Сент-Джеймс-стрит на возвышенность в центре города, тем дольше он сможет пользоваться преимуществами единственного банка в современном офисе и новом месте. Поэтому Мюир никогда публично не объявлял о том, что Королевский банк перенесет свою штаб-квартиру на площадь Виль-Мари, сообщая лишь о том, что займет место в новом здании. Мюир был особенно заинтересован в том, чтобы обмануть другого шотландского финансиста, Маккиннона из Канадского имперского торгового банка. Но Маккиннон недолго оставался в дураках, и, сотрудничая с местными застройщиками, Имперский банк провел свой хитрый маневр. Он выкупил у Королевского банка право аренды на ключевой участок на улицах Дорчестер и Пил. Они начали возводить высотное здание Канадского имперского торгового банка, призванное конкурировать с Королевским банком на площади Виль-Мари.

Узнав об этих планах, Мьюир вызвал к себе банковского служащего, который, сам того не ведая, передал Маккиннону аренду, тем самым оказав помощь и содействие врагу. Он устроил этому руководителю такую жестокую выволочку, что в тот вечер потрясенный человек подумывал о самоубийстве. К счастью, вместо этого он вернулся на работу, чтобы утром обнаружить, что Мюир все еще яростно бурлит, но уже не испускает лаву. Хотим мы того или нет, но мы и Королевский банк оказались лицом к лицу с конкурентами. Мюир был особенно рад узнать, что, согласно городским правилам, его конкуренты должны были оборудовать достаточно просторную парковку в пятистах футах от своего здания. Если они не могли этого сделать, то им пришлось бы прорыть в твердой породе четыре или более дополнительных этажа, чтобы обеспечить необходимую площадь для парковки. Единственным доступным местом для парковки был Тилденский гараж, и Мьюир немедленно приказал нам купить его на свои деньги. В конце концов, я полагаю, что Имперский торговый банк, не лишенный друзей и влияния в Монреале, смог добиться "правильного" толкования соответствующих правил, так что ему не пришлось копать так глубоко и дорого, как это могло бы быть в случае . Красивое здание Имперского торгового банка было построено почти одновременно с площадью Виль-Мари и сейчас прекрасно себя чувствует. Здание Королевского банка, как мы его планировали, должно было стать самым высоким сооружением такого рода в Британском Содружестве. Маккиннон специально спроектировал свое здание так, чтобы оно было на несколько футов выше нашего. Мы никак не отреагировали на это, но я попросил Кобба спроектировать верхнюю часть здания так, чтобы при желании мы могли надстроить несколько этажей. Затем, когда планы Банка Коммерции были окончательно заморожены для строительства, я добавил три дополнительных этажа, чтобы наше здание снова стало самым высоким в Содружестве.

Однако Банк торговли был не единственным нашим конкурентом. Еще в 1955 году, во время одного из наших первыхвизитов в Монреаль, я устроил обед для дюжины лучших специалистов по недвижимости Монреаля. В какой-то момент между десертом и кофе я попросил каждого из этих джентльменов дать свою оценку максимального количества офисных площадей, которые Монреаль сможет освоить в ближайшие пять лет. Они написали свои прогнозы на листках бумаги, которые я собрал. Большинство оценок варьировались от 300 000 до 750 000 квадратных футов. Я зачитал эти ответы. Затем я радостно объявил, что скоро мы приступим к строительству комплекса площадью четыре миллиона квадратных футов, который будет больше, чем первоначальный Рокфеллер-центр. Лица сидящих за столом позеленели от ужаса.

Одним из моих гостей в тот день был местный застройщик по имени Ионел Рудберг. Вдохновленный нашим появлением в его городе, он совершил удивительный поступок: построил тридцатичетырехэтажную офисную башню площадью 600 000 квадратных футов на углу улиц Дорчестер и Университетской, впритык к нашему комплексу. Меньшее сооружение Рудберга было завершено раньше нашего. До какой степени домосед Рудберг опирался на ксенофобию, лежащую в основе Монреаля, я не знаю, но вскоре он нашел поддержку. Компания Canadian Industries, Ltd., которая отказала нам, подписала договор аренды в качестве основных арендаторов, и здание было названо в их честь. Между зданиями Canadian Industries, Ltd., Bank of Commerce и нашим собственным Royal Bank в итоге на монреальском рынке одновременно появилось три миллиона квадратных футов новых офисных площадей. Из-за такой конкуренции Webb & Knapp пришлось предлагать более привлекательные и низкие условия, чем могло бы быть в противном случае, чтобы заполнить Place Ville-Marie. В качестве частичного паллиатива два новых здания на наших флангах, безусловно, обеспечили перемещение делового и финансового сообщества в центр города. Все это было очень хорошо для Монреаля, который действительно начал переживать ренессанс, но то, что последовало за этим, - ампутация незначительного расширения площади Виль-Мари - не было хорошо ни для кого.

Рудберг, чтобы заполучить Canadian Industries, Ltd. в качестве арендатора для своего нового здания, был вынужден пойти на очень выгодное предложение в пять миллионов долларов, которое мы, пытаясь привлечь Canadian Industries на Place Ville-Marie, сделали для их здания. Это здание, расположенное на авеню Колледжа Макгилла между улицами Кэткарт и Сент-Катрин, находилось прямо рядом с нашей площадью и комплексом. Площадь Виль-Мари, как и моя концепция "города Икс", расположена на большой площадке длиной в три квартала и шириной в один квартал. Здания возвышаются на этой площади. Длинная южная граница площади, на оживленной Дорчестер-стрит, огибает отель "Королева Елизавета", а на севере платформа возвышается на пятнадцать футов над тихой Кэткарт-стрит. В центре открытой части площади пересекается сердце города - авеню Колледжа Макгилла. Человек, стоящий у подножия крестообразной башни площади Виль-Мари, может смотреть на север, вдоль авеню Колледжа Макгилла, через людную улицу Сент-Катрин и прямо на отвесную гору Маунт-Ройал - перспектива, которая обеспечивает приятную игру для чувств. Мы решили подчеркнуть эту приятную геометрию, расширив Макгилл-авеню от улицы Кэткарт до улицы Сент-Кэтрин на 60-115 футов. Затем, от уровня нашей площади, мы построим постепенно наклонный торговый центр до пересечения Макгилла и Сент-Кэтрин, главной торговой улицы города. Мы представляли себе эту комбинацию эстакады и променада как последнее звено, соединяющее площадь Виль-Мари с большими универмагами в центре города, а также с пригородной железной дорогой и офисами в центре города. Хотя и в меньшем масштабе, торговый центр в некотором роде напоминал большой подъездной путь, который я когда-то пытался создать для United Nations Plaza в Нью-Йорке.

Однако на этот раз путь нам преградил не гордый Роберт Мозес, а встревоженный Ионел Рудберг. Его беспокоила возможная пятимиллионная индейка - здание Canadian Industries, которое вскоре окажется у него в руках. Он боролся за расширение улицы и торговый центр в городском совете, и то, что произошло, стало живым примером влияния внутригородской политики и давления на планирование.

На местной политической сцене мэр Драпо проиграл выборы 1957 года, и его на один срок заменил Сарто Фурньор. Наши отношения с мэрией по-прежнему оставались прекрасными, и мы надеялись, что наш проект будет реализован. Точнее, мы надеялись, пока Рудберг не вытащил свои тузы в виде многоствольной корпоративной пушки. Он убедил своих друзей из Canadian Industries, которые тогда еще владели и занимали свое старое здание, написать письмо с протестом против нашей эстакады, заявив, что возведение пандуса рядом с ними негативно скажется на их здании. Это письмо заставило наших союзников в Монреальском совете струсить, как когда-то пушки генерала Вулфа на Авраамовой равнине подавили французов в Квебеке. При мэре Драпо и его помощнике Люсьене Сольнье (который мог смотреть не только на сиюминутные стычки, но и на долгосрочные цели и последствия) нам, возможно, удалось бы удержать позиции, но ни один обычный мэр не смог бы заставить своих членов совета подчиниться одному из главных работодателей города и одной из крупнейших и богатейших корпораций страны.

В итоге наши противники и враги получили небольшой триумф, а мы - временное разочарование. Но по-настоящему проиграл город Монреаль; он потерял не только восхитительный архитектурный цветок, но и жизненно важный импульс для столь необходимых улучшений и дальнейшего расширения Макгилл-авеню. Несмотря на последующие огромные усилия других людей, включая моих друзей из сети универмагов Eaton's, этот импульс так и не был создан, и, скорее всего, не будет создан еще долгое время. (Мы имели дело с Eaton's по всей Канаде, и позже я еще расскажу об этом своеобразном заведении).

Оглядываясь назад, мы понимаем, что зданию Рудберга не повредил бы, а наоборот, помог бы возросший поток транспорта через и вокруг предлагаемого нами торгового центра на Сент-Кэтрин-стрит, но и это теперь уже не более чем кровь под мостом. Урок заключается в том, что в городе относительно небольшие инвестиции в открытое пространство могут окупиться за счет повышения арендной платы за целые кварталы в этом районе - если город и владельцы недвижимости смогут поднять глаза выше и дальше пределов собственных тротуаров.

Однако во время этого инцидента я мало думал и еще меньше переживал, оплакивая потери Монреаля от нашего поражения в городском совете. Я был слишком поглощен открытием другого рода: наша небольшая неудача с городскими властями поставила под угрозу всю площадь Виль-Мари.

На первый взгляд кажется неправдоподобным, что это относительно незначительное нарушение наших планов могло серьезно угрожать всему проекту, но так и случилось. Это произошло потому, что страховые компании на ранних стадиях переговоров могут быть довольно гибкими в отношении деталей проекта, но становятся все более жесткими, когда соглашение достигает стадии подписания. К тому времени, когда соглашение достигнуто и оформлено в виде предварительного договора, страховые компании развивают такую ритуальную негибкость, с которой могло сравниться только жречество Древнего Египта. Каждое предсказание доходов и заклинание расходов должно быть точно прописано, каждая мелкая деталь планирования и строительства должна в точности соответствовать кодицилу, иначе весь магический процесс ипотеки, займов и грантов будет запятнан неопределенностью, и весь тонкий процесс придется начинать с самого начала.

Наш торговый центр должен был стать магнитом для людей (как тот, что я создал между Macy's и Gimbels на Тридцать четвертой улице в Нью-Йорке). А наш торговый центр только что был уничтожен. Поскольку из нашего плана был исключен важный элемент, который мы превозносили как выгодное звено розничной торговли, я очень боялся, что Metropolitan Life решит пересмотреть весь вопрос о поддержке Place Ville-Marie. Чтобы предотвратить это, мы должны были убедить сначала себя, а затем Metropolitan Life, что торговый центр - это просто глазурь. Мы должны были убедить себя, что посетители, привлеченные торговым центром на площадь Виль-Мари с улицы Сент-Катрин, все равно будут добираться туда по маршруту нижнего уровня под площадью, и что эскалаторы смогут поднять их на следующий уровень. Мы должны были убедить себя в том, что у этого изменения есть преимущества (они были) и что новый маршрут на нижнем уровне, или променад, по которому теперь будут передвигаться пешеходы, станет большой удачей для многочисленных магазинов, расположенных на этом уровне (так оно и было). Убедив себя, мы теперь должны были убедить наших друзей. Наши коллеги-архитекторы, разгневанные тем, что Совет нанес удар по хорошему дизайну и лучшему городу, были готовы выйти на марш к мэрии в знак протеста против глупости принятого против нас решения. Но если бы мы бросили в бой еще больше сил, то полученная огласка только убедила бы Metropolitan Life в том, что торговый центр действительно жизненно необходим для проекта. Тогда, проиграв, а шансы против нас были велики, мы могли потерять не только променад, но и весь проект. У мягкого Генри Кобба ушло на это пять часов, но в конце концов он отговорил наших союзников устраивать грандиозную битву за принцип, чтобы спасти дело.

После недели пребывания в неопределенности мы убедили Metropolitan Life, что торговый центр, хотя и полезен, но не жизненно необходим, и площадь Виль-Мари, без наклонного тротуара, снова была в пути. Затем великий стальной кризис 1959-1960 годов ударил нас, как торпеда в нос. Он пробил брешь в наших финансах на пять миллионов долларов, и это глубокая заслуга концепции и базового дизайна площади Виль-Мари, что после такого удара мы смогли продолжить движение и в конце концов достигли безопасного убежища.

Крестообразная башня площади Виль-Мари содержит сорок девять тысяч тонн стали. Значительная часть этой стали была не нужна, но ее добавление обошлось нам в пять миллионов долларов. Номинальной причиной такого ошеломляющего роста расходов стал закон Квебека, направленный на борьбу с сомнительной практикой и этикой. Этот закон возлагает ответственность за проектирование стальных конструкций не только на инженеров и строителей, но и на сталелитейную компанию, которая поставляет материалы. Такой закон может быть полезен для того, чтобы удержать поставщиков от предоставления некачественной продукции. Однако этот закон, по сути, также ставит сталелитейную компанию на место проектировщика, что влечет за собой некоторые встроенные конфликты, поскольку цели строителя и цели его поставщиков неизбежно противоположны. В случае с площадью Виль-Мари, например, этот закон и ряд других факторов начали играть друг на друга, чтобы создать наш кризис. Одним из основных факторов было то, что наше сорокапятиэтажное здание крестообразной формы было чем-то новым в мире, и расчеты того, как ветры будут воздействовать на такую конструкцию, были довольно заумными. Другим фактором было то, что канадские инженеры-сталелитейщики, особенно в то время, имели очень мало опыта в высотных технологиях. Как и инженеры во всем мире, они не любили думать, что в чем-то отстают от других, и компенсировали свою неуверенность гиперконсервативностью в отношении напряжений и запаса прочности. Третьим фактором было то, что сталелитейные компании любят продавать сталь. Они продают ее тоннами и получают удовольствие от того, что продают как можно больше тонн за раз. Таким образом, ситуация свелась к тому, что ультраконсервативные инженеры, чьим главным интересом была продажа стали, имели право вето на наши проекты.

Когда мы первоначально заключали контракт на поставку стали, в стране наблюдался спад, и у нас был избыток стали, поэтому мы получили очень выгодную цену в 280 долларов за тонну. Но теперь рецессия закончилась, и эквивалентная сталь стала продаваться по цене 300 и более долларов за тонну. Наконец, в нашем контракте был пункт, касающийся сложности поставляемой нам стали. Этот пункт открывал возможность для пересмотра договора, если сложность будет превышать определенную величину.

Нашими главными консультантами по дизайну была авторитетная нью-йоркская фирма, которая могла похвастаться богатым опытом в проектировании стальных конструкций. Их подписи на проекте обычно было достаточно, чтобы гарантировать его принятие в Нью-Йорке. Однако в Канаде в течение примерно шести месяцев обсуждений наш консультант не смог убедить местных проектировщиков в том, что его формулы напряжений и конструкции должны быть приняты в Канаде. Постепенно части конструкции стали меняться, добавлялось больше стали, требовалось больше изготовления.

В течение некоторого времени наши местные поставщики, в силу своего особого юридического положения, заставляли нас кардинально переделывать металлоконструкции здания. В конце концов, заявив, что вынужденные изменения в конструкции теперь делают эту работу совершенно новой, они подняли цену, не на дополнительную сталь, а на всю сталь для работы, с первоначальных 280 долларов до 320 долларов за тонну.

Когда я наконец понял, что мы находимся в нежных руках наших поставщиков, я попытался сделать все возможное, чтобы улучшить ситуацию. Но расторжение контракта и обращение к другим источникам все равно означало бы получение стали по рыночной цене. Кроме того, это было бы сложно и долго, и мы могли бы подвергнуться судебным преследованиям и задержкам. Дальнейшие длительные задержки в итоге обошлись бы нам дороже, чем согласие на новые цены, на которых настаивали наши поставщики. По сути, мы оказались заперты в стальной коробке. Все, что мы могли сделать, - это постучать по бокам, отметить водонепроницаемость конструкции и влить еще денег, чтобы в конце концов всплыть на поверхность. С учетом перепроектирования, строительства по новым спецификациям и новых цен наш канадский стальной кризис в итоге оказался пятимиллионным недоразумением.

В этот момент наши британские коллеги-инвесторы из компаний Eagle Star и Covent Garden находились в процессе объединения с Webb & Knapp для создания Trizec (Tri + Z для Zeckendorf + E для Eagle Star + C для Covent Garden) Corp. Trizec начиналась как соглашение пятьдесят на пятьдесят между Webb & Knapp (Канада) и британскими инвесторами. Однако наши партнеры договорились о предоставлении большего капитала и кредитов в обмен на пропорционально большую долю в Trizec, при этом Webb & Knapp имела право выкупить свою долю в проекте после погашения своей доли кредитов и процентов. Таким образом, проект был продолжен.

Летом 1961 года на здании была установлена последняя стальная конструкция. Мы устроили церемонию с участием мэра, кардинала Леже и множества других гостей и знатных персон, за одним печальным исключением. Этим исключением был мой вулканический друг Джим Мьюир. Джим умер. Огонь, в котором он так впечатляюще пылал и ревел на Сент-Джеймс-стрит, погас, прежде чем он смог испытать свои вокальные эффекты в новом месте на площади Виль-Мари, но мы думали и говорили о нем. Затем, в сентябре 1962 года, когда Монреаль преображался и возрождался, а наше великое, мужественное здание возвышалось на фоне монреальского горизонта, словно мужчина в окружении мальчишек, мы провели официальное открытие. Здесь я еще раз поднял тост за Мюира. Он был совсем не похож на то гигантское здание, которое он, Гордон, Филлипс и я, при неоценимой помощи других людей, азартно играли, уговаривали и боролись, чтобы воплотить его в жизнь.

К моменту открытия на нижнем уровне променада под площадью было арендовано всего пятнадцать магазинов, и то (надо признать) в основном для второсортных ритейлеров. Однако на открытии лучшие торговцы города пришли посмотреть и поняли, каким магнитом для людей станет променад, и начали выстраиваться в очередь за свободными местами. Магазины на набережной, которые раньше продавались по шесть долларов за квадратный фут, теперь сдаются по пятнадцать долларов за квадратный фут и не испытывают недостатка в арендаторах. Что касается площади, то некоторые утверждали, что в городе с долгими зимами и сильными ветрами ее открытое пространство - это пустая трата времени, но каждый город остро нуждается в хорошо спланированных открытых пространствах. Кроме того, одним из основных элементов соглашения CNR с городом было обещание создать на участке общественное пространство и площадь, и площадь действительно используется. После завершения строительства здания группа молодых французских националистов в знак публичного протеста против дискриминации, которую CNR, по их мнению, проводил в отношении трудоустройства и продвижения по службе франко-канадцев, устроила шумный митинг на площади. Кульминацией митинга стало сожжение чучела Дональда Гордона. О реакции Гордона на это зрелище я не расспрашивал, но знаю, что архитектор Генри Кобб был в восторге: городская площадь выполняла свою функцию.

Благодаря тому, что мы сделали на площади Виль-Мари, финансовый центр Монреаля переместился в верхнюю часть города. Кардинально изменилась и улучшилась схема движения магазинов и транспорта в городе, что помогло Монреалю принять участие в сказочной выставке Expo '67. Благодаря строительству и коммерческой экспансии, которую мы спровоцировали, город получил неожиданный приток налоговых поступлений. С помощью этих новых налоговых поступлений Монреаль смог привлечь капитал в Нью-Йорке для строительства метро. После строительства метро наш практичный, но в то же время дальновидный союзник, мэр Драпо (сейчас он снова в должности), смог принять участие в тендере и получить разрешение на проведение Всемирной выставки, которую миллионы людей будут вспоминать как архитектурно восхитительный и интеллектуально дисциплинированный подарок Монреаля Канаде и всему миру.

Новому Монреалю есть что предложить всем столичным центрам. Ядро Монреаля спланировано таким образом, что потоки пешеходов, автомобилей и других видов транспорта дополняют друг друга, помогая сделать центр более удобным и привлекательным. Эта "образцовая" система выросла из нашего проекта и вокруг него, с его различными и отдельными уровнями для поездов, грузовиков, автомобилей и пешеходов. В Монреале, где семь месяцев стоит зимняя погода, наши широкие, хорошо освещенные пешеходные проходы стали удобной всепогодной дорожкой, настолько популярной, что некоторые магазины на набережной стали делать бизнес из расчета четыреста долларов за квадратный фут площади, по сравнению со ста долларами в большинстве успешных торговых центров. Метрополитен был подключен к этой всепогодной сети. К системе присоединились и другие застройщики. В результате того, что городские и частные планировщики подключились к уже существующей "хорошей вещи", Монреаль стал местом, куда приезжают городские администраторы и планировщики в поисках уроков, которые они могут применить у себя дома.

И наконец, что касается Торонто, то Монреаль в очередной раз вырвался на несколько шагов вперед в качестве настоящего города-королевы Канады.

Я получил подтверждение этому во время визита в Торонто. Я неоднократно бывал в Торонто, пытаясь запустить там крупный проект. В этот раз нас с сыном пригласили на прием к Фреду Гарднеру, который был для Большого Торонто тем же, чем Боб Мозес в годы своего расцвета был для Нью-Йорка. Он был невероятно успешным и продуктивным государственным служащим, который знал, как одержать верх над политиками и добиться своего. Он реконструировал набережную и построил множество дорог, парков, метро и сквозных проездов, чтобы придать некую целостность разросшемуся Торонто. Во время нашей встречи с ним Гарднер сказал: "Я хотел встретиться с вами, чтобы кое-что вам рассказать... . . Я ухожу на пенсию. . . . Я планировал это сделать в течение пяти или более лет, но сейчас я делаю это с большим огорчением и беспокойством. Когда-то я был убежден, что Торонто решительно обошел Монреаль и стал ведущим городом Канады. Более того, я был уверен, что мы сможем сохранить это положение навсегда, потому что Монреаль спал, пока мы росли. . . . Вы вырвали Монреаль вперед, и теперь импульс и инициатива принадлежат им. Вы заставили один город Канады обойти другой и изменили историю Канады".

Я был тронут, потому что перед нами выступал не только великий, но и щедрый джентльмен. У нас был отличный план для Торонто, который мог бы многое сделать для этого города, как мы сделали для Монреаля, и я сказал: "На самом деле Торонто созрел для мастерского развития, но вам нужны три или четыре больших похорон среди ваших корыстных интересов, потому что они не собираются предпринимать никаких изобретательных шагов".

"Назовите их, - сказал он.

"Не могу, потому что затрону области, которые могут мне навредить, - ответил я, - но скажу вам одно: "Итонс" - самый большой камень преткновения на пути прогресса в этом городе".

Eaton's - крупнейшая канадская сеть магазинов. Ее продажи, составляющие более миллиарда долларов в год, были бы эквивалентны десяти миллиардам долларов на американском рынке. Eaton's - это канадская Sears Roebuck плюс следующие шесть или семь крупнейших американских сетей магазинов вместе взятые. Это огромное предприятие, контролируемое одной семьей, возглавляет Джон Дэвид Итон. Мистер Итон - торговый князь, но по гордости за город или чувству служения - не Медичи. Почти случайно компания Eaton's имела географическое влияние на естественный рост Торонто, благодаря земельным участкам, которыми они владели в своем магазине и вокруг него, расположенном к северу от центра города и на линии естественного роста от озера Онтарио. Большая часть этой земли простаивает либо в виде парковок, либо в виде пыльных, забитых грузовиками складов. Разросшиеся, как огромные заросли крабовой травы на лужайке, владения Итона фактически душат любую новую поросль, пытающуюся пробиться рядом.

Мы сотрудничали с Eaton's в создании различных торговых центров по всей Канаде. По согласованию с Eaton's и со значительными затратами для Webb & Knapp мы также разработали план для их холдинга To ronto. Наш проект, в центре которого была красивая открытая площадь, заменившая их нынешнее гнездо зданий, включал высотные офисные здания и новый большой магазин Eaton. Кроме того, что наш проект обеспечивал новый трафик для магазина, он обещал впечатляющую прибыль как объект недвижимости. Однако руководство компании отказало нам. Джон Дэвид Итон даже не стал присутствовать на нашей презентации проекта, и план был отменен. В результате Монреаль сохранил свое лидерство в развитии, а Торонто проиграл.

После того как мы покинули канадскую сцену, компания Eaton's, отчасти ободренная, а отчасти уязвленная нашим примером и комментариями, все же предприняла попытку восстановить свои объекты в соответствии с нашими рекомендациями. Из-за недостатка воображения и смелости в исполнении проект умер мертворожденным.

Пролог

В конце 1940-х - начале 1950-х годов стало очевидно, что центральное ядро каждого из наших крупных городов разрушается само по себе. В 1930-е годы почти не строилось новых зданий и сократилось обслуживание большинства старых. Тем временем население продолжало расти. После Второй мировой войны страна еще больше переместилась в некоторые города (например, вблизи тренировочных лагерей или промышленных центров), но дефицит и контроль сократили строительство новых зданий, а также ремонт старых. Иными словами, ключевые города становились все более перенаселенными и продолжали разрушаться.

После окончания Второй мировой войны можно было бы ожидать массового возрождения городов, но большая часть тех, кто мог себе это позволить, перебралась в пригороды, покинув города. Городская Америка превратилась в пригородную, и новый мегаполис процветал - отчасти за счет городов. Например, корпорации, которые изначально размещались в крупных городах, чтобы быть рядом с рабочей силой, источниками материалов, клиентами и железнодорожной станцией, стали строить свои новые заводы рядом с новыми домами за городом.

Результатом такого оттока населения и отсутствия новых производств стала потеря налоговых поступлений и образование вакуума, особенно в старых жилых и производственных районах городов. Как следствие, из древних трущоб в некогда приятные жилые кварталы стали проникать городские сугробы.

А потом, усугубляя их проблемы, в города хлынул послевоенный поток сельских американцев. Эти новые жители, в большинстве своем неквалифицированные рабочие, уже несколько десятилетий покидали фермерские земли ради работы в городах. Эта тенденция получила импульс во время Второй мировой войны, но после войны она стала еще более выраженной. Выбравшись из традиционных гетто, где они сначала поселились вместе с друзьями и родственниками, новоприбывшие устремились в частично эвакуированные близлежащие районы. Это, в свою очередь, ускорило бегство оставшихся старых жителей в пригороды или другие районы города.

Новоприбывшим, большинство из которых были необразованными и неквалифицированными, было трудно найти хорошую и постоянную работу. Из-за своей бедности они теснились друг с другом, что само по себе создавало определенную городскую неразбериху. Кроме того, иммигранты, многие из которых были невежественны и непривычны к нравам и дисциплине городской жизни, другие - эксплуатируемы и обижены, а третьи - арендаторы, а не владельцы, оказались равнодушными, если не разрушительными хранителями имущества.

Сегодня благодаря взрывным событиям и телевидению большинство из нас резко осознало ситуацию, которую я изложил в мельчайших подробностях. Взаимосвязанные проблемы рабочих мест, жилья и образования в больших городах мы сегодня осознаем как великую проблему нашего ультраурбанистического общества. В 1952 году дело обстояло иначе. Отток населения в пригороды был слишком очевиден, чтобы его отрицать, но что означал этот отток и что предвещали скорость и масштабы миграции в города, многие пытались игнорировать или отрицать.

Тем не менее, понимание пришло, и в 1949 году Конгресс принял предложение, впервые выдвинутое в 1937 году, об уничтожении трущоб. Этот закон, представляющий собой вариант земельных субсидий, с помощью которых строились наши ранние железные дороги, был известен как Закон о перепланировке городов (Title I Urban Redevelopment Act). Основная идея городской перепланировки заключалась в том, что город, используя свое право на отчуждение, приобретает трущобы или запущенную землю по справедливой рыночной цене для владельцев. Он расчищал эти земли, а затем предлагал их частным застройщикам по цене ниже, чем стоил город. На этой недорогой земле застройщики могли бы возводить жилье для людей с низким и средним уровнем дохода. Одну треть стоимости новой расчищенной земли должен был взять на себя город, а две трети - федеральное правительство.

Раздел I был хорошей идеей, но он не сработал. Проблема заключалась в том, что закон был сосредоточен только на жилье. Чтобы оживить большой район, пораженный сочетанием социальных и экономических бед, требуется гораздо больше, чем снос трущоб и строительство новых чистых квартир: оживление отдельных частей ядра города требует изменения его человеческой химии. Лучший способ добиться этого - новое или более эффективное землепользование (как это произошло в Монреале). Жилье может, и в большинстве случаев должно, быть ключевой частью этих изменений, но вы также должны создать поддерживающие коммерческие и эстетические элементы в районе или уже иметь их поблизости, иначе ваше жилье в конечном итоге поддастся упадку вокруг него. Закон 1949 года ничего этого не учитывал.

Многие города, хотя и проявляли большой интерес к Разделу I, не желали выделять свои ограниченные ресурсы, чтобы воспользоваться преимуществами нового закона, поскольку крупные застройщики и институциональные инвесторы остерегались участвовать в сложных и политически колючих проектах в городах. Эти инвесторы привыкли получать ипотечное страхование от Федерального жилищного управления (FHA) на все свои проекты. А FHA, беспрепятственно направляя средства в пригороды, относилось к предложениям о строительстве в трущобах с таким же энтузиазмом, как ваша тетушка, получившая приглашение на шоу стриптиза.

В ответ на неудовлетворительные результаты программы Title I и предложения специальной комиссии, назначенной президентом Эйзенхауэром, Конгресс в 1954 году принял закон, позволяющий FHA страховать городские застройки, используя формулы, основанные на стоимости имущества после успешного завершения проекта. Другими словами, страховщики FHA были призваны начать думать и действовать как распространители стартового капитала, а не как хранители денег. Кроме того, согласно новому законодательству, поощрялось смешанное строительство коммерческих и жилых объектов. В итоге все было устроено так, что спонсорам требовалось внести всего три-пять процентов от общей стоимости проекта наличными. Таким образом, даже если общая прибыль по таким проектам могла составлять скромные шесть процентов, относительно небольшая сумма наличных денег обеспечивала спонсорам значительный рычаг воздействия на их инвестиции.

С принятием нового закона многие крупные застройщики и инвесторы заинтересовались реконструкцией городов. По всей стране началось медленное, но впечатляющее шествие проектов городского развития, в котором компания Webb & Knapp иногда крутила эстафету, иногда била в барабаны, но всегда возглавляла парад.

В рамках вышеупомянутых законов были инвестированы миллиарды долларов. Очевидно, что программы городского развития 1950-х годов были лишь предтечей чего-то гораздо большего, что еще предстоит - Соединенные Штаты всерьез займутся восстановлением и гуманизацией своих городов. Тем временем, возможно, сейчас стоит добавить в летопись кое-что из того, что мы сделали в области городского развития.

Вашингтон, округ Колумбия

Поздней осенью 1952 года Джон Прайс Белл, мой вице-президент по связям с общественностью, листая последний номер журнала The Architectural Forum, наткнулся на иллюстрированную статью о юго-западном Вашингтоне, округ Колумбия. Речь шла о древних трущобах у Потомака, которые, разрастаясь из своих старых пределов, как раковая опухоль, начали обгрызать самые края Капитолийского холма. До сих пор, говорится в статье, было много дебатов, но не было никаких действий по восстановлению этого огромного и растущего района.

Белл знал, что я интересуюсь великими городами. Он самостоятельно прилетел в Вашингтон. Взяв такси до Юго-Запада, он осмотрел место, вернулся в Нью-Йорк и начал продвигать проект. Я отказал ему. Фил Грэм, издатель The Washington Post и человек-возрождение города, занимающийся городом и политикой, уже пытался заинтересовать меня этим районом. Я отказался: мне не хотелось ввязываться в проект, в котором участвует правительство.

Тем не менее, Фил Грэм продолжал поддерживать связь. Он прочитал речь, которую я произнес в Гарвардской школе дизайна и которая была перепечатана в журнале The Atlantic Monthly. Суть моей речи заключалась в том, что городские ядра можно и нужно спасать. Меня стали приглашать в качестве докладчика на одну или две вашингтонские конференции, и, оказавшись там, я продолжал слушать о местном проекте. Поскольку Белл все еще пропагандировал Юго-Западный Вашингтон, а Грэм приводил мне аргументы из моей собственной речи, я начал менять свое мнение. Кроме того, Эйзенхауэр теперь был избранным президентом. По слухам, он тоже был очень расположен к развитию Юго-Запада. При поддержке таких людей, как Эйзенхауэр и Грэм, возможно, в Вашингтоне действительно удастся что-то сделать. Я решил, что самое меньшее, что мы можем сделать, - это взглянуть на этот район.

В начале той зимы Пэй, Текс Маккрэри, наш консультант по связям с общественностью, Белл, мой сын, и я прилетели в Вашингтон из Нью-Йорка. Мы встретились с местными чиновниками. Затем, на машине и пешком, мы осмотрели место предполагаемой перепланировки. Результатом нашей прогулки по трущобам стало то, что теперь это один из самых ценных участков вашингтонской недвижимости. По привлекательности для жильцов-снобов некоторые районы уступают только Джорджтауну. Офисный центр L'Enfant Plaza и прилегающий к нему торговый центр (который мы задумали в тот день) являются важными туристическими достопримечательностями, и в целом в этот район было привлечено более полумиллиарда средств на развитие. И все же Юго-Западный Вашингтон оказался самым долгим, затяжным и разочаровывающим из всех наших проектов. Если бы мы имели истинное представление о том, что на самом деле представляет собой реализация большого инновационного проекта в Вашингтоне, мы бы никогда не взялись за эту работу. К счастью, мы лишь догадывались о том, что нас ждет, и это было достаточно плохо.

Точно так же, как раньше Денвер казался мне карикатурой на американские города, так и Вашингтон был другой крайностью. Проблема Денвера заключалась в том, что в нем не было "родной" группы, способной удержать на плаву самодовольный второсортный истеблишмент. Проблема Вашингтона заключалась в том, что слишком много сил тянуло его в разные стороны, а что касается гражданского правительства, то это был монстр без головы. Без мэра, без сильных городских чиновников и с Конгрессом США, который был намерен оставить все как есть, город не мог двигаться в одном направлении больше одного месяца за раз. Формально Вашингтоном управляли три комиссара, назначенные Конгрессом. Именно Конгресс принимал законы для округа; жители не голосовали. На самом деле различные административные чиновники, члены советов и судов назначались соответственно Конгрессом, президентом США и Верховным судом США. Инженерный корпус армии США, Парковая служба США, Комиссия по изобразительному искусству, Комиссия по планированию и десятки других официальных и неофициальных агентств также участвовали в управлении и контроле над различными частями столицы. Хотя они и не обладали широкой исполнительной властью во всем городе, члены этих различных групп имели право вето на значительные части операций друг друга. Строители не могли строить то, против чего выступала Комиссия по планированию. Комиссия по изобразительному искусству должна была одобрить то, что предлагала Комиссия по планированию, и так далее. Учитывая все вышесказанное, было аксиомой, что в Вашингтоне царапанье спины было в порядке вещей. Проверенным временем способом уничтожить многие предложения было отправить их в комитет на время, пока они не умрут или не будут выхолощены до неузнаваемости. Со сменой руководства страны и Конгресса перспективы того или иного проекта резко менялись из года в год. Результатом всего этого было то, что только безобидные проекты, как правило, легко проходили через этот лес комитетов. Небольшой объем эффективного планирования и управления, осуществляемого в Вашингтоне, округ Колумбия, выполнялся самозваной группой обеспеченных долгожителей и членов Конгресса, которым, пока они никого не возбуждали, остальные разрешали сделать это своим хобби. Солидные, непоколебимые местные ставленники, такие как Улисс С. Грант III, заседали в одной комиссии за другой, никогда не огорчая никого новыми идеями.

Поскольку Вашингтон всегда был небольшим негородским городом, спальным и пенсионным районом для государственных служащих, все это не имело особого значения. Столица по сути своей оставалась маленьким, полусельским, полуюжным городом. Затем, быстро сменяя друг друга, Новый курс, Вторая мировая война и послевоенный грибной рост большого правительства изменили все это. В город стали стекаться новые люди, новые или значительно расширившиеся правительственные учреждения и новые проблемы. Вашингтон и его окрестности превратились в зону бурного роста. В сфере недвижимости наибольший рост наблюдался в городах и новых пригородах, которые начали окольцовывать Вашингтон, как сорняки окольцовывают и в конце концов заглушают мелкий пруд. В пригороды переселялись белые из районов города. В округ также мигрировали чернокожие из сельских районов Юга. Город менялся, но в 1952 году отцы города все еще держали в руках рычаги власти в Вашингтоне, считая своим долгом упорно игнорировать любые изменения, происходящие вокруг них, и именно тупик, возникший из-за этого сопротивления переменам, привел Webb & Knapp в Вашингтон.

Земельное агентство по перепланировке, новое агентство, в чьи обязанности входила перепланировка вашингтонских трущоб, сцепилось с Национальной комиссией по планированию столицы в вопросе о том, как эту перепланировку осуществить. В 1952 году, когда мы с коллегами проезжали по предполагаемому юго-западному району, тупик длился уже второй год.

На карте предполагаемый участок образовывал гигантский треугольник площадью пятьсот акров. Северная сторона треугольника шла параллельно проспекту Независимости и большому Вашингтонскому молу, который находится между Мемориалом Линкольна и Капитолийским холмом. В западной части треугольника протекал Потомак, чьи потенциально красивые и ценные прибрежные земли были загромождены старыми складами, продуктовым и рыбным рынком, обветшавшими причалами и несколькими ресторанами морской кухни. С восточной стороны к проекту примыкали ветхие дома, предназначенные под снос и замену общественным жильем. Северную границу проекта составляла Индепенденс-авеню, но, по сути, визуальную и психологическую границу района формировали надземные пути Пенсильванской железной дороги, которые поднимались чуть ниже проспекта и пересекали реку в Вирджинию. Эффект Китайской стены, создаваемый этими путями, с 1860-х годов отделял и сегрегировал юго-запад Вашингтона от остальной части города. Некогда фешенебельный район давно превратился в рабочее и, в конце концов, чернокожее гетто. Во время нашей экскурсии мы увидели множество приятных улиц, обсаженных деревьями, но дома разваливались: крыльца покосились, окна потрескались, водосточные трубы висели неровно, а краска выглядела так, словно осталась со времен Гражданской войны. Во многих домах не было водопровода, а на улице стояли туалеты - и все это в пределах видимости от купола Капитолия.

Земельное агентство по перепланировке возглавил председатель-доброволец Джон Ремон, мудрый и общественно активный руководитель телефонной компании. Ремон и его помощник Джон Серлз хотели лишь очистить территорию от старых зданий. Они планировали полностью изменить химический состав района, построив многоэтажные жилые дома, модернизировав коммерческие районы и развив набережную. Таким образом, Агентство по перепланировке земель надеялось вновь связать юго-запад с городом. Однако Национальная комиссия по планированию столицы считала, что Юго-Запад, "традиционно являющийся районом с низким уровнем дохода" (для "низкого уровня дохода" читается как "черный"), должен оставаться таковым. Здания и улицы должны быть отремонтированы, но их общий вид не должен измениться. Другими словами, Юго-Запад должен превратиться в бедный, черный Джорджтаун. На самом деле комиссия проводила политику сдерживания. Поскольку гетто уже давно вырвалось из своих пределов и теперь охватывало Капитолийский холм и распространялось по остальным районам города, политика сдерживания была явно несостоятельной. Кроме того, на восстановление каждого дома требуются огромные суммы. На имеющиеся деньги можно было восстановить лишь небольшую часть домов, которые, как это уже случалось в других городах, вскоре были бы поглощены приливом упадка вокруг них.

Тем не менее, без благословения Комиссии по планированию Агентство по перепланировке земель ничего не могло сделать. Под давлением местных групп, добивавшихся "хоть какого-то результата", семьдесят пять акров земли были отданы под государственные проекты недорогого жилья. Многие вашингтонцы предсказывали всему проекту конечную судьбу, потому что в Америке не было ни одного крупного застройщика, который бы прикоснулся к проекту Title I. Однако именно в этот момент на сцену вышли мы. Осажденный Ремон и его союзники быстро осыпали нас приветственными посланиями.

В марте 1953 года компания Webb & Knapp объявила о своей заинтересованности в реконструкции всего юго-западного района. Мы опоздали взять на себя строительство недорогого жилья на семидесяти пяти акрах в зоне B, но Пей принялся за работу, изучая оставшуюся часть проекта. В ноябре председатель Земельного агентства развития Джон Ремон приехал в Нью-Йорк, чтобы узнать, действительно ли мы заинтересованы во всем проекте. Мы угостили его парой бокалов сухого мартини и хорошим обедом в столовой в башне над моим офисом. Затем, в доказательство нашей заинтересованности, мы представили генеральный план всего района.

Ключевым моментом нашего плана был торговый центр шириной в триста футов, протянувшийся на юг под прямым углом к Индепенденс-авеню. Торговый центр начинался напротив Смитсоновского института на Десятой улице. Это было единственное место, где железнодорожные пути опускались ниже относительно высокой земли в районе Десятой улицы. Построив эспланаду - своеобразный наземный мост - над железнодорожными путями, над местом предполагаемого строительства восьмиполосного скоростного шоссе и в сердце Юго-Запада, мы могли бы буквально заново соединить этот район с самим Вашингтоном. Представьте, что железнодорожные пути - это гигантская стена, а скоростное шоссе - река машин. Наш торговый центр преодолел оба этих препятствия. Вдоль торгового центра, на островке земли в форме полумесяца между железнодорожными путями и скоростным шоссе, мы предложили построить специальный офисный, культурный и развлекательный центр под названием L'Enfant Plaza, в честь первого планировщика Вашингтона. К западу и северу от L'Enfant Plaza мы предложили построить ряд правительственных офисных зданий. Ниже этого делового и культурного уступа, вдоль реки , мы планировали построить великолепную пристань для яхт и зону отдыха. Наконец, к востоку от этой набережной мы разместили комбинацию высотных зданий с лифтами и, что является чем-то новым в городской реконструкции, серию таунхаусов с общей угловой линией. Все основные улицы, кроме двух, будут закрыты для сквозного движения. Существующие проезжие части и уже имеющиеся на них прекрасные деревья должны были стать улицамиместного значения, пешеходными дорожками и открытыми дворами.

Наш план, выходящий за рамки всего, что еще было предложено, обеспечивал очевидное единение юго-запада и остальной части города за его пределами. Ликующий Римон пообещал всю возможную помощь и поддержку. Мы еще раз проконсультировались по поводу планов и стратегии и приготовились к переезду в 1954 году.

Наш план состоял из четырех частей и имел определенную логику. Главной задачей было построить несколько новых правительственных офисных зданий в северной части проекта вдоль Индепенденс-авеню и/или части нашего торгового центра на Десятой улице. Эти здания гармонично сочетались бы с существующими поблизости строениями. Что еще более важно, быстрый рост числа новых офисов на юго-западе помог бы сдаче в аренду новых квартир в зоне B, которая была преобразована в жилье со средним уровнем дохода, и в жилом комплексе Town Center, который построит компания Webb & Knapp. В свою очередь, рост числа новых квартир даст толчок развитию зданий и мероприятий, запланированных на площади L'Enfant Plaza. Успешная площадь, в свою очередь, создаст рынок для еще большего количества домов и квартир по всему Юго-Западу. Такое поэтапное развитие взаимодополняющих элементов является частью хорошего планирования. Но не менее важно было правильно представить планы.

В Денвере и на опыте работы в ООН я понял, что самый лучший и полезный план может быть тихо заглохнут или публично нарисован и четвертован, если его не поддержат влиятельные друзья и широкая общественность. В случае с Вашингтоном у нас была поддержка со стороны ключевых элементов в столице, но я хотел быть уверенным в достаточной общественной поддержке, чтобы преодолеть оппозицию. Поэтому в январе 1954 года мы начали рекламную и торговую кампанию. Сначала мы неофициально представили наш план избранным членам Вашингтонского торгового совета. На следующий день мы провели официальную презентацию проекта городским комиссарам, городским чиновникам, а также руководителям ряда заинтересованных агентств - Федеральной жилищной администрации, Управления жилищного строительства и финансирования жилья и других. 15 февраля мы провели еще одну серию презентаций и устроили банкет в отеле Statler для членов Конгресса, их жен и различных гражданских лидеров. Восторженные рассказы о нашем плане и о наших усилиях охватили местное телевидение, радио и газеты. До этого времени перспективы развития Юго-Запада были примерно такими же радостными, как у больного туберкулезом в терминальной стадии, но эти презентации были подобны уколам антибиотика широкого спектра действия.

Затем Webb & Knapp и Земельное агентство по перепланировке подготовили совместный меморандум о взаимопонимании. По этому соглашению Webb & Knapp, полностью за свой счет, обязалась подготовить подробный генеральный план для всего участка на Юго-Западе. Земельное агентство не будет вести переговоры с другими застройщиками, пока наш план находится в стадии подготовки. После принятия плана городом Вашингтоном компания Webb & Knapp получала право вести переговоры о продаже пятидесяти процентов земельных участков. Другие застройщики, которые впоследствии присоединятся к проекту, будут соответствовать генеральному плану. Тем временем Земельное агентство по перепланировке сделает все возможное, чтобы обеспечить принятие нашего важного торгового центра на Десятой улице. В меморандуме говорилось, что наше вступление в проект зависит от принятия торгового центра.

В июле мы провели частную презентацию плана президенту Эйзенхауэру в Белом доме. Он дал нам свое официальное благословение. Повсюду мы встречали добрые слова и обещания частной и государственной поддержки. Правда, некоторые члены Комиссии по планированию задирали нос, но они придерживались своего мнения. Весь 1954 и часть 1955 года наши люди работали с Земельным агентством по перепланировке, Комиссией по планированию и дюжиной других департаментов и агентств через координационный комитет, чтобы выработать реальные детали плана. Я надеялся, что мы сможем заложить фундамент для проекта к 1956 году. Затем появилась молчаливая оппозиция под знаменем влиятельного и престижного Смитсоновского института.

Смитсоновский институт, расположенный на северной стороне Индепенденс-авеню, считал землю к югу от проспекта своими владениями. Именно там мы планировали разместить наш торговый центр, но теперь Смитсоновский институт решил заявить о своих территориальных правах и разработал предварительные планы строительства массивного здания в форме самолета, которое должно было стать новым авиационным музеем. По праву институционального превосходства они планировали разместить это новое здание напротив того места, где наш торговый центр будет соприкасаться с Индепенденс-авеню. Мы, жители других стран, могли бы соответствующим образом приспособить наш торговый центр или перенести его в другое место. Им было все равно, куда.

Я возразил, что мы очень надеемся, что Смитсоновский институт будет построен по обе стороны от торгового центра, но они не должны блокировать его. Комиссия по планированию, однако, немедленно объявила, что в связи с этим конфликтом весь вопрос о торговом центре должен быть пересмотрен. Для изучения этого вопроса был назначен подкомитет Комиссии по планированию во главе с Конрадом Виртом, директором Службы национальных парков. Подкомитет собрался и предложил радикально сократить наш торговый центр, разветвить его северный конец в виде гигантской буквы U, чтобы обогнуть с двух сторон предлагаемый авиационный музей на углу Десятой и Независимости. Мы еще раз объяснили, как важно иметь монументальную связь между юго-западом и собственно Вашингтоном. Подкомитет вежливо выслушал нас и в феврале 1955 года предложил еще одно компромиссное решение. Мы должны перенести наш торговый центр на восток до Девятой улицы. Правда, в этом случае торговый центр окажется ниже уровня железнодорожных путей, но это, по их мнению, можно решить путем переноса и утапливания путей. Это новое предложение привело бы к новым огромным расходам, на которые не было бы средств. Оно потребует нового планирования, которое займет еще как минимум два года. Перепланировка Юго-Западного района может быть отложена или сорвана, но Смитсоновский институт должен остаться нетронутым. Комиссия по планированию, которая целый год откладывала утверждение нашего плана, сразу же дала "предварительное одобрение" плану Вирта. Вашингтонским инсайдерам стало ясно, что мы попали в мышеловку.

Однако наше соглашение с Земельным агентством по перепланировке было предельно ясным: нет торгового центра - нет Webb & Knapp. Webb & Knapp могла жить без Юго-Запада, но без нас не могло существовать популярного и столь необходимого сейчас проекта. Мы хотели сотрудничать с городом, но могли и с честью выйти из ситуации. Ситуация зашла в очередной вашингтонский тупик, и президенту Эйзенхауэру потребовался выход из него.

Главный интерес президента, на самом деле, заключался не в том, чтобы заново освоить Юго-Запад. Он хотел найти подходящее место для временных офисных зданий, которые были построены на озелененной территории большого Вашингтонского торгового центра во время Первой мировой войны, когда Айк был бритвой. Эти бельма на глазу пережили Первую мировую войну, Вторую мировую войну и Корейский конфликт. В условиях постоянной нехватки офисов они грозили остаться в веках, и это раздражало Эйзенхауэра. Наш план для Юго-Запада предусматривал офисные помещения, в которые могли бы переехать обитатели темпов. Но прежде чем что-то можно было сделать с темпосами, нужно было что-то сделать с нашим планом. Президент назначил Джорджа А. Гарретта, известного вашингтонского бизнесмена, бывшего посла в Ирландии и президента Федерального городского совета, своим специальным представителем, "чтобы заставить проект снова двигаться".

Отныне Гарретт присутствовал на всех заседаниях Земельного агентства по перепланировке, Комиссии по планированию и подкомитета Вирта по обновлению города. Гарретт не обладал ни властью, ни полномочиями как таковыми; он был наблюдателем. Но если у него не было прямой власти, у него было кое-что другое. Только в гаремах древнего турецкого двора, как мне рассказывали, нюансы места, положения и текущей благосклонности оценивались более тщательно, чем в современном Вашингтоне. Гарретт, благодаря сочетанию личности, социального положения и недавнего президентского помазания, обладал всем вышеперечисленным. Его личное положение было таково, что он мог нивелировать влияние председателя Верховного суда Эрла Уоррена, который был канцлером Смитсоновского института. Задача Гаррета заключалась в том, чтобы подтолкнуть и уломать достаточное количество членов Комиссии по планированию, а также их друзей и единомышленников по всему городу, чтобы они изменили свою позицию. Подобно любезному папскому нунцию, разбирающему ссоры между местными епископами, Гарретт сначала убеждал людей не занимать несгибаемую общественную позицию. Затем он постепенно подводил их к изменению позиции. Этот мягкий процесс поворота на месте с сохранением "лица" требовал времени. Только в конце 1955 года, после последней попытки комитета Вирта перенести наш торговый центр на Восьмую улицу, Комиссия по планированию уступила. Тогда они посоветовали Смитсоновскому музею поискать место для авиамузея в другом месте. В апреле 1956 года наш генеральный план, в котором торговый центр был сужен до 250 футов, был официально утвержден. Теперь мы были готовы приступить к работе.

В соответствии с нашим соглашением с Агентством по перепланировке земель, мы получили права на ведение переговоров по поводу торгового и жилого комплекса Town Center на юго-западе, участка L'Enfant Plaza и набережной, которые будут развиваться в таком порядке. Эти три участка составляли пятьдесят процентов Юго-Запада.

Тем временем на политическом фронте, при особой помощи представителя Джеймса К. Аучинклосса из Нью-Джерси и сенаторов Стюарта Саймингтона и Барри Голдуотера, мы провели через Конгресс специальный законопроект об аренде и покупке правительственных офисов. Приняв такой законопроект, экономное правительство при минимальных денежных затратах или задержке во времени могло бы переехать в столь необходимые офисные помещения в Юго-Западном треугольнике и стать их владельцем. Этот законопроект об аренде и покупке, Публичный закон № 150, предусматривал аренду Администрацией общих служб четырех федеральных офисных зданий на юго-западе.

Все шло хорошо, пока очередные выборы не изменили баланс сил в Конгрессе с республиканского на демократический. Публичный закон № 150 был в силе, и Администрация общих служб могла им воспользоваться, но сейчас ничего подобного не предвиделось. Великие вашингтонские агентства похожи на спокойные стада, которые тихо пасутся и, в свою очередь, удобряют отдельные части национальной экономики. Они рассчитывают на то, что их размер и молоко, которое они дают, защитят их от нападения. Они боятся очень немногих существ - за исключением Большого Медведя Конгресса.

Хотя об этом никогда не говорилось в ходе дебатов, я подозревал, что на соглашение об аренде и покупке, поскольку оно позволит агентствам хоть немного ускользнуть из-под контроля Конгресса, некоторые политики посмотрят с опаской.

В случае с Юго-Западом, при первых гневных возгласах конгрессменов из теперь уже влиятельной оппозиции, Управление служб общего назначения испуганно вздохнуло и замерло. Земельное агентство по перепланировке могло присвоить себе сколько угодно земли, но Управление служб общего назначения не собиралось вступать во владение ею и строить на ней до тех пор, пока каждое здание не будет должным образом проверено, сертифицировано и напрямую профинансировано Конгрессом. В результате высокоприоритетные правительственные земли, приобретенные Агентством по перепланировке под офисы, долгие годы оставались пустыми, а когда были возведены квартиры в районе B и нашем Таун-центре, они возвышались на расчищенном участке, словно одинокие мезы в аризонской пустыне.

Для того чтобы заставить некоторые правительственные учреждения переехать на Юго-Запад, нам нужна была помощь конгресса. Чтобы помочь нам найти ее, Гарретт и его помощник Йейтс Кук вместе с Джоном Серлзом из Земельного агентства по развитию, обратились к конгрессмену Альберту Томасу из восточного Техаса, который возглавлял подкомитет по ассигнованиям Палаты представителей, занимавшийся вопросами независимых правительственных офисов. Их познакомил с Томасом друг Эйзенхауэра, но, несмотря на все их прекрасные вашингтонские и родные рекомендации, мои друзья получили ледяной прием. Томас сказал своим посетителям, что он возмущен тем, что на него давят представители Вашингтонской торговой палаты. Тем не менее беседа завязалась. Каким-то образом выяснилось, что Томас интересуется рынком зерновых фьючерсов. Гарретт рассказал, что он был партнером в фирме Merrill Lynch, Pierce, Fenner & Beane. Томас начал задавать технические вопросы, на которые мой друг Гарретт отвечал со всем апломбом и жаргоном инсайдера. Больше о Юго-Западе ничего не было сказано. Однако было очевидно, что Томас начал рассматривать Гаррета как друга, которого нужно развивать. Наконец гости встали и попрощались. Когда они уходили, Томас сказал: "Думаю, я могу кое-что для вас сделать". Он так и сделал. В свое время было получено разрешение на строительство здания Космического агентства на Юго-Западе, а за ним последовали и другие.

В это время я летал в Вашингтон четыре-пять раз в месяц, чтобы давать показания, просить или отстаивать наше дело. Это был сложный, новаторский проект. В одно время Webb & Knapp имела дело не менее чем с двадцатью семью отдельными вашингтонскими агентствами, департаментами и поддепартаментами. Большинство федеральных бюрократов склонны относиться ко времени так же степенно, как китайские мандарины, и перед ними были всевозможные важные отвлекающие факторы. Например:

Должно ли Земельное агентство по перепланировке (которое владело недвижимостью) или Федеральное управление жилищного строительства (которое страховало недвижимость) определять стоимость земли? Это был вопрос политики, вокруг которого вращалась бюрократическая власть, и только после споров он был решен в пользу Земельного агентства развития (хотя Федеральное жилищное управление сохранило за собой право пересматривать и фактически накладывать вето на такие решения Земельного агентства развития).

Предстояло решить юридические вопросы. Может ли Земельное агентство по перепланировке экспроприировать землю? Да, сказал Верховный суд.

Должно ли Земельное агентство по перепланировке полностью выплачивать налоги округу за приобретенную недвижимость? (Выплачивало).

Были и философские вопросы: следует ли разрешить Земельному агентству по перепланировке нанять архитектора для проектирования торгового центра на Десятой улице? Федеральное управление по жилищному строительству так не считало и пять лет не давало разрешения, прежде чем пришло к более просвещенному мнению.

Было решено, что Земельное агентство развития построит сам торговый центр, но должно ли Земельное агентство развития или Служба парков содержать бассейны, фонтаны и кустарники, которые были предусмотрены архитекторами? Через некоторое время этот вопрос был решен в пользу Земельного агентства развития.

Предложение о строительстве под торговым центром парковочных гаражей, управляемых Городским управлением парковок, после лоббирования со стороны операторов городских гаражей было исключено из плана специальным решением Конгресса. Вместо этого под L'Enfant Plaza были организованы частные парковки.

Каждый из этих и десятков других межведомственных вопросов приходилось решать и перерешать. В эти вашингтонские годы мне казалось, что мы стали частью реального набора "Монополии" какого-то сумасшедшего сюрреалиста: каждый раз, когда мы собирались приобрести ключевой объект или сделать "Go", на карточке "Chance" появлялась надпись "Go back three paces".

Наш генеральный план был утвержден в апреле 1956 года. Пять месяцев спустя, в сентябре, мы представили официальное предложение по нашему первому проекту - торговому и жилому комплексу Town Center. Только через девять месяцев после этого Земельное агентство по перепланировке одобрило наш план. Еще девять месяцев мы торговались по поводу цен на землю. Их оценщики снизили стоимость квадратного фута с четырех долларов до двух пятьдесят. Затем прошло двенадцать месяцев, прежде чем Агентство по жилищному строительству и жилищному финансированию одобрило этот договор аренды. Прошло еще два месяца, прежде чем состоялись общественные слушания по этому вопросу. Там трудности, возникшие у местного застройщика, привели к задержке еще на три месяца и повышению цены до трех долларов за фут. Прошло еще семь месяцев, прежде чем мы приступили к строительству. Через двенадцать месяцев суматохи были сданы первые дома в Таун-центре. К тому времени почти шесть лет каким-то образом исчезли из виду, а мы все еще оставались пленниками чудесной вашингтонской машины времени.

К 1960 году, хотя мы вложили в Юго-Запад более полумиллиона долларов, на местах не было абсолютно ничего, что могло бы оправдать эти инвестиции. Как и в случае с денверской площадью Кортхаус, мы начали подвергаться перекрестному огню со стороны критиков, но Юго-Запад был слишком большим моральным и эмоциональным обязательством, чтобы я мог даже на мгновение подумать о том, чтобы отказаться от него. Кроме того, я знал, что мы добиваемся больших успехов. Это было видно по тому, с какой оппозицией мы встречались.

Любопытно, что чем больше мы продвигались вперед, тем больше размывались позиции Webb & Knapp на Юго-Западе. По этому негативному, но чувствительному барометру в 1958 году начались бурные события. Именно тогда мы обнаружили, что против наших позиций на набережной было предпринято несколько специальных вылазок. Отчасти из-за некоторых трудностей, которые мы предвидели для этого участка, я придавал ему низкий приоритет в цепочке развития. Тем не менее владельцы ресторана морепродуктов Hogate's, который должен был быть снесен и, следовательно, иметь первоочередные права на аренду помещений в обновленном районе, великодушно предложили построить планетарий стоимостью в миллион долларов рядом с видом на торговый центр на Десятой улице. Взамен они попросили лишь о том, чтобы этот планетарий находился рядом с новым большим рестораном Hogate's. Этот новый ресторан (как Триумфальная арка на Елисейских полях) должен был располагаться в конце самой смотровой площадки. Рой Мел, глава компании D.C. Transit Company, также вызвался построить грандиозную колониальную деревню, а также лодочную станцию, конференц-зал и другие "достопримечательности" для набережной. Вместе с более поздней, измененной версией этих планов Мел также попросил разрешения представить планы развития площади Л'Энфант. По его словам, он мог разработать такие планы за девяносто дней.

В свое время Комиссия по планированию, у которой есть свои возможности, официально отклонила предложение Хогейта как "не подходящее". Колониально-деревенские и ботельские проекты Chalk также были отклонены. В конце концов Мел все же получил участок под застройку на "открытой" территории к югу от наших собственных проектов. Поскольку у его автобусной компании там было несколько сараев для машин, это давало им определенное право на предпочтение при выборе застройщика в этом районе. Однако впервые мы узнали о его интересе к юго-западу, когда обратились в автобусную компанию, чтобы договориться об обслуживании юго-запада. Нам дали понять, что не будет ничего хорошего, если мистер Мел не будет допущен к участию в акции в наших проектах. Когда мы возразили, что D.C. Transit Company - это коммунальное предприятие и мы можем подать в суд на обслуживание, нам предложили сделать это; дело займет годы - а пока просто подождать и посмотреть, какое обслуживание мы получим.

Разумеется, это был всего лишь вид торга, к которому некоторые люди считают нужным прибегнуть. Компания Webb & Knapp заключала успешные сделки с гораздо более странными соучредителями, чем мистер Мел. Мы всегда были готовы принять внешний капитал (при соответствующих обстоятельствах). Мы всерьез обсуждали возможность совместной работы Чалка с нами на некоторых участках L'Enfant Plaza. В одном случае его автобусы могли бы использовать часть пространства под площадью, но из этих изысканий ничего не вышло.

Но в конце 1958 года Земельное агентство по перепланировке, внезапно немного испугавшись и желая хоть как-то продвинуться в этом районе, передало права на застройку этого участка некоммерческой корпорации, поддерживаемой Федеральным городским советом и возглавляемой моим старым союзником Джорджем Гарреттом, который был немного смущен.

Предполагалось, что эта "престижная" группа будет хорошо защищать и быстро развивать набережную. Как выяснилось, ни эта "новая" попытка, ни последующие не увенчались успехом. На данный момент набережная до сих пор не застроена.

В качестве частичной компенсации за потерю прав на набережную мы получили два с половиной акра земли вдоль торгового центра на Десятой улице и напротив площади Л'Энфант, но главное, что теперь был создан прецедент для изменения нашего Меморандума о взаимопонимании.

Вскоре после этого, на общественных слушаниях в марте 1959 года, где рассматривалось наше предложение по Таун-центру, еще один вашингтонец вышел из-за кулис, чтобы нанести удар по интересам родного города. Моррис Кафритц, известный вашингтонский строитель, выступил с громким заявлением, в котором осудил наше предложение по цене 2,50 доллара за квадратный фут как уступку. С места он сделал встречное предложение - три доллара за квадратный фут. Поскольку Кафритц ранее отклонил несколько попыток Земельного агентства по перепланировке заинтересовать его Юго-Западом, отказался от партнерства с нами в том самом проекте Таун-центра, на который он сейчас нападает, и не имел никаких планов по созданию собственного Таун-центра, его предложение было отклонено.

Предложение Кафрица никогда не было серьезным, но его испорченный маневр возымел один типично вашингтонский эффект. Земельное агентство по перепланировке, занервничав из-за огласки предложения Кафрица, попросило нас согласиться на новое, условное соглашение. Оно заключалось в том, что если позднее Федеральное жилищное управление для целей ипотечного страхования установит стоимость земли в три доллара за квадратный фут, мы согласимся заплатить эту более высокую цену и тем самым избавим Земельное агентство развития от неудобств, связанных с расхождением между стоимостью земли, установленной Федеральным жилищным управлением, и той, которую получило Земельное агентство развития.

Мы неохотно согласились на это. Но тут вмешалось Агентство жилищного строительства и жилищного финансирования, которое снабжает Агентство земельных перепланировок деньгами. По их словам, такое условное соглашение будет фактическим разрешением Федеральному управлению жилищного строительства устанавливать стоимость земли для Агентства развития. Этого ни в коем случае нельзя допустить. Поэтому контракт должен быть заключен по цене два пятьдесят за фут, как было оговорено вначале, или по цене три доллара за фут, но он не должен зависеть от решений какого-либо другого агентства. Предсказуемо, что цена за участки земли под супермаркеты в итоге была установлена на уровне трех долларов за квадратный фут.

К тому, что начинало выглядеть как всеобщее наступление, в июне 1957 года Главное бухгалтерское управление Администрации общих служб выпустило заявление, в котором нападало на переговорные аспекты нашего Меморандума о взаимопонимании с Земельным агентством развития и предлагало разрешить только конкурсные торги для проектов развития.

Эти общие мероприятия стали сигналом к важнейшим переменам. В 1954-1955 годах, когда идея проекта на Юго-Западе казалась опасно провидческой, наш Меморандум о взаимопонимании с Земельным агентством по перепланировке рассматривался как инструмент, выгодный Вашингтону, и как почти квиксное вложение средств со стороны Webb & Knapp. Теперь, после нескольких лет новаторских усилий, мы еще не заработали денег, но наше особое положение и Меморандум о взаимопонимании подвергались повсеместным нападкам.

Происходящее было почти очевидно. Может быть, на территории Юго-Запада и не так много зданий, и это вызывало критику со стороны общественности, но те, кто разбирался в этих вопросах, понимали, что теперь здесь можно создавать большие ценности. Местные строители и финансисты из Вашингтона, которые раньше отвергали Юго-Запад как слишком большой или слишком спекулятивный, теперь жаждали (и готовы были, если нужно, сбить спесь с инициаторов) взойти на борт "Доброго корабля Леденец".

Отбиваясь от различных атак, предпринятых на наших флангах и вокруг набережной, мы продолжали упорно работать над главной проблемой - сделать весь Юго-Запад жизнеспособным. Мы поддерживали местных бейсбольных промоутеров в их попытках построить новый стадион на Юго-Западе. Когда показалось, что ЦРУ может построить штаб-квартиру в Вашингтоне, мы сделали все возможное, чтобы привлечь на Юго-Запад этого работодателя из числа "белых воротничков", но дольше и упорнее всего мы работали над привлечением Вашингтонского культурного центра. В сочетании с предлагаемым нами отелем и другими общественными местами Культурный центр превратил бы площадь Л'Энфант Плаза в сверкающий днем и ночью магнит для людей. Нашим самым горячим сторонником и союзником в этих усилиях был Фил Грэм. Именно он, работая за кулисами, добился того, что его теща, миссис Агнес Э. Мейер, владелица газеты The Washington Post, была назначена председателем комиссии по поиску места для Культурного центра. Эта идея была блестящей с тактической точки зрения, но катастрофической со стратегической. Миссис Мейер была великолепной самоуверенной американской матерью, которая слишком условно относилась к мнению простого зятя. Вместо этого она и ее друзья предпочли выбрать место в Фогги-Боттом, вдоль Потомака и в непосредственной близости от фешенебельного Джорджтауна, хотя и не слишком близко. В июне 1959 года, когда мы представили наше официальное предложение для L'Enfant Plaza, оно было без Культурного центра.

L'Enfant Plaza, как и планировалось изначально, должна была включать четыре офисных здания, отель на тысячу номеров, театр, рестораны, магазины и четыре уровня парковки под площадью. В одном из офисных зданий, Всемирном центре связи, должен был разместиться Женский пресс-клуб. Другое здание, Air Sciences, было спроектировано, чтобы удовлетворить растущую потребность авиационной и астронавтической промышленности в офисах в Вашингтоне. Джим Диксон, муж Джин Диксон, известной прорицательницы, занимался подбором клиентов для этого здания, но экстрасенсорные явления так близко к дому не должны работать. Насколько мне известно, в проекте не было ни помощи ясновидящих, ни предупреждений.

Для строительства отеля, который, по проекту, должен был преодолеть Девятую улицу , как здание ООН в Нью-Йорке преодолевает Ист-Ривер-Драйв, требовалось разрешение Комиссии по планированию и специальное "О.К." от Конгресса. Началась уже привычная рутина. Согласование предложенных нами изменений заняло полтора года. Затем начались переговоры о цене земли. На это ушло до апреля 1961 года, когда мы сошлись на сумме в семь миллионов долларов, примерно по двадцать долларов за квадратный фут. Мы приступили к разработке рабочих планов развития района, в итоге остановившись на проекте стоимостью шестьдесят миллионов долларов, состоящем из трех офисных зданий плюс отель. Однако непрерывная череда обсуждений и изменений деталей торгового центра и собственно площади, которые должны были принадлежать Земельному агентству по перепланировке, держала L'Enfant Plaza в неопределенном состоянии. Эта беговая дорожка, состоящая из торгов, перестрелок и неопределенности, создавала замкнутый круг бездействия: Неясность в деталях плана не позволяла потенциальным арендаторам брать на себя обязательства по аренде офисов на площади. Это, в свою очередь, мешало ипотечным залогодержателям взять на себя обязательства по финансированию объекта, что не позволяло компании Webb & Knapp продвигаться вперед в строительстве. Это была типичная проблема, с которой мы уже не раз сталкивались во многих местах, но с 1960 года Webb & Knapp испытывала такой дефицит средств, что я не мог найти долгосрочные деньги, чтобы позволить нам форсировать ситуацию на L'Enfant Plaza. Кроме того, к этому времени даже я остерегался брать на себя большие денежные обязательства, которые будут заморожены в течение бесконечных месяцев бюрократических и политических обсуждений. Мы убедились, что в Вашингтоне даже на самые прочные, на первый взгляд, соглашения можно рассчитывать только после их подписания, а иногда и вовсе без него.

К тому времени, когда мы начали обсуждать L'Enfant Plaza, Юго-Запад, очевидно, повернул за тот невидимый угол, который отделяет мир возможной застройки от реальной. В 1960-1961 годах Джон Серлз, сосредоточившись на участке Юго-Запада, не принадлежащем компании "Уэбб и Кнапп", создал восемь участков застройки к югу от М-стрит. Серлз понял, что для успеха Юго-Запад должен быть модным, а значит, дорогим. Поэтому, после того как компания Reynolds Aluminum Co. организовала один относительно недорогой кооператив, он стал целенаправленно искать богатых спонсоров, заинтересованных в роскошных застройках, - людей, которые переедут в Южный на запад и побудят других последовать за ними. Эта стратегия сработала. Например, Сэм Кауфман, издатель газеты The Washington Star, стал одним из главных спонсоров, инвесторов и жителей Юго-Запада. За несколько лет этот район стал самой активной строительной площадкой в стране и, в конечном счете, престижным адресом Вашингтона.

Все произошло так, как мы изначально планировали и предсказывали. Победило то, чего мы не планировали, с чем долго боролись и думали, что победили. Вплоть до 1962 года генеральный план развития Юго-Запада предусматривал, что Министерство военно-морского флота, сотрудники которого занимали многие темпы на Большом торговом центре, займет Федеральное офисное здание № 5. Это важное здание должно было состоять из двух соединенных под землей строений, которые должны были фланкировать вход на Десятую улицу Молла. Но теперь архитекторы Управления общей службы, игнорируя генеральный план, спроектировали здание, которое будет стоять вдоль торгового центра, оставляя туннель под зданием в качестве входа на территорию. Втихую, на исполнительных (то есть секретных) заседаниях Администрация общей службы быстро получила одобрение на это изменение от комиссий по планированию и изящным искусствам, а затем в марте того же года представила нам этот свершившийся факт.

Как отмечается в редакционной статье Washington Post:

Туннель на юго-запад

С видом невинности наши общественные планировщики и редевелоперы согласились урезать и уменьшить великолепный проект будущего торгового центра на 10-й улице. Он должен был грандиозно простираться на юг от авеню Конституции, обрамляясь большими новыми зданиями, до впечатляющей площади с видом на Потомак. Он задумывался как коммерческий центр юго-запада Вашингтона, где сотни миллионов долларов, часть из которых - государственные, а большая часть - частные, тратятся на замену трущоб. Торговый центр на 10-й улице должен был стать воротами на новый Юго-Запад.

Вместо этого, согласно нынешнему плану, это будет тоннель к новому Юго-Западу. Теперь правительству предлагается построить здание Федерального управления номер пять в виде огромного непрерывного прямоугольника вдоль Конститут-авеню, оставив посередине большую дыру, через которую будет пробираться транспорт с 10-й улицы. Комиссия по изящным искусствам говорит о "драматическом эффекте, когда вы проходите через арку и внезапно видите, как перед вами открывается новый вид". Комиссия по изобразительному искусству могла бы с большей пользой для себя поразмыслить над тем, какой грозный барьер поставит это монолитное здание, во всех эстетических смыслах, между Юго-Западом и остальной частью города. Для того чтобы работать экономически, Юго-Запад должен быть неотъемлемой частью центра Вашингтона. Огромные федеральные офисные здания могут отгородить его от остального города так же разрушительно, как когда-то это сделали железная дорога и трущобы.

Почему правительство не может воспользоваться услугами такого талантливого архитектора, как И. М. Пей, который работает на частных застройщиков, чтобы разработать соответствующие планы нового федерального офисного здания? Место не настолько переполнено, чтобы правительство было вынуждено использовать воздушное пространство над 10-й улицей. Город не может рассчитывать на то, что частные инвесторы вложат огромные суммы в перепланировку, если основные линии проекта могут быть изменены без предупреждения.

И это изменение вызывает особые возражения, потому что оно было тайно проведено через различные государственные органы. В каждом случае оно утверждалось за закрытыми дверями, как будто проектировщики правильно догадались, что перепланировка не выдержит общественного контроля. Сегодня на встрече частные застройщики должны обсудить торговый центр с государственными учреждениями. Правильное решение - немедленно вернуться к первоначальным проектам". [20 марта 1962 г.].

Мы боролись с новым планом, но, застигнутые врасплох, обнаружили, что сражаемся в Вашингтоне, где вчерашних хранителей веры уже не осталось. Из тех, кто верил и помогал нам бороться за открытый торговый центр, большинство ушло. Джон Ремон и Фил Грэм умерли, один - от старости, другой - от самоубийства. Эйзенхауэр уехал, а Сэм Спенсер, способный глава районных комиссаров, уже давно покинул этот пост. Изменилось даже Земельное агентство развития, которое теперь возглавлял компетентнейший джентльмен Невилл Миллер, одно время бывший мэром Луисвилля, штат Кентукки. Джон Серлз, с которым у нас были разногласия, но который был нашим союзником, ушел в 1961 году. Комиссии по изобразительному искусству и планированию возглавили новые политические назначенцы. Для этих новичков, стремящихся к власти, аргументы и соглашения прошлых лет были всего лишь мифами и клочками бумаги.

Земельное агентство по перепланировке решило занять нейтральную позицию в вопросе о торговом центре. Это было равносильно тому, чтобы склониться перед оппозицией. Webb & Knapp, чья энергия была отвлечена кризисами в дюжине различных областей, была не в состоянии противостоять политически укоренившейся оппозиции. Даже тот факт, что мы только что подписали контракт на строительство L'Enfant Plaza стоимостью шестьдесят миллионов долларов, не давал нам никаких рычагов влияния: он просто означал, что любые задержки, превышающие те, которые мы ожидали, будут означать дополнительные расходы и проблемы. В этом была своя ирония. В 1954-1955 годах Webb & Knapp была тем стержнем, который удерживал все вместе; без нас не могло быть проекта Southwest. В 1962 году компания Webb & Knapp стала еще одним подрядчиком-застройщиком, испытывающим давление со стороны землевладельца и неспособным предотвратить архитектурную ошибку.

В конце 1963-го и начале 1964 года компания Webb & Knapp вела переговоры о продаже своего комплекса Town Center, а также ряда близлежащих таунхаусов и квартир, расположенных на верхних этажах, группе, возглавляемой Чарльзом С. Бресслером, местным застройщиком. К концу 1964 года мы почти договорились о продаже наших прав и детальных планов L'Enfant Plaza организации-преемнику. Это была L'Enfant Plaza Corp., директорами которой были Джордж Гарретт, Дэвид Рокфеллер, Lazard Freres и другие, а главным администратором - генерал Питер Кесада, одно время начальник Тактического воздушного командования и член Совета по гражданской аэронавтике.

Газета Washington Star опубликовала следующую редакционную статью:

Наследие Зекендорфа

Когда на днях Уильям Зекендорф назвал свои права на застройку юго-запада Вашингтона, последние из которых сейчас распродаются, "наследством", не было причин сомневаться в его искренности.

Ведь новый Юго-Запад - это в значительной степени его концепция. Его реконструкция, выполненная множеством других людей, в значительной степени повторяет прекрасный, поражающий воображение план, который он предложил городу более 10 лет назад, задолго до того, как большинство трущоб на позорном Юго-Западе были снесены.

Главной причиной участия мистера Зекендорфа в реконструкции было, конечно же, желание заработать. Он верил, что масштабные инвестиции в обновление городов в Вашингтоне и других городах со временем окупятся с лихвой. В своем случае он ошибся - отчасти потому, что вся его финансовая империя пошатнулась; отчасти, несомненно, потому, что его доля в проекте "Юго-Запад" была слишком велика, чтобы выдержать напряжение долгого ожидания финансовой отдачи. И теперь, когда он полностью, или почти полностью, завязал с Юго-Западом, можно ожидать, что о его роли будет сказано очень мало хорошего.

Что ж, если говорить начистоту, то было много хорошего. Развитие Вашингтона в середине 50-х годов шло в никуда, и план Зекендорфа придал ему направленность. Задолго до того, как у него появилась возможность что-то построить, ему пришлось бороться за принятие плана - долгое время и с большими затратами, возможно, чем это мог или мог бы сделать любой другой застройщик. Он привнес в город превосходный архитектурный и планировочный опыт. И в эти первые годы споров все извлекли ценные уроки из всего процесса обновления.

Эпатажный житель Нью-Йорка, находившийся тогда на гребне своей волны, доказывал возможности хорошего в обновлении городов в то время, когда более популярной позицией было отчаяние в отношении городов как достойных мест для жизни. Он дал вашингтонцам не просто план. Он дал им, благодаря силе своего личного энтузиазма, большую веру в будущее их собственного города". [8 ноября 1964 г.].

В 1966 году, почти через год после падения компании Webb & Knapp и в то время, когда жилой район Юго-Запада был в основном построен или активно строился, была наконец заложена площадка L'Enfant Plaza, которую я задумал двенадцатью годами ранее, в 1954 году. Меня пригласили принять участие в торжественной церемонии. После нескольких ритуальных речей запустили бульдозеры, и началось символическое рытье. Это было прекрасное зрелище, обед и напитки подавались в большом шатре, и в какой-то момент Джордж Беверидж, репортер из "Вашингтон стар", спросил: "Билл, как вы относитесь ко всему этому: вы задумали все это, довели почти до конца, а потом вынуждены наблюдать, как другие люди берут на себя вашу работу и получают прибыль?"

"Могу я поговорить без протокола?"

"Конечно".

"Я говорю, и не думаю, что вам захочется повторять: "Я тот парень, от которого девушка забеременела. А те парни, которых вы здесь видите, просто акушеры".

Беверидж сдержал свое слово. Он не стал цитировать меня. Его копия в тот день гласила: "... Мистер Зекендорф сиял, как довольный отец, наблюдая за работой акушерок. . . ."

С точки зрения времени и пространства Юго-Запад был дедушкой большинства других проектов редевелопмента в Соединенных Штатах. Именно на основе и вопреки своему вашингтонскому опыту компания Webb & Knapp решила взяться за работу по редевелопменту в любом месте Северной Америки.

Перипатетическая школа городского дизайна Уэбба и Кнаппа

ДРОЗДЫ ПЕНГУИНОВ, если они долгое время находились вне воды, очень настороженно относятся к погружению в море: ведь там, внизу, часто обитают недружелюбные существа. Вместо этого эти стайные птицы торжественно собираются у кромки льда, изучая воду, наклоняясь над краем, отступая, кланяясь и вежливо освобождая место для тех, кто захочет подойти к краю и, возможно, даже попробовать воду. Вскоре, нарастая, весь отряд начинает мельтешить и перемещаться у кромки воды. Как это бывает в толпе, даже самой вежливой, у края воды, рано или поздно кого-то вытолкнут за борт. Как только это происходит, весь отряд замирает и наблюдает. Если на их "добровольца" нападут или загрызут, его друзья и родственники найдут способ развлечься на берегу еще какое-то время. Если же пингвин проходит через серию аквабатлов без особых последствий, вся банда его товарищей устраивает заплыв.

Компания Webb & Knapp была великим пингвином-императором городского редевелопмента. Мы охотно и сознательно прыгали в воду снова и снова в одном и том же месте, чтобы поймать несколько замечательных рыб и преследовать еще столько же.

В 1956 году компания Webb & Knapp начала общенациональную кампанию по развитию городов. В течение четырех лет мы участвовали в тендерах на выполнение работ по реконструкции на миллионы долларов. В итоге мы начали реальное строительство в семи городах и стали редевелопером номер один в стране. Чтобы получить контракты в семи городах, мы должны были подать предложения как минимум в пятнадцать городов. Прежде чем выбрать пятнадцать городов, в которых мы предложим строительство, мы должны были изучить возможности как минимум тридцати городов, и большую часть этой исследовательской и подготовительной работы мы проделали в один большой всплеск в период с 1956 по 1958 год. В этот период некоторые люди в отрасли стали называть Раздел I "Законопроектом Зекендорфа о редевелопменте". Они шутили и ошибались лишь наполовину.

С 1949 года мы все знали, что рано или поздно Америке придется заняться строительством в городах с помощью титула I, но никто, похоже, не знал, как начать. Не стоит забывать, что в 1956 году перепланировка городов все еще была чем-то новым и странным.

Роберт Мозес был, возможно, единственным человеком в Америке, который к моменту появления титула I был готов. Будучи координатором строительства в Нью-Йорке, директором парков, начальником Триборо и неофициальным покровителем местных политиков, он заранее заручился поддержкой для принятия местныхзаконов и законов штата, необходимых для реализации титула I. Как только новый закон был принят, мы с ним приступили к работе по восстановлению одного из худших районов Бруклина. Я был председателем попечительского совета Университета Лонг-Айленда, тогда еще маленького и неаккредитованного учебного заведения, временно обосновавшегося в здании лофта в Бруклине. Нашему университету, который в то время в основном обслуживал бывших студентов, отчаянно требовался кампус в городе и дополнительные здания. Я выделил необходимые дополнительные средства, чтобы спонсировать проект перестройки в районе Бруклинской военно-морской верфи. С помощью и под руководством Мозеса мы расчистили акры асфальтовых джунглей, чтобы построить многоэтажное жилье разных типов, скромный коммерческий комплекс и зачатки бруклинского кампуса университета. Однако это хорошо проведенное небольшое мероприятие было лишь разминкой перед нашими последующими операциями. Мое "пожертвование" LIU стало дополнительным средством побудить недавно вышедшего в отставку адмирала Коннелли принять школу и начать работу по превращению ее в великий университет.

В этот же период компания Webb & Knapp научилась создавать проекты, которые гармонично сочетаются с окружающим городом. В нашей сделке в ООН, на Бродвее 1407, на Западной Тридцать четвертой улице 112, в Денвере и в Монреале мы предвидели, что произойдет, когда после завершения наших проектов ключевые части города будут по-новому влиять друг на друга. Естественно, нас интересовали проекты, относящиеся к разделу I: они давали шанс добиться того же самого, плюс большой инвестиционный рычаг.

Оказалось, что большинство городов были настроены так же, как и мы. В случае с Цинциннати мэр города, Чарльз Тафт, приехал в Вашингтон, встретился с нашими людьми и пригласил нас рассмотреть возможности его города. На бумаге у Цинциннати был относительно хорошо организованный план развития. Мы решили попробовать сделать что-то в этом городе. В Сан-Франциско нас впервые привлек мой старый друг и коллега-инвестор Бенджамин Свиг, с которым мы в свое время приобрели отели "Сент-Франсис" и "Фэрмонт". Свиг, работавший над собственным скромным планом перепланировки шести кварталов, столкнулся с трудностями и пригласил нас помочь. По случайному совпадению, именно в Сан-Франциско, на съезде Муниципальной ассоциации 1956 года, где я выступал с докладом, я познакомился с мэром Кливленда Энтони Селебрезе. Во время ужина он рассказал мне о своих надеждах на масштабную реконструкцию центра Кливленда. После ужина мы поднялись к нему в номер, чтобы посмотреть планы и эскизы, которые у него были с собой, и это привело к тому, что в 1957 году компания Webb & Knapp отправилась в Кливленд.

Когда город Хартфорд пригласил нас взглянуть на их ситуацию, мы прилетели туда из Нью-Йорка рано утром, и беглый осмотр дал мне понять, что мы можем попытаться сделать что-то в этом городе. Наши бостонские начинания возникли благодаря речи, которую я произнес в Массачусетском технологическом институте: Я сказал, что Бостон - замечательный город, но из-за его мрачной финансовой ситуации и перспектив, высокой налоговой ставки и равнодушного отношения многих ключевых граждан я бы не хотел иметь там собственность. Местные газеты, естественно, опубликовали эту часть моего выступления. Мэр города Джон Хайнс, как и следовало ожидать, не стал возражать. Он заявил, что в Бостоне происходят жизненно важные перемены, и ему хотелось бы иметь возможность рассказать о них мне. Я поверил Хайнсу на слово. Я отправил ему короткое письмо, в котором говорилось, что, получив обещание избавить Бостон от конфискационной налоговой ставки, мы могли бы сделать что-то для восстановления ядра города и улучшения его финансового положения. В ответ Хайнс прислал пространное письмо, в котором объяснял, как город надеется продвинуться вперед, и приглашал нас принять участие в тендере на разработку проекта. Я посетил Бостон. У нас с Хайнсом состоялась дружеская встреча, и так начались наши приключения среди политических Робин Гудов Бостона.

Наше участие в делах Питтсбурга последовало после того, как в апреле 1957 года Б. А. Томпкинс, один из моих специальных вице-президентов, направил личное письмо генералу Ричарду Меллону из Меллон-банка в Питтсбурге. 6 июня 1957 года Меллон заехал в наш нью-йоркский офис, чтобы обсудить возможности развития в Питтсбурге, уделив особое внимание проекту Lower Hill Development площадью девяносто пять акров, который должен был быть построен вокруг новой гражданской аудитории. 12 июня мэр Питтсбурга Дэвид Лоуренс также заглянул к нам для ознакомительной беседы. К 19 июня Томпкинс, мой сын и я обедали с Меллоном в его питтсбургской штаб-квартире. В итоге, победив в конкурсе на лучший дизайн среди трех других застройщиков, компания Webb & Knapp оказалась на пути к реализации проекта строительства трех зданий и квартир стоимостью двадцать миллионов долларов, который мы там начали.

Фактические переговоры Webb & Knapp с одним и тем же городом сильно различались, но в целом процесс был закономерен. Сначала проводился предварительный отбор возможных городов. На основании моего собственного знания города, неформальных встреч наших сотрудников с городскими чиновниками, изучения карт и нескольких телефонных звонков местным деятелям мы могли определить, каким потенциалом обладает город и насколько он готов к развитию.

Если после предварительных переговоров и исследований все выглядело многообещающе, мы могли организовать официальный инспекционный визит. Такие официальные визиты обычно проводились в составе пяти или шести человек. Обычно я брал с собой Пея, моего сына, Слейтона, Томпкинса и еще двух или более специалистов по планированию и помощников. Мы прилетали на собственном самолете, чтобы успеть сделать кое-какую работу за время путешествия; с фотографической картой города в руках мы кружили над ним, как это было в Монреале. На земле нас могли встретить мэр или сотрудники его аппарата, а также представители местной прессы. Забравшись в ожидающие нас лимузины, мы отправлялись на мотоциклах в мэрию, а затем в район застройки. Во время нашего первого визита в Цинциннати мэр Тафт также взял меня на сорокаминутный вертолетный тур по городу. В Кливленде мэр Селебрезе взял всех нас на лодочную экскурсию по своему городу на берегу озера и реки, но автомобильная и пешая экскурсия была главной частью этого ритуала знакомства с городом. Это были рабочие поездки. Я задавал вопросы: "Кто владеет этой недвижимостью?" "Каким объемом занимаются здесь ваши универмаги?" "Что делают ваши банкиры, чтобы помочь?" "На кого вы можете рассчитывать в плане поддержки?"

Я бы также сделал замечания городским властям: "Вам нужна территория побольше, чем эта". "Этот завод можно перенести и сделать лучше на окраине города". "Я представляю себе отличный торговый центр, связанный с центром здесь".

А Пеи: "Эту улицу придется перекрыть". "Держите все на возвышении, а отель и офисная башня смогут использовать площадь".

За этими экскурсиями следовал обед или ужин с участием местных политических и деловых деятелей. Мы давали анализ того, что город может и должен делать в области редевелопмента. Городские газеты отлично освещали все это представление. Эта всеобщая огласка была частью того, ради чего совершались визиты. Затем, подготовив сцену для второй фазы операции, мы уезжали.

На втором этапе мы постараемся разработать меморандум о взаимопонимании (а-ля Вашингтон), предоставляющий нам определенные права и привилегии на часть застройки. Взамен, безвозмездно для города, мы подготовим подробный генеральный план для всей территории. Этот генеральный план был ключом ко всему процессу. Для создания плана мы (как в Монреале и Вашингтоне) направили команды планировщиков, инженеров и архитекторов. Они проанализируют всю территорию города. Далее следует планирование территории и предварительные проекты зданий, и, наконец, мы строим трехмерную модель. Вся эта работа, плюс окончательное золочение лилии с помощью модели, может занять от шести месяцев до года; она может стоить 60 000 долларов, 250 000 долларов или больше, но она была совершенно необходима. И модель, на третьем этапе процесса, стала нашим самым мощным инструментом продаж.

Огромное количество людей испытывают огромные трудности с чтением карты или визуализацией структур - даже по гравюрам. С помощью наших моделей мы могли собрать в одной комнате проектировщиков, бизнесменов и простых людей и дать им трехмерное представление о реальной застройке. У нас была своя компания по созданию моделей, которая работала на нас полный рабочий день, и эти "игрушки" помогли нам выиграть немало конкурсов дизайна. Например, наше предприятие в Питтсбурге, комбинация высотных многоквартирных домов и таунхаусов, которую мы построили в чикагском Гайд-парке, и комплекс Society Hill (три высотные башни плюс таунхаусы), который мы построили в Филадельфии, - все они были выиграны на конкурсах дизайна.

К этому времени компания Webb & Knapp выработала прагматичную и последовательную философию редевелопмента, которую обычно иллюстрировали наши проекты. Например, мы уже давно определили, что любая программа реконструкции города должна отвечать ряду критериев. Во-первых, проект должен достичь определенной критической массы, чтобы вызвать самоподдерживающуюся реакцию. Во-вторых, компоненты этой массы должны быть правильно сбалансированы. Например, обычно ошибочно строить в том или ином районе только жилье или только коммерческие объекты. В любом случае, и это третий и тесно связанный с ним элемент, застройка должна быть правильно связана с городом, частью которого она является. Градостроители часто концентрируют проекты в самой худшей части городского ядра, но не трогают прилегающие районы, которые еще более или менее жизнеспособны. Другими словами, они представляют себе свои проекты как гетто или оазисы, не имеющие реальной связи с экономическими силами города. Это грубая и существенная ошибка. Для того чтобы служить, проект должен дополнять существующий или потенциальный поток бизнеса и людей через район. Если это означает экспроприацию и приобретение некоторых не разрушенных объектов в качестве моста между районами, то тем лучше для достижения наилучших долгосрочных результатов.

Как выяснилось, одна из наших функций в городе за городом заключалась в том, чтобы указывать на такие пробелы в планировании. Возьмем, к примеру, проект Mill Creek в Сент-Луисе - огромный прямоугольник земли к западу от центра города и реки. Планирование этой застройки было почти полностью перевернуто. Коммерческие и жилые районы были расположены таким образом, что почти автоматически блокировали, а не увеличивали реальный и потенциальный поток людей и торговли в городе. Обычно мы указывали на такие недостатки планирования с помощью контрпредложений или оговаривая определенные минимальные условия, при которых мы бы взялись за проект. В Хартфорде и Цинциннати, как и ранее в Вашингтоне, мы убеждали местные власти расширить проекты, чтобы в полной мере использовать их потенциал. Зачастую именно предоставленное нами обоснование планирования, а также привлечение внимания общественности стимулировало общественную поддержку, необходимую для реализации этих планов. Таким образом, в ходе наших семинаров по свободному планированию и поездок по стране мы стали другом, примером и любимой приманкой для американских мэров, настроенных на строительство. Последнее объяснялось тем, что независимо от того, выиграли мы в итоге приз или нет, мы вызывали множество видов активности. Слух о нашем интересе к городскому проекту со временем приводил к появлению всевозможных местных и сторонних интересов, чтобы участвовать в торгах с нами или против нас. Подобно звонарю с шестью младшими братьями, мы были востребованы не только для себя, но и для тех, кто шел за нами.

Меня завораживают как города, их рост и развитие, так и люди, которые их создают. Разумеется, именно мужчины имеют наибольшее значение; каковы они сами, таков и их город. В результате появились города, в которых по совершенно разным причинам мы никогда не могли всерьез рассматривать возможность работы. Например, в Далласе и Хьюстоне местные деловые круги были настолько уверены в будущем своих общин, настолько хорошо обеспечены и так хотели инвестировать в местный бизнес, что считали, что им не нужна и уж точно не нужна никакая помощь извне. Городские власти Нового Орлеана также не одобряли наш подход, но поскольку этот город отчаянно нуждался в перестройке, мы получили лошадь другого цвета.

Новый Орлеан по милости Божьей унаследовал больше природных преимуществ, чем любой другой город на континенте. Он лежит у основания великого водного пути, который, как позвоночник, проходит через всю страну. У него есть вода, неисчерпаемые запасы воды для всех возможных целей. У него есть отличная гавань, природные ресурсы в виде газа, нефти и серы, удивительно плодородная почва и много рабочей силы. И все же в 1950-х годах это был один из тех печальных городов, где неформальный союз между денежной кликой и продажной политической машиной поддерживал город в состоянии, удобном для его правителей. Экономический и закулисный контроль над Новым Орлеаном по большей части находился в руках старых землевладельцев времен Гражданской войны и семей с укоренившимся капиталом, многие из которых жили вдали от Нового Орлеана в качестве полуэкспатриантов. Основным занятием представителей истеблишмента в городе, похоже, было жить из года в год ради следующего Марди Гра. Успех и процветание пришли в Новый Орлеан не благодаря усилиям его элиты, а по щедрой случайности географического и стратегического положения. В последнее время власть истеблишмента ослабла. Появились новые лидеры, чтобы бросить вызов некогда неприступной власти, возглавляемой банком Уитни. Например, Луис Руссо, каджун, проделавший путь от бедности до известности в банковской и нефтяной сферах, теперь является одним из лидеров в этом городе. Он и другие объединили свои усилия, чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, и заставили старую гвардию неохотно последовать их примеру. Но еще пять-шесть лет назад, если бы вы взяли фотографию Нового Орлеана и сравнили ее с той, что была сделана сорок лет назад, вам было бы трудно найти много отличий. А в середине и конце 1950-х годов, если бы членам главного социального бастиона города, Бостонского клуба, сообщили, что к их городу приближается "Зекендорф", они бы автоматически подняли разводной мост и встали на защиту от неверных. Мы не могли покупать недвижимость значимыми непрерывными лотами, а что касается проектов Title I, то с таким же успехом можно было проповедовать расовую интеграцию.

Когда я думаю об американских городах, я всегда сравниваю Новый Орлеан, которому все досталось по наследству, и Хьюстон, который сам сделал себя таким, какой он есть. У Нового Орлеана была столетняя фора по сравнению с большинством американских городов. Семьдесят лет назад Хьюстон был не более чем заросшей деревней. Правда, в Хьюстоне нашли нефть, но и Новый Орлеан тоже. Именно динамичные лидеры Хьюстона сделали свой город настоящим лидером на побережье Персидского залива. А ведь они находились даже не на побережье, а на много миль вглубь жаркой равнины. Хьюстон проложил канал к Персидскому заливу и стал морским портом. Затем они построили химический центр, а позже - технологический центр космической эры. Теперь Хьюстон благополучно обошел Галвестон и подмял под себя Бомонт, Порт-Артур и Оранж, штат Техас, которые когда-то тоже могли быть конкурентами. А дальше по течению залива Новый Орлеан, при всех его бесплатных дарах природы, не догонит Хьюстон и при нашей жизни.

В отличие от таких городов, как Новый Орлеан, Питтсбург, где новый мэр-демократ Дэвид Лоуренс заключил союз со всеми этими глубоко замаранными республиканцами, чтобы сделать город лучше, является ярким примером творческого ответа на вызов. Более того, крупные компании Питтсбурга устояли перед огромным центростремительным притяжением Нью-Йорка и построили новые штаб-квартиры в Питтсбурге. Чикаго, несмотря на большие проблемы, также сохранил свой динамизм. Атланта - еще один город, где просвещенные и решительные местные жители взяли на себя ответственность за свой город. Роберт Вудворд из компании Coca-Cola и многие другие люди были вовлечены в этот процесс.

Все вместе взятые, наши успешные проекты и наши неудачные проекты доказывают, что главным условием успешной программы является наличие мэра , достаточно сильного, чтобы контролировать местных демагогов и хищников, которые неизбежно поднимаются, чтобы напасть или нажиться на великом проекте. Однако недостаточно, чтобы мэр был политически влиятельным; он также должен иметь сильную поддержку со стороны действительно важных бизнес-лидеров своего города. И эта группа лидеров должна быть достаточно искушенной, чтобы не настаивать на том, что лучшее для их города может быть только отечественным.

В городах, где у мэра не было ни желания, ни сил защищать наши фланги, даже если нас поддерживали определенные местные интересы, наши проекты уступали политике фракций. Например, в Бостоне, где мы предложили отличный план возрождения района вокруг Южного вокзала, мы оказались абсолютно никем в этом политическом Конго. В Кливленде наш союзник, мэр Селебрезе, был настолько глубоко втянут во вражду с членами городского совета, что не смог заручиться поддержкой бизнеса и, в конце концов, не смог добиться согласия населения на введение налогов, необходимых для благоустройства города. Тем временем в Цинциннати, несмотря на то, что именно публичная огласка и перспектива нашего участия в программе сделали выпуск строительных облигаций приемлемым для избирателей, в течение нескольких лет мы были фактически вытеснены интересами местных застройщиков.

Проекты по программе Title I требуют времени, и за это время могут сформироваться довольно мощные местные силы, способные бросить вызов новичку, который, впервые появившись на сцене, не встречает реальной конкуренции или сопротивления своим планам. Например, в случае с Хартфордом мы разработали экономически и эстетически сбалансированный план строительства торгового центра, высотного офисного, гостиничного и жилого комплекса для восстановления разрушенного центра города. Однако наш проект с его планами строительства новых магазинов потревожил сон семьи Аурбах, владевшей Fox's, главным универмагом Хартфорда. Человек по имени Путнам, чьи надежды на Хартфорд были еще больше, чем его годы, обеспечил нам престиж своей поддержки. Пока он был жив, мы так и планировали, но когда он умер, Аурбах и другие заинтересованные лица смогли эффективно заблокировать наше развитие. Компания Webb & Knapp отказалась от проекта.

Мы возлагали большие надежды на наше предложение в Сент-Луисе и полностью рассчитывали получить работу. Однако в Сент-Луис приехал другой иногородний разработчик, Джеймс Шойер из вашингтонского района B. Он наладил различные местные контакты, сделал предложение и, к нашему огорчению, тоже ушел с призом. Как оказалось, в Сент-Луисе Шойер не смог реализовать задуманное. Надо отметить, что компания Webb & Knapp умела так или иначе доводить начатые проекты до конца, и каждый из наших проектов в итоге приносил деньги своим конечным владельцам.

Через несколько лет после этого неожиданного флангового маневра и отказа на Миссисипи меня пригласили в Сент-Луис. Меня спросили, есть ли у меня какой-нибудь совет для этого застоявшегося города. Когда я прилетел, Сент-Луис выглядел так, словно его разбомбили. Кроме огромного участка земли вокруг Милл-Крик, центр города был изрезан парковками размером в полквартала и квартал, которые занимали места, ранее занятые зданиями. Проехав по городу на машине, я обнаружил, что трущобы, уничтоженные при расчистке района Милл-Крик, просто распространились на другие районы города. В районе реки произошла некоторая перепланировка, но когда вы видите субсидируемое федеральным правительством жилье для пенсионеров в районе, который изначально задумывался как элитный, вы понимаете, что городская программа перепланировки умирает. Сент-Луис конца 1960-х годов был памятником политическому режиму 1950-х годов, у которого не было видения, и самодовольной бизнес-элите, которая не хотела действовать решительно или щедро, чтобы спасти свой город. При всех его смелых разговорах и обнадеживающих планах празднования двухсотлетия в 1967 году я смотрел на печальную, сухую шелуху города, окруженную политически изолированным и в настоящее время здоровым, но вскоре загрязненным кольцом независимых поселков.

Было и есть одно большое исключение из моих обобщений об американских городах. Этим исключением был Нью-Йорк. Пусть в Нью-Йорке нет ни конституционно или политически влиятельного мэра, ни сплоченной бизнес-элиты, но у него есть Боб Мозес. Мозес, в одиночку, стоит двух десятков комиссий граждан с голубыми лентами и несет личную ответственность за большее количество городских перепланировок, чем любой другой человек в мире. В период между 1949 и 1960 годами он реализовал тридцать девять проектов, предусмотренных в Разделе I, и построил для своего города на пять миллиардов долларов. В то время как другие города, часто под руководством компании Webb & Knapp, все еще пытались решить, что, если вообще что-то, они могут сделать с помощью программы Title I, Мозес уже выводил здания из-под земли и заселял в них жильцов. Он расчищал землю для кооперативных жилищных проектов, для частных проектов, финансируемых из конвенциональных фондов, и для проектов, финансируемых FHA. Как глава своего собственного супер-агентства, Комитета по расчистке нью-йоркских трущоб, он был мистером Редевелопмент. Признаться, в роли мистера Редевелопмент Мозес нажил себе новых врагов и в итоге сам нажил себе проблемы. Растущее недовольство граждан его бульдозерной тактикой, низкое эстетическое или "человеческое" качество многих проектов, очень высокая арендная плата в некоторых районах, а также различные предполагаемые и реальные скандалы среди некоторых спонсоров различных проектов в конце концов вызвали такой политический накал, что Мозес покинул этот пост. Однако Мозес сделал то, что собирался сделать: он построил жилье, и мы помогли ему сделать это в трех ключевых проектах - Park West Village, Kips Bay и Lincoln Towers.

Важным элементом феноменального ускорения Моисеем процесса, отнимающего много времени, был его метод выделения и расчистки земли. Большинство городов сами занимались переселением жильцов и расчисткой земли, прежде чем передать ее назначенному спонсору. Однако в Нью-Йорке после того, как спонсор подписывал договор на получение земли, ему приходилось самому заниматься переездом, переселением жильцов и расчисткой территории. Более того, когда спонсор брал в управление существующие трущобы для перепланировки, он становился налогоплательщиком и платил налоги на протяжении всего процесса расчистки. Таким образом, город не терял столь необходимый ему доход, а налогоплательщик-спонсор, освободив свою землю, получал дополнительный стимул продолжать движение, строить новые здания и получать доход, с которого можно было платить налоги.

Однако, поскольку многие обычные инвесторы уже с опаской относятся к Title I, перспектива того, что им придется самим заниматься выселением, оказалась мощным сдерживающим фактором. Меньше всего на свете Metropolitan Life, например, хотела бы видеть серию газетных и журнальных статей о том, как они выселяют бедных стариков, женщин и детей из их домов, какими бы несчастными эти дома ни были. Однако нашлось несколько инвесторов, которые увидели в этой "нью-йоркской системе" особую выгоду. Как "временные" арендодатели, поскольку им практически не нужно было обслуживать здания, предназначенные под снос, они не несли практически никаких расходов. Однако, как арендодатели, они на некоторое время получали арендную плату, которая в совокупности была впечатляющей. Учитывая бросовые цены, по которым они приобрели бы снесенные, но занятые здания, краткосрочная прибыль на их реальные денежные инвестиции была бы просто сказочной. Однако из-за обычных задержек в проектах Title I владельцам часто приходилось растягивать процесс переселения и освобождения. Если тем временем они продолжат собирать арендную плату и смогут направить эти доходы на выплату зарплат и другие "специальные расходы", спонсоры и их друзья могут оказаться на несколько долларов впереди.

Ряд людей, занимающихся политикой и бизнесом, которые были заинтересованы как в краткосрочных аспектах развития трущоб, так и в долгосрочных усилиях по восстановлению, объединились, чтобы спонсировать различные проекты. Но по какому-то стечению обстоятельств некоторые из этих проектов начали серьезно отставать от графика. Расследование, проведенное в 1954 году Конгрессом, выявило доказательства того, что, несмотря на то, что их проекты застопорились, некоторые спонсоры и их деловые партнеры получали неплохую финансовую прибыль от своей трущобной недвижимости. Разразился полномасштабный газетный скандал, который периодически продолжался в течение трех лет. Двумя наиболее известными проектами были Manhattantown Project, шестиквартальный участок доходных домов к западу от Центрального парка и к северу от Девяносто шестой улицы, и NYU-Bellevue, расположенный между Первой и Второй авеню в Нижнем Ист-Сайде. К 1957 году сомнительный проект Manhattantown Project был передан городу за неуплату налогов, а NYU-Bellevue также собирались разорить. По приглашению Роберта Мозеса мы взяли на себя оба этих застопорившихся проекта, выкупив контрольный пакет акций у первоначальных спонсоров и заплатив налоги. В это время мы также стали спонсорами проекта Lincoln Towers Apartment. В одночасье Webb & Knapp стала крупнейшим девелопером в Нью-Йорке.

В Манхэттентауне, который мы переименовали в Park West Village, мы оказались приверженцами существующих архитекторов и их базового проекта здания. Однако Пей смог значительно улучшить планировку территории, и в итоге мы получили вполне приличный проект. А вот участок в Бельвью, который мы переименовали в Кипс-Бей, был чистым проектом Webb & Knapp. Здесь мы создали нечто новое в городском жилье - ощущение места и единства со зданиями, садами и игровыми площадками - и с тех пор гордимся тем, что получилось в результате. У Кипс-Бэй, как у чего-то нового, были свои недостатки, но он стал прототипом для множества других проектов.

Третий проект, Lincoln Towers, с его многочисленными зданиями, расположенными как вырезанные секции гигантского улья, был самым крупным из всех, которые мы когда-либо строили. Нашим финансовым спонсором в этом начинании была компания Lazard Freres, и это, с точки зрения жителя Нью-Йорка, привело к печальным результатам. Lazard Freres, зная о том, что мы превысили первоначальный бюджет в Kips Bay, был полон решимости снизить затраты и получить максимальную прибыль в этом следующем проекте. Они противились тому, чтобы мы использовали архитектора Пея в качестве архитектора. Они спорили с ним по поводу каждого крупного и мелкого элемента дизайна и возможных расходов. В конце концов они заставили нас отстранить его от работы и пригласили "эксперта" по строительству псевдо-роскошного жилья, которым застроена большая часть Манхэттена и часть Лонг-Айленда. Lincoln Towers - это большая работа, где мы справились с переселением жильцов оперативно и справедливо, но я не горжусь конечным продуктом; мне стыдно за него. За сравнительно небольшое увеличение расходов Lincoln Towers могла бы стать одним из чудес Манхэттена, но этому не суждено было случиться. Когда эти башни снесут, никто не будет оплакивать их гибель, но тот строитель или политик, который решит снести Кипс-Бей, будет иметь на руках несколько разгневанных групп граждан. Кипс-Бэй - это не капитуляция, а подлинный прогресс в качестве городской жизни, что и было главной целью лучших проектов Webb & Knapp.

Я был гостем на ужине в Колумбийском университете в честь Ле Корбюзье. В свое время Корбюзье поднялся, чтобы сделать несколько замечаний, и на каком-то этапе сделал паузу и спросил: "Билл Зекендорф сегодня здесь?"

Я поднял руку: "Я здесь, Корбу".

Вытянув длинную руку, чтобы указать на меня пальцем, Корбюзье сказал: "Вот человек, который сделал для архитектуры Америки больше, чем кто-либо другой".

Это было очень лестно. К сожалению, это было и правдой. В коммерческой архитектуре компания Webb & Knapp долгие годы была одиноким и одиноким первопроходцем. В 1951 году, еще до того, как мы приступили к реализации наших грандиозных строительных программ, журнал The Atlantic Monthly напечатал речь, которую я произнес в Гарвардской школе дизайна. Речь называлась "Запеченные здания":

Возможно, мы вступаем в золотую эру строительства, когда слияние строителя-экономиста и художника-дизайнера будет настолько умело интегрировано, что мы создадим жилую, промышленную и коммерческую архитектуру, которая выдержит два важных испытания временем: экономическую устойчивость и красоту и функционализм. Если мы будем продолжать идти по тому же пути, что и раньше, позволяя дьяволу брать верх - строитель строит за меньшие деньги, берет в долг столько, сколько может, и бежит, а архитектор следует за ним - тогда бунтарь, который будет проектировать только вещи великой красоты, не найдет клиентов или найдет лишь несколько клиентов, которые будут такими же сумасшедшими, как и он, потому что они не понимают. В таком случае, говорю я, нам еще предстоит дождаться нашей золотой эры. Но ждать не обязательно. Вовсе нет.

. . . Существует множество примеров зданий, сочетающих в себе красоту, функциональность и экономическую целесообразность. Но где бы вы их ни нашли, их процент по отношению к общему количеству возведенных зданий ничтожно мал. Поэтому я обращаюсь не к немногим, а ко многим.

. . . [Скажем], вы идете к спекулятивному застройщику - спекулятивные застройщики строят примерно девяносто - девяносто пять процентов всего, что строится в этой стране для сдачи в аренду - и говорите: "Почему вы смеете строить этот ужасно выглядящий шестиэтажный жилой дом, который выглядит так, как будто он вышел из печи, испеченный по трафаретному плану?"

Он скажет: "Ну, может быть, мне это нравится, а может быть, и нет. Может быть, я хотел бы построить что-то более красивое, а может быть, и нет. Но это не мое дело. Мое дело - строить в рамках, в соответствии с концепцией и духом FHA".

Что ж... это значит проектировать как можно дешевле, занимать как можно больше, строить как можно дешевле, и не обращать внимания на остальное.

Строитель говорит: "Я не собираюсь рисковать и строить что-то более красивое, что-то революционное. Может, мне и нравится более современный дизайн. Но когда я отнесу это в кредитную организацию и они скажут мне: "Что это... ? Мы такого еще не видели. Мы сделаем скидку в двадцать пять процентов на сумму кредита, который вы запросили" - ну, это выводит меня из бизнеса. Я не такой строитель", - и он говорит от имени девяноста пяти процентов мальчиков. "Я должен занимать у того, кто даст мне максимум. ...и этот человек - тот, кто даст мне взаймы на то, что выглядит точно так же, как все предшествующие здания того же характера. Не вините меня. Вините того, у кого я одалживаю. Когда-нибудь я построю что-нибудь более красивое... Но... Я не вношу вклад в общее благосостояние общества. Если я хочу заниматься благотворительностью, я найду свой собственный способ. Но не в моем бизнесе".

Я слишком упрощаю... но, по сути, философия спекулятивного строителя именно такова, как я уже сказал. Итак, вы идете к человеку... который его финансирует, который ограничивает его горизонт, его видение и его потенциал.

Кто он? Это страховые компании, крупные и мелкие; это сберегательные банки; строительные и кредитные компании - обезличенные корпорации, которые люди представляют себе, когда видят большое высокое здание с маяком на вершине. Но, по сути, эти маяки поддерживаются небольшой группой самоуправляющихся попечителей, в основном принадлежащих к одному социальному слою, и вы идете и говорите с ними. Вы спросите типичного из них: "Что за идея финансировать эти пекущиеся здания, которые выглядят как все, что было построено раньше? Что за идея увековечивать эти чудовища? Вы - тот, кто называет мелодию, а другие танцуют, потому что именно на ваши деньги строятся эти здания. И если вы скажете песню X, они будут танцевать танец X, снова и снова, пока у них не закружится голова. Как же так? Почему вы так мало способствовали развитию мышления в дизайне и исполнении?"

Вот какой ответ вы получите от типичного доверенного лица. Он скажет вам: "Я фабрикант, я химик, я банкир, я отставной промышленник, я профессор, или я что-то такое, что совершенно не связано с конкретной темой, темой займа денег. Я попечитель этого учреждения или того учреждения". Он скажет вам: "Меня интересует красота. Приходите ко мне домой, и я покажу вам красоту. Но когда речь идет о кредитах, я хочу их испечь".

"Почему вы хотите их испечь?"

"Я хочу их испечь, потому что знаю, что их пекут уже двадцать пять лет и они никогда не подводили. ... [двадцатидвухэтажный] фиат - это хорошо. Вы знаете, что я здесь не работаю. Я прихожу сюда без зарплаты. Я даже не получаю директорского гонорара за участие в собрании. Я здесь только потому, что считаю своим долгом управлять этим учреждением".

Конечно, он не добавляет, что ему нравится быть в компании со многими другими такими же, как он, парнями, которые наконец-то поднялись сюда, или что он занимает место своего отца, в кресле, которое занимал его отец и его отец до него. Но он говорит: "Я здесь и собираюсь сделать так, чтобы это учреждение не разорилось. Я знаю одно наверняка, - говорит он, - меня никогда не будут критиковать за то, что я делаю что-то новое, то, что никогда не делалось раньше - это может быть успешным; но Господь не пощадит меня, если этого не произойдет, и я не собираюсь рисковать".

Таково отношение, пожалуй, восьмидесяти-девяноста процентов попечителей элемосинарных и взаимных институтов, которые финансируют подавляющую часть строительства в этой стране. Добавьте к этому FHA и его собственные совершенно невообразимые и ограниченные рамки мышления и проектирования, что вполне объяснимо, поскольку они пытаются защитить себя самыми незначительными спецификациями от сутяжничества застройщика, который заинтересован только в том, чтобы занять как можно больше, а построить как можно дешевле. Вот вам и двойная опасность - эти двое, строитель и банкир, на своих высоких табуретках. А прямо между ними - наша архитектура и дизайн.

Бывают исключения. Среди попечительских советов есть провокаторы, и время от времени появляется что-то новое, что, наконец, продвигает нас вперед и поднимает, потому что сила подражания - это то, что всегда с нами. Но она исходит от столь незначительного числа тех, кто контролирует кошельки, и передается тому очень небольшому проценту тех, кто хочет строить и кто заинтересован в том, чтобы делать что-то более прогрессивное и важное, что прогресс идет мучительно медленно. Сейчас мы строим новые трущобы на месте старых, анахроничные условия следуют за ужасами прошлых лет, так что, несмотря на миллиарды долларов, которые находятся в нашем распоряжении, мы все еще строим примерно то же самое, что и в прошлые годы. ... . .

То, что я говорил в Гарварде, верно и сегодня. Дела пошли в гору. Участвуя во многих дизайнерских конкурсах, компания Webb & Knapp повысила качество архитектуры и открыла для нее новые двери. В коммерческих офисных проектах, таких как Mile High Center, Place Ville-Marie и L'Enfant Plaza, мы показываем, что сила и красота архитектуры могут окупаться. В наших жилищных проектах в Чикаго, Питтсбурге, Филадельфии и Нью-Йорке, в Kips Bay и в нашем проекте UN Towers, мы показали, что очень выгодное жилье не обязательно должно быть чудовищным. К сожалению, эти замечательные проекты не принесли компании Webb & Knapp денег; мы были слишком распылены по многим местам, чтобы суметь удержать эти объекты в неожиданно трудное время, но недостаток был скорее во мне (я пытался сделать слишком много и слишком быстро), чем в проектах.

Архитекторы, как группа или гильдия, по крайней мере, так же ограничены в своей профессиональной практике, как врачи или сантехники, а как художники они завидуют друг другу, как живописцы. Ле Корбюзье и Фрэнк Ллойд Райт, например, терпеть не могли друг друга, но я дружил с обоими. С Корбу я познакомился во время разработки ООН. С Райтом я познакомился как с предполагаемым антагонистом на телевизионной дискуссии, где я (строитель) должен был стать его мясом. Все, что я знал о Райте, - это то, что мне нравились его работы. Когда мои помощники составили досье на его речи и труды, я обнаружил, что этот человек обладает глубоким здравым смыслом. В результате во время телепередачи мы пели дуэтом и отлично провели время. После программы, чтобы еще больше восхититься друг другом и собой, мы отправились ко мне в Гринвич, чтобы поужинать и немного выпить. Компания была настолько прекрасной, что мы выпили еще, но во время маневра в мой винный погреб за свежей бутылкой бренди Райт зацепился каблуком за ступеньку и упал, нанеся себе неприятную рану на скальпе. Следующей остановкой стало отделение неотложной помощи в больнице, где этот свирепый старик, отказавшись от анестезии (он и так уже наелся), сидел на операционном столе, раскачивая ногами и распевая бравурные песни, пока интерн сшивал ему скальп.

С тех пор нас связывала нерушимая дружба, и я был очень рад, что во время нашей работы по перепланировке Чикаго мне удалось спасти от разрушения знаменитый дом Райта в стиле прерий 1909 года. Чикагская теологическая семинария, ловко разделяя свои представления о ценностях, планировала снести здание, чтобы построить в нем многоквартирный дом для женатых студентов. Мы купили здание за 125 000 долларов, чтобы использовать его в качестве временной штаб-квартиры. Восьмидесятисемилетний Райт планировал передать здание своему фонду, но он умер. Тогда мы передали здание Чикагскому университету, который в итоге переоборудовал его под резиденцию своего президента.

Я так или иначе работал или имел дело со многими крупными архитекторами той эпохи, но, за исключением Уоллеса Харрисона, из этих усилий ничего особенного не вышло. Дело в том, что я был настолько очарован Пеем, его мышлением и тем, какую работу он мог сделать, что никакие другие архитекторы не могли меня по-настоящему заинтересовать. Поначалу, поскольку он был новичком и работал с коммерческим застройщиком, Пей столкнулся с враждебностью части архитектурного братства и прессы, особенно в отношении Вашингтона, округ Колумбия. Но когда все смогли увидеть, какую работу он мог сделать, и , что мы поощряли его, произошел полный разворот. Архитектурное братство стало союзниками Webb & Knapp.

Webb & Knapp стала известным центром архитектурных исследований и обучения. Например, Пей и его коллеги стали первопроходцами в области техники заливки на месте, естественной отделки и довели ее до того, что во многих случаях она стала экономически конкурентоспособной по сравнению с навесными стенами. В результате моей поездки в Корею в 1953 году, совершенной по приказу президента Эйзенхауэра, я привез многих корейских архитекторов для обучения в Webb & Knapp. Мы предоставили им помещения в старом отеле Marguery, где они могли время от времени готовить свою собственную "кимчи". В 1967 году, когда я прилетел в Корею, чтобы получить почетную степень LL.D. от Сеульского университета, я обнаружил, что мои стажеры стали ведущими архитекторами в Корее.

Исследования стоят дорого, а плоды, если они и будут получены, то, как правило, далеко не сразу. Например, залитый бетон только сейчас выходит на первый план в архитектуре, но я убеждал Пея стремиться к новому (его не нужно было особо убеждать), и я поощрял его расправить крылья, взяться за сторонние проекты, такие как проектирование части Тайваньского университета или жилищного проекта в Корее.

Пей - настолько одаренный человек, что даже если бы он не пришел в Webb & Knapp, то в конце концов достиг бы или приблизился к тому высочайшему положению, которое занимает сейчас, но мы подарили ему и его партнерам время, ускорив продвижение по карьерной лестнице, а также подсказали девелоперские идеи по использованию земли.

Однажды я спросил Джулиана Бонда из Bond Stores: "Даете ли вы своим архитекторам большую свободу действий при проектировании магазинов?"

Он огрызнулся: "Ваша секретарша диктует вам письма?"

С Пеем и Генри Коббом мы пришли к такому состоянию, что все, что мне нужно было сделать, как в случае с Монреалем, - это изложить основные принципы того, что мне нужно. Остальное я мог оставить им, поскольку они присутствовали на конференциях по стратегии и экономике и знали наши потребности. Мы достигли того уровня, когда мы учились вместе и учили друг друга в каждом проекте, к которому обращались.

В Webb & Knapp происходило слишком много событий, чтобы группа Пея могла справиться со всеми. Так, одним из великих проектов, к которому Пеи не имел никакого отношения, стал новый город, который Webb & Knapp создала в Калифорнии . Этот миллиардный ребенок, Century City, рожденный компанией Twentieth Century-Fox при посредничестве Спироса Скураса, находился в состоянии беременности целых пять лет и сейчас находится в здоровом состоянии.

OceanofPDF.com

▪ 18 ▪ "Сенчури Сити" и две другие сделки с землей

В конце 1958 года, через несколько лет после нашей неудачной попытки приобрести империю Говарда Хьюза, мне позвонил Спирос Скурас. Он хотел пообедать. Я знал, что он имел в виду. Однако я принял приглашение с невинным видом и весело проводил время, обмениваясь новостями и сплетнями, пока примерно в середине трапезы Спайрос с заученной непринужденностью не сказал: "Вы слышали о нашем проекте Century City?"

"Да, конечно. . . ."

Примерно год назад Спайрос выставил на продажу студию Twentieth Century-Fox в Лос-Анджелесе. Он понял, что участок земли площадью 263 акра вдоль бульвара Уилшир будет стоить больше как недвижимость, чем как киноплощадка. Архитектор Уэлтон Бекет подготовил генеральный план, в котором указывалось, как на этом участке могут разместиться высотныеофисы, отель, торговые центры и жилые дома. Вооружившись этим предложением, Спайрос отправился на поиски застройщика-финансиста, который взялся бы за его план и участок. Его цена составляла сто миллионов долларов, включая права на нефть.

Первым, что я узнал об этом предприятии, была статья о нем на первой полосе в "Нью-Йорк таймс", но я решил не делать никаких ставок. Я знал, что рано или поздно Спирос придет к выводу, что "Вебб и Кнапп" - это его дело. Он мог бы торговать этой сделкой по всей стране, но это был по меньшей мере полумиллиардный замысел, и я знал, что никто другой в Америке не возьмется за него; нам оставалось только ждать. И вот, год спустя, старый пират уже пытался войти в нашу дверь, поэтому, когда он спросил, слышал ли я о его проекте, я сказал: "Да, слышал. Об этом писали в газетах. Странно, что вы до сих пор его не построили".

"О... но мы не строители. Нам нужен кто-то вроде вас. На самом деле, мы хотим тебя больше всех на свете".

"Не шути со мной, Спайрос. Ты пробовал эту штуку у всех строителей в Америке и потерпел поражение. Они не согласились. Хочешь знать, почему?"

"Почему?"

"Ваша цена слишком высока. Ваши условия не подходят. Проект слишком амбициозен и перепланирован".

"Вы бы купили его?"

"Я посмотрю".

Через несколько дней я прилетел в Лос-Анджелес и отправился на студию. Я никогда не изучал этот участок с точки зрения недвижимости. Здесь было 263 акра земли в прериях, расположенных к югу от Беверли-Хиллз, всего в пятнадцати минутах езды от пляжей Санта-Моники и в восьми минутах от кампуса Калифорнийского университета. В 1920-1930-е годы, когда здесь не снимали фильмы, люди стреляли куропаток, лисиц и койотов, но сейчас я охотился за другой дичью. Я ходил по старым декорациям с уличными сценами Чикаго, Дикого Запада, Лондона и Гонконга, представляя, что может произойти с этим районом с появлением дорог и новых высотных зданий.

В соседнем Беверли-Хиллз действуют строгие ограничения на высоту зданий, но участки Twentieth Century находились в Лос-Анджелесе и были свободны для высотного строительства, которое было нашей специализацией. Чем больше я осматривался, тем больше мне нравилась концепция; меня привлекал сам ее размер. Учитывая пространство и стратегическое расположение в городской черте, можно создать и расширить свою собственную среду. Однако меня беспокоила экономическая сторона предложения. Прекрасно иметь что-то большое, но этот проект был слишком большим, он не мог работать. Я вернулся к Спиросу и спросил: "Что вы хотите за эту штуку без прав на нефть?"

"Около шестидесяти миллионов".

"Ну, вы с ума сошли. Только снос студийной недвижимости обойдется в несколько миллионов".

"Но я не хочу их сносить", - сказал он. "Мы сдадим всю землю вокруг студий, но хотим оставить семьдесят пять акров для "Двадцатого века"".

Это был звоночек. Я быстро сказал: "Если вы готовы платить приличную арендную плату за студийные материалы, возможно, мы могли бы что-то сделать".

"Что вы имеете в виду?"

"Ну, если мы купим эту недвижимость, то захотим сдать вам вашу студию в аренду за полтора миллиона долларов в год".

"Это не так уж плохо, - сказал Спирос.

"В таком случае мы его возьмем", - сказал я, и сделка была заключена. После долгого торга мы сошлись на продажной цене в пятьдесят шесть миллионов долларов, но во время нашего разговора я понял, что на самом деле я заплачу не так уж много. На самом деле я платил всего тридцать один миллион, потому что эти полтора миллиона ренты под шесть процентов будут стоить двадцать пять миллионов долларов для какой-нибудь страховой компании. Конечно, нам все равно пришлось бы собрать тридцать один миллион долларов, что в 1958 году, когда "Вебб и Кнапп" были разбросаны по всей Америке, было ошеломляющей суммой. Но если бы мы брали ее небольшими кусочками, возможно, у нас бы получилось. В конце концов мы остановились на первоначальном взносе в 2,5 миллиона долларов и различных последовательных платежах, правах на продление сроков и так далее. Суть сделки заключалась в том, что Webb & Knapp приобретет недвижимость не единым куском, а отдельными участками в течение десяти лет. Разумеется, я имел в виду продажу частей и участков собственности различным инвесторам. Если гавайская техника может работать для дробных частей и прав на здание, то почему бы не создать супергавайскую технику для Сенчури-Сити?

Мы получили массу удовольствия, подрезая, подправляя и лепя эту сделку, и когда все было готово, Спайрос устроил настоящее голливудское шоу. Мы встретились на месте, где располагались студии "Двадцатого века". Спирос, конечно же, собрал целую толпу старлеток, несколько великих кинозвезд старого времени и несколько нынешних звезд, присутствующих по "приглашению". Он установил репродукцию магазина Зекендорфа в Тусоне, где мы с сыном сфотографировались, и подготовил речь. Спирос - веселый человек, но с рождения наделен всей настороженностью тысячелетних греческих торговцев; он тверд как гвоздь, когда дело доходит до сделки. Он также чертовски убедителен. Один из его директоров как-то сказал мне: "Он говорит гравием и использует такой ломаный английский, что мы с трудом можем понять, что он говорит. Но он так искренен, что директора голосуют "за", не будучи уверенными в том, чего он хочет". Что ж, в сделке в Сенчури-Сити Спайросу удалось сделать то, о чем никто и не подозревал. Затраты на производство фильма "Клеопатра" высосали из "Двадцатого века" всю наличность, но тут подоспели многомиллионные долларовые вливания. Это был великий переворот, но Спирос, трейдер до конца, жаловался до самого банка. В своей речи он сказал: "Вот еврей Зекендорф. Он пришел сюда и обогнал меня, грека. Он крадет самый лучший участок недвижимости во всей Америке". На тот момент контракт еще не был подписан, но Спирос продолжал говорить в прошедшем времени, рассказывая, какую замечательную сделку мы провернули и что только благодаря хитрости и искусной лести мы получили такие условия для самого большого куска недвижимости в мире.

Затем настала моя очередь. У меня не было подготовленных замечаний, но у меня была возможность начать. Я сказал: "Мне льстят замечания мистера Скураса о моей проницательности и о том, как я собираюсь украсть эту собственность: если и когда я подпишу контракт, который пока остается неподписанным. Но я хочу внести ясность:

"Если я правильно помню, Соединенные Штаты заплатили Наполеону пятнадцать миллионов долларов за Луизианскую сделку, в которую вошли пять штатов и большая часть Техаса. Мы заплатили чуть больше семи миллионов долларов за Аляску. Мы заплатили десять миллионов долларов за "Гадсденскую покупку", которая забрала половину Аризоны и южную часть Нью-Мексико. Мы отдали датчанам двадцать пять миллионов долларов за Виргинские острова. А теперь я плачу почти столько же, сколько все это, за 263 акра земли по ту сторону путей здесь, в Брентвуде. ... . . Интересно, кто лучше торгует?"

Спайрос разразился громким смехом. На самом деле мы оба были довольны собой, друг другом и сделкой. Мы подписали контракт, и Webb & Knapp приступила к работе с Century City.

Для получения жизненно важного первоначального взноса в размере 2,5 миллиона долларов мы сначала внесли собственные средства, а затем привлекли Lazard Freres, взяв кредит под залог другой нашей собственности. У Lazard Freres был вариант "пут" по отношению к нам. "Пут" - это финансовый термин; он означает, что в любой момент по своему выбору Lazard имел право выйти из сделки, и мы должны были вернуть им их 2,5 миллиона долларов. Как бы то ни было, мы передали первоначальный взнос Спайросу в апреле 1959 года. Наша сделка начала готовиться в течение оставшейся части того года и первой половины 1960 года, но не успела завершиться, как у нас начал заканчиваться бензин. Полковник Краун, которому Спайрос впервые продал недвижимость, был заинтересован в присоединении; были и другие девелоперы и денежные люди, но ничего не продвигалось быстро. Тем временем время закрытия сделки и второго платежа наличными в размере 3,8 миллиона долларов по адресу наступало и дважды откладывалось. Lazard Freres, беспокоясь о своем первоначальном взносе, решил потребовать свои 2,5 миллиона. В то время я был полон решимости построить новый отель Zeckendorf на Манхэттене. На этот отель уходили все наличные деньги, которые у нас были в наличии, и мне пришлось выбирать: либо мы бросаем отель, либо увядаем в Century City. Сам факт нашего появления в Century City сделал многое, чтобы вывести этот проект из области фантазий в мир вероятного. Теперь люди могли видеть, что это район с большим потенциалом. Поэтому я занялся тем, что организовал продажу другому застройщику. Сначала в ходе ряда переговоров со Спиросом мы договорились о новых условиях продажи проекта: теперь это была сделка за сорок три миллиона наличными. Затем, в мае 1960 года, я продал наш контракт на покупку недвижимости за сорок три миллиона девелоперу Марвину Краттеру. Мы продали этот контракт за 4,5 миллиона долларов, но сохранили двадцать пять акров для Webb & Knapp. Не имея денег, мы уходили, но только частично и с хорошей прибылью. Крэттер мог заработать кучу денег на дальнейшем дроблении земли, но, учитывая все обстоятельства, я был доволен.

Однако через месяц после заключения этого соглашения Краттер вдруг испугался брать на себя такие большие обязательства и в последний момент отказался от сделки. Теперь, к моему ужасу, у Webb & Knapp на руках была еще одна бомба замедленного действия. Lazard Freres потребовала свои деньги; к августу мы должны были предоставить им 2,5 миллиона. Еще 3,8 миллиона долларов причиталось по контракту с Century City. Если в ближайшее время нам не удастся что-то придумать, мы могли потерять землю и первоначальный взнос, который уже был у компании Twentieth Century-Fox.

Несколько источников отказались от нас, но с интересом наблюдали за тем, что мы можем сделать и что они могут купить по дешевке на случай нашего провала. Каким-то образом я должен был вытащить из шляпы, которой у меня не было, кролика из чистого золота, иначе "Вебб и Кнапп" останется не у дел.

Так случилось, что летом на одном из обедов для бизнесменов я встретил Фрэнка Макги, топ-менеджера Aluminum Company of America. Мы разговорились, и я сказал: "Вы, ребята, явно отстаете от времени; вы ничего не делаете в сфере недвижимости".

"Что вы имеете в виду?"

"Ну, компания Reynolds собирается заняться жилищным бизнесом, чтобы продемонстрировать стратовую продукцию; то же самое делают и другие. Но крупнейшая алюминиевая компания в Америке ничего не сделала".

"Ну, когда-нибудь мы можем заинтересоваться. Если у вас есть что-то хорошее на примете, дайте мне послушать".

Конечно, я имел в виду предстоящее "пут" от Lazard. Я сказал: "Фрэнк, не говори этого, если не имеешь в виду".

"О, я не могу взять на себя обязательства, но я буду рад услышать от вас".

"Сейчас у меня нет ничего на примете, но если что-то появится, я позвоню и приеду к тебе, чтобы рассказать об этом... если ты захочешь. Но не валяйте дурака. Я не хочу тратить ни ваше, ни свое время".

"Все в порядке, ничего страшного. Приходите как-нибудь".

Прошла пара недель, обязательства перед Lazard приближались. Сделка с Kratter то расцветала, то умирала, и я решил: "Ну что ж, я сделаю свое предложение". Я снял трубку, позвонил Макги в Питтсбург и сказал: "Фрэнк, помнишь тот наш разговор?"

"Конечно".

"Ну, у меня есть кое-что".

"Хорошо. Дай мне знать, когда ты захочешь спуститься".

"Я сообщаю тебе об этом сейчас".

"Когда ты хочешь прийти?"

"Завтра".

"Завтра?"

"Да".

"Ну! Как-то слишком быстро".

"В прошлый раз я спросила, серьезно ли вы настроены, так что это не короткий срок. Если вы заняты, я приду на следующий день".

"Нет, я найду для тебя время".

"Хорошо. Я хочу приехать завтра, потому что у меня назначен обед с Вестингаузом, и я могу зайти к вам до обеда".

Он спросил: "В котором часу?"

"Десять тридцать".

Итак, в 10:30 я прибыл. Меня провели в кабинет руководителя Alcoa на тридцать втором этаже. У Макги был очень большой кабинет, но он был хорошо заполнен; там находилось большинство высших должностных лиц Alcoa. Макги сел на диван , скрестив ноги, и после представления сказал: "Ну что ж, расскажите нам историю".

Я принес карту участка и дал им представление о том, что можно сделать с 263 акрами открытой земли в Лос-Анджелесе. "Цена, - сказал я в конце, - сорок три миллиона долларов, а нужно всего восемнадцать миллионов".

"Почему ты так говоришь?" - спросил МакГи.

"Ну, как вы помните, "Фокс" арендует семьдесят пять акров для собственных нужд за полтора миллиона арендной платы, и эти полтора миллиона можно продать за двадцать пять миллионов. Так что если вы захотите их продать, то ваш риск составит всего восемнадцать миллионов. За эти восемнадцать миллионов вы сможете получить лучшее, что есть на этой земле. Я рекомендую вам принять эту сделку.

"Это будет иметь большое значение для связей с общественностью компании Alcoa во всем мире. Кроме того, вы заработаете кучу денег на недвижимости. Вы потратите восемнадцать миллионов долларов на землю, плюс еще восемь или десять миллионов на обустройство земли дорогами, коммуникациями, канализацией, мостами и прочим. А потом вы будете сидеть и получать большую прибыль от земли. Потому что если вы возьмете восемнадцать миллионов, плюс, скажем, семь с половиной миллионов на расходы, то получится двадцать пять с половиной миллионов. На эти расходы у вас останется шесть миллионов квадратных футов, но они будут полностью застроены землей по цене примерно четыре доллара за квадратный фут.

"Легко представить, что со временем эта земля может стоить пятьдесят долларов за квадратный фут; вы даже можете получить прибыль в размере пятидесяти долларов за квадратный фут".

Макги выслушал все это и даже больше, посидел, а потом сказал: "Когда вы хотите получить ответ на все это?"

"Сегодня".

"Как мы можем дать вам ответ на такую вещь сегодня? Это так революционно!"

"Ну, Фрэнк, если ты не дашь мне его сегодня, мне придется пойти в другое место. Я говорил тебе перед тем, как прийти сюда, что не стоит приглашать меня, если ты действительно не намерен вести дела. Это не значит, что вы намерены купить эту сделку, но я думал, что вы хотите серьезно ее рассмотреть, а это означает немедленное рассмотрение.

"Почему бы вам, ребята, не подумать об этом. Я собираюсь пообедать в компании "Вестингауз" и могу быть свободен сегодня после обеда. Я вернусь".

МакГи сказал: "Хорошо, если это удобно".

"Я буду здесь", - сказал я.

В 2:30 я вернулся, и все те же люди были в сборе. Никто не произносил ни слова; Макги сидел на том же диване. Я постарался сесть ближе к центру, чтобы иметь возможность наблюдать за всеми; затем Макги начал говорить тихим монотонным голосом. Он говорил бесконечно. На самом деле это было недолго, так только казалось. Он говорил и говорил, и, конечно, я должен был предположить, что он объясняет, почему они не будут заниматься недвижимостью, потому что на самом деле он говорил о том, что Alcoa никогда не отклонялась от схемы, заложенной основателями компании: ограничивать себя и свой капитал исключительно производством и продажей алюминия.

Он сказал: "Мы строим корабли, но используем их для собственных грузов. Мы только что заключили соглашение о строительстве энергетической плотины, но для производства алюминия на месте добычи бокситов в Суринаме (Голландская Гвиана); мы выложим 150 миллионов долларов за эту плотину. Мы понимаем, что финансируем заводы по производству алюминия. Мы можем понять, как вложить деньги в собственное офисное здание, в котором мы занимаем пятьдесят процентов площади, но мы не понимаем, как можно заниматься недвижимостью. Тем не менее мы собираемся это сделать".

Он произнес это последнее слово тем же монотонным тоном и продолжил говорить. Это было похоже на знаменитое заявление президента Джонсона в 1968 году о том, что он не будет баллотироваться на следующий срок: человек слышал его, но не понимал в течение нескольких секунд, а к тому времени задавался вопросом, правильно ли он вообще услышал. Никто в комнате, кроме меня, даже не видел имущества "Двадцатого века" и не имел полного представления о множестве вещей, которые предстояло сделать. Они просто взяли на себя обязательства прямо в этой комнате.

"Итак, - сказал Макги, - что вы хотите, чтобы мы сделали?"

Я сказал: "Чек на два с половиной миллиона долларов".

"Кому вы хотите, чтобы она была выплачена?"

"Вебб и Кнапп".

Он обратился к казначею: "Мэтт, у тебя есть где-нибудь два с половиной миллиона?".

"Да".

"Дайте Биллу чек. Чего ты ждешь?"

У нас не было ни контракта, ни клочка бумаги, и я никогда в жизни не встречал никого из этих людей, кроме Макги, да и его я знал не очень хорошо. Получив чек, я так быстро, как только мог, вежливо удалился, спустился на лифте вниз, дошел до телефонной будки и позвонил в офис. Поговорив с сыном и остальными, я сказал: "Ребята, мы только что заключили отличную сделку, мы вышли из-под власти Lazard и заключили замечательную сделку с Alcoa".

Ранее Макги спросил меня, на какой основе я хотел бы действовать. Я ответил: "Вы вкладываете две трети денег, а мы вкладываем одну треть денег. Мы возьмем две трети прибыли, вы - одну треть. Вы получаете свои деньги... мы все получаем свои деньги обратно, прежде чем прибыль будет разделена". Такова была изначальная основа сделки. Это было начало отношений, которые без исключения, без единой случайности, были самыми лучшими отношениями, которые любая компания могла бы пожелать иметь с другой.

В конечном счете, в этом районе будет построено объектов на сумму около миллиарда долларов, и рост стоимости настолько велик и очевиден, что Alcoa не нужно больше вкладывать свой капитал; она может найти множество банков и страховых компаний, которые предоставят ей все необходимые ипотечные деньги без каких-либо обязательств перед материнской компанией. Земля в настоящее время стоит более сорока долларов за квадратный фут и будет продолжать расти в цене. В конечном итоге Alcoa может рассчитывать заработать на этом участке не менее четверти миллиарда долларов, и он надолго останется одним из лучших вложений компании и большим вкладом в архитектуру и строительство.

Доминирующей группой акционеров Alcoa были Меллоны. Я познакомился с генералом Ричардом Меллоном во время нашего предприятия в Питтсбурге. Через несколько лет после этого, возвращаясь в Соединенные Штаты на борту S.S. France, мы случайно оказались товарищами по кораблю. Он сказал, что покупка Century City - одна из величайших вех в истории компании, которой они очень гордятся. Это действительно была веха, поскольку этот первый шаг привел к другим. Alcoa стала нашим партнером в наших крупнейших проектах по развитию городов и в конечном итоге полностью взяла их на себя. Они также завладели всем Сенчури-Сити; мы продали его за пятнадцать миллионов долларов, и эти деньги пошли нашим британским партнерам во время бедственного положения Webb & Knapp.

Сделка с Twentieth Century-Fox была одной из первых попыток всей команды семьи Зекендорф. Мой сын, мой зять, Ронни Николсон и я работали над ней, а юридическую сторону прекрасно поддерживал Морис Изерман. Спирос, конечно, играл главную роль для "Двадцатого века". Вместе с ним работали Дон Хендерсон, казначей, и Джо Московиц, тоже финансист, который также принимал активное участие в покупке кинособственности. Их адвокат, Отто Кагель, был практичным человеком и умел заключать сделки, а не нарушать их, как пытаются делать некоторые адвокаты. Хендерсон был также прост, а Джо Московиц был бульдогом у ворот.

Чтобы заставить "Двадцатый век" отказаться от первоначального десятилетнего контракта на пятьдесят шесть миллионов долларов и заключить контракт на сорок три миллиона долларов наличными, потребовалось невероятное количество сессий. Мы встречались в Нью-Йорке. Мы встречались в Лос-Анджелесе. Мы торговались в офисах. Мы торговались в клубах, наблюдая за тем, как мимо столика проносятся симпатичные красотки. На протяжении всех этих встреч невысокий, круглый, жующий сигару Джо Московиц, карикатура на голливудского магната, сохранял на лице вечную хмурость торгаша и расспрашивал обо всем с подозрительными подробностями. Мне так надоело наблюдать за его гримасами, что в какой-то момент я обратился к нему через стол: "Ну, давайте сначала посмотрим... А что думает по этому поводу Смеющийся Джо Московиц?" До этого момента Джо ни разу не улыбнулся. Теперь же он разразился хохотом. С тех пор я называл его Смеющимся Джо, и как бы он ни старался, он не мог не улыбаться в ответ. Это помогло нашим сеансам и создало прецедент: "Смеющийся Джо" уйдет в могилу с этим именем.

Примерно в то же время, что и наши ранние переговоры по Century City, мы оказались вовлечены в еще одну потенциально сказочную сделку по превращению городских акров в городские квадратные футы. Следующая сделка была заключена на Кубе, которая, заменив Мексику в качестве штаб-квартиры для отдыха Марион и меня, обеспечила нам веселье, игры и прикосновение к приключениям.

До прихода к власти Кастро мы с Марион часто ездили в Гавану на длинные выходные. Это был веселый город для туристов. Гаванцы были дружелюбным и любезным народом. Тропикана" и "Сан-Суси" по качеству еды и обслуживания, а также по впечатляющей точности шоу, проходивших под открытым небом в великолепную погоду, были двумя лучшими ночными клубами во всей Америке. Помимо клубов и пляжей, здесь были игорные казино, скачки и джай-алай. Я никогда не играл на лошадях, но религиозно посещал игры джай-алай. Благодаря ставкам на эти игры я смог оплатить все свои расходы на все кубинские экскурсии, кроме одной. В джай-алай я зарабатывал не азартом, а тем, что понимал, что игра подстроена.

Я выигрывал в течение многих лет, но в конце концов, должно быть, я ставил слишком часто или слишком много, потому что букмекеры узнали и догнали меня. Когда я пытался сделать ставку, букмекеры были слепы и игнорировали мои сигналы. Это был их способ сказать: "Ты в курсе наших дел, но теперь мы тоже в курсе и не дадим тебе выиграть". Так что на несколько ночей они меня действительно зацепили; я вернул им, наверное, тысячу из пяти тысяч долларов, которые забрал за эти годы, но все это было в духе хорошей кривой игры и ничего не отнимало у меня удовольствия от отпуска. Мы с Марион по-прежнему могли наслаждаться отдыхом в ресторане Floridita, который был всемирно известен своим дайкири - я один из немногих, кто знает его рецепт; и наслаждение от их супа из черных бобов и крабов Морро в бальзамическую ночь до сих пор со мной.

Единственным объектом нашей собственности в Гаване был отель Nacional, построенный в двадцатых годах прошлого века строительной компанией Fuller и, на мой взгляд, являющийся, возможно, лучшим отелем в Латинской Америке. Он принадлежал Plaza Hotel Operating Company, которая владела Plaza и Savoy Plaza в Нью-Йорке, а также Copley Plaza в Бостоне. Nacional и ряд других отелей были приобретены проницательным торговцем по имени Арнольд Киркеби в тридцатые годы. Мы приобрели Nacional, Gotham в Нью-Йорке, Beverly-Wilshire в Лос-Анджелесе и еще несколько отелей у Киркеби в 1950-х годах; через несколько лет после приобретения я продал Nacional Хуану Триппу и Pan Am's Intercontinental Hotels за пару миллионов долларов прибыли.

Во время наших визитов на Кубу мы познакомились со многими богатыми и влиятельными гостями и жителями, такими как Саутенс Бэн из ITT и Хулио Лобо, кубинский и международный сахарный король. Лобо, сделавший карьеру на рынке сахара, владел или контролировал сахарные земли, мельницы, глубоководные доки, кубинскую компанию по производству конфет "Херши" и многое другое, о чем я даже не подозревал. Он был самой крупной рыбой в кубинском пруду и, конечно же, дружил с генералом Батистой, который управлял страной. Чтобы подкрепить свои ставки , Лобо, вероятно, оказывал помощь и Кастро.

Самым крупным после Лобо оператором сахарных заводов была семья Аспура, владевшая заводами в Толедо. Земли Аспуры, когда-то находившиеся на окраине Гаваны, были частично поглощены Гаваной по мере роста города и теперь составляли примерно треть города. Владельцы земли страдали от так называемых колоносов - скваттеров, которые селятся на земле и через некоторое время получают право собственности на нее по принципу неблагоприятного владения. Это означало, что реальное право собственности будет трудно, хотя и не невозможно. Что еще более важно, в городе имелись большие участки тростниковой земли, свободные от скваттеров и ожидающие только надлежащего развития. Я встретил Аспуру на одном или двух общественных мероприятиях и поднял вопрос о покупке его земель. К моему удивлению, он предложил продать их за 7,5 миллиона долларов, и мы договорились о покупке.

Я позвонил Лобо и сказал: "Хулио, мы покупаем землю Аспуры".

Лобо, который учился в Лоуренсвилле и Принстоне и прекрасно говорит по-английски, сказал: "О, это отличная сделка, я уже много лет пытаюсь заполучить ее. Как вам это удалось?"

"Ну, просто одна из тех вещей".

Я знал, что Лобо был рад избавиться от конкурента. Кроме того, он был осведомлен об аспектах недвижимости, связанных с землей Aspura, и любил быть в курсе всех крупных событий на Кубе. Я знал, какой ответ получу, когда скажу: "Мне пришло в голову, что нам было бы неплохо иметь в качестве партнера такого влиятельного кубинца, как вы. Как вы смотрите на то, чтобы взять с нами половину акций?"

С большой теплотой он ответил: "Да, конечно, я возьму его".

Вот такая была комбинация. Я обратился к Рафаэлю Ориомуно, который был южноамериканским адвокатом Рокфеллеров. Вместо нескольких недель на оформление необходимых бумаг ушли месяцы. Все происходило очень медленно, очень технично. Aspura явно не спешила с продажей, но Ориомуно заверил меня, что дело движется вперед.

Прошло много месяцев, и однажды Лобо позвонил мне. Он был в Нью-Йорке и хотел пообедать.

За обедом он сказал: "Я думаю, нам стоит сделать это на треть доли".

"Что вы имеете в виду?"

"Это очень важное владение, и у вас будут большие проблемы с колоносами: вам понадобится помощь правительства. Большой мальчик должен быть партнером".

"Вы имеете в виду Батисту?"

"Именно так".

"Ну..."

Я подумал, не типичная ли это работа мускулов, когда местный начальник собирается взять треть без оплаты, но Лобо сказал: "Он заплатит всю свою долю".

"Я бы хотела с ним познакомиться", - сказала я.

"Он хочет с вами познакомиться".

Было назначено свидание. Я приехал в Гавану, проехал к дворцу, прошел через ворота, мимо вооруженных автоматами охранников, под дулами пулеметов на крыше и вошел в кабинет президента. Батиста был коренастым, с румяным лицом и, очевидно, с примесью индейской крови. Он был очень весел и не стал говорить о нашей сделке как таковой. Он хотел поговорить о крупномасштабном строительстве жилья для жителей Гаваны и о том, что мы можем рассказать ему о перепланировке городов. Он благожелательно говорил о повышении статуса своего народа. В конце концов он сказал: "У вас прекрасные перспективы в Гаване".

Я согласился, сказав: "...в связи с этим я полагаю, что мы будем иметь дело через нашего друга Хулио".

Он сказал: "Правильно", и на этом все закончилось. Он дал свое официальное благословение на сделку, и вскоре после этого я узнал, что долгожданные бумаги готовы.

Я не видел Аспура с тех пор, как мы впервые пожали друг другу руки год назад, но он не хотел подписывать контракт на Кубе; он хотел подписать его в Соединенных Штатах. Он и его семья приехали на выходные. В понедельник он и его зять-адвокат устроили очень дружеский обед в нашем офисе. В это время у меня на стенде в глубине комнаты висела абстрактная картина, которая, как мне показалось, привлекла внимание Аспура. Он задал несколько вопросов о ней. Я понял, что она ему понравилась, и, зная немного о латинских обычаях, уже после обеда упаковал ее и отправил в его отель. Вечером мы пригласили всю его семью, включая двух прекрасных дочерей и жену, на ужин в Le Pavilion. Естественно, ни о каких делах в это время речи не шло, но и о картине тоже. Контрактные бумаги должны были быть подписаны в среду на сайте . Во вторник от сеньора Аспура ничего не было слышно. В среду он не смог явиться на закрытие сделки. В четверг я получил картину обратно с цветистой запиской, в которой говорилось, что он не может позволить себе быть обязанным за такой красивый подарок, и к этому времени я уже понял, о чем идет речь. Я сказал: "Парни, этот парень собирается сдаться, иначе он никогда бы не сорвал свидание в среду и не прислал обратно картину".

Дозвонившись до Ориомуно, я спросил: "Рафаэль, что мне делать в подобном случае?"

Рафаэль ответил: "Это дело подпадает под латинское право. Вы можете подать в суд. Согласно нашему кодексу, контракт считается заключенным, если все пункты согласованы. Подписан он или не подписан, договор есть, если в нем нет открытых пунктов".

Открытых вопросов не было. Контракт был полностью согласован, оставалось только подписать его. Но Ориомуно предостерег: "Вы можете подать в суд, но вы никогда не сможете вручить его в Гаване; вам придется поймать его здесь, прежде чем он уедет. Не забудьте сфотографировать, как его обслуживают, иначе он будет отрицать, что это вообще было".

Я вызвал Джима Милларда, агрессивного молодого ирландского адвоката из нашего штата, и сказал: "Составьте заявление о вручении. Мы подаем иск к Aspura на десять миллионов долларов. Возьми фотографа, отправляйся в отель и вручи ему повестку, пока он не уехал из города".

Миллард и его фотограф отправились в "Плазу", спросили Аспуру на стойке и получили ответ: "Он уехал в аэропорт десять минут назад".

Мои люди помчались на такси в аэропорт, и там, у терминала, улыбаясь отряду газетных фотографов - Аспуры были чем-то вроде латинских светских львиц, - стояли мой друг, его восхищенная семья и различные прихлебатели. Миллард, с фотографом на буксире, подошел и спросил: "Вы мистер Аспура?"

"Да, я мистер Аспура". Увидев фотографа, Аспура сохранил приятное выражение лица, потому что ему нравилось находиться в светских колоннах.

"У меня для вас вот что, мистер Аспура, - сказал Миллард, передавая повестку.

"О, большое спасибо, у нас уже есть билеты".

"Это не тот билет, сэр".

Аспура взяла бумаги. Вспышка! Камера сработала. Несколько мгновений спустя: Треск! Аспура ушла. Когда он прочитал повестку, то упал в обморок . Его привели в чувство, подняли на борт, и он полетел из Нью-Йорка в Гавану на высоте две тысячи футов. У нас были на него виды, и сильно потрясенный Аспура знал это.

Наш иск был подан на Кубе. Дело еще не дошло до суда, когда я в следующий раз приехал туда на выходные. Хулио Лобо пригласил меня на обед, во время которого спросил, что я собираюсь делать с иском.

Я сказал ему, что никогда не участвовал в подобных тяжбах, что мне нравится ограничивать свои выступления в суде штрафами за превышение скорости. Я сказал ему, что хотел бы отказаться от иска, если Батиста согласится.

"Я думаю, это было бы лучше всего".

Не знаю, чем было вызвано стремление Лобо к миру, но у меня не было аппетита к принудительной сделке, и я заявил, что немедленно откажусь от иска.

Хулио был явно доволен и тут же заявил, что устроит званый ужин, пригласит Аспуру, и мы все снова станем друзьями.

Аспура явился на вечеринку, чтобы обнять меня и объявить великим кабальеро. По его словам, это его дочери отговаривали его от продажи поместья; они хотели, чтобы оно досталось их сыновьям. Со своей стороны, он предпочел бы продать его мне. Не прошло и года после этого ужина, как Кастро захватил власть на Кубе. Первой крупной собственностью, которую он захватил, были фабрики Aspura в Толедо. Кастро с еще большим удовольствием отобрал бы их у мистера Зекендорфа, а если бы я появился и мне удалось доказать, что я являюсь партнером Батисты, я мог бы потерять не только имущество.

Более двух лет при Кастро Лобо продолжал оставаться у власти, и ему было позволено сохранить свои земли. Когда я спросил об этом у знающих изгнанников, мне ответили, что правительству нужны профессиональные способности Хулио на мировом рынке сахара, но в свое время они, несомненно, поглотят его на десерт. Так и случилось, и Лобо едва удалось спастись, укрывшись в Соединенных Штатах.

Оказавшись здесь, он снова занялся спекуляциями и манипуляциями с сахаром и был близок к тому, чтобы захватить рынок и сорвать куш, но переиграл. Рынок ушел, и его обчистили. На старой Кубе, где карты были разложены для него, он мог загнать рынок в угол и выжать из коротких покупателей сухарь , чем тростниковую шелуху. Вдали от собственной базы он почти сделал это - но не совсем.

Третья крупная сделка с землей, создавшая основу для великой империи в царстве Webb & Knapp, пришла к нам в конце 1955 - начале 1956 года, ближе к праздникам. Мой брокер позвонил и предложил нам крупный пакет акций Godchaux Sugars, Inc. Эта компания, владевшая тридцатью пятью тысячами акров нефтеносных земель вдоль Миссисипи между Новым Орлеаном и Батон-Руж, владела и управляла землями, где выращивался сахарный тростник, а также сахарным заводом и рафинадным цехом. Годовой объем продаж достигал пятидесяти миллионов долларов, но доходность составляла всего один процент, и владельцы хотели выйти из игры. Нас интересовал не сахар, а недвижимость. Мы согласились купить. Поступили другие предложения о покупке акций, и в итоге мы получили возможность приобрести восемьдесят пять процентов акций компании за 8,5 миллиона долларов. Для такого финансирования нам нужна была помощь. Я позвонил Бобу Янгу из New York Central, рассказал о сделке и ее возможностях и спросил, готов ли он дать деньги.

Он сказал: "Не думаю, что у нас есть деньги, но я дам вам отступные от Alleghany - не могли бы вы использовать их для займа?"

Захват - это соглашение о покупке векселя при наступлении срока погашения; Alleghany, другими словами, предоставляла нам свой кредит. Я позвонил своему закадычному другу Джиму Мьюиру в Королевский банк в Монреале и спросил: "Возьмете ли вы у Alleghany облигацию и одолжите ли деньги сейчас под акции?"

"Сколько?" - спросил он.

Я сказал ему.

"Что еще к нему прилагается?"

"Я дам вам несколько компенсационных балансов на сумму не меньше". Эти компенсационные остатки будут не связаны между собой, это своего рода процентный бонус для Королевского банка.

"Надолго ли он вам нужен?"

"Год".

"По какой ставке вы будете платить?"

"Шесть процентов".

"Договорились". Он повесил трубку.

На следующий день позвонил нью-йоркский агент Королевского банка и сказал, что я могу приехать и забрать деньги.

Я попросил Боба Янга оформить бумаги, и "Вебб и Кнапп" получила в свое распоряжение плантацию на Юге. Однако еще до того, как сделка была полностью завершена, я отправился в центр города, чтобы встретиться с Горасом Хавермайером из Национальной сахарной компании. Он купил у нас сахарный завод за 14,5 миллиона долларов. Около 8,5 миллиона долларов из этих денег пошли на погашение существующих закладных и долгов компании, оставив нам шесть миллионов наличными. В течение следующих двух лет мы продали сахарный завод и семь тысяч акров земли компании South Coast Corp. за 3,2 миллиона долларов. После ликвидации товарно-материальных запасов и дебиторской задолженности на сумму 700 000 долларов и погашения оставшихся долгов у нас осталось еще 1,5 миллиона долларов наличными. Теперь Godchaux Sugars владела примерно двадцатью восемью тысячами акров свободной земли и имела несколько миллионов долларов наличными на руках: это была очень выгодная сделка. Мы переименовали компанию из Godchaux Sugars в Gulf States Land & Industries и начали использовать новую собственность в работе.

Во-первых, мы продали шестьсот акров земли компании Du Pont для нового завода по производству полиэтилена по цене 1250 долларов за акр. Эти деньги помогли профинансировать некоторые из наших приобретений в поместье Ваггонер между Далласом и Форт-Уэртом. Затем мы приступили к строительству стратегически важного нового города к северу от Нового Орлеана. Мы также приобрели еще пятнадцать тысяч акров земли к югу от Нового Орлеана у Louisiana Citrus Corp. и заставили Gulf States перехватить у Webb & Knapp несколько очень перспективных долей в Strategic Materials Corp.

Джон Удд, блестящий канадский инженер, строитель и владелец гостиницы, человек, состоящий из многих частей, придумал процесс удаления тридцатитрехпроцентной железной руды, оставшейся в горном шлаке. Компания Koppers из Питтсбурга участвовала в этой работе, которую можно было сравнить с удалением сухого вермута из мартини, но на стадии лабораторных исследований и первых опытных установок процесс казался очень многообещающим. Компания Webb & Knapp заинтересовалась этим предприятием, купила его и зашла так далеко, что приобрела город-призрак Кларкдейл, штат Аризона, и близлежащую кучу шлака весом в сорок миллионов тонн в качестве предварительной инвентаризации. Мы передали эту операцию компании Gulf States, у которой были наличные деньги для ее продолжения. Позже произошло слияние с Chemetals Corp., которая должна была предоставить химические и минеральные ноу-хау, чтобы довести процесс до конца. Мы продолжали вкладывать деньги в разработку в течение многих лет. Были и другие остатки - золото, серебро и следы меди, - что делало процесс привлекательным, но в конечном итоге мы не смогли сделать его экономически целесообразным. Мы были вынуждены оставить этот бизнес.

Однако тем временем компания занялась множеством других предприятий. В 1958 году, отчасти для того, чтобы придать гламурный вид землям Персидского залива, мы занялись нефтяным бизнесом. Мы занялись поисками нефти у берегов Южной Америки, потому что однажды днем в 1958 году в мой офис заглянула небольшая группа загорелых и одуревших от виски буканьеров. Они стояли вокруг, спекулятивно разглядывая секретарей, мебель и все остальное, что не было прибито, ожидая встречи со мной, а затем вошли в мой кабинет за своим лидером, Джимом Вутеном. Вутэн, фантастический персонаж, был чем-то из Киплинга. Он доставлял грузы в Китай во время Второй мировой войны, некоторое время был президентом авиакомпании Alaska Airlines и с тех пор странствовал по странам Востока и Южной Америки, поставляя самолеты, продавая оружие, участвуя в революциях, приобретая и теряя деньги и влияние от одного приключения к другому.

Он обладал большой жизненной силой, огромным обаянием и заразительным чувством юмора. Из непрерывной череды посетителей завтрака, которые приходили ко мне, Вутэн был единственным, к кому Марион не решалась присоединиться, потому что он рассказывал такие фантастические и смешные истории. Так или иначе Вутэн и его друзья получили концессию на поиск нефти у побережья голландского Суринама. Им требовалось восемьдесят тысяч долларов, чтобы провести пробное бурение, необходимое для сохранения концессии, и именно поэтому они были в моем офисе. Их прислал мне другой такой же эпатажный, но гораздо более проницательный человек, Джон Макартур из Banker's Life & Casualty Co.

После того как мы с Вутеном несколько раз все обсудили, я принял половинчатое решение, что "Вебб и Кнапп" через "Галф Стейтс" должны взять все на себя. Я бы предпочел сделать это, чем бурить одну скважину. Я позвонил Хэму Метцгеру из Standard Oil и спросил, не порекомендует ли он нам взять концессию. Он ответил: "У нас она была, но мы ее бросили, она не годится". Я все равно решил действовать.

Многие компании, придя следом за другой, находили нефть там, где, по мнению других, ее не было. Инвестиции будут относительно скромными. Вознаграждение, если мы сделаем удар, будет фантастическим. Было бы очень весело взяться за дело, о котором величайшая нефтяная компания мира говорила, что оно никуда не годится, и, возможно, найти нефть. Мы выкупили девяносто пять процентов акций Вутена. Мои пиратские партнеры разбежались, чтобы спустить свои деньги и молиться, чтобы мы нашли нефть, чтобы их пять процентов могли расцвести.

Взглянув на карту, я понял, что если мы найдем нефть, соседи Суринама - Французская и Британская Гвианы - начнут спорить о границах, и мы лет на двадцать окажемся в Мировом суде. Решение, хотя оно было очень сложным, заключалось в том, чтобы связать концессию с обеими этими странами. Французы, после многочисленных переговоров, оказались заинтересованными и готовыми. Мы договорились об обмене пятьдесят на пятьдесят: они получали права на половину территории Суринама, мы - половину территории Французской Гвианы. Британская Гвиана, однако, в то время находилась под контролем Джагана, коммунистического дантиста, ставшего отъявленным политиком. Я встретил Джагана в ООН. Он был достаточно вежлив, но ни он, ни кто-либо из его окружения не были заинтересованы в сдаче потенциальных нефтяных земель в аренду нью-йоркскому капиталисту. Пришлось довольствоваться франко-суринамской сделкой.

Поскольку компания Alcoa планировала построить плотину на реке Суринам в качестве источника энергии для суринамского глиноземного завода, существовала возможность, что, если мы найдем нефть или газ, мы сможем дополнить этот источник энергии и отказаться от второй плотины. Учитывая эти и другие возможности и переговоры, я вылетел в Суринам, чтобы посмотреть страну и встретиться с некоторыми ее официальными лицами. Часть поездки включала в себя двухдневное путешествие вниз по реке Суринам, покрытой джунглями, в землянке, управляемой двумя чернокожими мужчинами. Всю дорогу я ловил пираний и прекрасно провел время, несмотря на жару.

Тем временем мы зафрахтовали буровую установку в Калифорнии, провезли ее через Панамский канал и запустили в работу в пятидесяти милях от берега на глубине 450 футов. Мы пробурили 4 500 футов и обнаружили семь нефтяных и газовых отмелей. Ни одна из них не оказалась коммерческой, но это достаточно обнадежило нас, чтобы провести дополнительные геологические исследования. В конце концовGulf States продала свои концессионные права компаниям Shell и British Petroleum за семь миллионов долларов, оставив себе процент от возможных будущих нефтяных находок. Таким образом, наше суринамское предприятие в целом оказалось прибыльным. Фактически до самого конца Gulf States была одним из главных бастионов, с которого мы три отчаянных года маневрировали, чтобы удержать Webb & Knapp от падения, но об этом позже. Прежде чем говорить о падении, необходимо сложить мозаику из нескольких крупных деталей и кусочков. Например, маневр на Уолл-стрит, который, в свою очередь, привел к дальнейшим приключениям на Шестой авеню.

Маневр Уолл-стрит

Несмотря на то, что комплексы частных зданий, градостроительные проекты и масштабные сделки с землей составляли видимую часть империи Webb & Knapp, мы никогда не отказывались от своего первоначального бизнеса по сбору недвижимости и заключению сделок. В 1950-1960-х годах мы продолжали покупать и продавать участки и здания так же, как и в 1940-х, только там, где раньше речь шла о тысячах долларов, теперь речь шла о миллионах. Мы были самым известным и надежным дилером в этом бизнесе, и именно благодаря репутации, созданной за годы работы, нас привели к самому грандиозному проекту или серии проектов - "Маневру Уолл-стрит".

В 1954 году меня пригласили на специальную встречу в старую штаб-квартиру Chase Manhattan Bank на Пайн-стрит, 18. Прибыв туда, я прошел по обшитому панелями коридору в устланный коврами конференц-зал, где собрались Дэвид Рокфеллер и группа его уважаемых коллег. Я вошел в комнату к этим выдающимся джентльменам, и мы начали обсуждать дилемму "Чейза" в рамках общей дилеммы Уолл-стрит.

Чейз, как и все остальные нью-йоркские банки, рос. Его офисы были неэффективно разбросаны по восьми отдельным зданиям в этом районе. Перед ними встала проблема: построить новое здание в центре города, чтобы собрать все под одной крышей, или отказаться от своих владений в центре города в пользу новых помещений в мидтауне?

Чейз", как и все остальные крупные финансовые учреждения в центре города, жил, не снимая шляпы, готовый выскочить в город. Средний Манхэттен переживал бум офисного строительства. В центре города появлялось все больше и больше важных корпоративных штаб-квартир. В финансовом районе ничего не строилось со времен Депрессии. Решение было взвешенным. Никто не хотел делать первым шагом. Никто не хотел ошибиться в своих предположениях относительно того, что могут сделать другие, поэтому никто ничего не предпринимал. Достаточно было одному крупному банку сделать рывок, и остальные последовали бы за ним. В результате в центре Манхэттена образовались бы феноменальные пробки. В старом финансовом районе результат был бы почти катастрофическим. Стоимость жилья упадет. Насколько сильно упадет стоимость, может предположить каждый. Опустевшие фондовые рынки и инвестиционное сообщество будут вынуждены переехать. Со временем в районе начнется строительство жилья, но сначала наступит период относительного упадка.

Когда джентльмены из "Чейз" сказали, что хотели бы сохранить свои тридцатисемимиллионные инвестиции в этот район, я ответил, что, хотя это спасение и важно, главный вопрос заключается в том, можно ли спасти район Уолл-стрит? Если его можно спасти, то это потребует по-настоящему смелого маневра. Когда все кивнули, я сказал: "Весь район можно спасти, только если достаточно крупных банков согласятся остаться здесь, если не все, то значительное их число".

"Согласен".

Я сказал: "Задача состоит в том, чтобы стабилизировать Уолл-стрит. Вы не сможете сделать это в одиночку, но вы можете начать. Вы должны начать так, чтобы остальные последовали за вами. Вам нужен музыкальный стул, место, куда можно пересесть.

"Есть только один логичный музыкальный стул, открытый и доступный для вас", - я указал на окно, - "и это место Mutual Life на углу. Компания Guarantee Trust собиралась построить там новый дом, но передумала и восстанавливает свое старое здание на Бродвее, 140.

"Сайт Mutual Life выставлен на продажу, и у вас нет времени. Вы должны сделать ставку на него сегодня".

Кто-то вмешался: "О чем вы сегодня говорите?"

"Сегодня тот самый день".

"Какова цена?"

Я сказал: "Это 4 670 000 долларов".

"Нам придется вынести это на рассмотрение совета директоров".

"В этом зале нет ни одного человека, который не мог бы взять на себя обязательство предоставить банку максимальный кредит в размере пятидесяти миллионов долларов. Любой из вас может выдать кредит на эту сумму без согласования с советом директоров. Я не говорю о том, чтобы десять процентов от вашей максимальной кредитной способности, только один процент. На карту поставлено все ваше будущее, и вам не терпится обратиться к совету директоров с подобной глупостью. Вот что вы сделаете. Я предлагаю вам позвонить в "Гаранти Траст" и убедиться, что они собираются продать эту собственность".

Позвонили и убедились, что "Гарант" вот-вот закроется.

Все это время Дэвид Рокфеллер тихо руководил совещанием. Он делал это sotto voce, потому что такова была его манера, и потому что многие из старших мужчин в этой комнате были более влиятельными, чем он, в банке, но именно Дэвид лично руководил авантюрой Чейза по стабилизации Уолл-стрит. Теперь "Чейз" владел музыкальным стулом. Я взял на себя обязательство ликвидировать излишки зданий и убедить другие банки остаться в центре города, предоставив им подходящие помещения.

Некоторые объекты Чейза, примыкающие к участку Mutual Life, стали частью нового проекта, но я пообещал получить тридцать семь миллионов долларов балансовой стоимости всех их объектов от продажи оставшихся. В итоге мы получили шестьдесят миллионов. Именно эти другие объекты, которые "Чейз" должны были освободить, должны были создать свободные стулья в планируемой мною игре в музыкальные банки.

Чтобы найти следующего игрока в игре, я позвонил Гарольду Хелму, руководителю Химического банка, и сказал: "Гарольд, я хотел бы встретиться с тобой и твоими коллегами для важного обсуждения идеи переезда".

Он сказал: "Отлично. Когда?"

"В удобное для вас время".

"Скажем, завтра в десять".

"Я буду там".

На следующий день Гарольд Хелм и еще три главы Chemical ждали меня в своем офисе на Бродвее, 165. Я сел, положил плоские пальцы на край стола и сказал: "Идея в том, чтобы вы переехали на Пайн, 18".

Хелм сказал: "Это банк "Чейз".

"Да".

"Мы переезжаем туда, позволяем им уехать в верхний город, а сами остаемся с мешком в руках!"

"Нет, Гарольд, ты переедешь туда, и мы пропишем в твоем контракте, что ты не привязан к этой собственности, пока Chase не построит в непосредственной близости здание стоимостью не менее шестидесяти миллионов долларов. Для этого они обязались купить участок "Мьючуал Лайф"".

Химический банк согласился на сделку в принципе, и теперь мы начали обсуждать цену. Здание на Пайн-стрит, как я им сказал, обойдется в 17,5 миллиона долларов. Это было приемлемо, но в качестве частичной оплаты они хотели, чтобы мы взяли два объекта, которые были лишними для их нужд. Один из них находился на Уильямс-стрит, а другой - за рекой, в Бруклин-Хайтс. Мы занимались строительством подержанных банковских зданий, но именно так и заключаются сделки. Я согласился, отнес предложение в "Чейз", и наш первый шаг был сделан.

Мы успешно выловили первую оливку из бутылки. Все были в восторге от того, как гладко все прошло. Затем, две недели спустя, мне позвонил Хелм: "Мне жаль, Билл, но сделка отменяется. У нас очень короткий срок аренды на Бродвее, 165; осталось три года. Чейзы не сдадут свое новое здание как минимум шесть лет. Наш арендодатель - очень жесткий человек по имени Норман Уинстон, и он не даст нам удобную аренду. На самом деле он в курсе ситуации и хочет добиться от нас продления на двадцать один или тридцать лет, иначе мы окажемся на улице.

"Это ставит нас в затруднительное положение", - продолжил он. "Останемся ли мы здесь на двадцать один год? Это было бы не очень хорошо. Может, переехать в верхний город? Может, сделать что-то еще? Мы еще не знаем, но мы не можем заключить сделку с "Чейзом". Нам придется переехать, прежде чем они отдадут нам 18 Пайн-стрит".

Я сказал: "Дайте мне немного времени, я посмотрю, что можно сделать".

Через десять дней я позвонил Хелму: "У меня есть для вас удобный договор аренды".

"Как вы это сделали? Мы не смогли".

"Ну, я только что сделал это".

"Как?"

"Я ваш хозяин".

Я обратился к Уинстону и выкупил его. Нам пришлось заплатить больше, чем здание стоило на самом деле, но я решил, что убытки по одной сделке могут быть перекрыты прибылью по другим, и мы пошли вперед.

Следующим местом в мозаике было 40 Уолл-стрит, самое высокое здание в финансовом районе, типичный продукт безумного, суматошного финансирования 1920-х годов. Оно было построено за счет спекулятивных выпусков облигаций, обыкновенных акций, вброшенных бесплатно, и очень изобретательно скомпоновано из трех объектов недвижимости. На самом деле было три участка. Один участок, или часть земли, принадлежал Чейзу, потому что на этом месте изначально находился старый Манхэттенский банк, который Чейз поглотил. Другой участок принадлежал поместью Айзелин. Третий участок принадлежал строительной корпорации, построившей дом на Уолл-стрит, 40. Арендная плата за землю, выплачиваемая "Чейзу" за владение одним из участков, составляла 500 000 долларов в год. У Чейзов был банк и офисы в этом здании, за которые они платили миллион долларов в год в виде арендной платы. Чейз хотел освободиться от уплаты этой арендной платы, а также получить обратно денежную стоимость земельного дохода в размере 500 000 долларов. Я пообещал Чейзам, что при нынешних пятипроцентных ставках я получу за их вознаграждение десять миллионов долларов. (На самом деле к моменту продажи процентные ставки поднялись до шести процентов). Доход в 500 000 долларов стоил всего 8,35 миллиона долларов, но я сказал десять миллионов и сдержал слово. Следующей задачей было получить наши деньги, продав эту комиссию кому-нибудь другому. Продать только часть гонорара за великое здание было бы очень сложно. Был только один способ провернуть трюк: нам придется вложить еще больше денег, чтобы выкупить два других гонорара у наследства Айзелина и у публичной компании, которая владела и арендовала здание.

Первым делом мы решили купить дом у Айзелина. Моим связным здесь был Грэм Мэттисон из Dominick & Dominick. Когда-то он был членом фирмы White & Case. Доверенным лицом наследства Айзелина был Роберт Янгс, председатель Луизианской земельной и геологоразведочной компании, который тоже когда-то был сотрудником White & Case. Маттисон свел нас вместе. Я встретился с Янгсом в Париже на ужине. Мы поужинали в Au Caneton, прекрасном ресторане рядом с французской фондовой биржей, и там заключили соглашение. Далее предстояла работа по скупке акций третьей компании. Большая часть двух классов облигаций и бонусных акций этой компании находилась в руках "вторички" с Уолл-стрит - падальщиков, прибравших к рукам собственность во время депрессии. Постепенно мы выкупили почти половину акций у крупных держателей, а затем открыли рыночные закупки для остатка. Мы знали, что не сможем получить более двух третей акций, но по закону штата Нью-Йорк, если две трети акционеров компании проголосуют за продажу активов и ликвидацию, они могут это сделать. Когда мы набрали две трети голосов, я выступил за ликвидацию, в результате которой имущество будет выставлено на аукцион и достанется тому, кто предложит наибольшую цену. Я знал, что мы сможем перебить любую ставку, потому что две трети от почти всего, что мы выставили на торги, были нашими собственными. Однако у нас был праздник для юристов, которые протащили это дело. Каждый бастующий адвокат в городе, а также некоторые адвокаты, которые не должны были быть адвокатами бастующих, поспешили встать в очередь, надеясь получить немного дополнительных денег через внесудебное урегулирование, призванное купить их сотрудничество. Однако в конце концов суд дал нам право на аукцион, и он состоялся в главном зале клуба Уолл-стрит, который был арендатором здания. Мы выиграли аукцион, вопреки ожиданиям конкурентов, по цене, при которой старые облигации были погашены по сто центов за доллар, а держатели акций получили по двадцать два доллара за акцию за бонусные акции, приобретение которых им ничего не стоило. Общая стоимость приобретения составила десять миллионов долларов для "Чейза", 4,25 миллиона для поместья Айзелин и около 17,75 миллиона для остальной части собственности, итого тридцать два миллиона.

Теперь "Чейз" был свободен. Тем временем на Брод-стрит, 15, находилось отличное здание, которое "Чейз" также собирался освободить, и мне нужно было найти покупателя. Я позвонил Генри Александеру, президенту Morgan Guaranty Trust, объяснил, что мы пытаемся сделать с помощью этого тотального маневра на Уолл-стрит, и что идеальным вариантом для Morgan было бы занять 15 Broad.

Генри не стал покупать. Он сказал: "Мы не занимаемся недвижимостью. У нас уже есть этот прекрасный уголок. Мы играем особую роль в финансах; мы не большие, но мы влиятельны и влиятельны, у нас есть связи. Кроме того, мы не хотим быть большими и не нуждаемся в пространстве".

Я сказал: "Генри, ты собираешься жениться".

"Что?"

"Когда-нибудь вы объединитесь с другим банком, большим. Когда вы это сделаете, эта собственность будет носить характер приданого, приносимого невестой; вы сможете заключить более выгодную сделку со своим новым партнером".

"Морган никогда не сольется".

"Ну, это всего лишь мое предсказание", - сказал я, но продолжал указывать Александру на преимущества новой собственности для Моргана, и в конце концов они решили купить ее за 21,25 миллиона долларов.

Пять лет спустя я позвонил Александру и поздравил его с предстоящим слиянием Morgan с Guarantee Trust Company. Он сказал: "Знаете, я часто вспоминал тот наш разговор и то, как вы были правы".

"Я не была права, Генри, я была не права".

"Как это?"

"Ты не невеста".

После переезда Моргана и переезда Химика я начал испытывать недостаток в возможных арендаторах для освободившегося места для банка на Уолл-стрит, 40. На самом деле ситуация становилась критической.

Компания Metropolitan Life заинтересовалась 40 Wall. Фред Эккер сказал, что они купят его за двадцать миллионов долларов.

Я сказал: "Хорошо, мы сдадим его обратно в аренду под шесть процентов, и это означает, что теперь у нас есть только двенадцать миллионов в здании в виде арендной платы".

"Но, - сказал Эккер, - вам придется найти арендатора вместо банка "Чейз". Арендная плата в миллион долларов в год слишком важна для нас, чтобы отдавать ее на откуп спекулянтам".

Я зашел к своему другу Джеффу Макнилу в банк Hanover и сказал: "Джефф, как насчет перехода на 40 Wall?".

"А как насчет моих зданий на Бродвее, 60 и 70?"

"Джефф, ты же знаешь, что мы - крупнейший в Америке дилер слегка подержанных банковских четвертаков; мы принимаем их, как подержанные автомобили".

"Моя балансовая стоимость - шесть с половиной миллионов долларов".

"Что ты мне говоришь?"

"Это то, что я должен получить".

"Господи, это же ужасный кроличий род. Одному Богу известно, что мы будем с ним делать, когда вы выберетесь".

"Билл, я не могу предложить тебе ничего лучше. Если мы возьмем в аренду 40 Wall за один миллион в год - вот и вся сделка".

Мы немного поспорили и поторговались, но в вопросах базовой цены Мак-Нилл был непоколебим; он должен был получить за свои здания балансовую стоимость, поэтому в конце концов я сказал: "Вы заключили сделку", и мы пожали друг другу руки.

Макнилл сделал заметку о встрече. Я никогда не делаю меморандумов - стараюсь пользоваться собственной памятью и полагаться на слова людей. Через некоторое время банк подготовил предварительные документы; я просмотрел их, и цена составила 6,8 миллиона долларов.

Я сказал Джеффу, что он ошибся в бумагах.

Он сказал, что уверен в их правоте.

В тот день было много разговоров, и вполне возможно, что он был прав. Я сказал ему, что если он все помнит именно так, то я не против. После этого я занялся составлением бумаг, но через несколько дней мне позвонили. Это был Джефф Макнилл: "Билл, я получил тот меморандум. Ты был прав. Это шесть миллионов пять, и я меняю его. И я говорю тебе прямо сейчас: ты замечательный спортсмен".

Затем Ганновер передал нам право собственности на здание, взял ипотеку и заключил договор аренды. Это дало нам три года на переезд, но возникли проблемы. Здания были старыми, в них было три разных этажа. К чести "Ганновера", они были прекрасно ухожены, но интерьеры представляли собой лабиринт офисов и коридоров, которыми могли пользоваться только "Ганновер" или кто-то вроде них. Более того, они находились в самом конце, у оконечности Бродвея. Район Уолл-стрит все еще был неспокоен. Бродвей номер 2 еще не был построен, и немногие компании захотели бы поселиться там, у периметра. Единственным логичным и возможным покупателем была компания Irving Trust Company, чьи офисы на Уолл, 1, примыкали к владениям Hanover.

У Irving Trust уже было красивое здание, хорошо спроектированная, парящая башня. Эта великолепная башня была неэффективна: из-за большой высоты и маленькой площади она была похожа на пробирку: вы постоянно бегали вверх-вниз. Поэтому я попытался убедить Irving Trust купить здания Hanover, использовать их или построить на этом месте новое сооружение. Они проявляли интерес время от времени, когда я с ними разговаривал, но я просил за эти объекты что-то более девяти миллионов долларов. На Уолл-стрит нет секретов, поэтому они знали, что мы заплатили за недвижимость в Ганновере более 6 миллионов, и не согласились с моей цифрой. Я придерживался той точки зрения, что наши затраты не имеют никакого отношения к тому, за что мы продадим недвижимость. В конце концов, у меня все еще оставалась проблема с продажей нашей аренды на 40 Wall. Я все еще не знал, сколько я получу от 40 Wall. Если бы мы продали недвижимость в Ганновере по себестоимости и понесли убытки от продажи 40 Wall, у нас были бы проблемы. Никого особо не волнует, выгодно это или нет для другого товарища, но я должен был заботиться о наших интересах. Мы не были некоммерческим фондом, занимающимся размещением своего капитала на благо банковской индустрии. В конце концов Irving Trust предложил нам семь миллионов, потом семь с половиной миллионов, и мне посоветовали согласиться, но я отказался, я просил девять и собирался получить девять.

"Почему вы так уверены в этом?" спросили меня.

Если бы "Ирвинг траст" уже перешел определенный мост в своем сознании и планировал отправиться в верхний город, я мог бы предложить им недвижимость по цене пожарной распродажи и не получить ни малейшего предложения. Но когда они начали торговаться за 7,5 миллиона долларов, я понял, что они перешли мост другого типа; они не собирались ехать в верхний город. Я знал, что тогда им придется заплатить девять миллионов или изменить свою политику, а 1,5 миллиона долларов было недостаточно, чтобы заставить их изменить такую политику; 1,5 миллиона в общей стоимости земли могли составлять пять процентов от общей стоимости нового здания, и я чувствовал, что это довольно хорошая почва для того, чтобы стоять на своем. Я отстоял свою позицию, и мы получили девять миллионов.

Переговорщики из "Ирвинг траст" вели себя великолепно. В этом смысле это была классическая серия переговоров, но после определенного момента они знали, и я знал, сколько стоит земля для них, и мы сошлись на достойной цифре; стоимость земли составляет лишь относительно небольшую часть общей стоимости нового здания. Например, возьмем новое здание Chase: в итоге оно обошлось в 120 миллионов долларов. Первоначальная земля стоила 4 670 000 долларов (позже к ней добавилась еще земля). Но если бы первоначальная земля стоила восемь миллионов, в конечном итоге это не имело бы значения. Как только намечен курс действий, мудрый переговорщик знает, сколько стоят его части и детали. Если он может получить ее за меньшую цену, прекрасно; но он не станет рушить свои планы из-за незначительных мелочей. Вы можете потерять столько денег на дверных ручках для нового здания.

Сделка с Irving Trust была завершена в июне 1961 года, но мне еще предстояло найти покупателя на двенадцать миллионов долларов, которые мы связывали в аренде дома на Уолл-стрит, 40. Мы получили от Чейза закладную на десять миллионов долларов на эту аренду. Таким образом, у нас оставалось два миллиона собственных средств на доходную недвижимость, но мне нужен был покупатель, чтобы получить столь необходимые нам наличные, и со временем такой покупатель нашелся. Лондонский финансист по недвижимости по имени Чарльз Клор объединился с другим англичанином, Джеком Коттоном. Они создавали американскую компанию по продаже недвижимости. Я уже разговаривал с Клором по поводу 40 Уолл-стрит, но безуспешно, а теперь зазвонил телефон: это был Клор в Лондоне.

"У вас еще есть 40 стен?"

"Мы знаем".

"Вы хотите его продать?"

"Да".

"Что вы за это возьмете?"

"По той же цене".

"Что это?"

"Пятнадцать миллионов за аренду".

Были еще переговоры и конференции, но в конце концов он купил ее. Глава 40 на Уолл-стрит была закрыта, и наша игра в музыкальные банки завершилась с изящной нотой. Прошло семь лет. Мы переместили "Чейз". Мы перевели банки Chemical и Morgan. Мы перевели Ганноверский банк. Мы уговорили "Ирвинг траст" взять на себя собственность "Ганновера" и продали полдюжины вспомогательных объектов на стороне. Прибыль "Вебб и Кнапп" в десять миллионов долларов от этих сделок составила чуть больше, чем зарплата учителя музыки за наши усилия. Банк "Чейз" финансировал многие из наших сделок, но мы предоставили в качестве залога активы "Вебб и Кнапп", помимо объектов недвижимости; мы были главными рисковыми агентами. Общий объем прямого и косвенного бизнеса составил около 250 миллионов долларов. Если учесть, что пять процентов - это средняя комиссия брокера, не связанная с риском, то наша прибыль в четыре процента была очень скромной. Мы занимались бизнесом ради прибыли, так почему же мы это делали? Мы делали это потому, что так было нужно, и никто другой не мог этого сделать. И люди, и корпорации испытывают огромное удовлетворение от того, что оставляют после себя важный созидательный след. Собирая головоломку, мы испытывали волнение и удовольствие, но, уступая лишь нашей сделке с Организацией Объединенных Наций, "Маневр на Уолл-стрит" был самым важным делом, которое мы когда-либо делали в нью-йоркском сообществе, и мы были счастливы сделать это. Расширяя последствия этих маневров, Дэвид Рокфеллер и его соратники вызвали воображаемое возрождение и реформирование центра Манхэттена, которое компания Webb & Knapp попыталась использовать и ускорить.

На протяжении всего нашего маневра на Уолл-стрит самое первое здание, которое мы приобрели, - штаб-квартира Chemical Bank на Бродвее, 165, - отягощало нашу бухгалтерию. Нам пришлось заплатить Норману Уинстону такую надбавку за его акции в этом пятидесятиэтажном строении, что прибыль от инвестиций оказалась отрицательной. Однако с годами стоимость земли в этом районе обещала вырасти благодаря нашим маневрам, и, размышляя в терминах стоимости земли, а не стоимости здания, я начал ощущать возможность. Если бы я мог купить все, что находится к югу от 165-го Бродвея на протяжении двух кварталов, включая 111 и 115-й Бродвей, у нас был бы очень ценный участок. Другие покупатели и продавцы рассуждали с точки зрения возврата инвестиций в существующие здания. Но если бы мы смогли купить весь участок, у нас было бы достаточно базовой стоимости, чтобы снести существующие здания, перекрыть или перекроить существующие улицы и построить новое суперздание. К западу от этого места, у реки Гудзон, Управление нью-йоркского порта под руководством Рокфеллера планировало построить огромный Всемирный торговый центр. Наша квартира, расположенная прямо между Торговым центром и новой Чейз-плаза, должна была стать магнитом для людей между этими двумя районами. Чем больше я об этом думал, тем лучше это выглядело. Нью-Йоркской фондовой бирже требовались новые помещения, и рано или поздно ей пришлось бы переехать. Промежуток между "Чейз Плаза" и Всемирным торговым центром был бы для них прекрасен.

На самом деле мы не приобрели у Уинстона полную собственность на 165 Broadway, а только контрольный пакет. Как и в случае с 40 Wall Street, нам пришлось выкупить две трети остальных акций и облигаций, обратиться в суд с просьбой о реорганизации и таким образом завладеть всей собственностью. Это заняло около трех лет. Покончив с этим, я занялся покупкой соседних объектов. Самым крупным было здание "Сингер", в котором компания только что установила автоматические лифты и провела общую модернизацию на сумму 1,5 миллиона долларов. По своим собственным причинам Дональду Кирчеру, шефу "Зингера", понравилась идея переезда . Он пытался вдохнуть новую жизнь в этот старый динозавр компании, и переезд в новые помещения мог бы ослабить некоторые навязчивые традиции, которые все еще смущали компанию. Однако он хотел получить за свое здание восемь миллионов долларов; в конце концов, он потратил все деньги на лифты. Поскольку мы хотели снести здание, лифты, по нашему мнению, были пустой тратой денег, но Кирхеру нужно было думать о своих книгах, и он был непреклонен. Я спорил и торговался снова и снова, но ничего не добился, и в конце концов мы согласились заплатить его цену. Теперь у нас было два больших здания и приличный участок, но из-за высокой стоимости обоих строений средняя стоимость квадратного фута земли все еще оставалась непомерно высокой; нам нужно было купить еще. Я начал покупать в следующем квартале к югу от здания Зингера и на запад до Черч-стрит.

Хотя я вел долгие и серьезные переговоры, мы так и не смогли приобрести дома 111 и 115 по Бродвею. Эти здания принадлежали человеку по имени Бенджамин Миллер, одному из самых ненадежных и трудных людей в Нью-Йорке. Он был неисправимым дельцом. Он пытался задержать нас и преуспел в этом. В конце концов я решил действовать без него. У нас было достаточно собственности, чтобы, благодаря перекрытию улиц и путепроводам, получить достаточно земли по цене двести долларов за квадратный фут. Мы могли бы построить свое здание, а он пусть идет своей дорогой. В общей сложности мы потратили двадцать восемь миллионов долларов на приобретение 165 Broadway, Singer Building и других объектов, но пока все это происходило, я, конечно, работал на Нью-Йоркской фондовой бирже в качестве будущего арендатора.

Человеком, к которому я отправился, был Джон Коулман, который, хотя и мало известен за пределами Стрит, является одним из самых влиятельных ее членов. Он возглавляет фирму Adler Coleman, которая является специалистом и, вероятно, имеет больше мест на бирже, чем любая другая фирма, за исключением Merrill Lynch. Отец Коулмана был полицейским, а Джон Коулман начинал с должности офисного мальчика, работая на человека по фамилии Адлер. В конце концов он стал партнером, и фирма превратилась в Adler Coleman. Когда у Адлера начались проблемы, Коулман, имевший отличную репутацию, продолжил работу. Он был центральной фигурой на бирже, которая обычно управляется специалистами и для специалистов. Однажды утром, когда мы ехали в такси в центр города, я сказал: "Джон, вот эскиз того места, где, по моему мнению, должна находиться фондовая биржа".

"Вы хотите сказать, что мы можем купить всю эту собственность?" - спросил он.

"Вы можете купить его или арендовать, мне все равно. Я отдам вам все от 165 Бродвея до 115 Бродвея, и даже могу купить 111 и 115 Бродвея и довести до Тринити Плейс".

"На западе будет новый Торговый центр. На востоке будет Чейз Плаза. На месте One-forty Broadway появится новое здание. Ось между Торговым центром и Чейз Плаза, с ее доступом к парковке и метро, станет круглогодичным местом прохода людей. У нас будут крытые пешеходные дорожки, торговые центры, магазины и рестораны. Установите на нашем месте фондовую биржу, и она станет сердцем и ядром всего финансового района".

Мы еще поговорили в его кабинете, и Коулман наконец сказал: "Хорошо, Билл, ты доставишь эти булочки, а мы их купим".

Я решил, что этого разговора достаточно, чтобы сдвинуть с места фондовую биржу. Я думал, что Коулман так ведет дела; так вел дела и я. Я вышел из его кабинета и вскоре после этого согласился заплатить Кирчеру восемь миллионов за здание "Сингер". После этого компания Webb & Knapp начала скупать здания к югу от Singer Building. Мы создали новую корпорацию под названием Finance Place и поручили нашим архитекторам спроектировать максимально возможную площадь без колонн для нового торгового зала Фондовой биржи.

Достаточно просто построить гигантский зрительный зал или театр, чем и является этаж Фондовой биржи, но совсем другое дело - возвести над такой рукотворной пещерой офисное здание размером в три четверти от Эмпайр-Стейт. Я поручил эту задачу Пею и его партнерам, и Генри Кобб придумал один из самых гениальных проектов зданий, которые я когда-либо видел". Одним из решений проблемы было бы создание "зрительного зала", а затем установка гигантской стальной фермы весом 25 000 тонн и длиной 270 футов над открытым пространством для поддержки небоскреба. Это было бы грубым и очень дорогим решением. Вместо этого Кобб спроектировал здание, которое, казалось бы, было обычным во всех отношениях, кроме двух. Во-первых, здание было наклонено внутрь от 270-футовой ширины у основания до 90-футовой ширины над сорок пятым офисным этажом. В каком-то смысле оно напоминало бы красиво сужающийся храм майя. Однако в верхней части здания шириной 90 футов будет ряд стальных ферм глубиной 28 футов. На этапе строительства здание будет возведено с помощью обычных стальных балок, поднимающихся через центральную часть для поддержки каркаса выше. Однако, когда фермы глубиной 28 футов были наконец установлены на крыше, все огромные балки, загромождающие пространство нижнего этажа, где будет располагаться фондовая биржа, были вырезаны ацетиленовыми резаками и увезены. Вместо того чтобы держаться на балках центрального этажа, офисные этажи над этим "зрительным залом" будут свисать вниз с ферм крыши, подобно тому как недвижный лифт свисает на тросах с крыши здания. Таким образом, здание Биржи будет полностью лишено колонн.

Опасно проектировать спекулятивное здание, имея в виду только одного основного арендатора, но я решил поступить именно так. У нас был потрясающий и оригинальный дизайн и идеальное местоположение. Кроме того, у нас была, или мы думали, что была, неофициальная, но мощная поддержка в Бирже, так что мы пошли вперед. Точнее, мы попытались это сделать, но далеко не продвинулись. По сути, мы проиграли. Что касается подробностей этой истории, то я должен быть немногословен. К сожалению, я никогда не был полностью посвящен в то, что происходило на самом деле. Я знаю только то, что во время планирования и строительства Finance Place Кит Фанстон, президент Фондовой биржи, вел переговоры о новом месте с другой группой риелторов, возглавляемой Солом Атласом и моим другом Джоном Макгратом, одним из попечителей Университета Лонг-Айленда. У Атласа и Макграта был участок площадью пять акров недалеко от оконечности Манхэттена, рядом с Бэттери, часть которого они предложили Фондовой бирже. Этот участок начинался как проект реконструкции города, и первоначальная компоновка была выполнена очень грамотно и аккуратно. Было использовано довольно ловкое планирование города и расширение улиц, так что в результате конфискации улиц первоначальные владельцы, которые могли бы противостоять сборщикам, были легко сметены с лица земли за относительно скромную плату. Затем, в нужное время, было проведено перезонирование территории, чтобы сборщики могли установить высокие цены для последующей продажи городу. Изначально участок предназначался для какого-то жилищного проекта, на который администрация Вагнера все чаще набрасывалась. Поэтому участок был превращен в офисную застройку. Перенос фондовой биржи в Бэттери позволил бы администрации Вагнера избежать неприятных последствий, поэтому вся эта затея была глубоко замешана в местной политике. Коулман был очень близок к администрации Вагнера. Возможно, он был, или думал, что был, связан с чем-то, из чего не мог выбраться. Как я уже сказал, я до сих пор не знаю всей истории. Я думал, что у меня есть поддержка, но в решающий момент ее не оказалось. К тому времени у инфилдов, управлявших биржей, уже была выстроена своя собственная сделка, и они не хотели никаких комментариев изнутри и уж тем более никаких предложений извне. Однако логика ситуации так сильно говорила в пользу Finance Place, что я продолжал пытаться. Я звонил, делал презентации, спорил и отстаивал свою позицию. Со временем отдельные члены Фондовой биржи тоже стали выступать против глупости переноса биржи так далеко на юг. Даже газета The New York Times написала резкую редакционную статью в том же духе. В течение многих месяцев последовавший диалог вызвал большой накал страстей. Он также пролил свет на вопрос, который руководители биржи предпочли бы не обсуждать и за который они не поблагодарили меня.

Одним из непосредственных результатов всего этого стало то, что Webb & Knapp и Finance Place проиграли: менеджеры биржи категорически отказались рассматривать наш объект.

Отчасти это произошло потому, что фондовая биржа - монополия, контролируемая небольшой группой инсайдеров, - является очень чувствительным и защитным институтом. Подобно старинным европейским баронам, взимавшим солидную пошлину со всех лодок, проплывавших по реке мимо их замков, члены Фондовой биржи взимают плату, совершенно непропорциональную тем услугам, которые они фактически оказывают. Осознавая и переживая по этому поводу, они привычно реагируют на любой интерес со стороны или критику в свой адрес. В качестве примера можно привести случай, когда мэр Линдси предложил ввести трансфертный налог на операции Биржи. Реакцией на это стала немедленная угроза Фанстона перенести биржу из города. Правда заключается в том, что, несмотря на громогласные заявления Фанстона, ни один из членов биржи ни на полминуты не задумался всерьез о том, чтобы перенести истинное сердце своей деятельности из Нью-Йорка. Однако, как это бывает во времена давления, политики и пропаганды, Биржа, которая официально все еще была настроена на переезд в Бэттери, использовала эту ситуацию, чтобы отстраниться от переезда в Бэттери, против которого теперь выступало так много ее членов. Заявив о необходимости гибкости действий в споре с мэром Линдси, они публично отказались от запланированного переезда в Бэттери.

Вскоре после этого инцидента Фанстон покинул сцену. Вероятность того, что фондовая биржа все же решит переехать на место, которое мы им предложили, была очень слабой, но убытки здесь понесла биржа, а не компания Webb & Knapp. К тому времени мы продали эту собственность со скромной прибылью компании U.S. Steel Corp.

Во время сбора недвижимости в "Финанс Плейс" и раннего завоевания Биржи потребность в наличных была относительно невелика. Но когда наступит день закона, когда мы заберем различные документы и выплатим более двадцати четырех миллионов долларов за наши покупки, нам понадобятся наличные. Компания была достаточно хороша, чтобы я мог взять кредит на восемнадцать миллионов долларов под эти объекты. Если бы мне удалось продать, сдать в аренду или занять еще десять миллионов, мы смогли бы окупить все расходы и получить прибыль, а если нет, то еще одна потенциальная катастрофа наступала бы нам на пятки. Трудность заключалась в том, чтобы найти достаточно крупного и сильного покупателя или комбинацию покупателей, которые ввязались бы в это дело вместе с нами. Несколько месяцев я размышлял об этом и наконец придумал имя единственного, самого логичного из всех возможных участников: U.S. Steel Corp.

U.S. Steel, несмотря на свои размеры и размах, - интроспективная компания, у которой очень мало сторонних интересов. Возможно, они не сразу поняли, что являются логичными покупателями Finance Place, но я планировал это исправить. К этому времени мы очень тесно сотрудничали с Alcoa по многим прекрасным проектам. Я позвонил Леону Хикману, исполнительному вице-президенту Alcoa и председателю финансового комитета, и спросил его, не знает ли он Роджера Блафа, главу U.S. Steel.

Оказалось, что Хикман и Блаф были большими друзьями. Собственно говоря, именно Хикман предложил Блафу стать адвокатом Соединенных Штатов.

Этот этап в баре сродни предложению имени человека в эксклюзивном клубе, и когда Хикман сказал: "Не хотите ли вы с ним познакомиться?" я ответил: "Очень хочу".

Через несколько дней мне позвонили, и голос объявил: "Это Роджер Блаф. Как я понимаю, вы хотите со мной встретиться".

"Да, мистер Блаф".

"Ну, я буду в городе в субботу. Я выступаю на собрании Пенсильванского общества ; мы собираемся вручить Джиму Симмсу из Пенсильванской железной дороги медаль как "Человеку года в Пенсильвании". "

Затем Блаф сказал: "Я могу быть у вас в офисе в двенадцать часов".

"Хотите, чтобы я позвонила вам, мистер Блаф?"

"Нет, я буду там".

Я предупредил наших архитекторов и сотрудников. В нашем конференц-зале наверху установили прекрасный макет Финанс Плейс, и в двенадцать часов следующей субботы вошел мистер Блаф в сопровождении еще одного джентльмена. Блаф представил второго человека, Тайсона, как председателя финансового комитета Steel. Я подумал: "Вот с кем я действительно хочу встретиться". Мы пожали друг другу руки и повели их наверх посмотреть модель. Хотя в последнее время на рынке появились и другие металлы, главным конкурентом стали в строительстве оставался бетон. Однако у стали были огромные преимущества перед всеми конкурентами, и одно из них я хотел отметить прямо сейчас - это ее использование в фермах. Только ферма, преодолевая улицы, могла освободить архитекторов от ограничений, накладываемых городскими улицами. Большинство архитекторов, заметил я, не более чем юристы по зонированию. Однако ферма может помочь архитекторам проникнуть в новые области, сказал я и указал на интригующую деталь нашей модели как на живой пример того, что я имел в виду.

Блаф и Тайсон были весьма заинтересованы и довольны идеей (нам всем нравится, когда наш продукт хорошо используется), и когда эта небольшая экспозиция подошла к концу, Блаф сказал: "Я хочу сказать вам большое спасибо, что вы показали нам все это".

Они оба собрались уходить, и я сказал: "Господа, я прошел через это не ради своего здоровья и не потому, что мы управляем школой; у меня была цель рассказать вам о том, что я сделал.

"Цель этой дискуссии - указать на то, что бетонная промышленность забирает у вас сливки строительного бизнеса.

"Когда я был мальчишкой, все здания вокруг возводились только из стали. Бетон использовался только для одно- и двухэтажных строений. Сегодня конструкционный бетон используется в шестидесяти- и семидесятиэтажных зданиях. Фактически, использование бетона становится правилом, а использование стали - исключением. Вы, люди, умираете на рынке высотных зданий. Вы каждый день уступаете место бетону.

"Я скажу вам, в чем ваша настоящая проблема: у вас проблемы с сосцевидным отростком".

Они обернулись и стали слушать, и Блаф спросил: "Что вы имеете в виду?"

Я сказал: "Подумайте вот о чем: когда вы были мальчиком, мастоидная болезнь внутреннего уха была очень распространена - она угрожала каждому ребенку и была важнейшей специальностью в хирургической профессии. Собственно говоря, больница, известная как Манхэттенская больница глаз, ушей, носа и горла, попечителем которой я являюсь, была построена вокруг операции на сосцевидном отростке. Это была больница, куда обращались по поводу мастоидита, так же как в некоторые другие больницы обращаются по поводу рака, операции на открытом сердце или по другим специальностям.

"Но операция на сосцевидном отростке вышла из моды; пенициллин вывел ее из строя. Число хирургов, знакомых с этой операцией, сократилось по меньшей мере на девяносто пять процентов. Специалист по сосцевидным отросткам ушел на пенсию вместе с лошадью и коляской... . . Не дай бог возникнет новая эпидемия мастоидита, и у вас не будет людей, способных справиться с ней. Никто больше не изучает этот вопрос.

"В строительстве именно инженеры и архитекторы определяют, какие материалы и технологии будут использованы в той или иной работе. В прошлые годы все инженеры-строители углубленно изучали проектирование стальных конструкций, это был основной курс. Сегодня этим занимаются только строители мостов. Молодые врачи не утруждают себя изучением операции на сосцевидном отростке; у них есть пенициллин. В вашем случае у инженеров есть бетон. Школы выпускают все больше блестящих молодых дизайнеров по бетону, и это самоподдерживающаяся вещь. Согласитесь, сталь не может полностью выйти из бизнеса, как это произошло с операцией на сосцевидном отростке. И ваша отрасль настолько велика и настолько важный покупатель, что вы всегда можете убедить множество компаний выбрать сталь, а не бетон - но вы не можете убедить достаточное количество из них. Вы теряете рынок!"

До этого момента я не встречал ничего, кроме ошеломленного молчания, и я продолжал говорить.

"Вам нужно выйти в поле и разработать несколько вариантов использования, которые покажут, как сталь выполняет работу, с которой бетон даже не может сравниться. Я назову вам несколько прямо сейчас. Сталь не превзойдена для строительства эстакад. Ее можно использовать в сложных грунтовых условиях. Сталь быстрее возводится. Сталь позволяет менять дизайн, когда для смены горизонтов в одном месте вы можете захотеть открытый зрительный зал, в другом - закрытый театр, а в третьем - квартиры или офисы. С помощью стали можно создавать парящие мосты на верхних уровнях высотных зданий. У стали так много преимуществ, что я не верю, что вам действительно нужно проигрывать в относительном положении бетону. Но никто не будет таскать вамкаштаны из огня, вы должны сделать это сами.

"И на это потребуется десять миллионов долларов", - сказал я.

"Десять миллионов за что?"

Указывая на модель, он говорит: "Вот сколько нам нужно, чтобы получить право собственности на эту недвижимость".

Тайсон сказал: "Мы не занимаемся банковским бизнесом, мы занимаемся сталелитейным бизнесом".

"Вы, конечно, занимаетесь сталелитейным бизнесом, но вы архаичны и реакционны, и вам пора проснуться. Все, что вам нужно сделать, - это посмотреть на то, что происходит рядом с вами, и увидеть, какой путь прокладывают алюминиевые компании. Вся алюминиевая промышленность вышла на открытую демонстрацию своего продукта, занявшись недвижимостью. Другие отрасли делают то же самое. Но я не видел, чтобы сталелитейная промышленность делала что-либо подобное. Цементная промышленность гораздо более прогрессивна. Джентльмены, вы должны предпринять какие-то шаги, чтобы встать в один ряд с лучшими".

Такой откровенный разговор о том, о чем им не расскажут лучшие друзья, был в новинку для моих посетителей, но если я и был резок, то искренне, и они это понимали. Они также знали, что я был человеком, который ввел Reynolds и Alcoa в сферу недвижимости и строительства, поэтому я говорил не только как провидец. Мы поговорили еще немного, а потом они ушли. Они не давали никаких обещаний, но примерно через десять дней или около того они согласились внести десять миллионов долларов, которые мы хотели получить за покупку земли, и это избавило нас от проблем на Бродвее, 165, и в южных районах. Finance Place не был построен так, как мы его себе представляли. Компания U.S. Steel спроектировала самое обычное строение. Позднее Первый национальный банк Чикаго построил здание, очень похожее на нашу концепцию Finance Place. Они написали нам письмо с извинениями, заявив, что это чистое совпадение, что они сами пришли к этой идее на сайте , но поскольку о нашей концепции было написано во всех технических журналах страны за несколько лет до начала их проекта, никто из нас не воспринял этот протест всерьез.

К этому времени мы уже закончили маневр на Уолл-стрит. Бродвей, 165, был нам не по зубам, но связь одной сделки с другой в таком городе, как Нью-Йорк, со временем может разрастаться, как сеть корней в розовом саду. От Бродвея и Уолл-стрит мы довольно скоро оказались на Шестой авеню возле Рокфеллер-плаза, где планировали построить новый гигантский отель Zeckendorf.

OceanofPDF.com

▪ 20 ▪ The Webb Begins to Tangle

В 1950-е годы центр Нью-Йорка переживал огромный бум офисного строительства. И все же, несмотря на всю эту перепланировку между Сорок второй и Пятьдесят седьмой улицами, один ключевой участок оставался нетронутым. Шестая авеню, на которую не повлияло ее новое модное название "Авеню Америк", оставалась мрачной крепостью кирпичных и коричневых зданий XIX века с оживленными барами, небольшими магазинами и ресторанами на первых этажах и старыми квартирами наверху. На боковых улицах к востоку и западу от авеню, на Пятьдесят первой, Пятьдесят второй и Пятьдесят третьей улицах, располагались разнообразные ночные клубы и рестораны, многие из которых во времена сухого закона были спикерскими заведениями. Эти ночные заведения и ловушки для туристов, как и те, что находились в сороковых годах между Шестой авеню и Таймс-сквер, были неотъемлемой частью ночной жизни Нью-Йорка. Единственными примечательными сооружениями на авеню были части Рокфеллеровского центра, чьи здания возвышались над окружающей средой, как хорошо подстриженные живые изгороди над крабовой травой.

С тех пор все изменилось. Шестая авеню теперь может похвастаться коллекцией корпоративных хрустальных дворцов, не уступающих ни одному на Парк-авеню. Именно компания Webb & Knapp положила начало тенденции к появлению корпоративных офисов на Парк-авеню. Именно Webb & Knapp расчистила путь для первого корпоративного плацдарма на западной стороне Шестой авеню. Мы сделали это, собрав землю, на которой сейчас стоит здание Time-Life. Я приобрел этот участок у Евы Фокс, вдовы разорившегося финансиста Уильяма Фокса. Миссис Фокс и две ее дочери занимали старую пещерную квартиру в квартале Маргери, которым мы владели на Парк-авеню. Это было темное, ветхое место, заставленное всякой всячиной, приставными столиками, стульями против макарон и религиозными картинами с изображением ангелов, дьяволов и загубленных душ. Все это освещалось тусклым светом, который поглощали тяжелые красные дамастовые шторы. Переступить порог этого места означало вернуться на семьдесят пять лет назад во времени и отношении к жизни. Я вошел сюда как агент будущего . Я хотел убедить миссис Фокс переехать, чтобы мы могли снести здание для строительства офисной башни на Парк-авеню. Две дочери миссис Фокс отличались эксцентричностью. За исключением походов в оперу, я никогда не видел, чтобы они носили что-то, кроме брюк и белых рубашек. Одна из дочерей, Мона, занималась оккультизмом, а другая, Белль, была красивой и блестящей, но очень резкой и подозрительной женщиной.

В конце концов я стал другом и помощником семьи. Их дела были в большом беспорядке, а их владения после банкротства и смерти отца находились под угрозой срыва. Я уговорил Уильяма Уоррена, декана Колумбийской школы права и одного из моих директоров, проконсультировать их. Благодаря блестящей работе он смог восстановить и улучшить их состояние. В качестве агента я смог приобрести для них недвижимость. Это также укрепило наши отношения. К этому времени они уже давно согласились переехать из своей квартиры. Но, несмотря на это, когда я обратился к миссис Фокс с предложением продать ее недвижимость на Шестой авеню, она отнеслась к этому с большой неохотой. Потребовалось немало уговоров, чтобы она согласилась продать около тридцати тысяч квадратных футов за рекордную цену в пять миллионов долларов.

Мы договорились, и я принес миссис Фокс чек на 500 000 долларов из банка "Чейз" в качестве первого взноса. Она взяла мой чек. Она прочитала его. Посмотрев мне в глаза, она разорвала его на мелкие кусочки.

"Ева, в чем дело?"

Банк "Чейз" отправил моего мужа в тюрьму. Это их очередной трюк. Вы просто их агент по сговору! Я покончила и с вами, и с ними, и со всеми остальными!" С этими словами она исчезла в глубинах своей квартиры.

Мне потребовалось три дня, чтобы уговорить ее встретиться со мной снова. На этот раз я принес чек из Bankers Trust. Она взяла его. Западный берег Шестой авеню теперь был прорван, Рокфеллер-центр расширялся на запад. Шестая авеню теперь была сертифицированной страной бума.

Однако мой следующий шаг на Шестой авеню в центре города пришелся на Бродвей, 120, недалеко от оконечности Манхэттена. One-twenty было самым большим зданием в центре города. Построенное в 1940 году, до вступления в силу нового зонирования, оно вмещало в себя больше квадратных футов офисных площадей, чем любое другое нью-йоркское здание, построенное до или после него. Это означало, что, будучи заполненным, оно могло приносить огромную прибыль. Здание находилось в государственной собственности, основными владельцами были Wertheim & Co. Мы купили его за десять миллионов долларов наличными - рыночную цену акций, плюс бонус в виде 8,5 миллиона долларов в долговых обязательствах Webb & Knapp. Эти облигации, единственные необеспеченные долговые обязательства, которые Webb & Knapp когда-либо выпускала, стали причиной нашего банкротства в 1965 году, но тогда сделка была только на пользу.

Используя Гавайскую технику, мы смогли очень выгодно разделить различные части собственности. В конце концов, у нас осталась только плата. Эта плата приносила 875 000 долларов в год, причем около 525 000 долларов уходило на погашение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой, первоначально составлявшего четырнадцать миллионов долларов и принадлежавшего компании John Hancock Life Insurance Co.

Тем временем на Шестой авеню, к северу от моего собрания Time-Life, компания Equitable Life Insurance Co. приобрела западный квартал Шестой авеню между Пятьдесят первой и Пятьдесят второй улицами для строительства нового здания штаб-квартиры. Через агентов они также приобрели и снесли все здания, кроме одного, в квартале на противоположной стороне авеню. На этом участке планировалось построить спекулятивное офисное здание, но в 1958 году дело затянулось из-за того, что ресторан Тутса Шора был арендован на семь лет вперед. Тутс отказался от продажи за 750 000 долларов, отверг миллион и презрительно фыркнул на предложение в 1,2 миллиона. Агенты "Эквитейбл" готовились строить вокруг Тутса, ждать, пока закончится срок его аренды, а потом вышвырнуть его вон. Но тут произошло новое событие: Департамент страхования штата Нью-Йорк решил, что Equitable концентрирует слишком много капитала на одном участке Шестой авеню и граничит со спекуляцией. Одно дело - построить здание штаб-квартиры на одной стороне авеню, но возводить спекулятивное здание на другой стороне улицы - это не очень хорошо для Олбани. Страховые компании не должны заниматься спекуляцией. Эти тихие переговоры с Олбани означали, что Equitable придется продать свою долю или, по крайней мере, продать право аренды земли на Шестой авеню. Если бы компания продала аренду земли, то риск, связанный со зданием, взял бы на себя кто-то другой, а Equitable получила бы "добро" от своих чиновников в Олбани.

Тем временем я пришел к выводу, что Нью-Йорку очень нужен новый отель: с тех пор, как был возведен "Уолдорф", в городе не было построено ни одного отеля. Место для Equitable на Шестой авеню, прямо рядом с Рокфеллеровским центром , было идеальным, подходящим как для деловых путешественников, так и для туристов. Более того, гостиница здесь помогла бы поддержать ночную жизнь в этом районе. Я позвонил руководству Equitable и спросил, что они хотят получить за свой комплекс. Они ответили, что это обошлось им в шестнадцать миллионов долларов. Они хотели бы получить 5½ процента прибыли от этих инвестиций, что составляет 880 000 долларов. Это было вполне ожидаемо, и я спросил, имеет ли для них значение, получают ли они доход непосредственно от собственности на Шестой авеню или от какой-нибудь другой безопасной собственности. Они ответили, что не имеет значения, откуда поступают деньги, лишь бы это был безопасный доход.

Тогда я предложил обмен. Мы отдадим им плату за 120-й Бродвей, заработав на нем 875 000 долларов, а они, в свою очередь, отдадут нам плату за квартал Шестой авеню; 120-й Бродвей был действующим бизнесом и очень безопасным; они согласились на обмен.

К этому времени сумма закладной John Hancock на 120 Broadway снизилась до двенадцати миллионов долларов. Чтобы "Эквитейбл" могла беспрепятственно получить 875 000 долларов из гонорара, мне пришлось бы дать им двенадцать миллионов долларов, чтобы погасить закладную. Мы собрали эти и другие деньги благодаря визиту в страховую компанию Prudential.

Когда я объяснил Prudential, что мы планируем делать с участком на Шестой авеню, они согласились выдать нам кредит на покупку и строительство. Все, что мне оставалось сделать, - это выкупить Тутса Шора, и мы были в деле. Тутс вел дела с нами через очень способного адвоката по имени Арнольд Брант. Мы торговались и спорили, пока 8 сентября 1959 года не собрались в "Чейзе" в девять вечера для закрытия сделки, но торги начались снова. Наконец, в три часа утра следующего дня мы вручили Тутсу чек на 1,5 миллиона долларов, и он передал нам свою аренду. Шор никогда в жизни не видел столько денег. Тем же вечером мы отправились в "21". Тутс положил чек и сказал: "Пожалуйста, обналичьте это. Мне нужно выпить".

Не прошло и года, как Тутс, как он выразился, "снова оказался в полной заднице", но это в его стиле. К тому времени мы снесли его здание и начали раскопки для великого сорокавосьмиэтажного отеля Zeckendorf стоимостью шестьдесят шесть миллионов долларов. В свое время мы получили яму в земле глубиной 50 футов и размерами 200 на 450 футов, напоминающую наш котлован на площади Кортхаус в Денвере. Мы также потратили два миллиона долларов на создание этой ямы и обнаружили, что стоимость строительства зданий на Марсе взлетела до небес.

Сметная стоимость нашего отеля, которая раньше составляла максимум тридцать тысяч долларов за номер, выросла до сорока тысяч. К этому времени на дворе стоял 1960 год. Компания Webb & Knapp была занята множеством проектов, каждый из которых требовал денег. Мы просто не могли собрать сорок миллионов долларов собственных средств, необходимых для погашения основного кредита Prudential. Мне пришлось отказаться от отеля.

Мы обратились в Prudential, объяснили ситуацию и предложили им ограничиться земельным кредитом. Они согласились, но предоставили нам право действовать в любом случае. Я знал, что этот квартал можно использовать под офисное здание. Тем не менее, прежде чем отказаться от идеи отеля, я решил предложить его Конраду Хилтону.

Встреча была назначена в нью-йоркской квартире финансиста полковника Генри Крауна, второго по величине акционера Хилтона. На встрече присутствовали Хилтон, Краун и еще несколько человек. Хилтон, приехавший на встречу из Мексики, был нездоров: у него был грипп. Я предложил передать им сделку за три миллиона долларов, сказав: "Джентльмены, я настоятельно прошу вас взять этот отель и построить его. Если вы этого не сделаете, вы потеряете Нью-Йорк и свое превосходство в Нью-Йорке.

"Пока мы будем работать над этим отелем, в Нью-Йорке не будет построено ни одного другого. Работа над нашим отелем - это все равно что шестнадцатидюймовые морские орудия, нацеленные на ваших врагов, потому что ни одна страховая компания не вложит ни копейки в новый отель, пока не увидит, действительно ли он будет построен. Если наш отель будет построен, это на какое-то время задержит другие отели, потому что у нас появится две тысячи новых номеров. Но если мы когда-нибудь бросим оружие или разгрузим его, вы увидите, как в этом городе начнут появляться новые отели. Когда это произойдет, Hilton, волей-неволей, придется строить здесь, чтобы не отстать от парада. Но тогда вы окажетесь опоздавшими, столкнувшись с вновь укоренившейся конкуренцией".

Полковник Краун согласился с моими выводами. Он призвал Хилтона вмешаться. Впервые, по словам тех, кто его знает, Хилтон пошел против совета Крауна. Он отказался от сделки.

Поскольку альтернатива "Хилтону" была закрыта, мне пришлось искать другое место. Я знал, что могу продать братьям Урис офисное здание, но они не слишком известны на весь мир своими прекрасными офисными зданиями. Этот участок находился прямо рядом с Рокфеллер-центром. Здесь должно быть прекрасное здание, и я обратился к Рокфеллерам. В то время Ричардсон Дилворт занимался подобными делами для Лоранса Рокфеллера. Возможно, между нами не сложились личные отношения. Возможно, были и другие причины. В любом случае, даже после того, как я указал на то, что Урис охотно покупает и собирается построить типичное для Уриса офисное здание, я не смог совершить продажу. Тогда я продал Uris не за три, а за пять миллионов долларов.

После этого Рокфеллеры, обеспокоенные тем, какое здание может построить Урис, выкупили половину доли в сделке, чтобы иметь возможность контролировать архитектуру. В результате появилось здание Sperry Rand Building.

Как только наш гостиничный проект умер, театральная компания Loew's Theatre, занимавшаяся гостиничным бизнесом, построила на проданной нами земле отель Americana, а также множество мотелей в других районах Вест-Сайда. Как я и предупреждал, через несколько лет Хилтону пришлось придумывать новый отель в Нью-Йорке. В конце концов он построил его в партнерстве с Урисом и Рокфеллерами на Шестой авеню между Пятьдесят третьей и Пятьдесят четвертой улицами. Затраты на строительство, как выяснилось, превысили смету на тридцать миллионов долларов, но этот отель помог сделать Шестую авеню еще более ценным объектом недвижимости.

В самом начале игры мы знали, что происходит и будет происходить на Шестой авеню, и старались приобрести там как можно больше фасадов. Каждое утро я просил одного финансиста или другого пройтись со мной вверх и вниз по Шестой авеню. Я говорил: "Это будет величайший город-бум в мире, прямо здесь! Вы должны помочь мне его финансировать". Но в то время я не мог никого заставить двигаться с реальной силой. Мы купили участок на восточной стороне авеню от Пятьдесят второй до Пятьдесят третьей улицы, где сейчас находится штаб-квартира CBS, и приобрели землю между Пятьдесят третьей и Пятьдесят четвертой, где сейчас располагается штаб-квартира Центрального сберегательного банка, но это была нелегкая работа и лишь часть того, что мы хотели бы сделать.

Возможно, отчасти проблема заключалась в том, что мы и так уже многого добились во многих других местах.

К 1960 году компания Webb & Knapp, строительство которой в США и Канаде велось на сумму пятьсот миллионов долларов, начала ощущать тягу и напряжение в финансах своих многочисленных оперных . Большинство проектов, упомянутых в предыдущих главах, каждый из которых имел свои особые моменты риска, кризиса и накладных расходов, либо достигли своего пика, либо явно находились на пути к завершению. Площадь Кортхаус в Денвере, отчасти благодаря поддержке корпорации Роберта Янга Alleghanys' Corporation, была наконец завершена. В апреле мы провели церемонию поднятия флага в честь открытия отеля. В Канаде мы строили торговые центры, а также жилищный проект в Флемингтоне, недалеко от Торонто, и несколько индустриальных парков. На площади Виль-Мари наконец-то миновал наш неприятный пятимиллионный стальной кризис. С нашими новыми британскими партнерами и их двадцатью двумя миллионами долларов на борту мы закончим стальные работы в 1961 году и откроем свои двери в 1962 году. Century City и два миллиона, которыми мы там рисковали, были возвращены домой благодаря своевременному партнерству с Alcoa. В Рузвельт-Филд мы строили новый магазин для Gimbels.

Список можно продолжать до бесконечности. В Вашингтоне, округ Колумбия, мы наконец-то построили первые апартаменты в Таун-центре. В Чикаго мы возводили две десятиэтажные башни нашего проекта таунхаусов и апартаментов в Гайд-парке. В Нью-Йорке велось строительство Park West Village, комплекса из семи башен; также велось строительство Kips Bay, а Lincoln Towers находился на стадии планирования. Тем временем мы готовились к реализации проекта Lower Hill в Питтсбурге и башен и таунхаусов Society Hill в Филадельфии.

Наша компания Gulf States Land занималась разработкой различных объектов и проектов, включая программу по восстановлению шлака и нефтяные объекты.

Все эти и десятки других проектов, словно бутоны на кусте призовой розы, еще не распустились в полную силу и не принесли пользы. Потребуется обильный полив, тщательная обрезка и деликатное опрыскивание, чтобы они распустились, но было очевидно, что когда они расцветут, это будет великолепное зрелище.

Чтобы сохранить наши первоклассные проекты, мы продавали другие объекты, привлекали новых партнеров и занимали миллионы. Продажа недвижимости с целью получения наличных средств привела к преждевременной продаже Крайслер-билдинг и 112 West Thirty-fourth Street, а также участков Mountain Park в Лос-Анджелесе, Mile High Center в Денвере и многих других наших лучших доходных объектов. Таким образом, мы получили капитал для новых инвестиций. Мы рассчитывали с лихвой компенсировать эту временную потерю настоящего дохода за счет больших доходов в будущем. Кроме того, у меня был опыт получения впечатляющих сумм дохода от сделки к сделке.

Именно наши новые партнеры, англичане и Alcoa, привлекли самые важные деньги в конкретные проекты, но по мере того как городское развитие съедало все больше и больше наших денег, мы все больше и больше брали в долг под наши объекты и перспективы. Мы брали первые, вторые и третьи ипотечные кредиты и любые другие возможные виды задолженности. Именно в этот период пресса подхватила мою цитату, которую использовали снова и снова: "Лучше быть живым при восемнадцати процентах, чем мертвым при шести процентах". Это была чистая правда. Тем не менее, когда некоторые из наших лучших объектов недвижимости были проданы, наши доходы стали менее надежными, а бремя долгов и процентов росло.

С другой стороны, в 1960 году дела нашей сети отелей шли хорошо. Я был убежден, что нью-йоркские отели ожидает бум. Распространение богатства, рост числа путешествий и появление реактивных самолетов - все это сулило хорошие перспективы для деловых и туристических поездок. В Нью-Йорке мы приобрели основную группу из шести отелей - Astor, Commodore, Manhattan, Taft, Drake и Chatham. В то или иное время мы также владели St. Regis и Gotham. В Чикаго у нас были Sherman и Ambassador East и West. В свое время компания Webb & Knapp была крупнейшим гостиничным оператором в стране. Отели, как и самолеты, могут приносить впечатляющую прибыль, если они работают на полную мощность. В 1960 году наши отели работали с коэффициентом заполняемости выше среднего, и было обещано, что дела пойдут в гору: предстояла Всемирная выставка. Естественно, мы заложили и сдали в аренду эти перспективные объекты, чтобы выручить деньги для компании.

Единственным проектом и собственностью, по поводу которой у нас уже в 1960 году были некоторые сомнения, был парк развлечений "Фридомленд", расположенный на трехстах акрах болотистой местности в Байчестере, которые мы приобрели в результате обмена на магазин Орбаха. Мы влезли в "Фридомленд" так же, как Соединенные Штаты влезли во Вьетнам, - окольными путями, не собираясь этого делать, и только для того, чтобы навести порядок в том беспорядке, который оставил кто-то другой.

Идея "Страны свободы", возникшая после взрывного успеха сказочного Диснейленда Уолта Диснея, была подброшена на восток неким К. В. Вудом. Вуд - промоутер из промоутеров, потрясающий, полный энтузиазма идейный человек, который мог продавать снег эскимосам. Вуд работал с Диснеем над созданием Диснейленда. В какой-то момент Дисней его отстранил, но не раньше, чем убедил себя и ряд других людей в том, что успех Диснейленда на самом деле был делом рук Вуда, а не идей и менеджмента Диснея. Вуд мастерски представил свою идею "Страны свободы". Идея заключалась в том, чтобы создать звездно-полосатый парк развлечений, Америку в миниатюре, в которую будут стекаться орды восточных людей. Это была великолепная идея, прекрасно поданная. Такие трезвые компании, как Paine, Webber, Jackson & Curtis, выстроились в очередь, чтобы помочь в финансировании шоу. На ранней стадии проект оказался слишком разрекламированным, слишком дорогим и недостаточно финансируемым. Слишком поздно, чтобы мы могли что-то с этим поделать, оказалось, что он был неправильно задуман, неправильно расположен и совершенно бесхозяйственен, но "Вебб и Кнапп" с самого начала были в полной безопасности. Мы были всего лишь арендодателями. У нас не было ни копейки в проекте. Вся известность и трафик, который создавала "Фридомленд", должны были повысить стоимость нашей недвижимости. Как мы могли проиграть? Мы сдали им землю в аренду.

Через некоторое время выяснилось, что у них нет денег на оплату аренды. Мы приняли акции компании вместо арендной платы. Тем временем некоторые страховщики отступили, и компания оказалась в долгу перед подрядчиками, которые строили шоу. Строители и поставщики угрожали закрыть шоу еще до его начала. Freedomland все еще казалась хорошей акцией: чтобы получить деньги, мы вложили еще больше. Мы взяли сорок процентов акций компании и выдали им деньги, чтобы оплатить несколько миллионов по счетам. Этот процесс продолжался: в итоге мы стали владельцами "Фридомленда". Постановки в шоу-бизнесе имеют тенденцию либо процветать, либо очень дорого обходиться. Freedomland, с его огромными постоянными затратами, так и не смог приблизиться к точке безубыточности. Год за годом, пока не закрылась, она выкачивала из Webb & Knapp средства и кредиты, в общей сложности потратив около двадцати миллионов долларов. Была и положительная сторона. Фридомленд привлек внимание к нашим земельным участкам, и мы, закрыв Фридомленд, продали аренду земли Объединенному жилищному фонду Абрахама Казана. Теперь на месте Фридомленда возвышается Кооп-Сити с семьюдесятью пятью тысячами жителей. Однако "Фридомленд" с его обещанием лучшего сезона в следующем году серьезно ослабил нашу фирму в решающий момент.

На какое-то время, в 1962 году, показалось, что мы сможем раз и навсегда избавиться от лишних долгов и стабилизировать работу. Британские инвесторы, которые ранее присоединились к нам в Place Ville-Marie через Trizec Corp., теперь присоединились к Webb & Knapp в Соединенных Штатах через Zeckendorf Property Corp. Как и Trizec, Zeckendorf Corp. была, по сути, компанией пятьдесят на пятьдесят, наполовину принадлежащей Webb & Knapp, наполовину - британской группе, причем Alcoa владела 10 процентами акций. В собственность новой компании входили Lincoln Towers, Park West Village, Kips Bay Plaza, Society Hill и Lower Hill, а также Southwest Washington - наши проекты городского развития, которые все еще находились в стадии реализации. Кроме того, в состав компании входили United Nations Plaza, элитный комплекс Alcoa на Ист-Ривер, а также Century City, наша собственность Russian Hill в Сан-Франциско, наши права на воздушное пространство на верфях New York Central в западной части Манхэттена, наши земли Baychester и различные другие объекты недвижимости, включая 165 Broadway, который мы позже продали U.S. Steel. В обмен на права на эти объекты наши партнеры предоставили около 42 миллионов долларов в виде капитала и кредитов. В рамках сделки британцы также приобрели пять миллионов акций Webb & Knapp и ввели трех человек в наш совет директоров из 12 человек, состоявший из четырех директоров со стороны и пяти офицеров-директоров Webb & Knapp.

Как заявил тогда один из британцев, "мы держим в руках драгоценности империи Webb & Knapp". Это было совершенно точно. Однако в природе драгоценности создаются в условиях сильного нагрева и давления. Драгоценности Webb & Knapp еще не были полностью сформированы. Прежде чем они окончательно сформируются, некоторые из нас будут сожжены, но это уже другая книга.

OceanofPDF.com

▪ 21 ▪ Гибель компании Webb & Knapp и возрождение Уильяма Зекендорфа

У меня нет ни места в этом томе, ни сердца в данный момент, чтобы подробно описать последние дни и окончательный крах компании Webb & Knapp. Чтобы сделать это должным образом, потребуется отдельная книга и, возможно, другой автор. Я был и остаюсь слишком близко, слишком интенсивно и эмоционально вовлечен в те события, чтобы рассказать о них во всех подробностях. Начиная с 1962 года, когда мы плыли во все более сложную погоду, история Webb & Knapp - это непрерывная череда резких галсов, внезапных толчков и трудных выходов на все более затопляемое судно. Это история конференций, обменов и мелких авантюр, придуманных для того, чтобы предотвратить катастрофу, пока мы молились о том, чтобы собрать воедино один или несколько крупных проектов, которые могли бы, наконец, начать собирать компанию воедино. Но когда именно мы перешли из состояния надежды в отчаянную ситуацию, я сказать не могу. Я делал то, что делал всегда. Если и были какие-то тревожные звоночки, я их не слышал. В 1962 году, когда мы создавали Zeckendorf Property Corp., все было как обычно серьезно, но очень обнадеживающе. В компанию пришли новые деньги, не столько, сколько нам хотелось и было нужно, но столько, сколько мы могли получить. Благодаря проницательности и удаче мы сможем вернуться домой в безопасный порт.

Когда вы пересекаете океан на пароходе, то замечаете, что в некоторые дни, несмотря на преобладающий ветер, океанские волны могут приходить сразу с пяти или шести разных направлений. Когда эти волны движутся друг за другом, они иногда отменяют друг друга. В другое время они усиливают друг друга и могут создавать в океане высокие гребни и низкие впадины. При правильном сочетании волн эти пики и долины на поверхности океана могут быть огромными. Для пассажира современного скоростного парохода такие волны - всего лишь интересное явление. Однако для шкипера парусного судна, стоящего низко над водой, внезапное появление неправильной комбинации волн в таком порывистом море может обернуться катастрофой.

Можно сказать, что с компанией Webb & Knapp произошло нечто подобное. Неожиданное сочетание тенденций и событий в сочетании с нашими собственными действиями привело к тому, что мы стали основателями. Любые два или три из этих событий мы могли бы пережить, но общая комбинация и последовательность событий нас поглотила.

То, что многие наши проекты городского развития, как, например, на юго-западе Вашингтона, осуществлялись с опозданием и стоили нам денег, уже стало старой историей. Менее очевидно, но в конечном итоге более болезненно, что эти проекты не соответствовали местным рынкам из-за задержки строительства. Хотя в каждом конкретном случае мы были одними из первых, кто увидел спрос на качественное жилье в центре города, задержки, с которыми мы столкнулись в наших первопроходческих попытках, и наши собственные финансовые трудности позволили волне строителей, следующих за лидером, завершить строительство конкурирующих объектов примерно в то время, когда мы вышли на рынок. Эта конкуренция означала большие трудности в получении адекватной первой арендной платы за многие из наших проектов. В результате в течение этих растянутых начальных периодов мы получали не доход, а убытки.

В Нью-Йорке поднялась третья большая волна, усугубившая наши проблемы. В городе были приняты новые правила зонирования, касающиеся высоты и необходимого расстояния между новыми зданиями. Долгосрочный эффект нового зонирования заключался в создании большего количества площадей на уровне улиц, и это было очень желательно. Однако стоимость строительства в расчете на квадратный фут арендуемой площади для новых зданий будет выше, чем для старых, многоуровневых зданий, распространенных в Нью-Йорке. Непосредственным следствием нового постановления стала спешка, с которой столкнулся каждый спекулятивный застройщик, имевший участок под застройку. Все спешили возвести свои новые здания в соответствии со старыми, а не новыми правилами. В течение следующих нескольких лет, по мере того как возводилось все больше и больше новых зданий, на нью-йоркском рынке образовался избыток так называемых элитных квартир. Владельцы новостроек, едва не затоптанные собственной толпой, предлагали двух- и трехмесячную аренду, поездки в Европу и любые другие стимулы, которые только могли придумать, чтобы привлечь несколько жильцов для выполнения требований по ипотеке. Это перенасыщение нью-йоркского рынка достигло своего пика как раз в тот момент, когда на рынок вышла основная часть наших собственных проектов по реконструкции Нью-Йорка, и это было больно. Оказалось, что компания Webb & Knapp, вместо того чтобы приносить доход своим девелоперам, вместо этого сжигала их финансовые ресурсы.

Тем временем на другом фланге наступление эры реактивных самолетов действительно изменило американские схемы путешествий, но не так, как некоторые из нас ожидали. Самолеты принесли гораздо больше туристического бизнеса в ключевые американские города. Я думаю, что они стали одним из основных факторов дальнейшего роста Нью-Йорка как корпоративной столицы Америки. Но реактивные самолеты, поскольку они были такими быстрыми, поначалу несколько сократили гостиничный бизнес Нью-Йорка. Оказалось, что бизнесмен может прилететь из Чикаго или Сент-Луиса, сделать свои дела и вернуться домой в тот же день, вместо того чтобы оставаться в Нью-Йорке на ночь. Примерно в это же время Налоговая служба ужесточила трактовку статей расходов в бюджетах бизнесменов, и это также нанесло ущерб гостиничному бизнесу. Когда Всемирная выставка все-таки состоялась, она не принесла Нью-Йорку того успеха, на который он рассчитывал. Широко разрекламированные расовые демонстрации в начале ярмарки отпугнули часть потенциальных посетителей. Любое из этих событий было случайным. В совокупности их влияние на работу наших отелей было катастрофическим. Когда отели заполнены, как это происходит в Нью-Йорке в данный момент, они являются денежными машинами. Когда они работают на пределе возможностей, они выкачивают деньги, как реактивный самолет выкачивает топливо, и в 1962-1963 годах наши отели выкачивали деньги, которых у нас на самом деле не было. Freedomland, тем временем, терпел убытки, а Roosevelt Field не приносил денег. К 1963 году компания Webb & Knapp внезапно оказалась на мели и, по сути, оказалась на мели. Чтобы удержать на плаву только Zeckendorf Property Corp. требовались миллионы долларов наличными и в кредит. Webb & Knapp, теряя деньги в других местах, не могла удовлетворить эту потребность. К счастью, у компании Alcoa, которая изначально была второстепенным партнером в Zeckendorf Property Corp. и нашим партнером в Century City, были большие запасы наличности. Мы привлекли их к работе с недвижимостью. У них была вера в долгосрочные перспективы наших проектов, а также глубокие карманы и другие доходы, за счет которых можно было списать убытки. Осенью 1962 года Alcoa купила часть акций Zeckendorf Property Corp. с правом будущей конвертации, что сделало бы их партнерами на одну треть в Zeckendorf Property. Компания Zeckendorf Property Corp. была спроектирована таким образом, чтобы быть изолированной от собственно Webb & Knapp. Она была прикреплена к ней примерно так же, как прикрепляется нос современного танкера к остальной части судна. Но по мере того как наши убытки росли, необходимость поддерживать связь между двумя компаниями становилась все более очевидной. Члены совета директоров Webb & Knapp, представляющие британскую группу, становились все более недовольными. В конце концов мы приняли решение о разрыве отношений, чтобы каждая группа шла своим путем.

Летом 1963 года компания Webb & Knapp, в качестве своей доли в Zeckendorf Property, забрала себе пять менее развитых владений Zeckendorf Property Corp. В их число вошли Юго-Западный Вашингтон, Байчестер и права на воздушное пространство над верфями New York Central в западной части Манхэттена. Затем компания Webb & Knapp отделилась от Zeckendorf Property Corp., которая сменила название на Covent North American Properties, Ltd. Это разделение было очень похоже на разделение корабля на части. Британцы и Alcoa разделились. Британцы, к своему, как я подозреваю, горю, продали Alcoa. В свое время Alcoa получила несколько замечательных объектов, приносящих деньги.

Тем временем, вернувшись к тому, что осталось от Webb & Knapp, мы пытались самостоятельно выбраться на безопасный берег. У нас все еще оставались значительные активы. Основными активами были наши позиции в Gulf States Land и Southwest Washington; но у нас было множество других объектов. Позже мы распродали их, как могли, но теперь я столкнулся с ироничным обратным эффектом того, что происходило в первые годы моей карьеры в Webb & Knapp. В 1940-х годах, когда мы занимались наследством Асторов и собственными счетами, сам факт владения недвижимостью придавал ей определенное имя и шик, что повышало ее рыночную стоимость. Но в 1960-х годах тот факт, что недвижимость принадлежала осажденной компании Webb & Knapp, стал для некоторых потенциальных покупателей сигналом к тому, чтобы сдержаться или сделать низкую ставку в расчете на то, что, стремясь получить деньги, мы устроим распродажу. Я всячески сопротивлялся этому понижению. Акулы, почуяв беду, подплыли поближе, но оставались настороже; в Webb & Knapp еще оставалась сила, и всегда была возможность неожиданного хода с нашей стороны. Например, я продал 165 Broadway компании U.S. Steel. Мы продали и другую недвижимость на сумму более семидесяти пяти миллионов долларов. Мы также инициировали продажу отеля Savoy Plaza компании General Motors, которую они собирались использовать в качестве штаб-квартиры в Нью-Йорке. Сначала мы предложили им башню на Таймс-сквер, но они предпочли Пятую авеню и Центральный парк.

Сделка с GM на самом деле была продолжением последней большой работы Webb & Knapp в сфере недвижимости. Мы задумали построить большой двойной квартал, мастер-квартал, от Сорок четвертой улицы, пересекающий Сорок пятую улицу, до Сорок шестой, на западной стороне Седьмой авеню. Башня будет охватывать здание "Парамаунт" и старый отель "Астор". После завершения строительства это будет еще одна площадь Виль-Мари, с магазинами, аркадами и огромным пешеходным движением на уровне улиц и метро. У меня были выстроены ключевые элементы земельного участка, в ожидании находились заинтересованные арендаторы, а полковник Краун был готов профинансировать основную сделку. Бумаги были готовы к подписанию, оставалось лишь уточнить некоторые детали. Мы с моим сыном, Ронни Николсоном, встретились с полковником. Я планировал отправиться в Мексику на несколько коротких дней отпуска и спросил: "Есть ли какие-нибудь вопросы по этому поводу, полковник? Если да, то я не хочу уезжать отсюда".

"Нет, мы с ребятами уладим все, что возникнет, и нам действительно нечего делать; у нас есть соглашение: мы делим прибыль между собой, после того как я получу свои деньги обратно, а вы вкладываете 100 000 долларов из своих собственных. . . ."

Мы пожали друг другу руки, и я уехал. За то короткое время, что я провел в Мексике, Краун передумал. Поступив так, он убил всякую надежду на мастерское, разумное развитие Таймс-сквер, потому что недвижимость там теперь продается по частям. Я всячески пытался спасти проект и был близок к этому, но ничего не вышло. Вскоре после этого Webb & Knapp была разгромлена звонком Marine Midland по нашим старым записям на Бродвее, 165, о которых я упоминал в начале книги.